Jedro

Tožniki, ki niso dobroverni lastniški posestniki nepremičnine, bi bili upravičeni le do povračila potrebnih oziroma koristnih stroškov. Mednje tudi po oceni pritožbenega sodišča ni mogoče šteti stroškov izdelave ograje na zunanjem bazenu, namakalnega sistema za zelnico, ureditve zanemarjenega vrta in stroškov zunanje ograje, saj tožniki v zvezi s temi stroški niso opisali nobene škode, ki naj bi na nepremičnini nastala oziroma, ki bi grozila.

Pravilen je zaključek prvega sodišča, da so po poteku dodatnega roka nastale enake posledice, kot nastanejo takrat, ko je rok bistvena sestavina pogodbe. Prodajna pogodba je bila razvezana ex lege, z dnem 14. 7. 2012.

Izrek

I. Pritožbi se zavrneta in se delna sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II. Pravdni stranki nosita svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je ugotovilo obstoj terjatve prve tožnice v višini 43.848,00 EUR (I. točka izreka) in obstoj terjate druge toženke v višini 19.200,00 EUR (II. točka izreka). Terjatvi sta se pobotali v višini 19.200,00 EUR (III. točka izreka). V IV. točki izreka je sodišče prve stopnje odločilo, da je druga toženka dolžna plačati prvi tožnici znesek 24.648,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 30. 1. 2013 dalje do plačila, ter zakonske zamudne obresti od zneska 43.848,00 EUR za čas od 23. 7. 2012 do 29. 1. 2013. Višje tožbene zahtevke, ki so jih tožniki uveljavljali zoper drugo toženko, je zavrnilo (V. točka izreka). V VI. točki je odločilo, da so tožniki dolžni plačati tožencema 9.370,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od vložitve nasprotne tožbe dalje do plačila. Višji tožbeni zahtevek po nasprotni tožbi je zavrnilo (VII. točka izreka). V VIII. točki izreka je prvemu tožencu in drugi toženki naložilo, da tožnikoma plačata pravdne stroške v višini 591,07 EUR, druga toženka pa je dolžna tožnikom plačati še pravdne stroške v višini 229,87 EUR, v primeru zamude s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi.

2. Zoper takšno odločitev se pritožujeta obe pravdni stranki.

3. Tožniki vlagajo pritožbo zoper II., III., V., VI. in VIII. točko izreka. Menijo, da ni bilo pogojev za izdajo delne sodbe, saj je bil že objavljen seznam preizkušenih terjatev upnikov v postopku osebnega stečaja prvega toženca, odločeno pa je bilo tudi o prijavi terjatve tožnikov. Tožniki se ne morejo strinjati z odločitvijo sodišča o pobotu zneska pogodbene kazni 19.200,00 EUR z zneskom 43.848,00 EUR iz I. točke izreka sodbe. Sodišče je priznalo celotno pogodbeno kazen v znesku 19.200,00 EUR, ki je bila dogovorjena v dodatku k pogodbi, sklenjeni v notarskem zapisu. Vendar pa je določbo iz III. točke dodatka mogoče razumeti, da je znesek 100,00 EUR dnevno dogovorjen v korist obeh pogodbenikov (prodajalcev) za primer zamude na strani kupca in uporabnikov. Tega pa sodišče pri svoji odločitvi ni upoštevalo.

Pritožniki ne soglašajo z odločitvijo sodišča glede odpeljanih stvari, saj odločitev nima opore v izvedenih dokazih, niti v izvedenskem mnenju izvedenca gradbene stroke oziroma izpovedbah verodostojnih prič. Ob ogledu na kraju samem izvedenec ni ugotovil, da bi bil v kopalnici jacuzzi. V sodnem spisu tudi ni dokaza, da so bila vsa kletna vrata sploh montirana. V času predaje nepremičnine tožnikom hiša ni bila sveže prepleskana. Toženci niso imeli stroška z opleskom, niti stroška s sanacijo odprtin zaradi demontaže. Prav tako parket ni bil brušen, niti sveže lakiran. Ko sta toženca prevzela nepremičnino v posest, nista imela z njo nobenih stroškov. Tako nista predložila nobenega računa, ki bi potrjeval, da so bila sanacijska dela res izvedena. Zato nista upravičena do nobene povrnitve zneska, saj jima škoda ni nastala. Pred pravdo angažiranemu izvedencu pa sodišče ne bi smelo slediti.

