Jedro

Ker tožnica tožbe ni razširila na nove tožene stranke, tožba ni bila spremenjena.

Glede na v najemni pogodbi vsebovan odložni pogoj stečajnemu sodišču ni bilo treba izrecno za nazaj odobriti oddaje sporne nepremičnine. Zaradi v pogodbi vsebovanega odložnega pogoja je imelo isti učinek soglasje.

V kakšnem stanju je toženec dolžan stanovanje izročiti, se pravdni stranki nista posebej dogovorili, zato velja zakonska ureditev, po kateri je toženec dolžan stanovanje izročiti v stanju, v kakršnem ga je prevzel, ter praznega oseb in stvari.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Stranki nosita vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Tožnica s tožbo zahteva izpraznitev in izročitev stanovanja na naslovu ... Trdi, da ga toženec in njegovi družinski člani uporabljajo brez pravnega naslova, saj je najemna pogodba 25. 7. 2017 prenehala. Sodišče prve stopnje je zahtevku v celoti ugodilo in tožencu naložilo, da tožnici povrne 2.527,98 EUR stroškov postopka.

2. Toženec se zoper odločitev pritožuje. Navaja, da je tožnica v teku pravde subjektivno spremenila tožbo, saj se s spremenjenim zahtevkom izpraznitev in izročitev nepremičnine nalaga tudi osebam, ki v pravdi niso udeležene. Podredno zatrjuje, da gre za objektivno spremembo, saj se obstoječ zahtevek povečuje. Sodišče bi o spremembi moralo odločiti, pa ni. Opozarja na odločbo VSL I Cp 3737/2011. Ker se sodba nanaša na osebe, ki v postopku niso sodelovale, je bil kršen 22. člen Ustave ter pravica do izjave. Storjena je bila kršitev po 8. točki drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) oziroma kršitev po prvem odstavku 339. člena ZPP v zvezi z 184. in 185. členom ZPP. Za primer, da bi pritožbeno sodišče presodilo, da ne gre za spremembo tožbe, toženec predlaga zavrnitev zahtevka. Ob sklicevanju na 95. člen Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1) trdi, da v tem delu tožba ni sklepčna, saj tožnica ni navajala, da so tudi ostale osebe z njo sklenile najemno pogodbo in so zaradi njenega izteka dolžne nepremičnino izročiti prosto oseb in stvari. V nadaljevanju opozarja na subsidiarno naravo 95. člena SZ-1. Ker v najemni pogodbi ni določeno, da je toženec dolžan stanovanje izprazniti oseb in osebnih stvari, mu tega sodišče ne bi smelo naložiti. Podlage za tako odločitev ne daje niti 111. člen SZ-1. Dodaja, da tožnica za ta del zahtevka ni ponudila niti ustrezne trditvene podlage. Zahtevek, ki presega obveznost izročitve stanovanja, je zato treba zavrniti.

Toženec izpodbija zaključek sodišča o izpolnitvi odložnega pogoja za veljavnost najemne pogodbe. Sodišče se ni opredelilo do ugovora, da sklep stečajnega sodišča ne predstavlja soglasja k najemni pogodbi, pač pa stečajnega upravitelja le pooblašča za oddajo nepremičnine. Jezikovna razlaga drugačnega sklepa ne omogoča. Če bi se sklep nanašal na odobritev najemne pogodbe, bi bilo to iz razlogov vidno. Stečajni upravitelj pred izdajo soglasja ni bil pooblaščen za oddajo nepremičnine v najem. Iz sklepa ne izhaja, da bi se stečajnega upravitelja za nazaj pooblaščalo za oddajo. To stališče potrjuje 322. člen Zakona o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju (v nadaljevanju ZFPPIPP). Tudi sklicevanje na 323. člen ZFPPIPP, ki omejuje trajanje najemne pogodbe na eno leto, ne more utemeljiti zaključka o odobritvi oziroma prenehanju pogodbe na dan 25. 7. 2017. Sodišče je opustilo tudi opredelitev do protislovnosti v najemni pogodbi glede trajanja, saj je v njej navedeno tudi, da velja od 22. 12. 2014. Gre za kršitev po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP. Vztraja, da se odložni pogoj za veljavnost najemne pogodbe ni izpolnil in zato ne drži, da bi bilo najemno razmerje med pravdnima strankama zaključeno 25. 7. 2017. Tožnica ne more zahtevati izpraznitve, dokler tožencu ne povrne vlaganj. V zvezi s tem je sodišče kršilo pravico do izjave, saj se ni opredelilo do ugovora toženca, ki je svoj zahtevek opiral na 98. člen SZ-1. Napačna je tudi odločitev o stroških, ki so bili naloženi tožencu – ne pa tudi njegovim družinskim članom.

