Jedro

Ugotovitev vrednosti nepremičnine ni samo eno od izvršilnih dejanj v postopku izvršbe na nepremičnino, temveč je predvsem priprava na naslednjo fazo - prodajo nepremičnine.

Kadar so znane tako vrednosti posameznih nepremičnin kot tudi vrednosti nepremičnin po posameznih etažah in celotna vrednost vseh nepremičnin skupaj, se povečajo možnosti za (vsaj delno) uspešno izvedbo izvršilnega postopka, sodišče pa lahko ob prodaji nepremičnin tudi ustrezno upošteva določbo 3. člena ZIZ glede ustreznega obsega izvršbe.

Izrek

I. Pritožbi zoper sklep z dne 10. 6. 2013 na red. št. 72 se ugodi in se ta sklep glede ugotovitve vrednosti nepremičnin z ID znakoma 1111-2222/3-0 (v naravi poslovna stavba št. 44 - bivša vratarnica) in 1111-5555-1 (v naravi pritličje v poslovni stavbi) spremeni tako, da se ugotovi, da na dan cenitve 11. 10. 2011 vrednost nepremičnine z ID znakom 1111-2222/3-0 znaša 31.000,00 EUR, vrednost nepremičnine z ID znakom 1111-5555-1 pa 60.000,00 EUR; glede ugotovitve vrednosti nepremičnin z ID znaki 1111-5555-2, 1111-5555-3, 1111-5555-4, 1111-5555-5, 1111-5555-6, 1111-5555-7 in 1111-5555-8 pa se sklep razveljavi ter zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

II. Pritožbama zoper popravni sklep z dne 7. 1. 2014 in zoper sklep z dne 10. 6. 2013 na red št. 79 se ugodi in se ta dva sklepa razveljavita.

III. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom z dne 10. 6. 2013 na red. št. 72 (v nadaljevanju: prvi sklep) ugotovilo, da vrednost nepremičnin z ID znaki 1111-2222/3-0 (v naravi poslovna stavba št. 44 - bivša vratarnica) ter nepremičnin z ID znaki 1111-5555/1-0, 1111-5555/2-0, 1111-5555/3-0, 1111-5555/4-0, 1111-5555/5-0, 1111-5555/6-0, 1111-5555/7-0 in 1111-5555/8-0 (v naravi poslovni prostori v stavbi 5555 na naslovu L., vključno z idealnim deležem na skupnih površinah objekta ter skupni parc. št. 6666/7 k. o. X.) znaša 826.000,00 EUR.

2. S popravnim sklepom z dne 7. 1. 2014 (v nadaljevanju: popravni sklep) je sodišče prve stopnje prvi sklep popravilo tako, da je namesto nepravilno zapisanih ID znakov večine nepremičnin zapisalo pravilne ID znake, v preostalem delu pa je sklenilo, da prvi sklep ostane nespremenjen.

3. Z izpodbijanim sklepom z dne 10. 6. 2013 na red. št. 79 (v nadaljevanju: prečiščeni sklep) pa je sodišče prve stopnje v prvi sklep vneslo popravke iz popravnega sklepa.

4. Dolžnika sta zoper vse tri sklepe vložila pravočasne pritožbe iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku - ZPP, v zvezi s 15. členom Zakona o izvršbi in zavarovanju - ZIZ. Višjemu sodišču predlagata, naj vse tri sklepe razveljavi in vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje, upniku pa naloži, da jima povrne stroške vseh treh pritožb z zakonskimi zamudnimi obrestmi vred.

