Jedro

A. A. je kmetijska zemljišča ponudila v zakup v tako imenovanem paketu, torej kot celoto, vsa zemljišča skupaj, za eno(tno) ceno najema. Pri tem je v svoji ponudbi za zemljišča v solastnini zapisala le polovico površin (kar ustreza njenemu solastniškemu deležu). Ni pa označila delov teh kmetijskih zemljišč v naravi. Še drugače, ostalo je neznano, kaj naj bi obsegal zakup. To pa pomeni le eno: predmet zakupa ni bil določen oziroma ni bil določljiv. Ponudba ni vsebovala podatkov, ki bi omogočili identifikacijo delov treh kmetijskih zemljišč v solasti, namenjenih zakupu (38. člen in 35. člen OZ ter peti odstavek 27. člena ZKZ). A. A. bi lahko dala del kmetijskega zemljišča v solasti v najem, toda le, če bi ga točno označila v ponudbi in bi za to imela strinjanje solastnice, B. B.

Izrek

I. Tožbi se ugodi, odločba Upravna enote Ljubljana številka 330-2864/2020-13 z dne 17. 5. 2021 se odpravi in se ji zadeva vrne v ponovni postopek.

II. Tožena stranka je dolžna tožeči stranki povrniti stroške v višini 469,70 EUR v petnajstih dneh, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po poteku paricijskega roka do prenehanja obveznosti.

Obrazložitev

**Uvodno o upravnem postopku**

1. Upravna enota Ljubljana (v nadaljevanju: Upravna enota) je odobrila zakup kmetijskih zemljišč A. A. in B. B. Sklenila je, da ima C. C. prednostno pravico, ker je zakupnik sosednega kmetijskega zemljišča. Zahtevo tožeče stranke za odobritev zakupa je zavrnila. Pred tem je postopka po obeh zahtevah za odobritev pravnega posla združila v skupno obravnavo.

2. Tem odločitvam je pritrdilo Ministrstvo za kmetijstvo, gozdarstvo in prehrano (v nadaljevanju: Ministrstvo).

**Povzetek navedb strank v upravnem sporu**

3. Opisanim odločitvam je tožeča stranka nasprotovala. Poudarila je, da C. C. ni veljavno sprejel ponudbe. Ni se strinjal s ponudbenimi pogoji, temveč je ponudbo zavrnil in dal nasprotno ponudbo. Pogoji so se nanašali na ceno zakupa in so bili bistvena sestavina posla. Izjava o sprejemu ponudbe je bila prepozna, v nadaljnjih tridesetih dneh C. C. tudi ni predložil sklenjene pogodbe o zakupu. Po mnenju tožeče stranke ni imel prednostne pravice, saj ni bil več zakupnik teh kmetijskih zemljišč, niti niso njegova zakupljena kmetijska zemljišča mejila na vsa kmetijska zemljišča za zakup. Zakupna pogodba sosednjih zemljišč ni bila vpisana v Zemljiško knjigo in kataster, zato na njeni podlagi ne more uveljavljati prednostne pravice. Poleg tega je bila prejšnja zakupna pogodba z A. A. razdrta zaradi neplačil. C. C. je zato izgubil prednostna upravičenja. Ta je uveljavljala tožeča stranka upravičenje kot drug kmet. Ker jo je A. A. izbrala, bi morala Upravna enota to upoštevati. Slednja je na lastno pest raziskovala dejansko stanje in pridobila dokaze. S tem je nadomestila trditveno in dokazno breme C. C. Upravna enota se ni izjasnila o tem, da solastnica ni dala soglasja za zakup C. C. 4. Tožena stranka je vztrajala, da je iz izjave o sprejemu ponudbe vidno, da je C. C. pristal na bistvene sestavine ponudbe. Ni zavrnil ponudbe na način, da bi dal novo ponudbo. Šlo je za paketni zakup, zato vse nepremičnine delijo isto usodo.

5. A. A. pa je pojasnila, da ima z C. C. slabe izkušnje, ker ni plačeval zakupnine in ni sam obdeloval kmetijskih zemljišč. Ponudbe ne bi dala, če bi vedela, da je zakupnik sosednjih zemljišč. Pogojev iz ponudbe ni sprejel. Solastnica kmetijskih zemljišč ne dovoli sklenitve zaupne pogodbe z njim.

