Jedro

Najemno razmerje je prenehalo, sodišče prve stopnje je zelo jasno razložilo, da pogodba, ki je veljala do 28. 8. 2016, ni bila izrecno podaljšana, in da se je tožena stranka izselila, torej je nastopila okoliščina iz že citiranega 5.2. člena najemne pogodbe, ki preprečuje samodejno podaljšanje najemne pogodbe. Sodišče prve stopnje je tako pravilno navedlo tudi, da ni kršitve pogodbe, saj je le-ta prenehala in tako ni elementa protipravnosti za nastanek odškodninske obveznosti, niti ni mogoče zahtevati izpolnitve pogodbe (plačilo najemnine) od tožene stranke.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.

II. Pritožnica sama nosi svoje pritožbene stroške.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo razsodilo, da je tožena stranka dolžna v roku 15 dni tožeči stranki plačati znesek 769,55 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 15. 7. 2016 do plačila in 2.693,40 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 15. 8. 2016 do plačila (I. točka izreka sodbe). Zavrnilo je tožbeni zahtevek za plačilo 2.885,82 EUR z obrestmi od 15. 9. 2016, 2.885,82 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 15. 10. 2016 in 2.885,82 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 15. 11. 2016 (II. točka izreka sodbe). Toženi stranki je naložilo, da mora v roku 15 dni od prejema sodbe povrniti tožeči stranki pravdne stroške v višini 209,37 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi (III. točka izreka zamudne sodbe).

2. Zoper navedeno sodbo se je pritožila tožeča stranka zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka, zmotne uporabe materialnega prava in zmotne oziroma nepopolne ugotovitve dejanskega stanja. Predlaga, da višje sodišče zadevo razveljavi in vrne v novo obravnavo sodišču prve stopnje ali pa ugotovi utemeljenost pritožbe in sodbo samo spremeni ter ugodi tožbenemu zahtevku v celoti.

3. Tožena stranka na pritožbo ni odgovorila.

4. Sodišče prve stopnje je izdalo zamudno sodbo na podlagi 318. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Pri tem so bili izpolnjeni pogoji za izdajo ugodilne sodbe le za del tožbenega zahtevka, saj v drugem delu tožba ni bila sklepčna (utemeljenost tožbenega zahtevka ne izhaja iz dejstev, nenavedenih v tožbi). Ugotovilo je, da sta pravdni stranki sklenili najemno pogodbo za določen čas, do 28. 8. 2016, zato je zahtevku v višini 769,55 EUR in 2.693,44 EUR s pripadajočimi obrestmi ugodilo, saj gre za zapadle in neplačane najemnine, v presežku je zahtevek zavrnilo.

5. Po trditvah tožeče stranke naj bi se namreč najemno razmerje "tiho" podaljšalo še za eno leto (do 28. 6. 2017) in zato je zahtevala plačilo zapadlih najemnin za obdobje po 28. 8. 2016, kar je utemeljevala kot nastanek poslovne škode, saj tožena stranka s tem, ko ni pravočasno zahtevala prekinitve pogodbe (šest mesecev pred iztekom pogodbenega roka), ni preprečila samodejnega podaljšanja pogodbe.

6. Zahtevek tožeče stranke po mnenju sodišča prve stopnje ni sklepčen v delu, ko naj bi se najemno razmerje med pravdnima strankama "tiho" podaljšalo in je zato tožena stranka dolžna plačati vse zapadle obroke najemnine kot poslovno škodo. Ugotovilo je, da točka 5.2. najemne pogodbe določa, da v primeru, če pogodbenici vsaj šest mesecev pred iztekom roka iz točke 5.1 (štiri leta) najemne pogodbe ne podaljšata najemnega razmerja, najemnik pa najetih prostorov ni izpraznil, niti ni bil k temu pozvan, velja, da se najemno razmerje samodejno in soglasno podaljša za dobo enega leta pod že veljavnimi pogoji. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da se je najemnik iz prostora najema izselil, zato najemno razmerje glede na zgoraj navedeno pogodbeno določilo ne velja več in ni pravne (pogodbene) podlage za plačilo, niti ne pravne podlage za plačilo odškodnine za poslovno škodo, ki naj bi tožeči stranki nastala, ker tožena stranka ni pravočasno odpovedala najemne pogodbe.

7. Pritožnica navaja, da je izpodbijana sodba samo s seboj v nasprotju. Sodišče prve stopnje naj bi po mnenju pritožnice napačno ugotovilo, da je pogodbeno razmerje med pravdnima strankama na podlagi osnovne pogodbe prenehalo s potekom določenega časa 28. 8. 2016 in da "tiho" podaljšanje najemnega razmerja za dobo enega leta, to je do 28. 8. 2017, ni nastalo. Sodišče prve stopnje naj bi napačno utemeljilo svojo odločitev z dejstvom, da je toženka izpraznila najeti poslovni prostor 4. 7. 2016 in ker ga od takrat dalje ni več uporabljala, naj ne bi veljalo "tiho" podaljšanje najemnega razmerja.

8. Po mnenju pritožbenega sodišča je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo, da s tem, ko je tožena stranka izpraznila prostore, najemna pogodba ni bila podaljšana, ker je določba točka 5.2 osnovne najemne pogodbe predvidela podaljšanje najema pod pogojem, da najemnik najetih prostorov ne izprazni. Iz tega razloga je priznalo še dva zapadla obroka najemne pogodbe za čas, ko je najemna pogodba veljala, torej od 23. 7. 2016 do 28. 8. 2016, višji tožbeni zahtevek pa pravilno zavrnilo, saj pogodba ni bila podaljšana in tožeča stranka ni bila upravičena do plačila najemnine. Tožeča stranka meša pojma poslovna škoda in plačila na podlagi zapadlih mesečnih najemnin. Iz določila najemne pogodbe, na katerega se je tožnica sklicevala, izhaja t.i. "tiho" podaljšanje najemne pogodbe. Poslovna škoda pa je nekaj drugega. Sodišče prve stopnje se ni sklicevalo na neuporabo prostora v mesecih julija in avgusta 2016, pač pa je ugoditev tožbenemu zahtevku v tem delu temeljilo na takrat veljavni najemni pogodbi, ki zahteva, da vsaka stranka izpolni svojo obveznost iz dvostranskega razmerja.

9. Najemno razmerje je prenehalo, kar je sodišče prve stopnje navedlo v točki 7. obrazložitve zamudne sodbe. Pritožbene navedbe, da je sodišče prve stopnje v svoji obrazložitvi samo s seboj v nasprotju, so tako napačne. Sodišče prve stopnje je zelo jasno razložilo, da pogodba, ki je veljala do 28. 8. 2016, ni bila izrecno podaljšana (v roku 6 mesecev pred iztekom) in da se je tožena stranka izselila, torej je nastopila okoliščina iz že citiranega 5.2. člena najemne pogodbe, ki preprečuje samodejno podaljšanje najemne pogodbe. Sodišče prve stopnje je tako pravilno navedlo tudi, da ni kršitve pogodbe, saj je le-ta prenehala in tako ni elementa protipravnosti za nastanek odškodninske obveznosti, niti ni mogoče zahtevati izpolnitve pogodbe (plačilo najemnine) od tožene stranke.

10. Glede na vse navedeno se izkaže pritožba za neutemeljeno. Ker sodišče druge stopnje ni zasledilo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena Zakona o pravdnem postopku, ZPP), je pritožbo tožeče stranke zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo.

11. Pritožnica je priglasila stroške pritožbenega postopka. Ker s pritožbo ni uspela, nosi sama svoje pritožbene stroške (154. člen ZPP).