Jedro

Zemljiškoknjižno dovolilo mora izpolnjevati pogoje iz 23. člena SPZ.

V postopku za vzpostavitev zemljiškoknjižne listine (234.-242. člen ZZK-1) ni mogoče uporabiti domneve o podrejenem zahtevku iz tretjega odstavka 140. člena ZZK-1.

Izrek

Pritožba se zavrne in potrdi sklep sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

Z uvodoma navedenim sklepom je zemljiškoknjižna sodnica zavrnila ugovor predlagateljice in potrdila sklep Dn 1 z dne 6.9.2013. S slednjim je zemljiškoknjižna sodniška pomočnica zavrnila predlog za vzpostavitev listin in predlog za vknjižbo lastninske pravice na podlagi verige pogodb, na katere se je sklicevala predlagateljica.

Zoper sklep o ugovoru se predlagateljica pritožuje z očitkom, da je nezakonit. V pogodbi z dne 24.12.2007 je nedvomno prišlo do pisne napake, saj iz pogodbe izhaja, da je prodajalec I. d.o.o., ki ga zastopa direktorica D.B., da je kupec N. d.o.o., ki ga zastopa direktorica J.T., da je v zemljiškoknjižnem dovolilu očitna pisna pomota, da prodajalec N. d.o.o. dovoljuje vknjižbo v korist kupca N. d.o.o., kar je sicer povsem nelogično, da je overjen podpis direktorice prodajalca I. d.o.o., D.B. Tako je jasno, da je zemljiškoknjižno dovolilo podal prodajalec I. d.o.o. in ne kupec N. d.o.o.. O identiteti pogodbenih strank namreč ni nobenega dvoma. Zato bi sodišče pri razlagi pogodbe moralo dati prednost vsebini pogodbe in vknjižbo dovoliti kljub pomotnemu zapisu zemljiškoknjižnega dovolila. Podrejeno, če bi sodišče ugotovilo, da je teža pisne pomote taka, da vknjižbe na podlagi pogodbe z dne 24. 12. 2007 ni mogoče dovoliti, bi moralo sodišče na podlagi verige listin odločiti tako, da bi dovolilo predznambo lastninske pravice, ki bi jo predlagatelj opravičil s predložitvijo zemljiškoknjižnega dovolila na podlagi pogodbe z dne 24. 12. 2007. Stališče sodišča, da bi bila predznamba mogoča samo, če nobena listina v verigi ne bi ustrezala pogojem za vknjižbo, pač pa samo pogojem za predznambo, je napačno. V tem primeru namreč pride v poštev sklepanje od večjega na manjše, ki je interpretacijski argument, da za tistega, ki mu gre več, večja kakovost (vknjižba), velja tudi manj, manjša kakovost (predznamba). Pritožba se sklicuje na delo prof. Marjana Pavčnika, Argumentacija v pravu, druga izdaja, stran 147. Pritožba ni utemeljena.

V tej zemljiškoknjižni zadevi se je predlog nanašal na nepremičnino, pri kateri je kot imetnik lastninske pravice vknjižena družba D. d.o.o.. Predlagatelj je želel doseči vknjižbo lastninske pravice na svoje ime na podlagi verige listin o več zaporednih pogodbenih prenosih lastninske pravice, kjer je zemljiškoknjižni lastnik prvi odsvojitelj, predlagatelj pa zadnji pridobitelj. Pri tem je predlagatelj za prve štiri prodajne pogodbe hkrati zahteval vzpostavitev listin, medtem ko je za zadnja dva zatrjevana prenosa v verigi (sporna pogodba z dne 24. 12. 2007 med prodajalcem I. d.o.o. in kupcem N. d.o.o. ter pogodba z istim dnem med prodajalcem N. d.o.o. in predlagateljem kot kupcem) predložil na ustrezen način v elektronsko obliko pretvorjena izvirnika listin.

Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da zemljiškoknjižno dovolilo v listini, ki se nanaša na peto, torej predzadnjo prodajo, ni v redu. Iz 6. člena pogodbe namreč izhaja, da prodajalec N. d.o.o., izrecno in nepogojno dovoljuje, da se pri nepremičnini parc. št. 356 k.o. K. vpiše lastninska pravica v korist kupca N. d.o.o., do celote, medtem ko sta zavezovalni posel sklenila I. d.o.o. kot prodajalec in N. d.o.o. kot kupec, kot že navedeno zgoraj. Stališče predlagatelja je, da bi moralo zemljiškoknjižno sodišče zatrjevano napako pri sestavi dovolila, v katerem je glede na tekst N. d.o.o. sam sebi dovolil vknjižbo in ki jo predlagatelj opredeljuje kot pisno pomoto, zanemariti glede na siceršnjo vsebino zavezovalnega posla in predlogu za vzpostavitev listin ter vknjižbo lastninske pravice ugoditi. S tem se tudi pritožbeno sodišče ne strinja in pritrjuje stališču sodišča prve stopnje, da bo potrebno poskrbeti za sanacijo omenjene pomanjkljivosti z ustrezno pogodbo med pogodbenima strankama, v kateri bo zemljiškoknjižno dovolilo skladno z zavezovalnim poslom in tako, kot zahteva zakon. 23. člen Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ) določa, da je zemljiškoknjižno dovolilo izrecna nepogojna izjava tistega, čigar pravica se prenaša, spreminja, obremenjuje ali preneha, da dovoljuje vpis v zemljiško knjigo, pri čemer mora biti podpis na njem overjen (1). Gre za razpolagalni pravni posel pri prometu z nepremičninami, katerega pomen terja strogo obličnost in jasnost oziroma nedvoumno vsebino, kar se izraža v omenjenih formalnih pogojih zemljiškoknjižnega dovolila iz citiranega člena v povezavi z ZZK-1 (glej 24. in 25. člen). Glede na navedeno, kavzalen odnos med zavezovalnim in razpolagalnim pravnim poslom ter upoštevaje strogo formalnost zemljiškoknjižnega postopka (124. člen ZZK-1) se ni mogoče strinjati s pritožbo, da bi moralo zemljiškoknjižno sodišče razlagati in oceniti vsebino listine kot celote ter priti do zaključka, da je listina (oziroma dovolilo v njej) perfektna oziroma da vsebuje ustrezno dovolilo družbe I. d.o.o. v korist družbe N. d.o.o.. Zato je ob uporabi drugega odstavka 236. člena v zvezi s prvim odstavkom istega člena ZZK-1 pravilna odločitev o zavrnitvi predloga za vzpostavitev listin in predloga za vknjižbo lastninske pravice.

Napačno je tudi pritožbeno stališče, da bi moralo sodišče prve stopnje, v kolikor drži, da ni pogojev za vpis lastninske pravice, dovoliti vsaj predznambo lastninske pravice, ki bi jo predlagatelj opravičil s predložitvijo zemljiškoknjižnega dovolila na podlagi v prejšnjem odstavku obravnavane pogodbe z dne 24. 12. 2007. V konkretni zadevi je treba upoštevati, da gre za enega od posebnih zemljiškoknjižnih postopkov, to je postopek vzpostavitve zemljiškoknjižne listine (234. - 242. člen ZZK-1). Postopek je namenjen temu, da se vzpostavi manjkajoča za vpis lastninske pravice primerna listina (brez katere predlagatelj postopka ne bi mogel doseči vknjižbe lastninske pravice v svojo korist) in zatem ob ostalih zakonskih pogojih še sama vknjižba lastninske pravice. Glede na določbo 234. člena ZZK-1 mora tako predlagatelj: 1) verjetno izkazati, da je bilo v njegovo korist oziroma v korist njegovih prednikov izstavljeno zemljiškoknjižno dovolilo, ki ustreza pogojem za vknjižbo lastninske pravice in da se je ta listina uničila in izgubila; 2) izpolnjeni morajo biti drugi pogoji za vknjižbo lastninske pravice v korist predlagatelja postopka, razen pogoja glede listine, katere vzpostavitev se zahteva. Zadnje pomeni, da mora iz stanja zemljiške knjige in drugih listin, ki so priložene predlogu, izhajati, da bi bila vknjižba lastninske pravice v korist predlagatelja dovoljena, če bi bila vzpostavljena tudi listna(ali več listin) katere vzpostavitev se zahteva (v konkretnem primeru predlog ni prestal preizkusa zemljiškoknjižne sodnice ravno z vidika ustreznosti drugih listin). Zakon nadalje v 236. členu predvideva, da če kateri od omenjenih pogojev ni izpolnjen, zemljiškoknjižno sodišče zavrne tako predlog za vzpostavitev listine kot zemljiškoknjižni predlog za vknjižbo lastninske pravice. O vzpostavitvi zemljiškoknjižne listine namreč sodišče odloča v istem postopku, v katerem odloča o vknjižbi lastninske pravice v korist predlagatelja (235. člen ZZK-1). Glede na specifične lastnosti postopka, ki ureja točno določene situacije in vsebuje posebne določbe o usodi predloga v primeru neizpolnjevanja omenjenih pogojev je jasno, da v postopku za vzpostavitev listine ni mogoče uporabiti domneve o podrejenem zahtevku za predznambo pridobitve pravice iz tretjega odstavka 140. člena ZZK-1, za katero se zavzema predlagatelj.

Glede na navedeno je pritožbeno sodišče neutemeljeno pritožbo zavrnilo in potrdilo izpodbijani sklep (2. točka drugega odstavka 161.člena ZZK-1).

op. št. 1: Glej 41. člen Zakona o zemljiški knjigi - ZZK-1.