Jedro

Po zdajšnji zakonski ureditvi je potrebna tričetrtinska večina za sprejem sklepa, s katerim etažni lastniki zaprejo parkirišče večstanovanjske stavbe z zapornico. Višje sodišče sicer dopušča, da bi bila možna razlaga, da zadostuje že navadna večina, v kolikor zaključimo, da se s postavitvijo zapornice zagotavljajo pogoji za normalno uporabo skupnih delov večstanovanjske stavbe (parkirišča). V prid slednjemu bi lahko govorilo stanje v mestnih središčih, kjer je splošno znana stiska s parkirnimi mesti in bi obiskovalci, ki niso etažni lastniki, slednjim zasedali prosto dostopna parkirišča. S postavitvijo zapornice bi se zagotovili normalni pogoji za uporabo parkirišča lastnikom. Vendar pa je glede potrebne večine potrebno enotno pravilo. Razen, če etažni lastniki s pogodbo o medsebojnih razmerjih ne določijo drugače, ne more veljati različno splošno pravilo glede potrebne večine npr. v mestnih središčih ali na obrobjih.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.

II. Tožena stranka sama nosi svoje stroške pritožbenega postopka, mora pa v 15 dneh tožeči stranki povrniti 186,66 EUR stroškov pritožbenega postopka, z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od poteka roka za prostovoljno izpolnitev dalje do plačila.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano odločbo: zaradi umika tožbe postopek ustavilo za znesek 59,15 EUR (I. točka izreka); toženi stranki naložilo plačilo 527,66 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi po posameznem računu (II. točka izreka) ter toženi stranki naložilo še plačilo izvršilnih in pravdnih stroškov (III. točka izreka).

2. Zoper sodbo se pritožuje tožena stranka zaradi bistvene kršitve določb postopka in zmotne uporabe materialnega prava. Višjemu sodišču predlaga, da izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek zavrne, podredno pa predlaga njeno razveljavitev in vrnitev sodišču prve stopnje v ponovno sojenje. Priglasila je tudi stroške postopka.

3. Na pritožbo je odgovorila tožeča stranka, ki višjemu sodišču predlaga, da pritožbo kot neutemeljeno zavrne in potrdi sodbo sodišča prve stopnje, z ustrezno stroškovno posledico.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Obravnavana zadeva predstavlja gospodarski spor majhne vrednosti, saj vrednost spornega predmeta ne presega 4.000,00 EUR (495. člen Zakona o pravdnem postopku – ZPP). O pritožbi je zato odločila sodnica posameznica (peti odstavek 458. člena ZPP). Višje sodišče je v sporu majhne vrednosti vezano na dejansko stanje, kot ga je ugotovilo sodišče prve stopnje (prvi odstavek 458. člena ZPP).

6. Spor se nanaša na plačilo računov za opravljene storitve upravljanja in vzdrževanja stanovanjsko – poslovne stavbe na naslovu R. 26 in pripadajočega parkirišča. 7. Bistveni poudarki glede ugotovljenega dejanskega stanja so naslednji: - tožeča stranka je upravnik stanovanjsko – poslovne stavbe na naslovu R. 26; - tožena stranka je v navedeni stavbi lastnica poslovnih prostorov v dveh etažah v skupni izmeri 163,57 m2 ter kleti v izmeri 68,78 m2, kar predstavlja 5,44% delež glede na celoto; - etažni lastniki so z zahtevano večino podpisali pogodbo o medsebojnih razmerjih in pogodbo o opravljanju storitev upravljanja dela skupnih naprav in parkirišča z dne 21. 3. 2008. Podpisnica slednje je tudi tožena stranka, ki parkirišče uporablja.

8. Toženi stranki je bila dopolnitev tožbe tožeče stranke vročena na podlagi fikcije vročitve dne 5. 12. 2019. Odgovor na to vlogo je tožena stranka vložila šele 19. 12. 2019, to je po preteku 8 dnevnega roka (452. člen ZPP). Sodišče prve stopnje je zato štelo, da je tožena stranka prekludirana glede navajanja dejstev in dokazov, na kar je bila opozorjena.

