Jedro

Nastanek oziroma začetek učinkovanja te prepovedi 122. čl. SZ veže na pravno dejanje sklenitve prodajne pogodbe, ki je bodisi prostovoljna bodisi prisilna (tožba na izjavo volje). V kolikor pogodba prepovedi ne ureja izrecno, jo v tem delu pač dopolnjuje zakon (27. čl. ZOR, 17. čl. OZ). Vendarle gre torej za pogodbeno, obligacijsko pravico, čeprav je določena z zakonom; ta jo namreč predvideva le na abstraktni, latentni ravni, njen (konkretni) nastanek pa je vzročno-posledično zvezan s sklenitvijo 'privatizacijske' prodajne pogodbe med konkretnima strankama za konkretno nepremičnino. Brez pogodbe, ki določa nepremičnino z ustreznimi zemljiškoknjižnimi podatki, znesek kupnine ter pogoje (predvsem rok) plačila, prepoved razpolaganja 'pred dokončnim poplačilom pogodbene cene' niti ne bi bila določljiva. V smeri opisanih sklepanj gre tudi nadaljnja gramatikalna razlaga določbe 2. odst. 122. čl. SZ ('v korist prodajalca' ter 'vknjiži'). Pravno dejstvo prepovedi odtujitve namreč nastane kot posledica določenega postopka ali posebnega statusa nepremičnine, načeloma ne obstoji v korist nobene osebe ter se v zemljiški knjigi zaznamuje na podlagi odločbe pristojnega organa (98. čl. ZZK-1); predmet vknjižbe pa so le pravice. Besedilo spornega 122. čl. SZ je končno primerljivo z določbami drugih zakonov, ki govorijo o prepovedi odtujitve kot pravici.

Izrek

Pritožba se zavrne, sklep sodišča prve stopnje se potrdi ter se dovoli izbris zaznambe zavrnitve vpisa.

Obrazložitev

(1) Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom zavrnilo ugovor predlagateljice in potrdilo sklep istega sodišča z dne 13. 4. 2007, opr. št. Dn 23038/2006, s katerim je zemljiškoknjižna referentka zavrnila predlog zaznambe prepovedi odtujitve nepremičnine z identifikatorjem X pri podvložku št. .. k. o. XY.

(2) Proti navedenemu sklepu se zaradi zmotne uporabe materialnega prava ter bistvene kršitve določb pravdnega postopka pritožuje predlagateljica. Navaja, da je sodna praksa glede zaznamb prepovedi odtujitve po SZ (1) zelo različna. Meni, da je predložena prodajna pogodba, sklenjena na podlagi citiranega zakona, ustrezna in zadostna listina za predlagani vpis; pri tem se sklicuje na stališče, ki ga je tukajšnje Višje sodišče zavzelo v sklepu z dne 13. 8. 2008, opr. št. II Cp 3128/2008. Poleg tega se sodišče prve stopnje do ugovornih navedb glede uporabe 122. čl. SZ kot podlage za vpis zaznambe ni opredelilo, zato sklepa v tem delu ni mogoče preizkusiti. Pritožbenemu sodišču predlaga, naj izpodbijani sklep spremeni tako, da dovoli zaznambo prepovedi odtujitve ter hkrati dovoli izbris vpisa na podlagi sklepa zemljiškoknjižnega sodnika. Stroškov ne priglaša. (3) Pritožba ni utemeljena.

(4) Prepoved razpolaganja (odtujitve, obremenitve) lahko obstoji kot obligacijska pravica ali kot pravno dejstvo. Zemljiškoknjižni predpisi za vsako od navedenih kategorij predvidevajo različne vrste vpisa (vknjižba za pravice in zaznamba za pravna dejstva), s tem pa tudi različne pogoje zanj. Zato je pravilna umestitev konkretno uveljavljane prepovedi v obravnavani zadevi bistvenega pomena.

(5) SZ je svojem VIII. poglavju (Lastninjenje in privatizacija stanovanj in stanovanjskih hiš ter stanovanjskih podjetij) novim lastnikom prej družbenih stanovanj določil obveznost sklenitve prodajne pogodbe s prejšnjimi imetniki stanovanjske pravice (1. in 6. odst. 117. čl. SZ), v določeni meri pa tudi obvezno vsebino te pogodbe. Ta je uokvirjena predvsem z določbami o obveznem prevzemu pravic in obveznosti lastnikov stanovanj (118. čl. SZ), z nekaterimi prodajnimi pogoji (npr. 2.-5. odst. 177. čl. SZ, 119. čl. SZ) ter s prepovedjo kupčeve možnosti, da bi še pred dokončnim plačilom pogodbene cene stanovanja le-to odtujil inter vivos; prepoved se v korist prodajalca vknjiži v zemljiško knjigo (122. čl. SZ). Nastanek oziroma začetek učinkovanja te prepovedi zakon veže na pravno dejanje sklenitve prodajne pogodbe, ki je bodisi prostovoljna bodisi prisilna (tožba na izjavo volje). V kolikor pogodba prepovedi ne ureja izrecno, jo v tem delu pač dopolnjuje zakon (27. čl. ZOR (2), 17. čl. OZ (3)). Vendarle gre torej za pogodbeno, obligacijsko pravico, čeprav je določena z zakonom; ta jo namreč predvideva le na abstraktni, latentni ravni, njen (konkretni) nastanek pa je vzročno-posledično zvezan s sklenitvijo 'privatizacijske' prodajne pogodbe med konkretnima strankama za konkretno nepremičnino. Brez pogodbe, ki določa nepremičnino z ustreznimi zemljiškoknjižnimi podatki, znesek kupnine ter pogoje (predvsem rok) plačila, prepoved razpolaganja 'pred dokončnim poplačilom pogodbene cene' niti ne bi bila določljiva. V smeri opisanih sklepanj gre tudi nadaljnja gramatikalna razlaga določbe 2. odst. 122. čl. SZ ('v korist prodajalca' ter 'vknjiži'). Pravno dejstvo prepovedi odtujitve namreč nastane kot posledica določenega postopka ali posebnega statusa nepremičnine, načeloma ne obstoji v korist nobene osebe ter se v zemljiški knjigi zaznamuje na podlagi odločbe pristojnega organa (4) (98. čl. ZZK-1 (5)); predmet vknjižbe pa so le pravice. Besedilo spornega 122. čl. SZ je končno primerljivo z določbami drugih zakonov, ki govorijo o prepovedi odtujitve kot pravici (6).