3. Tožnica je na pritožbo odgovorila. Meni, da je neutemeljena in predlaga njeno zavrnitev. Pojasnjuje, da je bila navedba imen družinskih članov v izrek dodana zaradi opozorila sodnika. S tem ni spremenila tožbe. Stranka postopka je ves čas le toženec. Ta je tudi dolžan izprazniti stanovanje tako, da v njem ne bo oseb in stvari. Veljavnost pogodbe je bila vezana na odložni pogoj, to je soglasje stečajnega sodišča za čas enega leta od sklenitve, to je od podpisa 25. 7. 2016. Sta pa pogodbenika ob sklenitvi ugotovila obstoj najema tudi za nazaj. Do povračila vlaganj toženec ni upravičen, ker jih ni priglasil v stečajnem postopku; poleg tega pogodba ni bila odpovedana, ampak je iztekla. Priglaša stroške.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Sprememba tožbe je sprememba istovetnosti zahtevka, povečanje obstoječega zahtevka ali drugega zahtevka poleg obstoječega (drugi odstavek 184. člena ZPP). Tožnica je že s prvotnim zahtevkom zahtevala od toženca, da stanovanje izprazni oseb in stvari. Pritožbeno sodišče zato soglaša, da tožnica s tem, ko je te osebe konkretizirala in navedla, da so se skupaj z njim dolžni iz stanovanja izseliti tudi A. A., B. A., C. A., D. A. in E. A., ni prišlo do spremembe tožbe. Pritožbeno sodišče ob tem dodaja, da ne drži, da bi se toženčevim družinskim članom z zahtevkom kaj nalagalo. Nalaga se tožencu. On je tisti, ki se je (skupaj z družinskimi člani) dolžan iz stanovanja izseliti in ga nato prostega oseb in osebnih stvari izročiti tožnici. Ker tožnica tožbe ni razširila na nove tožene stranke, tožba tudi v tem pogledu ni bila spremenjena. Očitek, da bi o sodišče moralo o spremembi odločiti, je zato neutemeljen, neutemeljen pa je tudi očitek o kršitvi pravice do izjave (22. člen Ustave in 8. točka drugega odstavka 339. člena ZPP).

6. Iz ugotovitev sodišča prve stopnje izhaja, da je tožnica s tožencem 25. 7. 2016 sklenila najemno pogodbo in sicer za določen čas 1 leta. Predmet najema je bila nepremičnina z identifikatorjem GURS 000-000-2 v površini 132 m2 in za ceno 100 EUR + DDV/mesec. V pogodbi je bilo določeno, da stopi v veljavo s podpisom obeh pogodbenih strank in pod odložnim pogojem, da k njej s sklepom poda soglasje stečajno sodišče. Tak sklep je bil izdan 26. 10. 2016, v njem pa je stečajno sodišče odločilo, da se stečajnemu upravitelju izda soglasje za oddajo sporne nepremičnine za obdobje do 25. 7. 2017 oziroma do prodaje nepremičnine, če bi do nje prišlo pred iztekom najema. Zaradi izpolnitve odložnega pogoja, je pogodba učinkovala od sklenitve, to je od 25. 7. 2016, iztekla pa se je 25. 7. 2017. 7. Toženec v pritožbi nasprotuje ugotovitvi sodišča prve stopnje o izpolnitvi odložnega pogoja. V bistvenem trdi, da je šlo le za pooblastilo stečajnemu upravitelju za (bodočo) oddajo te nepremičnine.

