Jedro

Iz določb ZKZ in OZ je zaključiti, da je določitev ene cene za vsa v prodajo ponujena zemljišča, tudi v primeru prodaje kmetijskih zemljišč in gozdov, dovoljena, torej v dispoziciji ponudnika.

V primerih, ko se nepremičnine prodajajo kot "paket" (in so po kulturi kmetijsko zemljišče in gozd), je pravilno za ugotovitev materialne podlage (ZKZ ali ZG), ki bo odgovorila na vprašanje, kdo je prednostni upravičenec, poiskati navezno okoliščino, ki utemeljuje uporabljeno pravno podlago za določitev vrstnega reda predkupnih upravičencev. Pretežnostni kriterij prodajanih zemljišč (kriterij glede na obseg v prodajo ponujenih zemljišč) je v sodno upravni praksi uveljavljen kriterij in ga je organ v obravnavanem primeru pravilno uporabil.

Izrek

I. Tožba se zavrne.

II. Vsaka stranka trpi svoje stroške postopka.

Obrazložitev

1. Upravni organ je z izpodbijano odločbo v 1. točki izreka tri odobritve pravnega posla združil v en postopek; v 2. točki izreka odobril pravni posel sklenjen s A.A. in B.B. za v tej točki izreka naštete parcele; v 3. točki izreka zavrnil pravni posel, sklenjen s A.A. in tožnico; v 4. točki izreka zavrnil pravni posel sklenjen s A.A. in A.; v 5. točki izreka zavrgel odobritev vseh treh pravnih poslov za stavbna, pozidana in vodna zemljišča, našteta v 2. točki izreka; v 6. točki izreka zavrnil predlog tožnice za izvedbo dokazov z izvedenci geodetske, gozdarske in kmetijske stroke; ter v 7. točki izreka ugotovil, da stroškov postopka ni bilo. V obrazložitvi je navedel, da so trije vlagatelji vložili vloge za odobritev pravnega posla za pripadajoči delež kmetijskih in gozdnih parcel prodajalca A.A. Iz potrdila o namenski rabi B. je razvidno, da so parcele glede na namensko rabo opredeljene pretežno kot gozdovi, delno kot kmetijsko zemljišče, delno kot nerodovitno stavbno in vodno zemljišče. Ponudba je bila objavljena od 25. 3. 2016 do 24. 4. 2016, cena v ponudbi je znašala 3.000,00 EUR za pripadajoče deleže vseh parcel skupaj (tudi stavbnih in vodnih), pod druge pogoje prodaje pa je prodajalec navedel, da se prodajajo skupaj ter da kupec plača vse stroške prepisa in davek. Glede na izračun površin zemljišč po dejanski rabi parcel je gozda 683,7470 ha, kmetijskih zemljišč pa 137,2212 ha, torej je zakon, na podlagi katerega se presoja predkupno pravico, Zakon o gozdovih (ZG). V zvezi s tožnico ugotavlja, da v času sprejema ponudbe dne 14. 4. 2016 ni bila lastnica gozdnih parcel. Bila je le lastnica parcele 885/8, ki je po dejanski rabi delno kmetijsko, delno pozidano zemljišče, ter ne meji na nobeno parcelo, ki je predmet prodaje. Iz sodnega sklepa o izročitvi nepremičnine št. In 73/2010 in pristopni z dne 5. 7. 2006 je razvidno, da so bile parcele 888/1, 888/2, 885/4, 886/0, 891/1, 887/0, 888/3 in 881/0 domaknjene tožnice šele 4. 7. 2016 ter vknjiži lastninska pravica v 8 dneh po pravnomočnosti tega sklepa. Iz navedenega ne izkazuje predkupne pravice glede na določila ZG. B.B. pa je lastnik kmetije, med drugim lastnik parcele 1579/130 k.o. ..., ki je njegovo najbližje gozdno zemljišče gozdnim parcelam, ki se prodajajo. Gre za gozdno zemljišče v izmeri 7,4533 ha, zemljiškoknjižni lastnik tega zemljišča pa je postal dne 9. 3. 2016, torej je bil v času sprejema ponudbe že lastnik gozdnih parcel. Zavrača ugovor tožnice, da ima predkupno pravico po ZG iz pravice do užitka na parcelah, ki jih je zemljiškoknjižno pridobila šele na podlagi sklepa o domiku 4. 7. 2016. Zavrača tudi predlog, da se postavi izvedenca geodetske stroke glede določitve krajevne oddaljenosti parcel ter postavitvi izvedenca gozdarske in kmetijske stroke. Ker upravna enota ni pristojna za izdajo odločb o odobritvi pravnega posla za stavbna, pozidana in vodna zemljišča, je v tem delu organ odobritev zavrgel. 2. Drugostopni organ je pritožbo tožnice zavrnil. V obrazložitvi je soglašal s stališčem prvostopnega organa, da se v primerih, ko je glavnina prodajanih parcel gozdno zemljišče uporabi pretežnostni kriterij za napotitev na zakon, ki določa predkupno pravico.

