Jedro

Če lastnik stanovanja, kljub pravočasni zahtevi upravičenca, proda stanovanje osebi, ki ni upravičena do odkupa po čl.117 Stanovanjskega zakona, ima upravičenec pravico izsiliti sklenitev pogodbe z njim s tožbo tako, da toži na razveljavitev pogodbe, ki jo je zavezanec sklenil s tretjo osebo in nato na sklenitev pogodbe z njim.

Izrek

Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje ugodilo tožbenemu zahtevku tožeče stranke, s tem ko je zgoraj navedeno toženo stranko zavezalo, da je dolžna prodati tožeči stranki stanovanje v izmeri 75,50 m2 v pritličju stanovanjske zgradbe v ..., pod pogoji stanovanjskega zakona in po ceni, ki je veljala 30. dan po vložitvi zahteve za prodajo stanovanja ter mu vrniti pravdne stroške v znesku 52.400,00 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od dneva izdaje sodbe sodišča prve stopnje dalje do plačila.

Tožena stranka je pravočasno vložila pritožbo zoper citirano sodbo sodišča prve stopnje, v pritožbenem reševanju pa je pritožbeno sodišče odločilo, da se pritožbi ugodi, izpodbijana sodba razveljavi in tožba zavrže (sklep pod r. št. 17 spisa). Po vloženi reviziji s strani tožeče stranke je Vrhovno sodišče Republike Slovenije s svojim sklepom z dne 20/3-1997 odločilo, da se reviziji ugodi, navedeni sklep sodišča druge stopnje o zavrženju tožbe razveljavi in zadeva vrne sodišču druge stopnje v ponovno odločanje. Tako je sedaj potrebno odločati o utemeljenosti navedene pritožbe tožene stranke, potem ko je bilo v revizijskem postopku odločeno, da se prvič sprejeta drugostopenjska odločitev razveljavi in zadeva vrne v nov postopek pritožbenemu sodišču. Tožena stranka v svoji pritožbi zoper citirano sodbo sodišča prve stopnje uveljavlja vse pritožbene razloge iz člena 353 Zakona o pravdnem postopku - ZPP - in se zavzema za ustrezno spremembo napadene sodbe na pritožbeni stopnji v smeri zavrnitve tožbenega zahtevka, oziroma podrejeno, za njeno razveljavitev in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Tožeča stranka pritožbenega odgovora ni vložila.

Pritožba je utemeljena.

Procesnih kršitev pri delu sodišča prve stopnje sicer pritožbeno sodišče ni našlo, tudi pritožba pa tovrstnih očitkov posebej ne konkretizira. Predvsem je možno sklepati, da je na ta pritožbeni razlog oprla svoje trditve o v zadevi nepravočasno vloženi tožbi tožeče stranke. Da ni pogojev za njeno zavrženje pa je tokrat že ugotovljeno v navedenem revizijskem postopku.

Pritožbi ni mogoče odreči uspeha v smeri preostalih pritožbenih razlogov, to je zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja in nepravilne uporabe materialnega prava. Predvsem ni mogoče spregledati postavljenega ugovora pomanjkanja pasivne legitimacije na strani tožene stranke, ki je ugovor materialnopravne narave, utegne pa se tudi pokazati, da zaradi prenagljenega stališča prvostopenjskega sodišča o obstoju pasivne legitimacije na strani tožene stranke tudi niso še dovolj raziskana vsa odločilna dejstva.

Stanovanjski zakon - SZ - določno našteva, kdo so upravičenci do odkupa stanovanja s popusti po stanovanjskem zakonu in tudi, kdo so zavezanci v tej smeri, kot to pravilno poudarja tožena stranka. Res je, da tožena stranka, ki je pridobila sporno stanovanje odplačno že po uveljavitvi stanovanjskega zakona, ne sodi med zavezance, ki jih v tej smeri določa stanovanjski zakon. V danem primeru gre, kot to kažejo do sedaj zbrane dejanske ugotovitve, za situacijo, ko je podjetje T. p.o. v stečaju kot zavezanec za prodajo stanovanja v smislu člena 117 v povezavi s členom 112 Stanovanjskega zakona - SZ - kljub pravočasni tožnikovi zahtevi za odkup stanovanja sporno stanovanje prodala namesto tožniku toženi stranki. S tem je navedeni zavezanec vsebinsko odklonil zahtevo za sklenitev pogodbe, ko je sklenil pogodbo z drugo osebo, ki ni upravičenec po 117. členu SZ.