**Dokazni postopek**

6. V upravnem sporu stranke ne smejo navajati dejstev in predlagati dokazov, če so imele možnost navajati ta dejstva in predlagati te dokaze v postopku pred izdajo akta (tretji odstavek 20. člena Zakona o upravnem sporu; v nadaljevanju: ZUS-11). V tožbi lahko tožnik navaja nova dejstva in nove dokaze, vendar pa mora obrazložiti, zakaj jih ni navedel že v postopku izdaje upravnega akta. Nova dejstva in novi dokazi se lahko upoštevajo kot tožbeni razlogi le, če so obstajali v času odločanja na prvi stopnji postopka izdaje upravnega akta in če jih stranka upravičeno ni mogla predložiti oziroma navesti v postopku izdaje upravnega akta (52. člen ZUS-1).

7. Tožeča stranka je med drugim tožbi priložila Redne izpise iz zemljiške knjige z dne 13. 9. 2021 (priloga A4) in Redne izpise iz zemljiške knjige z dne 23. 9. 2021 (priloga A21). Predlagala je tudi pričanje D. D. in tožeče stranke.

8. Pozneje, v vlogi z dne 2. 3. 2022, je podala še en dokazni predlog in sicer, da sodišče zasliši A. A. 9. Sodišče jo je v okviru materialno procesnega vodstva (285. člen Zakona o pravdnem postopku; v nadaljevanju: ZPP2 v zvezi s prvim odstavkom 22. člena ZUS-1) opozorilo na zgoraj citirano vsebino tretjega odstavka 20. člena in 52. člena ZUS-1. Omenjenih dokazov ni vzelo v obzir. Izostala je razlaga, zakaj jih ni izročila oziroma predlagala3 že v upravnem postopku (tretji odstavek 20. člena in 52. člen ZUS-1).4 Poleg tega so naštete listine nastale po izdaji izpodbijane odločbe (druga poved 52. člena ZUS-1).5 Končno je zaslišanje A. A. ponudila po izteku zakonskega roka za vložitev tožbe (prvi odstavek 28. člena ZUS-1). V tem pogledu je bila prepozna.6

10. Na tem mestu sodišče še pripominja, da izpovedi D. D. in tožeče stranke ne bi pripomogli k rešitvi tega upravnega spora. Njuno zaslišanje je tožeča stranka ponudila v podkrepitev navedb o dejanskem stanju zadeve (4. stran tožbe, listovna številka spisa 3). V tožbi opisanemu teku upravnega postopka tožena stranka ni oporekala (drugi odstavek 287. člena ZPP in prvi odstavek 22. člena ZUS-1). Podobno velja za pričanje A. A. Predlagano je bilo v potrditev razglabljanja o materialnem pravu (5. stran pripravljalne vloge z dne 28. 2. 2022, druga stran listovne številka spisa 30). Vsebina pravnih pravil se ne dokazuje. Zanje velja načelo, da jih sodišče pozna po uradni dolžnosti (iura novit curia).7

11. Preostale listine (A1 do A3, A5 do A20, A22 do A28) in upravne spise številke 330-2864/2020, 330-2214/2020 in 330-2707/2020 je sodišče prebralo in ocenilo.

**Materialno pravo**

12. Predmet zakupa je kmetijsko zemljišče s pripadajočimi objekti, napravami in dolgoletnimi nasadi (prvi odstavek 26. člena Zakona o kmetijskih zemljiščih; v nadaljevanju: ZKZ8). Pogodba o zakupu kmetijskega zemljišča (v nadaljevanju: zakupna pogodba) mora vsebovati zlasti: zemljiškoknjižne in zemljiško katastrske podatke o v zakup danih zemljiščih, opis in neamortizirano vrednost objektov, naprav in nasadov, amortizacijsko dobo trajnih nasadov, višino zakupnine, dobo in namen zakupa, ter določbo o tem, ali se zakupna pravica podeduje ali ne (drugi odstavek 26. člena ZKZ).

13. Zakupna pogodba mora biti sklenjena v pisni obliki. Zakupna pogodba, ki ni sklenjena v pisni obliki, nima pravnega učinka (pet odstavek 26. člena ZKZ).

