Jedro

Odpravo očitnih napak in jamčevalne zahtevka ureja ZVKSES v 20. členu, v katerem prodajalcu nalaga, da grajano napako odpravi v enem mesecu, v primeru, da do tega ne pride, pa omogoča kupcu da: 1) bodisi vztraja pri zahtevku za odpravo napake, 2) bodisi sam odpravi to napako na stroške prodajalca, 3) bodisi zahteva znižanje kupnine. Gre za istovrstna upravičenja, kot jih kupcu nudi 468. člen OZ, ki pa nato v nadaljnjih določbah podrobneje ureja uveljavljanje jamčevalnih zahtevkov. Tovrstnih določb ZVKSES nima, kar pa ne pomeni, da s tem izključuje splošno ureditev jamčevalnih zahtevkov po OZ kot temeljnem sistemskem zakonu. Sodišče prve stopnje se je zato pri odločanju pravilno oprlo na določilo prvega odstavka 480. člena OZ o izgubi pravic.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožniki so dolžni toženki v roku 15 dni povrniti njene stroške pritožbenega postopka v višini 318,29 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od poteka roka za prostovoljno izpolnitev obveznosti do plačila, sami pa krijejo svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek tožnikov na znižanje kupnine za stanovanje v objektu L. na znesek 104.787,42 EUR. Zavrnilo je tudi tožbena zahtevka po nasprotni tožbi, in sicer primarni zahtevek na plačilo zneska 5.517,58 EUR in podredni zahtevek na ugotovitev, da je terjatev stanovanjskega sklada RS iz naslova plačila zadržanega dela kupnine v višini 5.517,58 EUR zapadla 12. 3. 2007. Vsaki stranki je naložilo, da krije svoje stroške postopka.

2. Zoper sodbo vlagajo pritožbo tožniki iz vseh dopustnih pritožbenih razlogov. Menijo, da je odločitev napačna, saj bi sodišče moralo uporabiti določila Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (ZVKSES) kot specialnega predpisa. Ta zakon ne ureja rokov za vložitev tožbe na znižanje kupnine. To pomeni, da je zahtevek tožnikov lahko podvržen zgolj zastaranju, kar pa nima za posledico izgube pravice. Iz sodbe ne izhaja, zakaj sodišče odločitve ni oprlo na določbo specialnega zakona, ki izrecno ne določa subsidiarne uporabe OZ. Posledično je napačna odločitev o stroških postopka.

3. Na pritožbo je odgovorila toženka in prerekala podane pritožbene navedbe. Opozarja, da ZVKSES kot specialni zakon ne ureja posebnosti jamčevalnih zahtevkov, med njimi tudi ne roka iz 480. člena OZ. Sklicuje se na sodno prakso višjega sodišča v zadevah II Cp 3329/2011 in Cp 1010/2011 ter Vrhovnega sodišča v zadevi II Ips 348/2013. 4. Pritožba ni utemeljena.

5. V pritožbenem postopku je sporno zgolj materialnopravno vprašanje, ali enoletni rok iz prvega odstavka 480. člena OZ za uveljavljanje izbirne pravice kupcev glede jamčevalnih zahtevkov velja tudi v razmerjih, ki jih ureja ZVKSES. Pritožba pravilno opozarja, da je ZVKSES specialnejši zakon, zato ga je treba uporabiti glede razmerij med kupci in prodajalci stanovanj, kar je sodišče glede vprašanj, ki jih omenjeni zakon izrecno ureja, tudi storilo.

6. Odpravo očitnih napak in jamčevalne zahtevka ureja ZVKSES v 20. členu, v katerem prodajalcu nalaga, da grajano napako odpravi v enem mesecu, v primeru, da do tega ne pride, pa omogoča kupcu da: 1.) bodisi vztraja pri zahtevku za odpravo napake, 2.) bodisi sam odpravi to napako na stroške prodajalca,3.) bodisi zahteva znižanje kupnine. Gre za istovrstna upravičenja, kot jih kupcu nudi 468. člen OZ, ki pa nato v nadaljnjih določbah podrobneje ureja uveljavljanje jamčevalnih zahtevkov. Tovrstnih določb ZVKSES nima, kar pa po oceni pritožbenega sodišča ne pomeni, da s tem izključuje splošno ureditev jamčevalnih zahtevkov po OZ kot temeljnem sistemskem zakonu. Sodišče prve stopnje se je zato pri odločanju pravilno oprlo na določilo prvega odstavka 480. člena OZ o izgubi pravic, saj je ugotovilo, da je od trenutka, ko so tožniki prevzeli nepremičnino in napako grajali (12. 3. 2007), do vložitve tožbe (12. 10. 2011) minilo več kot štiri leta. Zaradi zamude prekluzivnega roka bi sicer moralo tožbo zavreči, ker pa odločitev o zavrnitvi tožbenega zahtevka na položaj tožnikov ne vpliva, saj so rok za uveljavljanje upravičenja že zamudili, v tem delu pritožbeno sodišče v prvostopno odločitev ni posegalo.

7. Po povedanem v pritožbi uveljavljani pritožbeni razlogi niso utemeljeni, zato je višje sodišče pritožbo zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo na podlagi 353. člena ZPP.

8. Ker tožeča stranka s pritožbo ni uspela, sama krije svoje stroške pritožbenega postopka, toženki pa je dolžna povrniti njene stroške odgovora na pritožbo. Te je sodišče odmerilo glede na priglasitev in predstavljajo stroške nagrade za odgovor na pritožbo, povečane za stroške telekomunikacijskih storitev in davek na dodano vrednost, vse v skupni vrednosti 318,29 EUR. Odmera stroškov je razvidna iz list. št. 148 spisa.