Jedro

Prodajalčeva izpolnitev pogodbe je izročitev nepremičnine, ki mora biti kupcu dana z lastnostmi, določenimi v prodajni pogodbi, sicer ima kupec pravico odkloniti njen prevzem. Ob sočasnosti izpolnitve za kupca, ki prevzem nepremičnine odkloni brez zakonskega razloga, nastopi tudi obveza plačati kupnino. Ker normalno, običajno rabo stanovanja izključujeta že potrebna menjava parketa v dnevno bivalnem prostoru in menjava sifona v kopalnici, toženec tožnici ni ponudil stanovanja zgolj z manjšimi napakami, ki ne ovirajo njegove normalne uporabe ne glede na vrednost njihove odprave. Tožnica stanovanja ni bila dolžna prevzeti in ne plačati zadnjega obroka kupnine, toženec pa ni imel pravice odstopiti od pogodbe.

Izrek

I. Revizija zoper pravnomočno naložene obveznosti, da toženec izstavi zemljiškoknjižno dovolilo, ki bo tožnici omogočilo vpis lastninske pravice na stanovanju in parkirišču, ter ju izroči v tožničino posest, odpravi napake na stanovanju in plača obresti od zneskov 83.133,57 EUR in 5.000,00 EUR, ter zoper pravnomočno odločitev o znižanju kupnine, se zavrže. II. Sicer se revizija zavrne.

III. Tožena stranka mora v 15 dneh od vročitve te sodbe tožeči stranki povrniti njene revizijske stroške v znesku 1.790,40 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega naslednjega dne po izteku roka za izpolnitev obveznosti, določenega v tej točki izreka, do plačila.

Obrazložitev

1. Tožnica je zatrjevala, da je kot kupec s tožencem kot prodajalcem sklenila prodajno pogodbo za stanovanje in parkirni prostor, v kateri sta se dogovorila, da se kupnina plača v dveh obrokih, in sicer 93.525,26 EUR v roku 8 dni po sklenitvi pogodbe, ostalih 10.391,70 EUR pa ob predaji nepremičnine. Prvi obrok kupnine v višini 93.525,26 EUR je plačala 18. 12. 2007, kljub napakam na stanovanju pa 19. 7. 2008 še 5.000,00 EUR. Toženec je menil, da je 15. 7. 2008 od prodajne pogodbe odstopil, ker tožnica kljub njegovemu pozivu v dodatnem, enomesečnem roku ni plačala zadnjega obroka kupnine v višini 10.391,70 EUR.

2. Sodišče prve stopnje je (I.) ugotovilo, da kupoprodajna pogodba, sklenjena med pravdnima strankama, ni bila odpovedana in še vedno velja, (II.) tožencu naložilo izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila, ki bo tožnici omogočilo vpis lastninske pravice na stanovanju in parkirišču, (III.) tožencu naložilo njuno izročitev v tožničino posest, (IV.) tožencu naložilo odpravo napak na stanovanju, (V.) tožencu naložilo plačilo obresti od zneska 83.133,57 EUR od 18. 12. 2007 in od zneska 5.000,00 EUR od 21. 7. 2008 v višini, kot jih obračunava Nova kreditna banka Maribor, d. d., za depozite, vezane za tri mesece, do izročitve nepremičnin v tožničino posest, ki bo izkazana s primopredajnim zapisnikom, (VI.) ugotovilo obstoj tožničine terjatve iz naslova znižanja kupnine v višini 1.730,43 EUR in jo do te višine pobotalo z nasprotno toženčevo terjatvijo iz naslova neplačane kupnine v višini 5.391,70 EUR, ter ugotovilo preostanek toženčeve terjatve v višini 3.661,27 EUR, (VII.) ugotovilo obstoj toženčeve (pravilno tožničine) terjatve iz naslova pogodbene kazni v višini 51.083,27 EUR, jo na dan 21. 5. 2011 pobotalo z nasprotno toženčevo terjatvijo v višini 3.661,27 EUR (ostanek iz VI. točke izreka), in v preostanku tožničino terjatev v višini 47.422,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 21. 5. 2007 tožencu naložilo v plačilo, (VIII.) v presežku pa tožničin tožbeni zahtevek zavrnilo.