9. Pritožba sicer pravilno opozarja, na neskladje med I. točko izreka in 7. točko obrazložitve sodbe. V izreku je sodišče postopek zaradi umika tožbe ustavilo za 59,15 EUR, v obrazložitvi pa navedlo znesek 47,32 EUR.1 Gre za očitno pisno pomoto sodišča, ki pa ne vpliva na pravilnost sodbe. Višje sodišče se je z vpogledom v dopolnitev tožbe na r. št. 10 prepričalo, da je v izreku naveden pravilen znesek, tj. 59,15 EUR, zato pritožba s tem ne more zase doseči ugodnejše odločitve.

10. Pritožba sodbo sodišča prve stopnje v bistvu izpodbija samo v delu, ki se nanaša na plačilo stroškov upravljanja in vzdrževanja parkirišča. Navaja, da je že tekom postopka trdila, da sprememba namembnosti parkirišča ni bila opravljena po predpisanem postopku in s potrebno večino. Sodišče prve stopnje se naj ne bi opredelilo do tega, ali se za spremembo namembnosti parkirišča zahteva tričetrtinska večina ali celo soglasje vseh solastnikov, ampak je zgolj navedlo, da so „etažni lastniki s potrebno večino ...“

11. Takšne pritožbene navedbe niso utemeljene. V ugovoru zoper sklep o izvršbi je tožena stranka navedla, da je tožeča stranka spremenila skupne površine kompleksa R. 14 – 26 v plačljiva parkirišča, ki jih trži in zaračunava v nasprotju z zakonom in brez potrebnega soglasja vseh solastnikov. Na navedeni očitek je v delu, da bi naj tožeča stranka kot upravnik „spremenila skupne površine v plačljiva parkirišča“ sodišče prve stopnje odgovorilo v 12. točki obrazložitve. Neprerekane so ostale navedbe, da je izdelavo projekta etažne lastnine in predlog za njen vpis izvedel že predhodni upravnik S. d. d. leta 1998, zaradi česar tak ugovor tožene stranke ne more veljati. Po presoji višjega sodišča je ugovor tožene stranke mogoče razumeti le v smislu, da bi za sklenitev pogodbe o upravljanju dela skupnih naprav in parkirišča z dne 21. 3. 2008 moralo biti doseženo soglasje vseh solastnikov. Tožeča stranka je v dopolnitvi tožbe navedla, da je bila pogodba sklenjena po predpisanem postopku in s potrebno večino. Glede na pavšalnost ugovora tožene stranke, se tožeča ni bila dolžna natančneje opredeliti do takih navedb. Zahteva po konkretiziranosti navedb, s katerimi se izpodbija navedbe druge stranke, je namreč odvisna od tega koliko konkretne so v prvi vrsti bile te prvotne navedbe. Čeprav se sodišče prve stopnje res ni opredelilo do ugovora, da bi bilo za sklenitev pogodbe potrebno soglasje vseh solastnikov, pa je takšen ugovor neutemeljen po materialnem pravu.

12. S pogodbo o opravljanju storitev upravljanja dela skupnih naprav in parkirišča so etažni lastniki odločili, da se parkirišče na parc. št. 983/19 zapre z zapornico in uredi za potrebe parkiranja etažnih lastnikov, najemnikov ter lastnikov lokalov in njihovih strank. Iz 1. člena navedene pogodbe (A9) izhaja, da je takšno odločitev sprejela večina etažnih lastnikov na naslovu R. 24 in 26, česar tožena stranka ni izpodbila. V teoriji in praksi ostaja še nedorečeno ali zaprtje parkirišča večstanovanjske stavbe z zapornico predstavlja posel rednega ali izrednega upravljanja (tj. posel, ki presega okvir rednega upravljanja).