Tožniki oporekajo odločitvi sodišča prve stopnje v delu, ko je zavrnilo njihov zahtevek za izvedbo del (vlaganja). Opozarjajo, da so bili dobroverni posestniki nepremičnine, saj je bila sklenjena prodajna pogodba, pa čeprav se prva tožnica v zemljiško knjigo ni vpisala. Izpostavljajo nezakonitost klavzule, da preide lastninska pravica na kupca šele po plačilu celotne kupnine. Ograja okrog stanovanjske hiše predstavlja koristen strošek, enako velja za ograjo okrog bazena ter sanacijo zaradi „prebijanja elektrike“ v bazenu. Ker je prišlo do izliva fekalij, je bila potrebna tudi zamenjava črpalke. Menijo, da je dalo sodišče premajhen poudarek izpovedbam prič. Upoštevalo pa je pred pravdo pridobljen dokaz. Vendar je bil slednji pridobljen z namenom oškodovanja tožnikov.

Pritožniki predlagajo, da pritožbeno sodišče sodbo v izpodbijanem delu razveljavi ter vrne zadevo sodišču prve stopnje v ponovno sojenje. Priglašajo stroške pritožbenega postopka.

4. Pritožba je bila vročena tožencema, ki pa se nanjo nista odzvala.

5. Toženca v pritožbi uveljavljata vse pritožbene razloge iz prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju: ZPP). Pritožujeta se zoper ugotovitev sodišča, da znaša terjatev prve tožnice 43.848,00 EUR. Seštevek zneskov, plačanih poleg are, znaša 38.450,00 EUR. Zahtevek tožnikov ni usklajen z njihovimi trditvami, sodišče pa ne sme preko trditvene podlage. Poudarjata, da je dopis X. nepomemben, saj gre za očitno napako v navedbi višine zneska. Ugovarjata zaključku sodišča, da znaša terjatev druge toženke le 19.200,00 EUR. Sodišče je napačno ugotovilo datum razveze pogodbe. Vztrajata, da je bila pogodba razvezana že 1. 9. 2011 in da so bili tožniki v zamudi z izročitvijo nepremičnine od 10. 9. 2011. Dopis odvetnice X. v katerem je prvi toženec dal prvi tožnici naknadni rok za plačilo kupnine do 13. 7. 2012, je brezpredmeten. Rok je potekel še preden je prva tožnica prejela dopis. Rok prve tožnice ni zavezoval, enako tudi ne toženca. Glede na navedeno je napačno ugotovljena višina terjatev tožnice in druge toženke ter tudi preostali zneski, navedeni v izreku, ki so povezani z datumom razveze pogodbe. Graja odločitev sodišča, ki ni obrazložilo, zakaj tožnikoma ni priznalo 8,5 % DDV v zvezi s premoženjsko škodo v znesku 9.370,00 EUR. V tem delu je sodba nerazumljiva, ker je neobrazložena. Pritožnika grajata odločitev sodišča, ki jima ni priznalo vse premoženjske škode – stroške v zvezi z odstranitvijo kotnih letev in sanacijo dotrajanega parketa ter strošek beljenja sten. Zaradi napačne odločitve je posledično napačna tudi odločitev v stroškovnem delu.

Pritožnika predlagata, da pritožbeno sodišče sodbo spremeni tako, da njunemu tožbenemu zahtevku v celoti ugodi, tožbeni zahtevek tožnikov pa zavrne. Podrejeno predlagata razveljavitev izpodbijane sodbe in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje. Priglašata stroške pritožbenega postopka.

