Jedro

Ker je toženka, ki je bila na podlagi SZ upravičena zahtevati sklenitev najemne pogodbe za nedoločen čas in za neprofitno najemnino, želela s tožnikom skleniti tako pogodbo, tožnik pa je to zavrnil (le) z utemeljitvijo, da toženka take pravice nima, so razlogi za neobstoj najemne pogodbe na strani tožnika in z izpraznitvenim zahtevkom ne more uspeti.

Izrek

Revizija se zavrne.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek za ugotovitev ničnosti najemne pogodbe, sklenjene 9. 3. 1999 med Občino ... in toženko, in aneksa k tej pogodbi ter zahtevek za izpraznitev trisobnega stanovanja v prvem nadstropju objekta ... v izmeri 97,40 m2, klet v izmeri 3 m2 in drvarnico v izmeri 2 m2 in izročitev v tožnikovo posest. Tožniku je naložilo plačilo toženkinih stroškov postopka.

2. Sodišče druge stopnje je tožnikovo pritožbo zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo. Pritrdilo je stališču sodišča prve stopnje, da razlog za to, da toženka kot imetnica stanovanjske pravice z lastnikom nima sklenjene najemne pogodbe, ni na njeni strani in da zato izpraznitveni zahtevek ni utemeljen.

3. Tožnik v reviziji uveljavlja razlog zmotne uporabe materialnega prava. Trdi, da toženka, ki ji stanovanjska pravica ni bila podeljena z odločbo niti s pravnomočno odločbo sodišča, te ni imela. Vrhovno sodišče je v zadevi II Ips 65/99 navedlo, da ima nezakonito vseljena oseba, ki ji stanodajalec ne prizna stanovanjske pravice, pravico zahtevati, da o tem odloči sodišče. Tàko stališče je skladno s splošno določbo 10. člena Zakona o stanovanjskih razmerjih (Uradni list SRS, št. 35/82 in 14/84 – v nadaljevanju ZSR), po kateri se stanovanjska pravica pridobi na podlagi pravnomočne odločbe o dodelitvi stanovanja, njo pa po 20. členu ZSR lahko nadomesti sodna odločba. Pridobitev stanovanjske pravice na podlagi zakona torej ni bila mogoča. Ker toženka v času veljavnosti ZSR ni nikoli zahtevala podelitve stanovanjske pravice v skladu z navedenimi določbami, ob uveljavitvi Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ) ni bila imetnica stanovanjske pravice. Materialnopravno zmotno je nadalje stališče sodišč, da najemna pogodba ni bila sklenjena iz razlogov na strani tožnika. Rok za sklenitev najemne pogodbe se je iztekel najkasneje 19. 5. 1997, dotlej pa toženka niti s tožbo niti drugače ni zahtevala sklenitve. Po izteku tega roka je tožnik imel pravico zavrniti zahtevo za sklenitev take pogodbe. Določba 147. člena SZ predstavlja pravico imetnikov stanovanjske pravice, za katero se morajo ti aktivno zavzemati. Lastnikom stanovanj, ki so s to določbo zavezani in je torej njihova lastninska pravica obremenjena, ni mogoče očitati pasivnosti. Časovna neomejenost pravice bi pomenila nedopusten poseg v njihovo ustavno zagotovljeno lastninsko pravico.

4. Sodišče je revizijo vročilo Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije in toženki, ki nanjo ni odgovorila.

5. Revizija ni utemeljena.

6. Po 111. členu Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1) oseba, ki uporablja stanovanje, pa z lastnikom ni sklenila najemne pogodbe oziroma ni podaljšala najemne pogodbe, sklenjene za določen čas, uporablja stanovanje nezakonito. Lastnik lahko kadarkoli vloži tožbo na izpraznitev stanovanja pri sodišču splošne pristojnosti. Te določbe se v skladu s tretjim odstavkom ne uporabljajo za prejšnje imetnike stanovanjske pravice in njihove družinske člane, če do sklenitve najemne pogodbe ni prišlo zaradi razlogov na strani lastnika.