14. Pravila 19. do 24. člena razen določb prvega, drugega in tretjega odstavka 23. člena ZKZ se smiselno uporabljajo tudi za zakup (prvi odstavek 27. člena ZKZ). Za zakupna razmerja po ZKZ se uporabljajo določbe zakona o obligacijskih razmerjih, kolikor z ZKZ ni drugače določeno (peti odstavek 27. člena ZKZ).

15. Pravni posel odobri upravna enota (prvi odstavek 19. člena ZKZ). Med drugim se pravni posel za pridobitev kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije ne odobri če promet ni potekal po postopku in na način, določen z ZKZ ali če ni upoštevan prednostni vrstni red upravičencev (tretji odstavek 19. člena ZKZ).

16. Več oseb ima solastninsko pravico na nerazdeljeni stvari (solastniki), če je delež vsakega izmed njih določen v sorazmerju s celoto (idealni delež; prvi odstavek 65. člena Stvarnopravnega zakonika; v nadaljevanju: SPZ9). Solastniki imajo pravico skupno upravljati stvar v solastnini (prvi odstavek 67. člena SPZ). Za posle, ki presegajo okvire rednega upravljanja, kot so zlasti razpolaganje s celotno stvarjo, določitev načina rabe in določitev upravitelja stvari, je potrebno soglasje vseh solastnikov (peti odstavek 67. člena SPZ).

17. Z zakupno (najemno) pogodbo se zakupodajalec (najemodajalec) zavezuje, da bo zakupniku (najemniku) izročil določeno stvar v rabo, ta pa se zavezuje, da mu bo za to plačeval določeno zakupnino (najemnino; prvi odstavek 587. člena Obligacijskega zakonika; v nadaljevanju: OZ10). Ponudba je določeni osebi dan predlog za sklenitev pogodbe, ki vsebuje vse bistvene sestavine pogodbe, tako da bi se z njegovim sprejemom pogodba lahko sklenila (prvi odstavek 22. člena OZ). Pogodba je nična, če je predmet obveznosti nemogoč, nedopusten, nedoločen ali nedoločljiv (35. člen OZ). Predmet obveznosti je določljiv, če vsebuje pogodba podatke, s katerimi ga je mogoče določiti, ali če sta stranki prepustili nekomu tretjemu, naj ga določi (prvi odstavek 38. člena OZ).

**K I. točki izreka**

18. Tožba je utemeljena.

19. Navedbe tožeče stranke je mogoče strniti v naslednje očitke. Ponovila je, da je sprejem ponudbe neveljaven in prepozen; da C. C. ni imel prednostne pravice; da je Upravna enota prekoračila zakonska pooblastila pri ugotavljanju dejanskega stanja in da se solastnica kmetijskih zemljišč ni strinjala z zakupom C. C. 20. A. A. je 24. 9. 2020 dala ponudbo za zakup enajstih kmetijskih zemljišč, za 10. let in skupno ceno 50,00 EUR na leto. Sama je lastnica osmih, treh kmetijskih zemljišč pa je solastnica v deležu do 1/2. Druga solastnica je B. B. V opisano ponudbo je zapisala površine zemljišč; pri omenjenih treh zemljiščih v solastnini je površine označila glede na svoj solastniški delež, torej polovico površine.11

21. Solastnina je posebna oblika lastnine. Zajema celotno nerazdelno stvar in pomeni pravno oblast več oseb na njej. Vsakemu od solastnikov pripada računsko določen idealni delež te stvari. Razdeljena ni stvar, temveč lastninska pravica (prvi odstavek 65. člena SPZ).12

22. Ker vsem solastnikom pripada pravna oblast nad stvarjo, je izvrševanje lastninske pravice odvisno od volje vseh.13 Solastniki skupno upravljajo stvar v solastnini (prvi odstavek 67. člena SPZ). Za posle, ki presegajo okvire rednega upravljanja, kot so zlasti razpolaganje s celotno stvarjo, določitev načina rabe in upravitelja stvari, je potrebno soglasje vseh solastnikov (peti odstavek 67. člena SPZ).

