Jedro

Za razjasnitev opravljene cenitve, kateri upnik oporeka, je potrebno izhajati iz vsebine same stavbne pravice, ki je urejena v določbi 256. člena SPZ.

Navedena načela in ureditev stavbne pravice v SPZ je upošteval tudi cenilec v cenitvenem poročilu, ko pojasnjuje, da je pri oceni vrednosti stavbne pravice kot pravice na tuji nepremičnini, potrebno najprej oceniti vrednost nepremičnin, nato pa pravice, ki izvirajo iz pogodbe o ustanovitvi stavbne pravice (vrednost zemljišča in stavbe – bencinskega servisa).

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se sklep sodišča prve stopnje potrdi.

II. Pritožnik sam krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje ugotovilo vrednost dolžniku lastne stavbne pravice z ID oznako: E., d.o.o. - stavbna pravica 005 do 1/1, E., d.o.o. - stavbna pravica 006 do 1/1, E., d.o.o. - stavbna pravica 001 do 1/1 v ocenjeni vrednosti 52.771,98 EUR.

2. Zoper sklep se pritožuje drugi upnik F. d.o.o. (v nadaljevanju upnik) iz vseh pritožbenih razlogov in navaja, da iz cenilnega poročila cenilca gradbene stroke M. O. ne izhaja, da bi bila vrednost stavbne pravice zgolj 52.771,98 EUR, temveč je ocenjena vrednost bencinskega servisa v izvršbi 402.266,10 EUR, pri čemer je v tem znesku upoštevana tudi vrednost zemljišča. K temu je potrebno prišteti še vrednost povrata najmanj 52.771,98 EUR, saj je nelogično, da naj bi bila stavbna pravica ocenjena samo na sedanjo vrednost povrata, kajti dolžnik kot imetnik stavbne pravice ustvarja prihodek s trženjem te pravice, to je oddajanjem bencinskega servisa v najem družbi O. Slovenija za mesečno najemnino 6.350,00 EUR povečano za DDV. Ta prihodek je po oceni upnika sodni cenilec korektno upošteval pri oceni vrednosti bencinskega servisa na 402.266,10 EUR, čemur je prišteti še vrednost povrata. Pravilna razlaga izvedeniškega mnenja pripelje do zaključka, da vrednost stavbne pravice znaša 455.038,08 EUR in ne zgolj nekoliko več kot 8 netto mesečnih najemnin za bencinski servis. Priglaša pritožbene stroške.

3. Prvi upnik in dolžnik na vročeno pritožbo nista odgovorila.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Sodišče druge stopnje je preizkusilo izpodbijani sklep v okviru pritožbenih razlogov in glede tistih kršitev, na katere mora paziti po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena v zvezi s 366. členom Zakona o pravdnem postopku – Uradni list RS, št. 26/99 s spremembami, v nadaljevanju ZPP, v zvezi s 15. členom Zakona o izvršbi in zavarovanju – Uradni list RS, št. 51/98 s spremembami, v nadaljevanju ZIZ).

6. Po oceni pritožbenega sodišča je odločitev sodišča prve stopnje, sprejeta na podlagi drugega odstavka 178. člena ZIZ o ugotovitvi sedanje tržne vrednosti stavbne pravice, na podlagi opravljene cenitve sodnega cenilca, v izpodbijanem sklepu pravilna. Sodišče prve stopnje je namreč izdalo izpodbijani sklep o ugotovitvi vrednosti stavbne pravice potem, ko je njeno vrednost predhodno ocenil cenilec ustrezne stroke, ki ga je postavilo sodišče, torej v skladu z določbo 178. člena ZIZ.