6. Pritožba je bila vročena tožnikom, ki so nanjo podali odgovor.

7. Pritožbi nista utemeljeni.

8. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da: - je bila kupoprodajna pogodba med pravdnima strankama razvezana z dnem 14. 7. 2012; - toženca prvi tožnici iz naslova vračila kupnine dolgujeta 43.848,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 23. 7. 2012 dalje; - tožnica dolguje toženki plačilo pogodbene kazni v višini 19.200,00 EUR; - je po pobotanju terjatev toženka dolžna prvi tožnici plačati 24.648,00 EUR, skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 30. 1. 2013 dalje, ter zakonske zamudne obresti od zneska 43.848,00 EUR, natekle v času od 23. 7. 2012 do 29. 1. 2013; - tožbeni zahtevek za vračilo are v višini 28.000,00 EUR s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi ni utemeljen; - tožbeni zahtevek tožnikov za plačilo 73.240,18 EUR iz naslova opravljenih vlaganj ni utemeljen; - je utemeljen odškodninski zahtevek tožencev za znesek v višini 9.370,00 EUR, ker so tožniki iz hiše odtujili določene premičnine; - ni utemeljen zahtevek tožencev v zvezi s sanacijo parketa in beljenja sten ter v zvezi s stroški za različna popravila po odhodu tožnikov iz hiše. 9. Sodišče prve stopnje je odločitev sprejelo na podlagi skrbno izvedenega dokaznega postopka ter prepričljive dokazne ocene, ki je napravljena v skladu z napotilom iz 8. člena ZPP.

O pritožbi tožeče stranke

10. Sodišče prve stopnje je izdalo delno sodbo, ker je bil nad prvim tožencem začet postopek osebnega stečaja. Kot izhaja iz sklepa prvostopenjskega sodišča z dne 3. 7. 2017, je bil sklep o preizkusu terjatev St .../2016 Okrožnega sodišča v Ljubljani objavljen 11. 5. 2017, stečajni upravitelj pa je terjatev, ki jo tožniki uveljavljajo v predmetnem sporu, v celoti prerekal. Dne 11. 5. 2017 so tako nastopili formalni pogoji za nadaljevanje postopka, zato je odločitev sodišča, ki je izdalo delno sodbo, s katero je odločilo o tožbenem zahtevku tožnikov zoper drugo toženko ter o tožbenem zahtevku tožencev zoper tožnike, pravilna.

11. Pritožniki opozarjajo na pomensko odprtost III. točke dodatka k prodajni pogodbi, ki je bil v notarskem zapisu sestavljen 1. 6. 2011. Menijo, da je določilo treba razumeti tako, da je znesek pogodbene kazni v višini 100 EUR dnevno dogovorjen v korist obeh pogodbenikov (prodajalcev) za primer zamude na strani kupca in uporabnikov. Sodišče prve stopnje se z vprašanjem pomenske odprtosti predmetne določbe utemeljeno ni ukvarjalo, saj nobena od pravdnih strank tega ni konkretizirano izpostavila.

12. Tožniki oporekajo dokazni oceni prvega sodišča v zvezi z odtujitvijo različnih stvari iz stanovanjske hiše. Vendar pa so njihovi očitki neutemeljeni, saj je prvo sodišče napravilo celovito in prepričljivo dokazno oceno ter ustrezno argumentiralo svojo odločitev, da so tožniki iz hiše odtujili določene premičnine. Prvi indic o odstranitvi določenih stvari iz hiše predstavlja že poročilo izvršitelja (B6). Sodišče prve stopnje je opozorilo, da je zapis sicer nastal na podlagi toženčevega predloga, vendar pa ima določeno težo, ker takrat med pravdnima strankama še ni bilo sodnega spora. O manjkajočih stvareh v hiši sta vedela izpovedati tudi J. T. in U. P.; njuni izpovedbi je sodišče povzelo v 40. točki obrazložitve izpodbijane sodbe. Izvedencu ni bilo naloženo ugotavljanje, ali so se sporni predmeti, ki naj bi bili kasneje odtujeni, v hiši sploh nahajali. Ta dejstva je sodišče ugotavljalo na podlagi drugih dokazov, prepričljiva dokazna ocena pa izhaja iz 40., 43. in 44. točke obrazložitve izpodbijane sodbe. Še posebej v 43. točki obrazložitve je ustrezno pojasnjeno, kateri izvedeni dokazi so bili bistveni za ugoditev zahtevku tožencev. Golo sklicevanje pritožbe, da odločitev sodišča nima opore v izvedenih dokazih, pa ne vzbuja dvoma v pravilnost odločitve prvega sodišča. 13. Sodišče prve stopnje tožencem ni priznalo stroškov v zvezi s sanacijo poškodovanega parketa, umazanih sten, demontaže obstoječih kotnih letev in montaže novih letev, ter za popravilo notranjih sten zaradi vrtanja lukenj. Prav tako jim niso bili priznani stroški za različna popravila po odhodu tožnikov iz hiše, kar vse je sodišče prve stopnje prepričljivo pojasnilo v točkah 45 do 49 obrazložitve izpodbijane sodbe.