23. V sodni praksi je že dlje časa zasidrano stališče, da je dajanje stvari v najem posel, ki presega okvire rednega upravljanja s stvarjo v solastnini.14

24. Ni dvoma, da je ponudbo za zakup kmetijskih zemljišč v lasti in solasti dala in predložila Upravni enoti le A. A. (prvi odstavek 20. člena in prvi odstavek 27. člena ZKZ). Prav tako je jasno, da ni opredelila delov zemljišč v naravi,15 temveč zgolj in samo površino, ki računsko ustreza njenemu solastninskemu deležu. Z drugimi besedami, za tri kmetijska zemljišča v solastnini je preprosto zapisala polovico njihovih (celotnih) površin.16

25. Zakup kmetijskih zemljišč je sklenjen pod odložnim pogojem odobritve s strani upravne enote (tretji odstavek 21. člena in prvi odstavek 27. člena ZKZ).17 Ta se ne odobri, če promet ni potekal po postopku in na način, določen z ZKZ (druga alineja tretjega odstavka 19. člena ZKZ in prvi odstavek 27. člena ZKZ). Tako je zakup kmetijskega zemljišča v nasprotju s pravili ZKZ, če ponudba zanj ne vsebuje vseh bistvenih elementov (sestavin) zakupne pogodbe (prvi odstavek 22. člena OZ in peti odstavek 27. člena ZKZ).18 Mednje spadata predmet zakupa, raba, čas zakupa in cena zanj (587. člen OZ in peti odstavek 27. člena ZKZ). Upravna enota pa lahko odobri le pravni posel, ki je bil veljaven že ob njegovi sklenitvi.19

26. Predmet zakupa kmetijskega zemljišča je seveda kmetijsko zemljišče (s pripadajočimi objekti, napravami in dolgoletnimi nasadi, prvi odstavek 26. člena ZKZ). Je individualno določena stvar; zakupnik po prenehanju najema zakupodajalcu vrne (ta)isto kmetijsko zemljišče. V zakup se lahko odda del kmetijskega zemljišča; pogoj za to pa je, da je ta del točno določen in s tem zakupnikova pravica omejena.20

27. A. A. je kmetijska zemljišča ponudila v zakup v tako imenovanem paketu, torej kot celoto, vsa zemljišča skupaj, za eno(tno) ceno najema.21 Pri tem je v svoji ponudbi, kot že rečeno, za zemljišča v solastnini zapisala le polovico površin (kar ustreza njenemu solastniškemu deležu). Ni pa označila delov teh kmetijskih zemljišč v naravi. Še drugače, ostalo je neznano, kaj naj bi obsegal zakup. To pa pomeni le eno: predmet zakupa ni bil določen oziroma ni bil določljiv. Ponudba ni vsebovala podatkov, ki bi omogočili identifikacijo delov treh kmetijskih zemljišč v solasti, namenjenih zakupu (38. člen in 35. člen OZ ter peti odstavek 27. člena ZKZ).22 A. A. bi lahko dala del kmetijskega zemljišča v solasti v najem, toda le, če bi ga točno označila v ponudbi in bi za to imela strinjanje solastnice, B. B.23

28. Upravna enota je spregledala, da predmet zakupa niso določeni, niti določljivi deli kmetijskih zemljišč v solastnini. Ker gre za tako imenovani paketni zakup, tudi ni mogoče odločiti ločeno o teh zemljiščih.

29. Sodišče še dodaja, da je sodna praksa že dlje časa enotna, da v postopku odobritve pravnega posla upravna enota (v določenih okoliščinah) le-tega preveri tudi po vsebini.24

30. V luči zapisanega se sodišče ni ukvarjalo z ostalimi tožbenimi navedbami.

31. Izpodbijana odločba ni pravilna in zakonita (4. točka prvega odstavka 64. člena ZUS-1). Sodišče je tožbi ugodilo, odločbo odpravilo in zadevo (po predlogu tožeče stranke) vrnilo Upravni enoti v ponovni postopek (tretji odstavek 64. člena ZUS-1). V oziru na to, da predmet zakupa ni določen, bo morala Upravna enota zavrniti dane zahteve za odobritve pravnih poslov (četrti odstavek 64. člena ZUS-1).