3. Sodišče druge stopnje je toženčevo pritožbo zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje v zanj neugodnem delu potrdilo.

4. Toženec zoper odločitev sodišča druge stopnje vlaga revizijo. Revizijskemu sodišču predlaga spremembo sodbe sodišča druge stopnje tako, da tožničin tožbeni zahtevek v celoti zavrne, podrejeno pa njeno razveljavitev in ponovno sojenje. Zahteva povrnitev revizijskih stroškov. Sodišču druge stopnje očita pomanjkljive razloge, saj ni odgovorilo na pritožbeni očitek o podanem nasprotju v izreku sodbe sodišča prve stopnje, da prodajna pogodba ni bila odpovedana, in med razlogi njegove sodbe, iz katerih izhaja, da je bila pogodba 15. 7. 2008 v potrebni obliki odpovedana. Pomanjkanje razlogov sodišču druge stopnje očita tudi glede dopolnitve pritožbe in pritožbenih očitkov zoper II. točko izreka sodbe sodišča prve stopnje, saj ni jasno, zakaj naj bi tožnica kljub dodatnemu roku za izpolnitev svoje obveznosti lahko odstopila od pogodbe. Opozarja, da se ugotovitev po 181. členu Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) lahko nanaša le na ugotovitev pravnega razmerja, torej veljavnosti ali neveljavnosti prodajne pogodbe. Opozarja, da je zahteval izročitev stanovanja sočasno s plačilom kupnine, kot določa Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (v nadaljevanju ZVKSES), ki je do Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) specialen. Pa tudi na določbo njegovega 14. člena ZVKSES, ki v primeru kupčevega neplačila posameznega obroka kupnine prodajalcu nudi možnost odstopa od pogodbe, in na splošni načeli enakopravnosti udeležencev pogodbenih razmerij ter vestnosti in poštenja. Zmotno uporabo materialnega prava sodiščema nižjih stopenj očita iz razloga, ker sta ocenili, da tožničina pravica do 10 % zadržanje kupnine izvira iz stvarnih napak, ocenjenih v višini 2.513,56 EUR, kar je glede na vrednost nepremičnine v višini 103.916,96 EUR minimalni znesek. Opozarja, da tožnica do prvega naroka za glavno obravnavo ni podala trditev v zvezi z zadržanjem 10 % kupnine, saj sta ga sodišči nižjih stopenj sami povezali s stvarnimi napakami, naštetimi v tožbi. Pa tudi, da je pravica do zadržanja kupnine v višini 10 % časovno omejena do tedaj, ko prodajalec kupcu omogoči, da preveri, ali je prodajalec sposoben izročiti nepremičnino z vsemi lastnostmi, določenimi v prodajni pogodbi, tožnica pa je to možnost imela. Sodiščema nižjih stopenj očita protispisnost pri povzemanju izvedenskega mnenja, saj to potrjuje, da ima nepremičnina vse tehnične lastnosti in stanja, dogovorjene s prodajno pogodbo in splošnimi pogoji. Opozarja, da je odprava napak lahko hitra in nemotena, menjava parketa pa ni smiselna, saj je tudi takšna površina uporabna. Po njegovi oceni je na mestu znižanje kupnine zaradi manjše kvalitete vgrajenih elementov. Sodiščema nižjih stopenj očita tudi, da nista pojasnili, kako naj bi bila motena uporaba stanovanja zaradi napak, in pravnega standarda, določenega v petem odstavku 20. člena ZVKSES. Opozarja, da je prodajna pogodba ugotovljena šele v sodbi in učinkuje od njene pravnomočnosti, zato pogodbena kazen ne more teči v času od toženčevega odstopa od pogodbe do pravnomočnosti sodbe. Meni, da sodišči nižjih stopenj nista pojasnili, zakaj mora plačati obresti od zakonsko dovoljene are in zakaj je bilo kršeno načelo istočasnosti izpolnitve iz 10. člena prodajne pogodbe. Pa tudi, da tožnici ne gre plačilo obresti od zneska 5.000,00 EUR, saj tega plačila ni pogojeval. 5. Tožnica v odgovoru na revizijo opozarja na vprašanje njene dovoljenosti in nasprotuje njenim razlogom ter zahteva povračilo revizijskih stroškov.