7. Revizija izpostavlja dve sporni vprašanji: ali je bila toženka imetnica stanovanjske pravice in ali so bili razlogi za to, da do vložitve izpraznitvene tožbe ni bila sklenjena najemna pogodba, na njeni strani ali na strani tožnika (lastnika stanovanja). Prvo vprašanje ni neposredno bistveno za odločitev v zadevi. Stališče sodišč o odločilnem vprašanju, tj. ali je bila toženka na podlagi 147. člena SZ upravičena zahtevati sklenitev najemne pogodbe, pa je pravilno.

8. SZ je uredil način preoblikovanja prejšnjih stanovanjskih razmerij. V tem okviru je imetnikom stanovanjske pravice dal možnost odkupa stanovanja (117. člen in nasl.), tisti imetniki stanovanjske pravice, ki se niso odločili za odkup, pa so imeli pravico zahtevati sklenitev najemne pogodbe za nedoločen čas in za neprofitno najemnino (147. in 150. člen). Lastnik je smel zahtevo za sklenitev najemne pogodbe odkloniti le v primeru, če je imetniku stanovanjske pravice prenehalo stanovanjsko razmerje ali če mu je bilo mogoče v skladu z ZSR odpovedati stanovanjsko razmerje brez zagotovitve najpotrebnejših prostorov (148. člen). Revident meni, da so pravico zahtevati preoblikovanje stanovanjske pravice v stanovanjsko najemno razmerje imele osebe, ki so bili imetniki stanovanjske pravice bodisi na podlagi odločbe pristojnega stanodajalca bodisi na podlagi pravnomočne sodne odločbe, ne pa tudi osebe, ki so se vselile v stanovanje v nasprotju z določbami ZSR.

9. Sklicujoč se na sodbo in sklep Vrhovnega sodišča II Ips 65/99 z dne 14. 10. 1999 izpodbijani sodbi zavzemata stališče, da je toženka, ki je do uveljavitve SZ več kot dve leti uporabljala stanovanje, imela pravico zahtevati sklenitev najemne pogodbe na podlagi 147. člena SZ. Po presoji Vrhovnega sodišča je navedeno stališče pravilno. SZ ne daje nobene podlage za sklepanje, ki ga ponuja revident in po katerem bi toženka zgolj zaradi tega, ker ni zahtevala ureditve stanovanjskega razmerja z upravičenim stanodajalcem, ostala brez pravic, danih s tem zakonom. Ta zakon je celovito uredil preoblikovanje stanovanjskih razmerij, ki so bila prej urejena z ZSR. Pri presoji o tem, ali je toženka imela pravico zahtevati sklenitev najemne pogodbe ali ne, je zato treba izhajati iz ureditve po SZ.

10. Oseba, ki se je vselila v stanovanje v nasprotju z določbami ZSR, se je bila na zahtevo prizadetega dolžna izseliti, vendar pa je bila pravica zahtevati izselitev omejena z dveletnim prekluzivnim rokom. Po izteku tega roka je oseba ne glede na to, ali je zahtevala sklenitev stanovanjske pogodbe, v razmerju do (upravičenega) stanodajalca uživala stanovanjsko varstvo, enako tistemu, ki ga je užival imetnik stanovanjske pravice. Ni šlo torej niti za položaj, ko bi stanovanjskega varstva ne uživala ali bi to prenehalo, niti za položaj, ko bi bilo mogoče zahtevati njeno izselitev, edino ti dve skupini primerov pa SZ v 148. členu določa kot izjemo od pravice zahtevati sklenitev najemne pogodbe. Ker je torej toženkin položaj v bistvenih okoliščinah enak položaju imetnika stanovanjske pravice (in različen od položaja oseb iz 148. člena SZ), ji je ta pravica šla ne glede na to, ali je pred uveljavitvijo SZ zahtevala izdajo odločbe o dodelitvi stanovanja ali ne.