5. V pritožbi zoper prvi sklep dolžnika navajata, da že zaradi dejstva, da so bili v obeh cenitvah sodnega cenilca N. O. ocenjeni le posamezni deli poslovne stavbe, ocenjene vrednosti izkazujejo nižjo tržno vrednost. Poudarjata, da bi cenilec moral oceniti celoten poslovni objekt ter vratarnico skupaj in ne po segmentih. Vztrajata pri že podani pripombi, da je izvedeniško mnenje nepravilno tudi zaradi določitve vrednosti nepremičnin na podlagi načina primerljivih prodaj. Opozarjata, da nista prejela sklepa z dne 31. 12. 2012, s katerim je bila cenilcu odrejena druga cenitev nepremičnin. Iz sodišču že predloženega mnenja sodne cenilke K. G. B. z dne 17. 1. 2012 izhaja, da je realna tržna vrednost nepremičnin v stavbi prvega dolžnika 1.050.000,00 EUR, vsekakor pa je tudi vrednost le parcialno ocenjenih poslovnih prostorov višja od vrednosti, ki jo izkazujeta cenitvi cenilca N. O. iz oktobra 2011 in januarja 2013. Glede na mnenje cenilke K. G. B. je treba za določitev poštene tržne vrednosti nepremičnin ponovno presoditi tržne razmere, pregledati primerljive podatke in izdelati novo poročilo o oceni vrednosti, predvsem pa oceniti vrednost celotne stavbe. Izračunana vrednost cenilke K. G. B., ki si je za razliko od izvedenca N. O. poslovne prostore ogledala tudi v notranjosti, se je tudi bolj približala vrednosti, ki jo je ugotovila Geodetska uprava RS. Kršitev iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ pa je sodišče prve stopnje storilo tudi s tem, ko dolžnikoma ni vročilo odgovora cenilca z dne 8. 4. 2013. Opozarjata še, da je cenilec ocenjeval samo posamezne dele stavbe, ne pa tudi skupnih prostorov, čeprav v stavbi ni vzpostavljena etažna lastnina na način, da so skupni prostori last vsakokratnega lastnika posameznega dela stavbe v pripadajočem deležu, ampak so skupni prostori v lasti prvega dolžnika (enako velja tudi za funkcionalno zemljišče). Če bi kupec želel kupiti celotno stavbo, bi moral od prvega dolžnika kupiti tudi skupne prostore, enako velja v primeru prodaje posameznih delov. Vendar pa v cenitvah cenilca N. O. to ni bilo upoštevano.

6. Popravnemu sklepu dolžnika očitata bistveno kršitev določb postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, saj menita, da ta sklep ne določa dovolj natančno, v katerem delu prvega sklepa se popravijo številke. Sklep v zvezi z zapisom številk nima nobenih razlogov in ga zato ni mogoče preveriti, saj v izreku ni navedeno niti, v katerem delu sklepa se popravljajo podatki, v obrazložitvi pa ne, zakaj se ti podatki popravljajo.

7. Tudi prečiščenemu sklepu dolžnika očitata bistveno kršitev določb postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Navajata, da je na zadnji strani sklepa sicer navedeno, da nadomešča prejšnji sklep, vendar pa prejšnji sklep ni identificiran niti z opravilno številko niti z datumom. Sklep v zvezi s tem zapisom nima nobenih razlogov in ga zato ni mogoče preveriti, saj ni navedeno, zakaj in v katerem delu je drugačen od prejšnjega sklepa. V zvezi z razlogi, ki jih sklep vsebuje, pa ponavljata pritožbene razloge iz pritožbe zoper prvi sklep.

8. Pritožbe so utemeljene.

Glede pritožbe zoper prvi sklep

9. Pritožnika sodišču prve stopnje očitata dvakratno absolutno bistveno kršitev določb postopka iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ, ker naj jima ne bi vročilo sklepa z dne 31. 12. 2012, s katerim je bila cenilcu odrejena druga cenitev, pa tudi ne odgovora cenilca na njune pripombe, ki ga je cenilec vložil 8. 4. 2013. Iz podatkov spisa navedeni postopkovni kršitvi ne izhajata. Sklep z dne 31. 12. 2012 je bil pooblaščencem dolžnika pravilno vročen 7. 1. 2013 (vročilnica na red. št. 30), odgovor cenilca z dne 8. 4. 2013 pa 6. 5. 2013 (vročilnica na red. št. 68).