6. Revizija zoper pravnomočno naložene obveznosti, da toženec izstavi zemljiškoknjižno dovolilo, ki bo tožnici omogočilo vpis lastninske pravice na stanovanju in parkirišču, ter ju izroči tožnici, odpravi napake na stanovanju in plača obresti od zneskov 83.133,57 EUR in 5.000,00 EUR, ter zoper pravnomočno odločitev o znižanju kupnine ni dovoljena, v ostalem, dovoljenem delu pa ni utemeljena.

7. Vrhovno sodišče uvodoma ugotavlja, da revizija ni bila dopuščena in da je toženec vložil direktno revizijo. To izhaja iz poimenovanja vloge in iz njene vsebine. Toženec z njo izpodbija vse obveznosti, ki so ugotovljene ali naložene s sodbama sodišč nižjih stopenj. Revizija je dovoljena, če vrednost izpodbijanega dela pravnomočne sodbe presega 40.000,00 EUR (drugi odstavek 367. člena ZPP) ali če jo na predlog stranke dopusti sodišče (tretji odstavek 367. člena ZPP). Odločitev o obstoju prodajnega razmerja med pravdnima strankama (I. točka izreka sodbe sodišča prve stopnje) je odločitev o vmesnem ugotovitvenem zahtevku po tretjem odstavku 181. člena ZPP. Za dovoljenost toženčeve revizije, s katero želi takšen zaključek sodišč nižjih stopenj izpodbiti, njegova vrednost ni odločilna. Revizija je dovoljena, če je odločitev o kateri nadaljnji ugotovljeni ali naloženi obveznosti, zoper katero je revizija dovoljena, odvisna od njega. Revizija pa ni dovoljena zoper vse odločitve sodišč nižjih stopenj, s katerimi so ugotovljene ali naložene obveznosti. Te sicer izvirajo iz iste prodajne pogodbe, njihova pravna in dejanska podlaga pa sta različni, saj so nekatere posledica zamude (pogodbena kazen), druge posledica obstoja napak (znižanje kupnine in odprava napak), nekatere posledica neupravičene zahteve po predčasnem plačilu kupnine (plačilo obresti), nekatere pa posledica neizpolnitve pogodbe (izročitev stanovanja in parkirišča v posest ter izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila zanju). Zato se po pravilu iz drugega odstavka 41. člena ZPP dovoljenost revizije presoja po vrednosti vsake posamezne ugotovljene ali naložene obveznosti in ne po njihovem seštevku.(1) Iz označene vrednosti spornega predmeta v tožbi je razbrati, da vrednost zahtevka za izročitev stanovanja in parkirišča v posest ter zahtevka za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila zanju skupaj znaša 10.000,00 EUR, vrednost napak, ki jih je toženec dolžan odpraviti na stanovanju, v reviziji ocenjuje na 2.513,56 EUR, pod tem sta tudi revizijska vrednost njegove obveznosti plačila obresti(2) in opravljeno znižanje kupnine v višini 1.730,43 EUR. Vse naštete posamezne vrednosti ne dosegajo revizijskega praga, zato revizija zoper pravnomočno odločitev o teh odločitvah ni dovoljena in jo je Vrhovno sodišče na podlagi določbe 377. člena ZPP zavrglo.