13. Med posle rednega upravljanja se v skladu s 25. členom Stanovanjskega zakona – SZ-1 štejejo zlasti posli obratovanja in vzdrževanja večstanovanjske stavbe, določitev ter razrešitev upravnika in nadzornega odbora ter oddajanje skupnih delov v najem. Obratovanje pomeni zagotavljanje pogojev za bivanje in osnovni namen večstanovanjske stavbe kot celote ter za uporabo skupnih delov večstanovanjske stavbe. Vzdrževanje pa pomeni ohranjanje pogojev za bivanje in osnovni namen večstanovanjske stavbe kot celote. Za posle rednega upravljanja je potrebno soglasje solastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev.

14. V skladu s prvim in četrtim odstavkom 29. člena SZ-1 je potrebno tričetrtinsko soglasje etažnih lastnikov glede na njihove solastniške deleže za posle, ki presegajo redno upravljanje. Kot taki se štejejo zlasti izboljšave, za katere ni treba pridobiti gradbenega dovoljenja. Za takšne izboljšave štejejo zlasti dela, ki niso potrebna za vzdrževanje, ampak pomenijo vgraditev novih naprav, opreme ali instalacij ali njihovo nadomestitev pred potekom pričakovane dobe trajanja, pod pogojem, da izboljšava ne ovira izvrševanja lastninske pravice etažnih lastnikov in zaradi nje ni ogrožena požarna varnost. 15. Soglasje solastnikov oz. etažnih lastnikov je potrebno za spremembe v razmerju med skupnimi in posameznimi deli, za posebne omejitve rabe posameznih delov in skupnih delov ter spreminjanje rabe skupnih delov, za spremembe sporazuma o določitvi solastniških deležev, za vsa gradbena dela in izboljšave, za katere je treba pridobiti gradbeno dovoljenje, ter za uporabo stanovanja v druge namene (drugi odstavek 29. člena SZ-1).

16. Postavitev zapornice na parkirišče z namenom, da se zagotovi parkiranje v prvi vrsti etažnim lastnikom, ne pomeni posla, za katerega bi bilo potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov oz. solastnikov. Ne sklada se z nobenim položajem, ki ga določa citirani drugi odstavek 29. člena SZ-1, saj ne pomeni posebne omejitve rabe skupnega dela niti ne spreminja njegove rabe, ker gre še vedno le za parkirišče. Postavitev zapornice etažnim lastnikom še vedno omogoča parkiranje, če je vsem zagotovljen dostop do parkirišča npr. z daljincem. Ugovor tožene stranke, da za „zaračunavanje parkiranja“ niso dali soglasja vsi solastniki je zaradi tega bil neutemeljen.

17. Po presoji višjega sodišča je glede na zdajšnjo zakonsko ureditev potrebna tričetrtinska večina za sprejem sklepa, s katerim etažni lastniki zaprejo parkirišče večstanovanjske stavbe z zapornico. Četrti odstavek 29. člena SZ-1 kot izboljšave, za katere je potrebna tričetrtinska večina etažnih lastnikov, šteje dela, ki niso potrebna za vzdrževanje, ampak pomenijo vgraditev novih naprav, opreme ali instalacij. Postavitev zapornice pomeni ravno to – vgraditev nove naprave, ki ni nujna za vzdrževanje. Višje sodišče sicer dopušča, da bi bila možna razlaga, da zadostuje že navadna večina (in gre za posel rednega upravljanja) v kolikor zaključimo, da se s postavitvijo zapornice zagotavljajo pogoji za normalno uporabo skupnih delov večstanovanjske stavbe (parkirišča). V prid slednjemu bi lahko govorilo stanje v mestnih središčih, kjer je splošno znana stiska s parkirnimi mesti in bi obiskovalci, ki niso etažni lastniki, slednjim zasedali prosto dostopna parkirišča. S postavitvijo zapornice bi se zagotovili normalni pogoji za uporabo parkirišča lastnikom. Vendar pa je glede potrebne večine potrebno enotno pravilo. Razen, če etažni lastniki s pogodbo o medsebojnih razmerjih ne določijo drugače, ne more veljati različno splošno pravilo glede potrebne večine npr. v mestnih središčih ali na obrobjih. Ker je v dvomu šteti, da je potrebno tričetrtinska večina etažnih lastnikov,2 je potrebno upoštevati to.