11. V odločbi II Ips 65/99 ni zavzeto drugačno stališče. V njej je celo izrecno – drugače kot trdi revizija – navedeno, da je nezakonito vseljeni, ki je ves čas uporabljal vse dele stanovanja, po poteku dveletnega roka, v katerem je prizadeta oseba mogla uspeti z izpraznitvenim zahtevkom, postal imetnik stanovanjske pravice po samem zakonu in je bil zato lastnik dolžan z njim skleniti najemno pogodbo ne glede na to, da pred tem ni bila sklenjena stanovanjska pogodba z (upravičenim) stanodajalcem. Okoliščino, da je toženec sprožil postopek za ugotovitev imetništva stanovanjske pravice, je Vrhovno sodišče ocenjevalo zgolj v okviru materialnopravne presoje stališča nižjega sodišča, da bi se toženec lahko uprl izpraznitvenemu zahtevku le, če bi zahteval sklenitev najemne pogodbe. V zvezi s tem je navedlo, da je sprožitvi postopka za ugotovitev imetništva stanovanjske pravice treba dati najmanj enako težo kot vložitvi tožbe za sklenitev najemne pogodbe.

12. Neutemeljeni pa so tudi revidentovi očitki v zvezi s stališčem, da so bili razlogi za nesklenitev najemne pogodbe na njegovi strani.

13. Sodišči sta ugotovili naslednja dejstva, pomembna za odločitev v zadevi: - toženki je bila izdana odločba pravne prednice Mestne občine ... o dodelitvi stanovanjske pravice, prej pa sta jo imela njena starša, - zoper toženko v roku dveh let od vselitve v stanovanje ni bila vložena izpraznitvena tožba, - v letu 1992 je toženka z Mestno občino ... sklenila najemno pogodbo, - tožnik je bil od leta 1959 na podlagi kupne pogodbe vpisan kot imetnik pravice uporabe in je na podlagi SZ postal lastnik spornega stanovanja, - obe pravdni stranki sta kljub temu, da je bilo stanje v zemljiški knjigi vsaj od leta 1963 jasno, do konca denacionalizacijskega postopka v letu 2005 menili, da je lastnik oziroma upravičenec, da s spornim stanovanjem gospodari, Mestna občina ..., - toženka je želela skleniti najemno pogodbo v skladu z zakonskimi pogoji, tožnikovo ponudbo za sklenitev najemne pogodbe za določen čas in za profitno najemnino pa je odklonila.

14. Revident utemeljeno opozarja, da je za presojo o tem, na čigavi strani so bili razlogi za nesklenitev najemne pogodbe, pomembno, ali je toženka tedaj, ko je prišlo do vzpostavitve stika med njima v zvezi s sklenitvijo najemne pogodbe, še imela pravico zahtevati njeno sklenitev. Upoštevaje vsebino in namen 147. člena SZ, tj. preoblikovanje prejšnjega stanovanjskega razmerja v najemno razmerje gre za pravico prejšnjega imetnika stanovanjske pravice, zahtevati nadaljevanje pravnega razmerja na podlagi najemne pogodbe kot na novo predvidenega temelja tega razmerja, in na drugi strani za dolžnost lastnika dopustiti tako omejitev lastninske pravice. Da je prvenstveno imetnik stanovanjske pravice tisti, ki je po poteku šestmesečnega roka iz 147. člena SZ dolžan poskrbeti za to, da bo njegovo bivanje v stanovanju imelo ustrezen pravni temelj, izhaja tudi iz stališča Vrhovnega sodišča, da pravica zahtevati sklenitev najemne pogodbe zastara v skladu s splošnimi predpisi obligacijskega prava o zastaranju terjatev.(1) Ker pa je po naravi stvari za sklenitev najemne pogodbe potrebno sodelovanje obeh pogodbenikov, lastnik ne sme odkloniti sklenitve najemne pogodbe iz neutemeljenih razlogov.(2) Neuveljavitev zahteve oziroma njena nepravočasna uveljavitev sta po navedenem okoliščini, ki sodita v sfero imetnika stanovanjske pravice, odklonitev sklenitve pogodbe iz neutemeljenih razlogov pa gre v breme lastnika.

15. Sodišči se do vprašanja, ali je toženka ob vzpostavitvi stika s tožnikom v zvezi s sklenitvijo najemne pogodbe še imela pravico zahtevati njeno sklenitev, nista opredelili, vendar revizijski očitek zmotne uporabe materialnega prava kljub temu ni utemeljen.