**K II. točki izreka**

32. Tožeči stranki je sodišče priznalo pavšalni znesek povračila stroškov po Pravilniku o povrnitvi stroškov tožniku v upravnem sporu (tretji odstavek 25. člena ZUS-1; v nadaljevanju: Pravilnik25). Le-ta znaša 385,00 EUR, povečan za 22% davek na dodano vrednost, skupaj torej 469,70 EUR (četrti odstavek 3. člena Pravilnika).

33. V skladu z načelnim pravnim mnenjem, ki ga je Vrhovno sodišče Republike Slovenije sprejelo na občni seji 13. 12. 2006 je sodišče še sklenilo, da zakonske zamudne obresti od stroškov začnejo teči po poteku roka za njihovo prostovoljno izpolnitev (to je po preteku petnajstih dni od prejema te sodbe). Tožena stranka bo prišla v zamudo s plačilom šele, če jih v danem roku ne bo povrnila.

1 Objavljen v Uradnih listih Republike Slovenije, številke: 105/2006 z dne 12. 10. 2006, 62/2010 z dne 14. 8. 2010, 109/2012 z dne 31. 12. 2012 in odločba Ustavnega sodišča Republike Slovenije, številka U-I-147/08-16 z dne 11. 11. 2009. 2 Objavljen v Uradnih listih Republike Slovenije, številke: 26/1999 z dne 15. 4. 1999, 96/2002 z dne 14. 11. 2002, 110/2002 z dne 18. 12. 2002, 2ZU/2004 z dne 15. 1. 2004, 52/2007 z dne 12. 6. 2007, 45/2008 z dne 8. 5. 2008, 74/2012 z dne 8. 10. 2012, 10/2017 z dne 27. 2. 2017, 32/2018 z dne 11. 5. 2018 in odločbe Ustavnega sodišča Republike Slovenije U-I-255/99-28 z dne 5. 6. 2003, U-I-145/03-9 z dne 23. 6. 2005, Up-258/03-14 z dne 22. 9. 2005, U-I-55/04-10 ter Up-90/04-15 z dne 6. 4. 2006, U-I-146/07-34 z dne 13. 11. 2008, U-I-279/08-8 z dne 17. 12. 2008, U-I-279/08-14 z dne 9. 7. 2009, U-I-164/09-13 z dne 4. 2. 2010, U-I-200/09-14 z dne 20. 5. 2010, U-I-161/10-12 z dne 9. 12. 2010, U-I-74/12-6 z dne 13. 9. 2012, U-I-290/12-9 z dne 25. 4. 2013, U-I-134/10-28 z dne 24. 10.2013 ter U-I-48/11-10, Up-274/11-9 z dne 16. 1. 2014, U-I-74/14-9 z dne 17. 6. 2016 in U-I-5/16-9 z dne 19. 1. 2017. 3 Sodišče meri na dokazne predloge za zaslišanje tožeče stranke, stranke z interesom in priče. Ti dokazi so bili ponujeni šele v upravnem sporu brez razlage, zakaj niso bili predlagani v upravnem postopku oziroma kaj je bila ovira, da se tožeča stranka in stranka z interesom nista izjavili do izdaje izpodbijane odločbe. 4 Primerjaj sodbe in sklepe Vrhovnega sodišča Republike Slovenije I Up 224/2019 z dne 8. 7. 2020, 10. točka, X Ips 232/2017 z dne 30. 1. 2019, 12. točka, X Ips 147/2016 z dne 24. 1. 2018, 10. točka, X Ips 265/2015 z dne 30. 8. 2017, 16. točka, X Ips 341/2015 z dne 7. 12. 2016, 10. in 11. točka ter številne druge. 5 Primerjaj sodbe Vrhovnega sodišča Republike Slovenije X Ips 232/2017 z dne 30. 1. 2019, 12. točka, X Ips 147/2016 z dne 24. 1. 2018, 10. točka, X Ips 265/2015 z dne 30. 8. 2017, 16. točka, X Ips 341/2015 z dne 7. 12. 2016, 10. in 11. točka ter številne druge. 6 Primerjaj sodbo Vrhovnega sodišča Republike Slovenije I Up 168/2019 z dne 9. 10. 2019, 14. točka ter sodbo in sklep I Up 476/2013 z dne 5. 