Zato ima tožnik kot upravičenec pravico izsiliti sklenitev pogodbe z njim s tožbo tako, da toži na razveljavitev pogodbe, ki jo je zavezanec že sklenil s tretjo osebo in nato na sklenitev pogodbe z njim. Takšno je bilo tudi pravno mnenje Vrhovnega sodišča RS, objavljeno v poročilu o sodni praksi Vrhovnega sodišča RS štev. 1/93 - str. 28. Tako bi moral tudi v danem primeru tožnik najprej izpodbijati prodajno pogodbo, sklenjeno med bivšim lastnikom stanovanja - podjetjem T. p.o. v stečaju in toženo stranko kot tretjo osebo, šele ob oziroma po razveljavitvi prve prodajne pogodbe pa bi mogel v odnosu do istega prodajalca zahtevati sklenitev pogodbe z njim. V danem primeru pa je tožeča stranka kar zahtevek na sklenitev prodajne pogodbe uperila nasproti drugemu kupcu direktno, za kar pa po mnenju pritožbenega sodišča zaenkrat ni izkazana nobena podlaga.

Razveljavitev prve prodajne pogodbe s toženo stranko kot tretjo osebo bi gotovo pomenila možno vzpostavitev prejšnjega stanja in uveljavljanje morebitnih kondikcijskih zahtevkov med strankama prve prodajne pogodbe. Direktni odnos med obema interesentoma za odkup stanovanja, to je, tožnikom kot upravičencem po stanovanjskem zakonu in toženo stranko kot tretjo osebo, pa bi povzročil, da bi morala tožena stranka po višji ceni kupljeno stanovanje prodati tožniku z že navedenimi popusti, pri tem pa tudi ne bi imela zagotovila, da bo mogla doseči vzpostavitev prejšnjega stanja nasproti prodajalcu v obliki vrnitve kupnine. Zato bi bilo po mnenju pritožbenega sodišča tudi v danem primeru potrebno uperiti najprej izpodbojno tožbo zoper toženo stranko in že navedenega prodajalca, v kolikor ta še obstaja oziroma njegov pravni naslednik. To je pač odvisno od rešitve stečajnega postopka, ki je tekel pod opr. št. () pri istem sodišču. Ta spis k temu pravdnemu spisu več ni priložen, zato bo mogoče šele s ponovnim vpogledom v ta stečajni spis ugotoviti, ali je prodajalec spornega stanovanja kot pravna oseba nehal obstajati, ali še obstaja oziroma kakšno je morebitno pravno nasledstvo.

Za morebitno samostojno vtoževano obveznost tožene stranke bo pač potrebno ob ponovnem odločanju prej najti ustrezno dejansko in pravno podlago. Ta bi eventualno lahko bila v inštitutu prevzema dolga, v kolikor bi se ugotovilo, da je obstajal med prodajalcem spornega stanovanja in toženo stranko dogovor o prevzemu obveznosti prodaje spornega stanovanja po stanovanjskem zakonu s strani tožene stranke, v korist tožnika (ob njegovi odobritvi). Tu pa se glede na pritožbene trditve pokaže, da dejstva glede vsebine dogovarjanja med toženo stranko in prodajalcem stanovanja še nikakor niso dovolj raziskana, ko tožena stranka v pritožbi tudi nakazuje na neke vrste nesporazum med njo in prodajalcem stanovanja, z zatrjevanjem, da obveze prodaje stanovanja tožniku po stanovanjskem zakonu nikakor ni prevzela, ampak le dolžnost sklenitve najemne pogodbe in tudi priznavanja predkupne pravice tožnika kot najemnika v primeru nadaljnje prodaje stanovanja. V tej smeri bo zato potrebno v dopolnjenem postopku dopolniti dejansko stanje, tudi ob izvedbi v pritožbi tožene stranke predlaganih dokazov, to je, zaslišanja prič E. B. in M. P.. Presoditi bo potrebno tudi pomen dejstva, da kakršenkoli dogovor o prevzemu navedene obveznosti s strani tožene stranke v prodajni pogodbi med prodajalcem in prvotoženo stranko ni bil zapisan, kot to pritožba tudi poudarja in kar bo tudi potrebno preveriti z vpogledom v to pogodbo. Sicer pa bi zavezoval le morebiti obstoječ povsem določen dogovor med prodajalcem stanovanja in toženo stranko kot prvim kupcem o prevzemu dolga, ne pa že sama morebitna pogajanja v zvezi s tem. V kolikor pa tožeča stranka vidi dejansko in pravno podlago za samostojno obveznost tožene stranke v vtoževani smeri, naj v tej smeri v okviru svojega trditvenega bremena ponudi drugo dejansko in pravno podlago za to obveznost. Izpodbijana odločitev je bila tako zaenkrat preuranjena. Zaradi potrebne dopolnitve dejanskega stanja v že navedenih smereh je bilo potrebno zato izpodbijano sodbo razveljaviti in vrniti zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje (člen 370 ZPP). Šele po ustrezno dopolnjeni dejanski in dokazni podlagi bo mogoče v zadevi ponovno odločati z večjo zanesljivostjo.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na tretjem odstavku člena 166 ZPP.

Določbe ZPP je pritožbeno sodišče uporabilo kot pravna pravila.