8. Nasprotno velja glede toženčeve obveznosti plačila pogodbene kazni, ki sta jo sodišči nižjih stopenj pred pobotom ugotovili v višini 51.083,27 EUR. Ker je njeno plačilo odvisno od (ne)obstoja prodajne pogodbe med pravdnima strankama, je revizija dovoljena tudi zoper odločitev, da ta obstoji. Ob vsebinski presoji toženčevih očitkov, ki se nanašajo nanju, revizijsko sodišče poudarja, da revizije ni mogoče vložiti zaradi zmotne ali nepopolne ugotovitve dejanskega stanja (tretji odstavek 370. člena ZPP) in da na dovoljene revizijske razloge ne pazi po uradni dolžnosti (371. člen ZPP), kar revidentu nalaga, da vsak očitek ustrezno obrazloži. 9. Sodišči nižjih stopenj sta ugotovili naslednje odločilno dejansko stanje: - rok za izročitev nepremičnine je bil dogovorjen 1. 4. 2008; - toženec je tožnico 5. 5. 2008 pozval k plačilu preostalega obroka kupnine; - tožnica je z dopisom z dne 9. 5. 2008 zahtevala odpravo napak, pravdni stranki pa sta nadaljevali z izmenjavo dopisov; - tožnica 10. 6. 2008 ni hotela prevzeti stanovanja zaradi obstoječih napak; - toženec je 15. 7. 2008 tožnici poslal dopis, da odstopa od pogodbe; - tožnica je 21. 7. 2008 plačala še 5.000,00 EUR kupnine; - napake na stanovanju niso odpravljene, za njihovo odpravo pa je treba odstraniti in ponovno položiti parket v dnevno bivalnem prostoru, ponovno vgraditi talni sifon v kopalnici, odstraniti madež na profilu balkonskih vrat, izvesti fine omete na oknih v sobi in kabinetu, odpraviti vertikalno razpoko na steni med hodnikom in kuhinjo in to prepleskati, odstraniti nabrekli oplesk na hodniku in prepleskati celotno stanovanje, odstraniti barvo iz pocinkane kovinske ograje, jo obrusiti in ponovno pobarvati; - napake je mogoče odpraviti zaporedno ali hkrati, uporaba stanovanja pa v času odprave napak v pretežnem delu ni mogoča, - v primeru prodajalčeve zamude je bila dogovorjena kupčeva pravica do pogodbene kazni v višini 0,5 promila za vsak dan zamude, največ pa v višini polovice kupnine.(3)

10. Prodajalčeva izpolnitev pogodbe je izročitev nepremičnine.(4) Ta mora biti kupcu dana z lastnostmi, določenimi v prodajni pogodbi (tretji odstavek 16. člena v zvezi s prvim odstavkom 18. člena ZVKSES). Če nepremičnina dogovorjenih lastnosti nima, ima kupec pravico odkloniti njen prevzem. Če ima le napake, ki ne ovirajo njene normalne uporabe, jo kupec mora prevzeti, sicer nastopi domneva njenega prevzema (drugi, četrti in peti odstavek 19. člena ZVKSES). Ali prodajno razmerje med pravdnima strankama še obstoji, je odvisno od tega, ali je tožnica 10. 6. 2008 utemeljeno odklonila prevzem stanovanja ali pa za to ni imela razlogov in je nastopila domneva, da je bila nepremičnina prevzeta. Ob dogovorjeni sočasnosti izpolnitve, na katero se tudi toženec sklicuje v reviziji, bi s tem nastopila tudi tožničina obveza plačati zadnji obrok kupnine. Ker ga po toženčevem pozivu v dodatnem roku enega meseca ni plačala, bi ta lahko podal odstopno izjavo.(5)