14. Tožniki izpodbijajo dokazno oceno prvega sodišča v zvezi z njihovim zahtevkom za povračilo vlaganj v višini 73.240,18 EUR. Prvo sodišče je v 27. in 28. točki obrazložitve pojasnilo, zakaj tožnikov ni mogoče šteti za dobroverne lastniške posestnike nepremičnine. Pritožbeno sklicevanje na nezakonitost določbe v dodatku pogodbe notarskega zapisa, ki je določala, da preide lastninska pravica na kupca šele po plačilu celotne kupnine, ne more imeti želene teže. Prva tožnica lastninske pravice na hiši ni vpisala v zemljiško knjigo, za nepremičnino pa tudi ni bila plačana celotna kupnina, zato je pravilno razlogovanje prvega sodišča, da tožnikov ni mogoče označiti za lastniške posestnike. Tožniki bi bili upravičeni le do povračila potrebnih oziroma koristnih stroškov. Mednje tudi po oceni pritožbenega sodišča ni mogoče šteti stroškov izdelave ograje na zunanjem bazenu, namakalnega sistema za zelnico, ureditve zanemarjenega vrta in stroškov zunanje ograje, saj tožniki v zvezi s temi stroški niso opisali nobene škode, ki naj bi na nepremičnini nastala oziroma, ki bi grozila. Za zavrnitev zahtevka v zvezi z menjavo črpalke je imelo prvo sodišče podlago v izpovedbah M. L. in J. T. Izvedenec je izrazil dvom v dejansko izvedo popravila elektrike pri bazenu, znesek za zamenjavo dveh črpalk za črpanje fekalij pa naj bi bil pretiran. Poleg tega je neobičajno, da se sanacija komaj tri leta starega objekta izvaja brez predhodnega uveljavljanja garancije na izvedena dela in vgrajeni material. Celoten sklop okoliščin, ki jih je prvo sodišče izpostavilo in dokazno ovrednotilo, je vodil k sklepu, da tožbeni zahtevek tožnikov glede vlaganj v nepremičnino ni utemeljen. Drugačna dokazna ocena, ki jo ponudi pritožba, ne vzbuja dvoma v pravilnost odločitve prvega sodišča. Pritožba pavšalno navaja, da so bili toženčevi predpravdni dokazi pridobljeni z očitnim namenom oškodovanja tožnikov. Za takšna zatrjevanja v sodnem spisu ni podlage, sodišče prve stopnje pa je v točkah 23 do 38 podalo obširno pojasnilo in prepričljivo dokazno oceno v zvezi z vtoževanimi vlaganji tožnikov v nepremičnino, ki ji pritožbeno sodišče – kot je bilo že poudarjeno – v celoti sledi.

O pritožbi tožene stranke

15. Prva tožnica je plačilo kupnine v višini 43.848,00 EUR zatrjevala v tožbi. V pripravljalni vlogi z dne 8. 10. 2013 je v IV. točki pojasnila, da predložene listine ne dokazujejo celotnega plačila kupnine, zato je treba upoštevati tudi priznanje toženca, vsebovano v odgovoru X. z dne 26. 6. 2012, v katerem izrecno navaja, da je prva tožnica v manjših zneskih do 26. 6. 2012 na račun kupnine nakazala 56.000,00 EUR. Od tega zneska je treba odšteti davek na promet z nepremičninami v višini 12.152,00 EUR, tako da ostane še razlika v višini 43.848,00 EUR, ki jo prva tožnica uveljavlja s tožbo. Prvo sodišče je povzelo trditveno podlago prve tožnice in na podlagi predložene listinske dokumentacije – tudi dopisa odvetnice X. – ugotovilo, da so zatrjevanja prve tožnice utemeljena. Toženca ne moreta uspeti s pavšalnimi zatrjevanji o nepomembnosti zapisanega v dopisu X. ter navedbami, da gre pri zapisu zneska za očitno napako.