3. Tožnica v tožbi navaja, da je vložila pritožbo zoper odločitev prvostopnega organa v 2., 3., 5., 6. in 7. točki izreka, ker je v teh delih nepravilna in nezakonita. Izpostavlja, da je izbrani kupec B.B. lastnik le ene gozdne parcele v sosednji Občini D. ter lastnik kmetijskih zemljišč na območju UE E. Kmetijska in gozdna zemljišča tožnice pa ležijo ne samo v isti katastrski občini, temveč tudi v neposredni bližini prodajanih. Nekaj prodajanih je od zemljišč tožnice oddaljenih samo nekaj 10 m, pa do nekaj 100 m. Od prodajanih 242 parcel, jih kar 213 leži v k.o. ..., kar pomeni, da je 90 % zemljišč v isti katastrski občini kot so kmetijska zemljišča in gozdovi tožnice. Tožnica živi v občini, kjer ležijo nepremičnine, dela na kmetiji in ji je kmetijska dejavnost vir preživljanja, kmetijska in gozdna zemljišča pa ležijo v neposredni bližini. Za določitev predkupnega upravičenca je upravni organ uporabil določbe ZG, sklicuje se na pretežnostno načelo, kar naj bi bilo stališče ustaljene sodne prakse ter se pri tem sklicuje na sodbo III U 366/2012 z dne 3. 9. 2013. Tožnica pa je prepričana, da bi moral organ vrstni red predkupnih upravičencev določiti na podlagi ZKZ. ZKZ kot ZG ne urejata postopka prodaje, kadar so hkrati predmet prodaje tako kmetijska kot gozdna zemljišča. Predmetna situacija ni zakonsko urejena, zato je po prepričanju tožnice potrebno izhajati iz namena in cilja posameznega zakona. Okoliščine v zadevi III U 366/2012 niso enake kot v obravnavani, ko je bil predmet prodaje cca 92 % delež gozdnega zemljišča. Tudi okoliščine v drugih upravnosodnih zadevah, v katerih se je sodišče sklicevalo na pretežnostno načelo, so bile bistveno drugačne. Npr. v zadevi U 2540/2007 je bilo 25 parcel od 26 po katastrski kulturi gozd. Pretežnostno načelo ni zakonska norma, temveč način uporabe oziroma razlage zakona. Način uporabe zakona ne more in ne sme zaobiti temeljnih načel, ki jih določata zakona. V takih primerih mora imeti odločujočo vlogo volja lastnika, komu bo prodal. Cilji ZG izhajajo iz 1. in 5. člena, vse to pa bi lahko učinkoviteje zagotavljala tožnica. Krajevna povezanost je pomembna tudi z vidika posebnih varstvenih ukrepov po Zakonu o Triglavskem narodnem parku kot z vidika aktivnega upravljanja kmetijskih zemljišč v okviru agrarne skupnosti. Tudi namene in cilje ZKZ bi tožnica zaradi bližine lahko dosegala bolje. Meni, da ne more niti upravni organ niti sodišče o zadevi odločiti s sklicevanjem na sodno prakso, temveč mora opraviti tehtanje vseh okoliščin zadeve ter ciljev in namena obeh zakonov. Kolikor pa ne bi pripeljalo do nedvoumnih zaključkov, je potrebno upoštevati voljo prodajalca. Pravno pomembno je tudi, da je tožnica tekom ugotovitvenega postopka postala lastnica večjega števila gozdnih parcel v neposredni bližini parcel, ki so predmet prodaje, ter da sta oba, tožnica kot B.B., postala lastnika gozdne parcele tekom upravnega postopka, in sicer B.B. po oddaji ponudbe A.A. in tožnica po sprejemu ponudbe. Upravni organ je tudi neutemeljeno zavrnil predlagane dokaze. Predlaga odpravo prvostopne odločbe ter 2. točko izreka drugostopne odločbe, zahteva pa tudi povrnitev stroškov postopka.