7. Za razjasnitev opravljene cenitve, kateri upnik oporeka, je potrebno izhajati iz vsebine same stavbne pravice, ki je urejena v določbi 256. člena Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ). Stavbna pravica (superficies) je namreč omejena stvarna pravica, ki daje upravičencu pravico imeti v lasti zgrajeno zgradbo na tuji nepremičnini, nad ali pod njo (256. člen SPZ). Pod nepremičnino, ki se jo lahko obremeni s stavbno pravico, je treba razumeti zemljiško parcelo (prvi odstavek 18. člena SPZ). Posebnost stavbne pravice je, da z ločitvijo lastninske pravice na zemljišču od lastninske pravice na objektu omogoča odstopanje od načela enotnosti zemljišča in objekta (superficies solo cedit) iz 8. člena SPZ, ki je eno od ključnih načel nepremičninskega prava, vendar pa je ločitev zgolj začasnega značaja in ko preteče, objekt pripade lastniku zemljišča. Stavbna pravica je po svoji pravni naravi posebna vrsta služnosti in sicer posebne vrste neprava stvarna služnost (226. člen SPZ), saj je lastninska pravica na zgradbi „sestavina“ stavbne pravice. To pomeni, da z lastninsko pravico na zgradbi ni mogoče samostojno razpolagati, kar zlasti pomeni, da je ni mogoče samostojno prenašati. Prenaša se lahko le v sklopu stavbne pravice. Ustanovitev stavbne pravice za lastnika obremenjene nepremičnine ni odsvojitev, temveč obremenitev nepremičnine (oz. lastninske pravice na njej). To pomeni, da sodi ustanovitev stavbne pravice v isto kategorijo kot ustanovitev osebne ali stvarne služnosti, hipoteke ali zemljiškega dolga. Lastnik obremenjene nepremičnine ohrani lastninsko pravico na nepremičnini, le zgradbo dobi začasno v last druga oseba. Lastnik obremenjene nepremičnine ima pravico do nadomestila (solarija). S prenehanjem stavbne pravice postane zgradba sestavina nepremičnine (prvi odstavek 263. člena SPZ). Ob prenehanju stavbne pravice ima imetnik stavbne pravice pravico do nadomestila za povečanje vrednosti nepremičnine. Stavbna pravica lahko preneha tudi predčasno in sicer sporazumno, na podlagi pravnega posla ali s sodno odločbo, kot posledica kršitev s strani imetnika stavbne pravice, pri čemer sodišče ob odločitvi o prenehanju stavbne pravice določi primerno nadomestilo, ki ga mora plačati lastnik nepremičnine imetniku stavbne pravice (262. člen SPZ). Pri ustanovitvi stavbne pravice torej ne gre za odsvojitev nepremičnine, temveč za obremenitev z omejeno stvarno pravico (o tem prof. dr. Matjaž Tratnik, Pravno mnenje, Maribor 2006). Na podlagi navedenega je zaključiti, da lastninska pravica na nepremičnini ostane v lasti lastnika zemljišča, zato so neutemeljene pritožbene navedbe upnika, da je ocenjena vrednost bencinskega servisa v izvršbi 402.266,10 EUR, pri čemer je v tem znesku upoštevana tudi vrednost zemljišča in da je k temu potrebno prišteti še vrednost povrata najmanj v višini 52.771,98 EUR.

8. Navedena načela in ureditev stavbne pravice v SPZ je upošteval tudi cenilec v cenitvenem poročilu, ko pojasnjuje, da je pri oceni vrednosti stavbne pravice kot pravice na tuji nepremičnini, potrebno najprej oceniti vrednost nepremičnin, nato pa pravice, ki izvirajo iz pogodbe o ustanovitvi stavbne pravice (vrednost zemljišča in stavbe – bencinskega servisa). Dolžnik je imetnik stavbne pravice, kateremu pripada pravica do koristi iz zgrajenih nepremičnin v času do izteka te pravice, pri čemer s prenehanjem stavbne pravice zgradba postane sestavni del nepremičnine, lastnik nepremičnine pa mora imetniku stavbne pravice plačati dogovorjeno nadomestilo, ki ne sme biti manjše od polovice povečanja tržne vrednosti nepremičnine, pri čemer je danes ocenjena tržna vrednost nepremičnine (brez zemljišča) 299.492,82 EUR in če bi danes prenehala stavbna pravice, bi torej moral sedanji lastnik nepremičnin izplačati imetniku polovično vrednost, to je 149.746,41 EUR. Ker pa bo potekla šele po 15 letih od sklenitve pogodbe, se preračuna realna vrednost denarja, ki se skozi obdobje zmanjšuje, tako da znaša sedanja vrednost povrata 74.747,85 EUR in ob upoštevanju sklepa sodišča 70,6 % predstavlja to 52.771,98 EUR iz naslova vrednosti stavbne pravice za stavbo oziroma povečane vrednosti nepremičnine, do katere ima imetnik pravico še 8,07 let. Cenilec tako zaključuje, da danes ocenjena vrednost nepremičnine (brez zemljišča) znaša 299.492,82 EUR, polovična vrednost je torej 149.746,41 EUR in ob upoštevanju poteka se preračuna realno vrednost denarja tako, da je sedanja vrednost povrata najmanj 52.771,98 EUR iz naslova stavbne pravice za stavbo oziroma povečane vrednosti nepremičnine, do katere ima imetnik pravico.

9. V pripombah na cenilno poročilo upnik navaja, da iz cenilnega poročila ne izhaja kolikšna je vrednost stavbne pravice, zato predlaga dopolnitev cenitve. Cenilec v dopolnitvi z dne 30. 6. 2015 pojasnjuje, da upnik pravilno ugotavlja, da iz cenitve izhaja, da naj bi bila ocenjena vrednost bencinskega servisa v izvršbi 402.266,10 EUR, pri čemer je v tej vrednosti upoštevana tudi vrednost zemljišča, vendar pa upnik napačno sklepa, da je k temu znesku prišteti vrednost stavbne pravice najmanj v višini 52.771,98 EUR. Že v osnovnem cenilnem mnenju so navedeni naslednji podatki: ocenjena vrednost izboljšav (bencinskega servisa brez zemljišča) je 299.492,82 EUR in če bi danes prenehala stavbna pravica bi lastnik zemljišča postal tudi lastnik bencinskega servisa in bi moral izplačati lastniku stavbne pravice najmanj polovico tega zneska, saj ima imetnik stavbne pravice šele po izteku te pravice pravico prejeti le polovico povečane vrednosti, kar je enako polovici ocenjene vrednosti nepremičnin, to je 149.746,41 EUR in tako znaša znesek povrata iz naslova stavbne pravice, kar bi imetnik prejel šele s potekom stavbne pravice, zaradi zmanjšane realne vrednosti denarja in glede na delež, ki je predmet ocene v izvršbi 52.771,98 EUR iz naslova stavbne pravice za stavbo oziroma povečane vrednosti nepremičnine do katere ima imetnik pravico še 8,07 let. Na ta dodatna pojasnila cenilca (ki so bila vročena upniku s ponovnim pozivom na odgovor) upnik ni odgovoril, v pritožbi pa ponavlja svoje trditve o tem, da je ocenjena vrednost bencinskega servisa v izvršbi 402.266,10 EUR, pri čemer je v tem znesku upoštevana tudi vrednost zemljišča in da je k temu potrebno prišteti še vrednost povrata najmanj 52.771,98 EUR, kar pa je v nasprotju z vsebino same stavbne pravice, kot je podrobno pojasnjeno zgoraj.