(6) Stališče, ki ga je tukajšnje Višje sodišče zavzelo v sklepu z dne 13. 8. 2008, opr. št. II Cp 3128/2008, kvečjemu potrjuje pritožbeno ugotovitev, da sodna praksa glede tu obravnavane tematike (še) ni ustaljena. Kot odločilni razlog za svoje mnenje, da prepoved iz določbe 122. čl. SZ predstavlja pravno dejstvo (in ne pravice), je v obrazložitvi omenjenega sklepa navedlo, da SZ ni določil pravnih posledic te prepovedi in je torej vpis v zemljiško knjigo le publicitetne narave. Drugačno razlago spornega določila v tej zadevi je bilo treba sprejeti iz že pojasnjenih razlogov (glej zgoraj, tč. 5), k njim pa je mogoče dodati še naslednje. Vsebine obligacijske pravice prepovedi odtujitve v času veljavnosti SZ pa do sprejetja novega SPZ (7) ni urejal noben predpis, pa so se kljub temu lahko vpisale (vknjižile) v zemljiško knjigo (8); pravno praznino je z uporabo splošnih načel predvsem zemljiškoknjižnega prava zapolnjevala sodna praksa. Nadalje publicitetni učinki vpisa niso omejeni le na zaznambe z zakonsko nedoločenimi učinki, saj je prav za vknjižbe obligacijskih pravic značilno, da so deklaratorne narave (vpis le izkazuje pravico) (9).

Tako se izkaže, da je poglavitni namen določbe 122. čl. SZ prebijanje omejitev glede kroga oseb, na katere se nanaša prepoved odtujitve nepremičnine, ki je še sposobna vknjižbe (sicer lahko absolutne učinke dosežejo le prepovedi med ožjimi družinskimi člani – paragraf 364c ODZ [ABGB] (10), 38. čl. SPZ).

(7) Ob odsotnosti drugih pritožbenih razlogov je pritožbeno sodišče opravilo še uradni preizkus, ki je pokazal, da je sodišče prve stopnje materialno pravo uporabilo pravilno, zagrešilo pa tudi ni kakšne od bistvenih kršitev določb pravdnega postopka iz drugega odstavka 339. člena ZPP (11) v zvezi z določbama 2. odstavka 120. člena ZZK-1 ter 37. člena ZNP (12). Ker v pritožbi uveljavljani niti uradoma upoštevni pritožbeni razlogi niso podani, je sodišče pritožbo zavrnilo in potrdilo sklep sodišča prve stopnje ter dovolilo izbris zaznambe zavrnitve vpisa (2. točka 3. odstavka 161. člena ZZK-1).

(1) Stanovanjski zakon, Ur. l. RS, št. 18/91-I, s spremembami.

(2) Zakon o obligacijskih razmerjih, Ur. l. SFRJ, št. 29/1978, s spremembami.

(3) Obligacijski zakonik, Ur. l. RS, št. 83/2001, s spremembami.

(4) Primerjaj npr. 158. in 159. čl. ZGO-1 (Zakon o graditvi objektov, Ur. l. RS, št. 110/2002, s spremembami), 2. tč. 1. odst. 271. čl. in 2. tč. 1. odst. 273. čl. ZIZ (Zakon o izvršbi in zavarovanju, Ur. l. RS, št. 51/1998, s spremembami), 9. čl. ZDVGOMP (Zakon o graditvi objektov na mejnih prehodih, Ur. l. RS, št 111/2001, s spremembami), 100. b čl. in 100. c čl. ZSV (Zakon o socialnem varstvu, Ur. l. RS, št. 54/1992, s spremembami); vsi navedeni viri govorijo izrecno o zaznambi. Zakon bi lahko predstavljal neposredni temelj vpisa le, ko bi konkretno nepremičnino natančno opredeljeval z vsemi zahtevanimi zemljiškoknjižnimi podatki, kar v tej zadevi ni primer.

(5) Zakon o zemljiški knjigi, Ur. l. RS, št. 58/2003, s spremembami.

(6) Primerjaj npr. 81. čl. ZVKSES (Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb, Ur. l. RS, št. 18/2004), 4. čl. ZPotK (Zakon o potrošniških kreditih, Ur. l. RS, št. 70/2000, s spremembami). Vira govorita izrecno o vknjižbi oziroma o vpisu pravice.

(7) Stvarnopravni zakonik, Ur. l. RS, št. 87/2002. (8) 10. čl. ZZK, ur. l. RS, št. 33/1995, s spremembami.

(9) Pravica prepovedi odsvojitve nastane že s sklenitvijo prodajne pogodbe po SZ; glej zgoraj (tč. 5).

(10) Obči državljanski zakonik (Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch) z dne 1. 6. 1811. (11) Zakon o pravdnem postopku, Ur. l. RS, št. 26/1999, s spremembami.

(12) Zakon o nepravdnem postopku, Ur. l. SRS, št. 30/1986, s spremembami.