10. Pritožnika zmotno menita, da bi moral sodni cenilec N. O. oceniti celotno poslovno stavbo 5555 na naslovu L. Prezreta namreč, da predmetna izvršba ni bila niti predlagana niti dovoljena na vse posamezne dele stavbe 5555, temveč le na posamezne dele št. 1 do vključno 8 - to je poslovne prostore, pri katerih je vknjižena lastninska pravica prvega dolžnika (ne pa tudi na posamezne dele št. 9 do vključno 20, pri katerih gre po podatkih zemljiške knjige za posebne skupne dele stavbe v etažni lastnini, pri katerih je vpisana skupna raba). Sicer pa je cenilec N. O. v odgovoru na pripombe dolžnikov z dne 8. 4. 2013 pojasnil, da je pri svoji cenitvi upošteval tudi skupne prostore št. 9 do vključno 20, saj vsakokratnemu lastniku posameznih delov stavbe pripadajo tudi skupni prostori (to je razvidno tudi iz aktualnih podatkov zemljiške knjige), pri čemer pa te površine ne vplivajo na tržno vrednost objekta, kajti potencialnega kupca zanimajo samo uporabne površine in ne skupni prostori in naprave.

11. Višje sodišče ugotavlja, da je bila s prvim sklepom ugotovljena vrednost 9 različnih nepremičnin (ena v naravi predstavlja bivšo vratarnico, preostalih 8 pa predstavlja poslovne prostore v zraven stoječi stavbi), pri čemer sodišče prve stopnje ni ugotovilo vrednosti posameznih nepremičnin, temveč je tako iz izreka kot iz obrazložitve prvega sklepa razvidna le vrednost vseh ocenjevanih nepremičnin skupaj. Takšna ugotovitev vrednosti nepremičnin ni pravilna, saj ne upošteva dikcije določb 178. in 179. člena ZIZ, glede na katero je treba ugotoviti vrednost vsake ocenjevane nepremičnine (kot samostojne enote v pravnem prometu - prim. 12. člen Zakona o zemljiški knjigi - ZZK-1) posebej, niti ne upošteva določila 3. člena ZIZ, v skladu s katerim mora sodišče paziti na to, da se izvršba za poplačilo denarne terjatve opravi le v obsegu, ki je potreben za njeno poplačilo (kar pomeni, da ni nujno, da bi morale biti za poplačilo upnikove denarne terjatve prodane prav vse v postopku ocenjene nepremičnine).

12. Glede na navedeno zmotno uporabo določil 178. in 179. člena ZIZ ter neupoštevanje določbe 3. člena ZIZ je višje sodišče pritožbi dolžnikov zoper prvi sklep ugodilo že iz tega razloga (zaradi česar se do večine uveljavljenih pritožbenih očitkov v skladu z določbo prvega odstavka 360. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ ni bilo dolžno opredeliti) ter prvi sklep deloma spremenilo, deloma pa ga je razveljavilo in zadevo v razveljavljenem obsegu vrnilo sodišču prve stopnje v nov postopek (3. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

13. Upoštevaje dejstvo, da je bila s prvo cenitvijo sodnega cenilca N. O. (cenitev z dne 2. 11. 2011) že ugotovljena vrednost za vsako od obeh ocenjevanih nepremičnin posebej (posebej za nepremičnino z ID znakom 1111-2222/3-0 in posebej za nepremičnino z ID znakom 1111-5555-1), je višje sodišče po ugoditvi pritožbi prvi sklep v delu, v katerem se ta nanaša na ugotovitev vrednosti prej navedenih dveh nepremičnin, spremenilo tako, da je ugotovilo, da na dan cenitve 11. 10. 2011 vrednost nepremičnine z ID znakom 1111-2222/3-0 znaša 31.000,00 EUR, vrednost nepremičnine z ID znakom 1111-5555-1 pa 60.000,00 EUR. Glede na to, da nepremičnine, katerih vrednost je bila ocenjena s cenitvijo z dne 30. 1. 2013 (na dan 24. 1. 2013 - to je nepremičnine z ID znaki 1111-5555-2, 1111-5555-3, 1111-5555-4, 1111-5555-5, 1111-5555-6, 1111-5555-7 in 1111-5555-8), niso bile ocenjene posamično, temveč le v skupnem znesku (735.000,00 EUR), pa je višje sodišče prvi sklep v delu, v katerem se nanaša na ugotovitev vrednosti navedenih sedmih nepremičnin, razveljavilo ter zadevo v tem obsegu vrnilo sodišču prve stopnje v nov postopek.