16. V skladu z razpravnim načelom je sodišče v postopku vezano na trditve strank. V skladu z 212. členom ZPP je tožnik dolžan podati trditve, s katerimi utemeljuje zahtevek, in trditve, s katerimi izpodbija toženčeve ugovore, toženec pa je dolžan podati trditve, s katerimi izpodbija tožbene navedbe. Kot izhaja iz izpodbijanih sodb, je tožnik utemeljeval izpraznitveni zahtevek s trditvijo, da je bila toženki stanovanjska pravica podeljena s strani neupravičene osebe in da iz tega razloga sam ni bil dolžan skleniti z njo najemne pogodbe na podlagi določb SZ. Toženka je zatrjevala, da je iz njenega položaja izhajala tožnikova dolžnost skleniti najemno pogodbo za nedoločen čas in za neprofitno najemnino, tožnik pa ji je neupravičeno ponudil le sklenitev pogodbe za določen čas in za profitno najemnino. Tožnik je torej zatrjeval le, da toženka sploh ni imela pravice zahtevati sklenitve najemne pogodbe (in da je zaradi tega to odklonil), ne pa tudi, da je ta njena pravica prenehala oziroma da je bil to razlog za odklonitev sklenitve najemne pogodbe na podlagi 147. člena SZ. Revident ne zatrjuje, da sodišči ne bi obravnavali vseh trditev, ki bi jih bil pravočasno podal v postopku. Sodišči sta se tako pravilno omejili na presojo, ali je bila toženka ob uveljavitvi SZ v položaju, ki je lastnikom stanovanj nalagal dolžnost sklenitve najemne pogodbe za nedoločen čas in za neprofitno najemnino.

17. V okviru obravnavane trditvene podlage je stališče izpodbijanih sodb materialnopravno pravilno. Že zgoraj je bilo obrazloženo, da je bila tožnica imetnica stanovanjske pravice v smislu 147. člena SZ, in da je bil v takem položaju vsak lastnik dolžan skleniti najemno pogodbo. Ker je toženka želela skleniti najemno pogodbo za nedoločen čas in za neprofitno najemnino, tožnik pa je to odklonil iz neutemeljenega razloga, z izpraznitvenim zahtevkom ni mogel uspeti.

18. Sodišči sta ustrezno ovrednotili tudi okoliščino, da je bil tožnik že pred uveljavitvijo SZ v zemljiški knjigi vpisan kot imetnik pravice uporabe glede spornega stanovanja in da je na podlagi SZ postal njegov lastnik. Glede na to, da je toženka do zaključka denacionalizacijskega postopka menila, da je najemno pogodbo sklenila z lastnikom stanovanja, da se tožnik dotlej v razmerju do nje ni pojavljal kot lastnik,(3) in da vknjižba prenosa pravic na družbeni lastnini ni imela konstitutivnega značaja, kar je imelo za posledico izrazito neurejeno zemljiškoknjižno stanje, je pravilen zaključek sodišč, da nepoznavanje zemljiškoknjižnega stanja ne more iti v škodo toženki.

19. Po navedenem je revizijsko sodišče revizijo zavrnilo (378. člen ZPP). Odločitev o reviziji vključuje zavrnitev tožnikovega predloga za povrnitev stroškov revizijskega postopka (prvi odstavek 154. člena ZPP).

Op. št. (1): Da za uveljavljanje pravice zahtevati sklenitev najemne pogodbe veljajo splošna pravila obligacijskega prava o zastaranju terjatev, je ustaljeno stališče Vrhovnega sodišča. Prim. sodbo II Ips 254/2005 z dne 24. 5. 2006, sklep II Ips 669/2008 z dne 20. 11. 2008 ter sodbi II Ips 292/2007 z dne 29. 1. 2009 in II Ips 612/2007 z dne 17. 4. 2009. Op. št. (2): Prim. sodbo II Ips 469/2007 z dne 19. 2. 2009. Op. št. (3): Sam je še v pritožbi navedel, da je mislil, da so najemna razmerja v sporni zgradbi le začasnega značaja, in da tega vprašanja do konca denacionalizacijskega postopka z Mestno občino ... ni razčiščeval.