4. Stranka z interesom v tem postopku B.B., A.A. in A. na tožbo niso odgovorili.

5. Tožena stranka je na tožbo odgovorila ter vztraja pri svojem stališču, da gre v obravnavanem pravnem poslu pretežno za gozdna zemljišča, zato se skladno s pretežnostnim načelom upošteva ZG. Sprejemnik ponudbe mora pogoje izpolnjevati že ob sprejemu ponudbe.

6. Tožba ni utemeljena.

7. V obravnavani zadevi je organ o izpolnjevanju pogojev za uveljavljanje predkupne pravice odločal na podlagi ZG. Tožnica ugovarja uporabi ZG in utemeljuje, da ima na podlagi določb ZKZ prednostno pravico pred izbranim kupcem. Sodišče meni, da je organ pravilno uporabil pri ugotavljanju prednostne predkupne pravice kupcev določbe ZG.

8. Ni spora med strankami, da je prodajalec podal ponudbo za prodajo deležev parcel, ki so glede na uradne podatke o dejanski rabi gozd v površini 683,7470 ha in kmetijska zemljišča v površini 137,2212 ha. Za predmet prodaje je prodajalec določil eno ceno in tudi pod druge pogoje prodaje navedel, da vse parcele prodaja skupaj. Po sodni praksi sodišča pogoj ponudbe, da se zemljišča prodajajo izključno skupaj, ni v nasprotju z ZG ter ZKZ oz. namenom obeh zakonov. Po drugem odstavku 20. člena ZKZ, ki se smiselno uporablja tudi v primeru gozdnih zemljišč, mora ponudba vsebovati osebne podatke o prodajalcu, podatke o kmetijskem zemljišču, gozdu oz. kmetiji, ceno in morebitne druge pogoje. Iz določb ZKZ (in ZG) ni razvidno, da bi bil pogoj - prodaja v paketu, nedopusten. Ker pa ZKZ vseh določb, ki urejajo sklenitev prodajne pogodbe, ne vsebuje, je treba glede pravnega učinkovanja ponudbe uporabiti tudi določbe Obligacijskega zakonika (OZ). Presoja določb OZ, ki se nanašajo na ponudbo, omogoča zaključek, da je postavitev pogojev prodaje v dispoziciji ponudnika. Iz določb ZKZ in OZ je torej zaključiti, da je določitev ene cene za vsa v prodajo ponujena zemljišča, tudi v primeru prodaje kmetijskih zemljišč in gozdov, dovoljena, torej v dispoziciji ponudnika.