11. Zgoraj povzeta potrebna dela za odpravo napak na stanovanju, med katero normalna, običajna raba stanovanja ne bo mogoča, saj jo izključujeta že menjava parketa v dnevno bivalnem prostoru in menjava sifona v kopalnici, narekujejo zaključek, da toženec 10. 6. 2008 tožnici ni ponudil stanovanja zgolj z manjšimi napakami, ki ne ovirajo njegove normalne uporabe ne glede na vrednost njihove odprave. To sta tožencu v zadostni meri pojasnili že sodišči nižjih stopenj, zato toženec z očitki o pomanjkanju odločilnih razlogov ne more uspeti. Tožnica stanovanja s takšnimi pomanjkljivostmi ni bila dolžna prevzeti in zaradi dogovorjene sočasnosti izpolnitve tudi ne plačati zadnjega obroka kupnine. Ker tožnica ni bila v zamudi s plačilom kupnine, toženec ni imel pravice odstopiti od pogodbe, ne glede na to, ali neplačan obrok predstavlja neznaten del kupnine,(6) prodajno razmerje pa je kljub toženčevi pisno podani odstopni izjavi obstalo. Toženec je zato že od 1. 4. 2008, dogovorjenega za izročitev nepremičnine, v zamudi s svojo izpolnitvijo in je tožnici dolžan plačati pogodbeno kazen. Obstoj prodajnega razmerja med pravdnima strankama sta sodišči nižjih stopenj le ugotovili(7) in ne vzpostavili, zato je to veljalo ves čas in ne zgolj od pravnomočne ugotovitve dalje. Pogodbeno kazen je zato toženec dolžan plačati za celotno obdobje od zamude dalje oziroma v navzgor omejenem dogovorjenem znesku.

12. Ker tožnica stanovanja ni bila dolžna sprejeti in zato še ni bila dolžna plačati kupnine, zakonska določila o pravicah kupcev do zadržanja kupnine pa pridejo v poštev šele, ko kupec nepremičnino prevzame ali ko nastopi domneva njenega prevzema in s tem tudi kupčeva obveznost plačila kupnine, toženec s sklicevanjem nanje in s sklicevanjem na previsok odstotek zadržane kupnine ne more uspeti. Prav tako ne s sklicevanjem na določbo 20. člena ZVKSES, ki v petem odstavku kupcu daje možnost odstopiti od pogodbe brez poziva na odpravo napak, če ima nepremičnina kljub prevzemu napako, ki znatno ovira njeno rabo. Tožnica ne uveljavlja odstopa od pogodbe, ravno obratno, zahteva njeno pravilno izpolnitev in plačilo pogodbene kazni zaradi zamude, za presojo katere zadoščajo že tožničine navedbe o sklenjeni prodajni pogodbi in toženčevi zamudi z izpolnitvijo, zato vprašanja, ali bi tožnica od pogodbe lahko odstopila ali zgolj zadržala kupnino in podobna, ne morejo vplivati na odločitev. Prav tako ne, ali je bila tožnica dolžna skrbeti za zmanjšanje škode, kakor dolžniku nalaga 243. člen OZ, saj ne zahteva plačila odškodnine. Toženec zato z očitki v tej smeri ne more uspeti.

13. Očitano nasprotje med I. točko izreka sodbe sodišča prve stopnje, v kateri je prodajno razmerje ugotovljeno, in njenimi razlogi, v katerih „odstop od pogodbe“ le označuje toženčevo ravnanje, ki je na tožnico naslovil odstopno izjavo, je navidezno, zato toženec tudi s sklicevanjem na procesne kršitve, ki bi naj jih sodišči nižjih stopenj ob takšnem zapisu storili, ne more uspeti. Ker iz izpodbijane sodbe izhaja, da je sodišče druge stopnje zaključek sodišča prve stopnje o obstoju prodajnega razmerja preverilo in mu pritrdilo, ne drži niti toženčev očitek o pomanjkanju razlogov. Prav tako ne njegov očitek protispisnosti pri povzemanju izvedenskega mnenja. Izvedenčev zaključek, da nepremičnina izpolnjuje vse tehnične lastnosti in ima uporabno dovoljenje, še ne pomeni, da ima nepremičnina tudi vse dogovorjene lastnosti, potrebne za normalno rabo, za katere je revizijsko sodišče že zgoraj pojasnilo, da jih ni bilo. Ocena, ali gre za napake, ki ne ovirajo normalne rabe nepremičnine, je stvar pravne presoje sodišča, ki jo opravi na podlagi ugotovljenega, in ne izvedenčeva pristojnost. Čeprav se ta spusti vanjo, je sodišče ne sme upoštevati. Med izvedenčeve pristojnosti ne sodi niti izbira med jamčevalnimi zahtevki zaradi napak stvari (npr. zahteva za menjavo parketa), ki je v domeni kupca.