16. Razlogovanje pritožbe o datumu razveze pogodbe je zmotno. Pritožba se zavzema za razlago, da je bila pogodba razvezana že 1. 9. 2011. Meni, da je naknadni rok za plačilo kupnine, ki naj bi se glede na dopis odvetnice Olivere Gomboc iztekel 13. 7. 2012, brezpredmeten, saj je potekel še pred vročitvijo dopisa prvi tožnici. Takšno stališče je sodišče prve stopnje prepričljivo zavrnilo v 17. točki obrazložitvi izpodbijane sodbe. Razlogom prvega sodišča pritožbeno sodišče v celoti sledi. Da do razveze pogodbe ni prišlo že z dnem 1. 9. 2011, izhaja tudi iz dejstva naknadnih delnih plačil kupnine prve tožnice. Pritožbeno sodišče pritrjuje naziranju prvega sodišča, da je dodatni postavljeni rok toženca zavezoval, pa čeprav je prva tožnica dopis prejela po izteku dodatnega roka, saj do razveze prodajne pogodbe pred 14. 7. 2012 – glede na naknadno postavljeni rok – ni moglo priti. Toženca sta – kot pravilno navaja prvo sodišče – tudi po 31. 8. 2011 zahtevala izpolnitev obveznosti, prva tožnica pa je obdržala pravico, da tudi po 31. 8. 2011 izpolni svojo pogodbeno obveznost. Upoštevaje postopanje obeh pravdnih strank je pravilen zaključek prvega sodišča, da so po poteku dodatnega roka nastale enake posledice, kot nastanejo takrat, ko je rok bistvena sestavina pogodbe. Prodajna pogodba je bila razvezana ex lege, z dnem 14. 7. 2012, kot je pravilno ugotovilo sodišče prve stopnje. Zato so zmotna tudi nadaljnja razlogovanja pritožbe o napačno ugotovljeni višini terjatve prve tožnici in druge toženke ter napačno ugotovljenih zneskih, ki izhajajo iz pobotanja ter o zavrnitvi tožbenega zahtevka po nasprotni tožbi.

17. Sodišče prve stopnje tožencema pravilno ni priznalo 8,5 % DDV. Toženca nista z ničemer izkazala, da sta ta znesek tudi plačala. Zatrjevanih zneskov nista izkazala z računi o dejansko izvedenih delih. Višino škode, ki je tožencema nastala zaradi odtujitve premičnin, je sodišče ugotovilo na podlagi ocene izvedenca Nahtigala o primerljivih vrednostih odstranjenih premičnin s splošnimi tržnimi vrednostmi. Ker toženca s predložitvijo računov nista izkazala plačila 8,5 % DDV, je odločitev prvega sodišča, ki te postavke pri odmeri višine ni upoštevalo, pravilna. Prvemu sodišču pa se glede tega – glede na trditveno in dokazno podlago – niti ni bilo treba posebej opredeljevati.

18. Dokazna ocena prvega sodišča o obstoju premoženjske škode, ki naj bi jo tožniki povzročili tožencema (sanacija poškodb parketa, stroški demontaže kotnih letev, itd.) je logična in prepričljiva. Pavšalno zatrjevanje pritožnikov, da so tožniki v večji meri uničili parket in umazali stene, kot je značilno za običajno uporabo, ne more vzbuditi dvoma v pravilnost dokazne ocene prvega sodišča. Že slednje je tožencem pojasnilo, da v danem primeru ne gre za škodo v smislu tretjega odstavka 96. člena Stvarnopravnega zakonika, temveč za stroške rednega vzdrževanja, ki praviloma bremenijo lastnika. Glede sanacije sten zaradi lukenj, pa je prvo sodišče pravilno opozorilo na nekonkretiziranost zahtevka.

19. Ker pritožbi nista utemeljeni in je izpodbijana odločitev pravilna v dejanskem in pravnem pogledu ter ni obremenjena z uveljavljanimi, niti z drugimi procesnimi kršitvami, na katere pazi pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti, je bilo treba pritožbi zavrniti in potrditi izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

20. Pravdni stranki do povračila pritožbenih stroškov nista upravičeni (154. in 155. člen ZPP v povezavi s 165. členom istega zakona). Pravdni stranki s pritožbo nista uspeli, odgovor tožnikov pa ni pripomogel k vsebinski presoji pritožbenega sodišča, zato stroške, ki so jih imeli z njim, nosijo sami.