18. Da pri sprejemu pogodbe o upravljanju dela skupnih naprav in parkirišča z dne 21. 3. 2008 ne bi bila dosežena kvalificirana tričetrtinska večina, tožena stranka v postopku na prvi stopnji ni navajala. Zaradi tega takšnega ugovora ne more podati šele v pritožbi, ker to predstavlja nedovoljeno pritožbeno novoto. Tudi sicer je konkreten pritožbeni ugovor pavšalen, saj ne navede, s kakšno večino pa je bil sklep etažnih lastnikov oz. pogodba sprejeta, prav tako pa ne more uspeti s pavšalnim sklicevanjem, da iz priložene listine izhaja, da kvalificirana večina ni dosežena. Ni naloga sodišča, sploh pa ne višjega, da bi samo seštevalo solastniške deleže iz predložene listine in ugotavljalo, ali je zahtevana večina sprejeta, pač pa mora to v svojih vlogah navesti stranka, ki se na to sklicuje in želi izpodbiti veljavnost pogodbe.

19. Ne držijo niti pritožbene navedbe, da je predlog po zaslišanju priče treba šteti kot predlog, da se opravi glavna obravnava. Sodna praksa je ustaljena, kakor navaja tudi pritožba.3 V sporih majhne vrednosti je treba izvedbo naroka za glavno obravnavo izrecno zahtevati. Zgolj predlog za zaslišanje priče temu ne zadosti, saj ni nujno, da bo sodišče takemu dokaznemu predlogu sploh ugodilo.

20. Nazadnje pa so neutemeljeni tudi pritožbeni očitki, da sodišče ni izvedlo materialnega procesnega vodstva v smislu, da bi od stranke moralo zahtevati natančno navedbo ali zahteva izvedbo naroka za glavno obravnavo. Glede na to, da tožena stranka ni pravočasno odgovorila na dopolnitev tožbe tožeče stranke (rok je zamudila za več tednov), sodišče materialnega procesnega vodstva ni bilo dolžno izvajati. Sploh pa bi takšna kršitev lahko predstavljala kvečjemu relativno bistveno kršitev določb postopka (prvi odstavek 339. člena ZPP), ki ni do voljen pritožbeni razlog v sporih majhne vrednosti (prvi odstavek 458. člena ZPP).

21. Na podlagi obrazloženega so pritožbene navedbe neutemeljene, sodišče pa tudi ni zaznalo nobenih kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti (353. člen ZPP). Zato je odločilo kot izhaja iz izreka te sodbe.

22. Izrek o stroških pritožbenega postopka temelji na 165. členu ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP. Tožena stranka s pritožbo ni uspela, zato sama nosi svoje stroške pritožbenega postopka. Mora pa toženi stranki povrniti njene stroške postopka, ki v skladu z Odvetniško tarifo (OT) znašajo 250 točk za odgovor na pritožbo (tar. št. 21/1 OT), 2% materialne stroške (5 točk) in 22% DDV. Vrednost točke je 0,60 EUR. Skupno priznani stroški tožene stranke v pritožbenem postopku znašajo 186,66 EUR. Zakonske zamudne obresti za plačilo stroškov tečejo od prve dne po preteku 15 dnevnega roka za plačilo (prvi odstavek 299. člena in prvi odstavek 378. člena OZ). .

1 Za znesek 47,32 EUR je bil postopek zaradi umika tožbe ustavljen v zadevi IX Pg 1565/2019, ki je med strankama potekal vzporedno, ob identičnem dejanskem stanju. 2 Miha Juhart se v Stvarnopravnem zakoniku s komentarjem (Založba Uradni list RS, l. 2016, str. 689) sicer zavzema, da je v dvomu treba šteti, da je potrebno soglasje, ker večinsko odločanje posega v lastninsko pravico. Soglasje za postavitev zapornice ni potrebno, kot je obrazloženo v tej sodbi. Je pa sodišče prilagojeno uporabilo takšno stališče na način, da je v dvomu potrebna strožja (tričetrtinska) večina. 3 Gl. npr. VSC sodba Cp 450/2016, VSL sodba II Cpg 748/2013, VSL sodba II Cpg 354/2013 in druge.