14. V novem postopku bo moralo sodišče prve stopnje s pomočjo sodnega cenilca ugotoviti vrednost sedmih, v tem postopku še ne posamično ocenjenih nepremičnin (za primer, če bi se nepremičnine prodajale posamično). V konkretni zadevi je namreč bistveno, kaj v naravi te nepremičnine predstavljajo. Kot izhaja iz odgovora sodnega cenilca, gre za posamezne (različno velike! – glej list. št. 151 do 153) nepremičnine (etaže) sicer velike poslovne zgradbe, ki so, kot to ugotavlja že cenilec, lahko tudi ločeno naprodaj (v njih so že različni najemniki; glej odgovor sodnega cenilca na list. št. 170). Pri tem lahko sodišče upošteva tudi določbo petega odstavka 178. člena ZIZ, ki določa, da če se pri cenitvi pokaže, da je s prodajo nepremičnine po delih ali po skupinah delov možno doseči višjo ceno ali hitrejše poplačilo, se za določitev načina in pogojev prodaje upošteva najugodnejša tako ugotovljena vrednost. Glede na specifičnost predmeta(ov) cenitve, so lahko vse nepremičnine prodane enemu kupcu, glede na velikost in vrednost (posameznih) nepremičnin pa tudi več kupcem; to utegne vplivati na večjo možnost prodaje ali pa pospešiti prodajo in poplačilo (prim. peti odstavek 178. člena ZIZ). Ugotovitev vrednosti nepremičnine ni samo eno od izvršilnih dejanj v postopku izvršbe na nepremičnino (3. oddelek trinajstega poglavja ZIZ), temveč je predvsem priprava na naslednjo fazo - prodajo nepremičnine (4. oddelek trinajstega poglavja ZIZ). V primeru, ko so znane tako vrednosti posameznih nepremičnin kot tudi vrednosti nepremičnin po posameznih etažah in celotna vrednost vseh nepremičnin skupaj, se povečajo možnosti za (vsaj delno) uspešno izvedbo izvršilnega postopka (to je za vsaj delno, če ne celotno poplačilo upnika). Zgoraj povedano pa je pomembno tudi zaradi sledečega. S tem bo ob prodaji nepremičnin, glede na tam izkazano zainteresiranost kupcev, lahko sodišče prve stopnje ustrezno upoštevalo tudi določbo 3. člena ZIZ glede ustreznega obsega izvršbe. Po oceni višjega sodišča namreč približna vrednost izterjevanih terjatev v vodilni in pristopni izvršilni zadevi skupaj trenutno ne presega 500.000,00 EUR, kar je bistveno manj, kot je bila v prvem sklepu ugotovljena vrednost vseh ocenjevanih nepremičnin skupaj. Lahko se bo izkazalo, da za poplačilo terjatev upnikov ni potrebno prodati vseh nepremičnin.

Glede pritožb zoper popravni sklep in zoper prečiščeni sklep

15. Upoštevaje dejstvo, da se popravni sklep in prečiščeni sklep vsebinsko navezujeta na prvi sklep, je višje sodišče ugodilo tudi pritožbama dolžnikov zoper ta dva sklepa in sklepa razveljavilo že iz tega razloga (3. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ), posledično pa ni presojalo utemeljenosti pritožbenih očitkov, uveljavljanih v pritožbah zoper ta dva sklepa (prvi odstavek 360. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

Glede stroškov pritožbenega postopka

16. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo (četrti v zvezi s tretjim odstavkom 165. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ). Končni uspeh dolžnikov z obravnavanimi pritožbami bo namreč mogoče oceniti šele po ugotovitvi vrednosti vseh posamičnih nepremičnin.