9. V primerih kot obravnavani, ko se prodaja več zemljišč v paketu, se je za uporabo zakona, na podlagi katerega se bo ugotavljala prednostna pravica, izoblikovala uporaba za tožnico spornega pretežnostnega kriterija. Namreč od tega, ali se prodaja gozd ali kmetijsko zemljišče, je odvisna uporaba ZKZ ali ZG, ki prednostno pravico do nakupa urejata različno. ZKZ je krovni zakon, ki ureja prodajo kmetijskih zemljišč in gozdov, vendar ta v prvem odstavku 23. člena napotuje v primeru prodaje gozda na ZG. V primeru prodaje gozda je torej ZG specialni predpis in ga je organ ob ugotovitvi, da se prodaja gozd, dolžan uporabiti. V primerih, ko se nepremičnine prodajajo kot "paket" (in so po kulturi kmetijsko zemljišče in gozd), je pravilno za ugotovitev materialne podlage (ZKZ ali ZG), ki bo odgovorila na vprašanje, kdo je prednostni upravičenec, poiskati navezno okoliščino, ki utemeljuje uporabljeno pravno podlago za določitev vrstnega reda predkupnih upravičencev. Pretežnostni kriterij prodajanih zemljišč (kriterij glede na obseg v prodajo ponujenih zemljišč) je v sodno upravni praksi uveljavljen kriterij in ga je organ v obravnavanem primeru pravilno uporabil. Organ je za utemeljitev uporabe citiral zgolj sodbo tega sodišča III U 366/12, vendar pregled sodne prakse pokaže, da je uporaba le-tega kriterija ustaljena (glej sodbe U 2540/07 z dne 6. 1. 2009, I U 1854/2011 z dne 23. 10. 2012, I U 748/2016 z dne 31. 1. 2017). Ker gre torej v obravnavanem primeru večinsko za prodajo gozda (v izpodbijani odločbi navedene površine gozda in kmetijskih zemljišč kažejo na 83 % delež gozda), je uporaba določb ZG v obravnavanem primeru pravilna. V primerih, ko se ugotavlja predkupnega upravičenca glede na prodajano kulturo zemljišča, namreč ZKZ in ZG nista v razmerju nadrejenosti oziroma podrejenosti in sodišče ne meni, kot predlaga tožnica, da bi morali organi v situaciji kot obravnavana, ko je predmet prodaje tako kmetijsko zemljišče kot gozd, prvenstveno uporabiti določbe ZKZ.

10. Tožnica meni, da bi ob presoji namena in cilja obeh zakonov, ZKZ in ZG, prišlo do rezultata, da je ona primernejši kupec. Sodišče na naveden ugovor odgovarja, da je cilj in namen obeh zakonov zakonodajalec uporabil tudi pri postavitvi pogojev za ugotovitev prednostne pravice posameznih kupcev. Prednosti, ki jih zase navaja tožnica npr. da ima kmetijsko gospodarstvo v neposredni bližini, oziroma ali nekaj 10 m od prvih zemljišč, katerih deleži so predmet prodaje, zato je jasno, da lahko zagotovi tako optimalno delovanje gozda kot ekosistema oz. izvrševanje njegove funkcije, niso kriteriji iz 47. člena ZG, ki bi ji zagotavljali prednostno pravico do nakupa. Tožnica zaključuje, da je gotovo, da teh funkcij ne more zagotavljati enako lastnik kmetijskega gospodarstva s področja UE E., katerega kmetijsko gospodarstvo je oddaljeno več kot 150 km od lokacije zemljišč oziroma bivališče cca 80 km od predmetnih zemljišč. Njena zatrjevanja so pavšalna in ob uporabljeni določbi 47. člena ZG, po kateri okoliščine, ki jih zase v primerjavi z izbranim kupcem izpostavlja tožnica, pravno nerelevantna. Prednostna pravica izbranega kupca je bila ugotovljena na podlagi lastništva gozda, tožnica pa lastništva gozda v času sprejema ponudbe ni mogla izkazati.