14. Razlogi, ki jih toženec navaja v dovoljenem delu revizije, niso podani, zato je Vrhovno sodišče revizijo v tem delu zavrnilo kot neutemeljeno (378. člen ZPP). Ker je revizijo v preostalem delu zavrglo, na revizijske navedbe, s katerimi želi toženec doseči drugačno odločitev v tem delu, ni odgovarjalo.

15. Odločitev, da toženec sam krije svoje revizijske stroške, temelji na prvem odstavku 165. člena ZPP in prvem odstavku 154. člena ZPP ter je zajeta z izrekom te odločbe. Na podlagi teh določb je tožnici dolžan povrniti tudi njene stroške odgovora na revizijo v višini 1.790,40 EUR. Ta zajema nagrado za postopek z revizijo v višini 1.472,00 EUR po tar. št. 3300, pavšalni znesek za plačilo poštnih in telekomunikacijskih storitev v višini 20,00 EUR po tarifi št. 6002 ter 20% DDV po tar. št. 6007 Zakona o odvetniški tarifi (Ur. l. RS, št. 67/2008), ki ga je revizijsko sodišče uporabilo glede na prehodno določbo drugega odstavka 20. člena sedaj veljavne Odvetniške tarife (Ur. l. RS, št. 2/2015). V primeru zamude pa bo toženec dolžan plačati tudi zakonske zamudne obresti.

Op. št. (1): Drugačne razlage ne narekuje niti določba petega odstavka 367. člena ZPP, saj tožencu naložene obveznosti niso medsebojno odvisne, niti njihova presoja ni odvisna od rešitve skupnega pravnega vprašanja.

Op. št. (2): Obresti od skupaj plačane kupnine v višini 88.133,57 EUR ob obrestni meri 0,25 % letno (najvišja obrestna mera za kratkoročne depozite do 180 dni) v obdobju petih let (40. člen ZPP) znašajo 1.101,70 EUR.

Op. št. (3): Po prvem odstavku 247. člena OZ se lahko upnik in dolžnik dogovorita, da bo dolžnik plačal upniku določen denarni znesek ali mu preskrbel kakšno drugo premoženjsko korist, če ne izpolni svoje obveznosti ali če zamudi z njeno izpolnitvijo.

Op. št. (4): S prodajno pogodbo se prodajalec zavezuje, da bo stvar, ki jo prodaja, izročil kupcu tako, da bo ta pridobil lastninsko pravico, kupec pa se zavezuje, da bo prodajalcu plačal kupnino (prvi odstavek 435. člena OZ).

Op. št. (5): Po prvem odstavku 14. člena ZVKSES ima prodajalec s pisno izjavo pravico odstopiti od pogodbe, če kupec zamudi s plačilom kupnine oziroma posameznega obroka kupnine in ima na voljo dodatni rok za plačilo kupnine oziroma obroka kupnine, ki ne sme biti krajši od enega meseca.

Op. št. (6): Pogodbi zvesta stranka od pogodbe ne sme odstopiti zaradi neizpolnitve neznatnega dela obveznosti s strani drugega pogodbenika (110. člen OZ).

Op. št. (7): Da sodišče le ugotovi obstoj oziroma neobstoj kakšne pravice ali pravnega razmerja ali pa pristnost oziroma nepristnost kakšne listine, omogoča prvi odstavek 181. člena ZPP.