Jedro

14. člen Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb med posle, ki zahtevajo soglasno odločanje vseh lastnikov stanovanj, uvršča tudi najem in odplačevanje posojila v breme rezervnega sklada. Kadar takšno soglasje ni doseženo, lahko etažni lastniki, ki imajo več od polovice solastniških deležev na skupnih delih, predlagajo, da o poslu odloči sodišče v nepravdnem postopku (četrti odstavek 29. člena SZ-1). Sodišče pri odločanju upošteva zlasti vrsto posla ter porazdelitev bremen in posledic za etažne lastnike, ki so poslu nasprotovali. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je sodišče prve stopnje ustrezno tehtalo obremenitev etažne lastnice in pomembnost najema posojila v breme rezervnega sklada za energetsko prenovo hiše ter pravilno odločilo, ko je nadomestilo soglasje nasprotne udeleženke.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sklep sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom nadomestilo 100 % soglasje vseh etažnih lastnikov v večstanovanjski hiši N. 11, H., za postopke najema posojila pri D., Ljubljana, za podpis pogodbe in druge listine, po katerem se v breme rezervnega sklada večstanovanjske hiše N. 11, H., ki ima ID oznako 000, lahko najame posojilo v višini 35.758,21 EUR s 4,5 % letno obrestno mero pri D., Ljubljana, ki se odplačuje v 120 mesečnih obrokih.

2. Zoper sklep vlaga laično pritožbo nasprotna udeleženka L. Z. Uveljavlja bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 11. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, ker predlagateljev ni zastopal pooblaščenec oziroma ta za zastopanje ni imel pooblastila. Upravnik nima aktivne legitimacije za vložitev tožbe v tem nepravdnem postopku. Pooblastila upravniku so neveljavna, ker so bili podpisniki zavedeni v zmoto in ker so posamezni podpisi ponarejeni ter niso overjeni pri notarju. Posledično se posamezniki niso udeležili zaslišanja na naroku. Prvostopno sodišče odločilnega dejstva v zvezi z ugotavljanjem verodostojnosti podpisov ni ugotavljalo. Nasprotna udeleženka je z dokaznim predlogom po zaslišanju vseh predlagateljev želela dokazati obstoj vrste neverodostojnih listin, kot tudi ponarejanje podpisov. Samooklicani upravnik je vseskozi vodil in usmerjal postopke energetske sanacije, hkrati pa predsednici nadzornega odbora dajal navodila, kot to potrjuje priča M. T. Podana je bistvena kršitev določb postopka iz 12. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, saj je bilo odločeno o zahtevku, o katerem že teče pravda pred Okrajnim sodiščem v Trbovljah pod opr. št. P 174/2015. Zadeva se vodi med istima strankama in gre za isti zahtevek, to je povečanje vplačil v breme rezervnega stanovanjskega sklada večstanovanjske stavbe N. 11, H. V sklepu je o odločilnih dejstvih nasprotje med tem, kar se navaja v razlogih o vsebini listin in zapisnikov o izvedbi dokazov ter med listinami in zapisniki, zato je sodišče zagrešilo kršitev iz 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Ne drži, da nasprotna udeleženka ni konkretizirala navedb o zavedenosti etažnih lastnikov. Nasprotno, obširno je podala svoje trditve in z listinami nesporno dokazala to zavedenost. Tudi izjava edine zaslišane priče kaže, da so podpisi na vseh predhodnih listinah ponarejeni in kot taki neveljavni, samooklicani upravnik pa je zavajal etažne lastnike večstanovanjske zgradbe. I. B. ni bila prisotna na nobenem od dveh zborov etažnih lastnikov ter ni bila seznanjena z dejstvi v zvezi s samim postopkom, glede seznanitve s strani sina pa trditev ni dokazana, ker sodišče sina ni zaslišalo. Nasprotna udeleženka je precizirala vprašanja, da bi se razkrile predhodno storjene nepravilnosti v postopku energetske sanacije stavbe, pa so predlagatelji zavrnili odgovore na zastavljena vprašanja. Prvostopno sodišče je zavrnilo njihovo zaslišanje, spregledalo krivo izpovedbo priče M. T., izjavo J. R. in sprenevedanja odvetnika predlagateljev. Sodišče je zmotno in nepopolno ugotovilo dejansko stanje. Nasprotna udeleženka razpolaga z majhno pokojnino, s katero preživlja tudi brezposelnega sina. Glede na njeno starost 81 let ne more pridobiti nikakršnega posojila. Zaradi prisilnega povečanja plačevanja v rezervni sklad bi lahko bilo ogroženo preživetje obeh članov gospodinjstva. Predlagatelji niso v spis vložili drugih ponudb bank in tudi ne ponudbe dotične D., na kar je nasprotna udeleženka opozarjala. Iz navedenega sledi, da sta pisna izjava J. R. in izpovedba M. T. lažni. Priča T. se tudi ni spominjala, kdo jo je postavil za predsednico nadzornega odbora, pa tudi, da bi korigirala zapisnik z dne 15. 10. 2014. Prvostopno sodišče je primerjalo dve s strani nasprotne udeleženke vloženi ponudbi bank z neobstoječo ponudbo D. ter zmotno zaključilo, da obe ponudbi za stanovanjski kredit vsebujeta zavarovanje z vknjižbo hipoteke na stanovanju, čeprav to iz ponudb ne izhaja. Zmotna je ugotovitev sodišča, da gre pri ponudbah za spremenljivo obrestno mero, kar je bistveno bolj neugodno. Iz navedene obrestne mere D. ne izhaja, ali je fiksna ali spremenljiva. Ponudba D. tudi ni predložena. Obrestna mera je oderuška glede na posojilne pogoje ostalih bank. Prvostopno sodišče je s svojim sprejetim sklepom odločilo o najemu že drugega kredita v breme rezervnega sklada, kar pomeni, da lahko upravnik pridobi nov kredit pri D. Za samo energetsko sanacijo stavbe je že pred izdajo protipravno pridobil kredit v višini 34.828,18 EUR ter pričel z odplačevanjem le-tega v mesecu avgustu 2016. Na vprašanje nasprotne udeleženke, od kod razlika na rezervnem računu, odgovora ni znal sporočiti. Sodišče je odločalo o stvari, ki je bila že odločena mimo sodišča. Plačevanje kredita izhaja iz računov za mesec julij in avgust. Sodišče pri odločanju ni upoštevalo vseh posameznih pravnih tolmačenj in utemeljitev nasprotne udeleženke ter ni uporabilo določb Stanovanjskega zakona. Zato je zmotno uporabilo materialno pravo. Prav tako ni ponovno vabilo predlagateljev na zaslišanje, zavrnilo je tudi dokazni predlog po zaslišanju priče M. B. ter A. M. Sodišče je zaničevalo trud nasprotne udeleženke, ko je zapisalo, da so njene navedbe preobširne in da je veliko solate. Predlaga, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in izpodbijani sklep razveljavi.