11. Nadalje tožnica zatrjuje, da je tekom ugotovitvenega postopka postala lastnik večjega števila gozdnih parcel v neposredni bližini parcel, ki so predmet prodaje, kar bi moral organ upoštevati, sicer pa sta z izbranim kupcem v isti pravni situaciji, saj je tudi B.B. postal lastnik gozdne parcele tekom upravnega postopka. S svojim ugovorom primarno ugovarja stališču organa, da se izključno upoštevajo okoliščine na dan sprejema ponudbe. Stališče organa, da se upoštevajo okoliščine na dan sprejema ponudbe, je pravilno. Iz sklepa Vrhovnega sodišča X Ips 97/2016 z dne 24. 5. 2017 izhaja, da mora potencialni kupec pogoje za uveljavljanje predkupne pravice iz 23. člena ZKZ izpolnjevati v trenutku, ko je pogodba sklenjena in najkasneje do izteka roka za sprejem ponudbe iz četrtega odstavka 20. člena ZKZ. Stališče je uporabiti tudi na podlagi določb ZG. Tožnica lastništva gozdne parcele do izteka roka za sprejem ponudbe ne more izkazati, nepravilno (v nasprotju z ugotovitvami organa) pa zatrjuje, da je v enakem dejanskem položaju izbran kupec. B.B. je postal lastnik parcele 1579/130 gozd k.o. ... (to zemljišče se je štelo kot najbližje gozdno zemljišče gozdnim parcelam, ki se prodajajo) 9. 3. 2016, torej je bil v času sprejema ponudbe 22. 4. 2016 in do izteka ponudbe 24. 4. 2016 že lastnik te parcele. Tožnici pa so bile gozdne parcele, ki bi bile relevantne v obravnavani zadevi, s sodnim sklepom o izročitvi nepremičnin In 73/2010 domaknjene šele 4. 7. 2016, kar je po izteku roka za sprejem ponudbe (ponudba je bila objavljena od 25. 3. do 24. 4. 2016).

12. Na podlagi določbe desetega odstavka 47. člena ZG, ki določa dva dejanska položaja za ugotovitev prednostne pravice pri nakupu gozda, je organ ob upoštevanju okoliščin vseh sprejemnikov ponudbe pravilno ugotovil, da ima B.B. prednostno pravico kot drug lastnik, katerega gozd je najbližje gozdu, ki se prodaja. Tožnica pa ni izkazala boljšega, ne enakega pravnega položaja. Le v primeru enakega pravnega položaja bi bila upoštevna volja prodajalca. Stvarna pravica užitka po določbah ZKZ in ZG ni izenačena z lastninsko, zato v postopku pravilno kot pravno nerelevantna ni bila upoštevana.

13. Nadalje tožnica ugovarja, da je organ neutemeljeno zavrnil predlagane dokaze. Tožnica je predlagala postavitev izvedenca geodetske stroke glede določitve krajevne oddaljenosti parcel ter postavitev izvedenca gozdarske in kmetijske stroke, katerih namena postavitve ni obrazložila. Izvedba dokazov je bila, ker bi se na podlagi njih dokazovalo nerelevantna dejstva v zvezi z uporabljeno določbo ZG, pravilno zavrnjena.

14. Tožnica izpodbija tudi 2. točko izreka drugostopne odločbe, s katero je organ zavrnil stroškovni zahtevek za povrnitev pritožbenih stroškov. Razlogov za izpodbijanje v tožbi ne navaja, zato sodišče, ki je pri presoji vezano na tožbene razloge ugotavlja, da je odločitev pravilna in zakonita, saj kršitev določb postopka, ki jih upošteva po uradni dolžnosti, ni našlo.

15. Glede na navedeno je sodišče tožbo zavrnilo na podlagi prvega odstavka 63. člena Zakona o upravnem sporu (ZUS-1), ker je ugotovilo, da je bil postopek pred izdajo izpodbijane odločbe pravilen ter da je odločba pravilna in na zakonu utemeljena.

16. Odločitev o stroških postopka temelji na določbi četrtega odstavka 25. člena ZUS-1, po katerem v primeru, če sodišče tožbo zavrne, trpi vsaka stranka svoje stroške postopka.