10. Pritožbeno sodišče, glede na ponovna pritožbena izvajanja o prištetju vrednosti zemljišča k vrednosti stavbne pravice, pojasnjuje upniku, da s potekom časa objekt pripade lastniku zemljišča, ki torej ves čas ohrani lastninsko pravico na obremenjeni nepremičnini, le zgradbo dobi začasno v last druga oseba. S prenehanjem stavbne pravice tako postane zgradba sestavina nepremičnine (prvi odstavek 263. člena SPZ), ob prenehanju stavbne pravice pa ima imetnik stavbne pravice le pravico do nadomestila za povečanje vrednosti nepremičnine, kot je pojasnil in izračunal izvedenec in kot pravilno povzema tudi sodišče prve stopnje v izpodbijanem sklepu. Kot je že zgoraj navedeno, upnik na dodatna pojasnila v dopolnitvi cenilnega poročila o vrednosti stavbne pravice ni imel pripomb. Pritožbeno sodišče le še dodaja, da ker postopek cenitve nepremičnin v ZIZ ni natančno opredeljen, se subsidiarno uporabljajo določbe ZPP, ki se nanašajo na izvedence (15. člen ZIZ). Tako tretji odstavek 254. člena ZPP, v zvezi s 15. členom ZIZ določa, da če so v mnenju enega ali več izvedencev nasprotja ali pomanjkljivosti ali če nastane utemeljen dvom o pravilnosti podanega mnenja, te pomanjkljivosti ali dvom pa se ne dajo odpraviti z zaslišanjem izvedencev, se zahteva mnenje drugih izvedencev. Na podlagi navedene določbe bi torej lahko sodišče prve stopnje, vendar le v primeru, če bi stranke to predlagale in bi tudi samo dvomilo v pravilnost podane cenitve, odpravilo pomanjkljivosti v cenitvi z zaslišanjem cenilca ali pa na predlog stranke (ki ga v tem primeru ni niti podala) zahtevalo mnenje drugega cenilca. Sodišče prve stopnje zato, v obravnavanem primeru, pravilno ni postopalo po 254. členu ZPP, v zvezi s 15. členom ZIZ, saj za zaslišanje cenilca oziroma za postavitev novega cenilca ni imelo podlage, pritožbeno sodišče pa ocenjuje, da je izvedensko mnenje oziroma cenitev sodnega cenilca, prepričljiva in strokovno utemeljena. Le pavšalno pritožbeno zatrjevanje o drugačni vrednosti stavbne pravice namreč pritožbeno sodišče ne more prepričati o tem, da naj bi bil cenilni elaborat od sodišča postavljenega cenilca, na katerem temelji izpodbijani sklep, izdan mimo pravil stroke oziroma dvomljiv.

11. Upoštevaje vse navedeno pritožbeno sodišče zaključuje, da je izpodbijana odločitev sodišča prve stopnje o tržni vrednosti stavbne pravice, preračunana na današnji dan, ki jo je sodišče oprlo na prepričljivo in strokovno utemeljeno cenitev, pravilna in zakonita. Na podlagi določbe četrtega odstavka 178. člena ZIZ pa ima vsaka stranka možnost predlagati, najpozneje 8 dni pred prodajnim narokom, s predložitvijo mnenja sodnega cenilca, da sodišče z odredbo ugotovi na samem prodajnem naroku vrednost stavbne pravice, vendar le v primeru, če stranka verjetno izkaže, da se je vrednost od prejšnje ugotovitve vrednosti do dneva prodaje precej spremenila.

12. Ker torej v obravnavanem cenitvenem poročilu ni nejasnosti, nasprotij in pomanjkljivosti in ker pritožbeno sodišče tudi ni našlo kršitev, na katere mora paziti po uradni dolžnosti, je pritožbo zavrnilo in potrdilo sklep sodišča prve stopnje (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

13. Pritožnik v tem postopku ni uspel, zato sam krije svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 165. člena ZPP, v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP, oba v zvezi s 15. členom ZIZ).