3. Pritožba ni utemeljena.

4. 14. člen Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb med posle, ki zahtevajo soglasno odločanje vseh lastnikov stanovanj, uvršča tudi najem in odplačevanje posojila v breme rezervnega sklada. Kadar takšno soglasje ni doseženo, lahko etažni lastniki, ki imajo več od polovice solastniških deležev na skupnih delih, predlagajo, da o poslu odloči sodišče v nepravdnem postopku (četrti odstavek 29. člena SZ-1). Sodišče pri odločanju upošteva zlasti vrsto posla ter porazdelitev bremen in posledic za etažne lastnike, ki so poslu nasprotovali. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je sodišče prve stopnje ustrezno tehtalo obremenitev etažne lastnice in pomembnost najema posojila v breme rezervnega sklada za energetsko prenovo hiše ter pravilno odločilo, ko je nadomestilo soglasje nasprotne udeleženke.

5. Očitana procesna kršitev iz 11. točke drugega odstavka 339. člena ZPP v zvezi s 37. členom ZNP ni podana. Predlagatelji so za zaslišanje v tem postopku pooblastili upravnika (v spisu se nahajajo originalna pooblastila na list. št. A17 do A43), tega pa je na podlagi generalnega pooblastila Su 25-1/96-50 zastopal odvetnik S. O. Trditve nasprotne udeleženke o zavedenosti predlagateljev pri podpisovanju pooblastila in ponarejanju so pavšalne, saj ne pojasni, na katere predlagatelje se nanašajo, zato nanje ni mogoče odgovoriti. Poleg tega se na kršitev nepravilnega zastopanja lahko sklicuje le nepravilno zastopana stranka, ne pa tudi njen nasprotnik. Smisel 11. točke drugega odstavka 339. člena ZPP je namreč varstvo nepravilno zastopanih, če pa so ti v postopku uspeli, razloga za njihovo varstvo ni.(1) Pritožbeno sodišče se zato ne opredeljuje do nadaljnjih navedb nasprotne udeleženke v zvezi z nepravilnim zastopanjem predlagateljev.