2. 2015, 32. točka. 7 Primerjaj odločitve Vrhovnega sodišča Republike Slovenije II Ips 312/2012 z dne 26. 9. 2013, 6. točka, X Ips 24/2019 z dne 18. 5. 2020, 28. točka, X Ips 15/2017 z dne 7. 3. 2018, 37. točka in številne druge. 8 Objavljen v Uradnih listih Republike Slovenije, številke: 59/1996 z dne 25. 10. 1996, 67/2002 z dne 26. 7. 2002, 36/2003 z dne 16. 4. 2003, 43/2011 z dne 3. 6. 2011, 58/2012 z dne 31. 7. 2012, 27/2016 z dne 11. 4. 2016, 79/2017 z dne 28. 12. 2017 in odločbe Ustavnega sodišča Republike Slovenije U-I-340/96 z dne 12. 3. 1998, U-I-26/97-8 z dne 13. 7. 2000, U-I-266/98-72 z dne 28. 2. 2002. 9 Objavljen v Uradnih listih Republike Slovenije, številke: 87/2002 z dne 17. 10.2002, 91/2013 z dne 6. 11. 2013 in 23/2020 z dne 14. 3. 2020. 10 Objavljen v Uradnih listih Republike Slovenije, številke: 83/2001 z dne 25. 10. 2001, 32/2004 z dne 2. 4. 2004, 40/2007 z dne 7. 5. 2007, 20/2018 z dne 27. 3. 2018 in odločba Ustavnega sodišča Republike Slovenije številka U-I-300/04-25 z dne 2. 3. 2006. 11 Vse vidno iz Ponudbe za zakup kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije z dne 24. 9. 2020. 12 Vesna Rijavec: Stvarnopravni zakonik s komentarjem, GV Založba, Ljubljana, 2004, strani 328 in 329. 13 Vesna Rijavec: Stvarnopravni zakonik s komentarjem, GV Založba, Ljubljana, 2004, stran 334. 14 Tako Vrhovno sodišče Republike Slovenije v sklepih in sodbah II Ips 36/2019 z dne 9. 5. 2019, 17. točka, II Ips 144/2009 z dne 23. 6. 2011, 8. točka, II Ips 392/2008 z dne 29. 9. 2011, 6. točka, II Ips 401/2008 z dne 17. 6. 2010, 8. točka, II Ips 482/2000 z dne 5. 4. 2001, sedmi odstavek. 15 Na primer: južni del, ki sega od … do ... v površini ... 16 Gre za kmetijska zemljišča parcelne številke 1118/5, 1118/6, 1118/8 katastrske občine 1722 Trnovsko predmestje. 17 Primerjaj načelno pravno mnenje Vrhovnega sodišča Republike Slovenije z dne 6. 4. 2012, drugi odstavek izreka. 18 Primerjaj sodbo Vrhovnega sodišča Republike Slovenije II Ips 103/2016 z dne 15. 9. 2016, 14. točka. 19 Sklep Vrhovnega sodišča Republike Slovenije X Ips 97/2016 z dne 24. 5. 2017, 19. točka. 20 Miha Juhart: Obligacijski zakonik (OZ) (posebni del) s komentarjem, 3. knjiga, Ljubljana, GV Založba, 2003, stran 636. 21 Primerjaj sodbe Vrhovnega sodišča Republike Slovenije II Ips 103/2016 z dne 15. 9. 2016, 12. točka, II Ips 349/2010 z dne 16. 5. 2013, 15. točka, II Ips 151/2012 z dne 6. 12. 2012, 10. točka. 22 Primerjaj sodbo Vrhovnega sodišča Republike Slovenije III Ips 30/2016 z dne 19. 5. 2017, 17. točka. 23 To je lahko v obliki dogovora o upravljanju kmetijskih zemljišč, pooblastila ali drugega izraza volje za tak način oddaje v zakup. 24 Primerjaj sodbo Vrhovnega sodišča Republike Slovenije X Ips 139/2013 z dne 5. 11. 2014, 21. točka in tam naštete sodne odločbe. 25 Objavljen v Uradnih listih Republike Slovenije, številki: 24/2007 z dne 20. 3. 2007 in 107/2013 z dne 20. 12. 2013.