8. Pritožbeno sodišče najprej ugotavlja, da te trditve, tudi če bi bile utemeljene, na odločitev ne bi vplivale. Neizpolnitev odložnega pogoja bi namreč imela za posledico, da najemna pogodba ne bi začela učinkovati in do nastanka medsebojnih pravic in obveznosti med tožnico in tožencem ne bi prišlo. To pa bi pomenilo, da je pritožnik sporno nepremičnino uporabljal nezakonito ves čas in ne le v obdobju po izteku dobe najema. Tudi v tem primeru bi bil zahtevek tožnice utemeljen. Zaradi popolnosti odgovora pa dodaja, so trditve, da se odložni pogoj ni izpolnil, tudi sicer neutemeljene. Pritožbeno sodišče soglaša s sodiščem prve stopnje, da sklep stečajnega sodišča St 000/2014 z dne 26. 10. 2016 predstavlja sklep o soglasju k sklenitvi sporne najemne pogodbe. Najemna pogodba v sklepu res ni posebej omenjena, a ni dvoma, da se sklep nanaša nanjo. Kot je poudarilo že sodišče prve stopnje, je v sklepu navedena nepremičnina, ki je bila predmet najemne pogodbe, višina najemnine je enaka kot v najemni pogodbi, tudi glede trajanja najema soglasje sledi trajanju, ki sta ga pravdni stranki opredelili v najemni pogodbi. Drži, da mora stečajni upravitelj na podlagi drugega odstavka 322. člena ZFPPIPP soglasje sodišča pridobiti pred sklenitvijo pogodbe ali izvedbo drugega pravnega posla. Vendar pa pritožnik ne upošteva, da je bila sporna najemna pogodba sklenjena z odložnim pogojem, kar pomeni, da je bila do izdaje soglasja brez pravnega učinka in bi, če sodišče soglasja ne bi dalo, brez učinka tudi ostala. To pa je posledica, ki je v četrtem odstavku iste določbe predvidena za primer, da stečajni upravitelj pravni posel sklene ali izvede v nasprotju z drugim odstavkom tega člena. Glede na v najemni pogodbi vsebovan odložni pogoj stečajnemu sodišču tudi ni bilo treba izrecno za nazaj odobriti oddaje sporne nepremičnine. Zaradi v pogodbi vsebovanega odložnega pogoja je imelo isti učinek soglasje. Pogodba je z izpolnitvijo tega pogoja že na podlagi 59. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) začela učinkovati od trenutka sklenitve, to je od 25. 7. 2016. 9. Ker je bila najemna pogodba sklenjena za eno leto, se je najemno razmerje izteklo 25. 7. 2017, to je na dan, ki je bil kot končni datum, do katerega sme trajati najem, določen tudi v sklepu stečajnega sodišča. Ugotovitev sodišča prve stopnje, da toženec od tega dne dalje nepremičnino uporablja nezakonito (prvi odstavek 111. člena SZ-1), je zato pravilna.

10. Sodišče prve stopnje se res ni posebej opredelilo do pogodbenega pripisa v 9. členu, da pogodba velja od 22. 12. 2014, a s tem ni storilo nobene upoštevne kršitve. Gre namreč za dejstvo, ki ni odločilno, saj ne vpliva na ugotovitev, da najemna pogodba po 25. 7. 2017 ni več veljala.

11. Sodišče prve stopnje je zahtevku pravilno ugodilo tudi v pogledu oseb, ki skupaj s tožencem kot bivšim najemnikom bivajo v stanovanju. Gre namreč za toženčeve družinske člane, ki po volji toženca bivajo v stanovanju. Ker je najemno razmerje s tožencem prenehalo in gre za uporabnike v toženčevi oblasti, je toženec kot najemnik tisti, ki je dolžan poskrbeti, da se skupaj z njim izselijo. Tožnici zato zoper te uporabnike, da bi dosegla njihovo izselitev, ni bilo treba vlagati tožbe. Tako je tudi stališče sodne prakse1 in teorije.2 Na tako presojo ne more vplivati odločba VSL I Cp 3737/2011, saj dejansko stanje v eni in drugi zadevi ni primerljivo.3 Za sprejeto odločitev je tožnica ponudila tudi zadostno trditveno podlago.4