6. Sodišče ni kršilo litispendence, saj ni odločalo o zahtevku, o katerem teče pravda. Pravdni postopek, na katerega se sklicuje nasprotna udeleženka (opr. št. P 174/2015 Okrajnega sodišča v Trbovljah), poteka po tožbi upravnika S., d. o. o., na plačilo neporavnanih obveznosti iz naslova upravljanja stanovanjske zgradbe, v obravnavani v nepravdni zadevi pa predlagatelji sodišču predlagajo, da nadomesti soglasje nasprotne udeleženke za najem posojila. Neutemeljen je zato očitek procesne kršitve iz 12. točke drugega odstavka 339. člena ZPP v zvezi s 37. členom ZNP.

7. Neutemeljen je nadalje pritožbeni očitek procesne kršitve iz 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP v zvezi s 37. členom ZNP. Zgolj nestrinjanje nasprotne udeleženke z oceno sodišča, da njene trditve niso konkretizirane, ne pomeni protispisnosti. Poleg tega je stališče sodišča v celoti pravilno in velja tudi za pritožbo, saj nasprotna udeleženka z ničemer ne pojasni, na katere etažne lastnike se očitki zavedenosti v zmoto in ponarejanja podpisov nanašajo in kako to vpliva na odločitev o najetju posojila. Poleg tega so ta sklicevanja nasprotne udeleženke nerelevantna, saj vsi ostali etažni lastniki nastopajo na nasprotni strani kot aktivni predlagatelji, ki so podali soglasje za najetje posojila in nadomestitev tega soglasja terjajo od toženke.

8. Pritožnica ne graja ugotovitve sodišča, da ji bo zaradi izvedbe posla, ki je predmet tega postopka, nastalo zgolj mesečno breme v višini 8,2 EUR v obliki povečanja prispevka v rezervni sklad. Tak znesek za nasprotno udeleženko kot lastnico stanovanja z redno mesečno pokojnino tudi po oceni pritožbenega sodišča ne more pomeniti nesorazmernega bremena upoštevajoč koristnost energetske sanacije stavbe. Prav najem posojila preko rezervnega sklada omogoča, da se obveznost razporedi na posamezne mesečne zneske, zato ni relevantno, če pritožnica zaradi starosti ni več kreditno sposobna. Trditve nasprotne udeleženke o ogroženem preživljanju ostajajo na ravni pavšalnega zatrjevanja, še posebej, ker sin po lastni izjavi živi na naslovu V. 26, V., torej ne v skupnem gospodinjstvu z nasprotno udeleženko.

9. Ponudba D., Ljubljana, je bila podana glede na konkretne okoliščine primera, zato je ni mogoče primerjati s ponudbama, ki jih je v spis predložila nasprotna udeleženka. Pri slednjih namreč ni ocenjena rizičnost naložbe, pri obeh gre za spremenljivo obrestno mero, prav tako ni razvidno zavarovanje posojila. O oderuškosti obrestne mere v višini 4,5 % letno ni mogoče govoriti, ker je soglasje dano samo v takšni višini, pa obrestna mera ne more biti višja. To pomeni, da je lahko zgolj nižja, ali fiksna v višini 4,5 %.

10. Nasprotna udeleženka špekulira, ko trdi, da je sodišče dovolilo najem že drugega posojila v breme rezervnega sklada večstanovanjske stavbe v višini 35.758,21 EUR. Odločitev je jasna in gre za nadomestitev soglasja za najem zgolj enega posojila. Prav tako iz predloženih položnic za meseca julij in avgust 2016 ne izhaja drugega, kot da so iz naslova rezervnega sklada že bila delno poplačana dela za obnovo fasade, ni pa razvidno, da bi bili vrnjeni že kakšni obroki kredita oziroma da bi bilo posojilno razmerje že vzpostavljeno.

11. Glede na navedeno je pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo in potrdilo izpodbijani sklep na podlagi 2. točke 365. člena ZPP v zvezi s 37. členom ZNP. Ob tem se je v obrazložitvi opredelilo zgolj do pritožbenih navedb, ki so bile odločilnega pomena (prvi odstavek 360. člena ZPP v zvezi s 37. členom ZNP).

12. Nasprotna udeleženka sama krije svoje stroške pritožbenega postopka (35. člen ZNP).

Op. št. (1): Primerjaj tudi komentar Jana Zobca k 11. točki drugega odstavka 339. člena ZPP, Pravdni postopek, Zakon s komentarjem, tretja knjiga.