12. Za toženca je nadalje sporna odločitev, po kateri mora stanovanje izročiti prostega osebnih stvari. Trdi, da je določilo 95. člena SZ-1 subsidiarno in bi moralo sodišče prve stopnje upoštevati določila najemne pogodbe (10. člen), v kateri je dogovorjena le predaja nepremičnine v neposredno posest. Pritožbeno sodišče mu ne more slediti. Drži sicer, da 95. člen SZ-1 tako glede roka kot glede same izpraznitve dopušča drugačno pogodbeno ureditev. Vendar pa pravdni stranki z najemno pogodbo tega vprašanja nista uredili drugače. V petem odstavku 10. člena najemne pogodbe uporabljen izraz „predati nepremičnino“ je le sopomenka za izročitev nepremičnine. V kakšnem stanju je toženec dolžan stanovanje izročiti, pa se pravdni stranki nista posebej dogovorili, zato velja zakonska ureditev (113. in 95. člen SZ-1), po kateri je toženec dolžan stanovanje izročiti v stanju, v kakršnem ga je prevzel,5 ter praznega oseb in stvari. Pritožnik se v zvezi s tem neutemeljeno sklicuje tudi na 111. člen SZ-1, ki govori o pravici lastnika zahtevati izpraznitev stanovanja, saj tej pravici nasproti stoji dolžnost osebe, ki stanovanje nezakonito uporablja, da ga izprazni, to pa vključuje tudi dolžnost iz nepremičnine odstraniti stvari, ki so v oblasti te osebe. Odločitev sodišča prve stopnje je v tem pogledu zato pravilna, pritožba pa neutemeljena.

13. Končno je neutemeljen tudi tisti del pritožbe, ki se nanaša na povračilo vlaganj kot oviro za izselitev. Pritožbeno sodišče se sicer ne strinja s stališčem sodišča prve stopnje, da ima pravico do povrnitve neamortiziranega dela koristnih in potrebnih vlaganj po 98. členu SZ-1 le najemnik ob odpovedi najemne pogodbe, nedvomno pa ta pravica, tudi če jo toženec ima, v konkretnem primeru ne pomeni podlage za zavrnitev zahtevka. SZ-1 namreč pogojuje utemeljenost zahtevka za izselitev s povračilom vlaganj po 98. členu SZ-1 le v primeru, ko je najemna pogodba odpovedana s strani lastnika, ne pa v drugih primerih (glej drugi odstavek 112. člena SZ-1). Konkretna najemna pogodba je prenehala zaradi poteka časa. Toženec se zato izpraznitvi in izročitvi nepremičnine s tem ugovorom ne more upirati.

14. Ker toženec v tem postopku zahtevka za povračilo vlaganj ni postavil, se sodišču prve stopnje do njegove siceršnje utemeljenosti ni bilo treba opredeljevati. Pravica do izjave zato ni bila kršena.

15. Pravilna je tudi odločitev o stroških postopka. Ker je na toženi strani nastopal le toženec, je sodišče prve stopnje, saj je bil v postopku neuspešen, pravilno le njemu (ne pa tudi njegovim družinskim članom) naložilo, da tožnici povrne potrebne pravdne stroške.

16. Pritožba je glede na obrazloženo neutemeljena. Ker pritožbeno sodišče ni ugotovilo niti kršitev, na katere v obsegu drugega odstavka 350. člena ZPP pazi po uradni dolžnosti, jo je zavrnilo in na podlagi 353. člena ZPP sodbo sodišča prve stopnje potrdilo.

17. Ker toženec s pritožbo ni uspel, do povračila pritožbenih stroškov ni upravičen (prvi odstavek 154. člena ZPP) in jih nosi sam. Tožnici so nastali stroški v zvezi z vložitvijo odgovora na pritožbo. Ob upoštevanju določbe 155. člena ZPP je stranka dolžna povrniti nasprotni stranki le tiste stroške, ki so bili potrebni za postopek. Pritožbeno sodišče ocenjuje, da stroški, ki so nastali z vložitvijo odgovora niso bili potrebni, saj v njem ni navedeno nič takega, kar bi pripomoglo k odločitvi in je zato odločilo, da te stroške tudi tožnica nosi sama.

1 Glej odločbo VSL II Cp 2313/2018, ki jo je izpostavila že toženka, ter odločbi VSL III Ip 1186/2017, VSM Sklep I Ip 531/2019 in VS RS II Ips 387/2005. 2 Glej B. Podgoršek, Neposredna izvršljivost notarskega zapisa najemne pogodbe, Zbornik sodobno obligacijsko pravo 2021, stran 165 do 173. 3 Iz razlogov odločbe izhaja, da je bila izselitev in izpraznitev naložena osebama, ki sta bila uporabnika (in ne najemnika), druge osebe pa uporabe niso izvajale iz njune zatrjevane pravice, ampak pravice ene od ostalih oseb, ki so stanovanje uporabljale. 4 Glej navedbe v vlogi z dne 22. 6. 2021 (list. št. 61). 5 Izjemo predstavljajo spremembe, nastale pri normalni uporabi in tiste, ki jih je najemnik opravil v soglasju z lastnikom.