Jedro

Sodna praksa je povsem enotna glede tega, da je mogoče drugi odstavek 395. člena ZFPPIPP uporabiti v primeru, ko je stečajni dolžnik izključni lastnik stanovanjske hiše, ki se prodaja; v drugih primerih pa se to pravilo uporablja le, ko sta oba solastnika stanovanjske hiše v postopku osebnega stečaja in se skupna stanovanjska hiša hkrati prodaja v obeh postopkih.

Pritožnik izpodbija odločitev sodišča prve stopnje, da mora stanovanje izprazniti v treh mesecih in se zavzema za bolj življenjsko in socialno obravnavo zahteve za izpraznitev. Čeprav višje sodišče razume težko situacijo, v kateri se je pritožnik znašel s svojo družino, pa pojasnjuje, da je tri mesečni rok za izselitev iz drugega odstavka 395. člena ZFPPIPP zakonski rok. To pomeni, da ga sodišče ne more določiti drugače, prav tako tudi ne podaljšati, ne glede na okoliščine, ki jih pritožnik navaja. Ker je drugi odstavek 395. člena ZFPPIPP kogentna zakonska določba, sodišče nima diskrecijske pravice, da v zvezi z izpraznitvijo nepremičnine odloči kakorkoli drugače. Prav tako pa ne more naložiti upraviteljici, da z dolžnikom sklene najemno pogodbo. Odločitev, ali bo nepremičnino stečajnega dolžnika oddal v najem, je upraviteljeva, in le on je pristojen za podajo predloga za soglasje k sklenitvi najemne pogodbe (322. člen ZFPPIPP).

Primarno določeni načini prodaje dolžnikovega premoženja iz prvega odstavka 329. člena ZFPPIPP so med seboj enakovredni.

Izrek

Pritožba se zavrne in se izpodbijani sklep potrdi.

Obrazložitev

1.Sodišče prve stopnje je izdalo sklep o prodaji več nepremičnin v solasti stečajnega dolžnika, in sicer v deležu ½ celote, s katerim je odločilo, da se nepremičnine prodajajo kot celota, da se bo solastniški delež stečajnega dolžnika prodajal skupaj s solastniškim deležem teh nepremičnin v stečajnem postopku St 0000/2022, da se bo prodaja opravila na podlagi javne dražbe z zviševanjem izklicne cene, določilo je izklicno ceno v višini 98.000,00 EUR in varščino v višini 9.800,00 EUR (I. točka izreka). Hkrati je odločilo tudi, da se lahko postopek prodaje na podlagi javne dražbe z zviševanjem izklicne cene trikrat ponovi in se določi 10 % delež, za katerega se sme v ponovljenem postopku prodaje znižati izklicna cena (II. točka izreka). Stečajnemu dolžniku je tudi naložilo, da v treh mesecih po prejemu tega sklepa izprazni nepremičnino, ki v naravi predstavlja stanovanjsko hišo s pripadajočim zemljiščem na naslovu ... in jo izročiti upravitelju (III. točka izreka). V preostalem je predlog stečajne upraviteljice zavrnilo (IV. točka izreka).

2.Zoper navedeni sklep se je stečajni dolžnik pravočasno pritožil in višjemu sodišču predlagal, da izpodbijani sklep razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje.

3.Stečajna upraviteljica je v odgovoru na pritožbo predlagala, da se pritožba kot neutemeljena zavrne in izpodbijani sklep potrdi.

4.Pritožba ni utemeljena.

5.Če se v postopku osebnega stečaja prodaja stanovanje ali družinska stanovanjska hiša, v kateri stanuje dolžnik kot lastnik, sodišče s sklepom o prodaji naloži dolžniku, da v treh mesecih po prejemu sklepa izprazni stanovanje ali stanovanjsko hišo in jo izroči upravitelju (drugi odstavek 395. člena Zakona o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju – ZFPPIPP).

6.Kot je pravilno obrazložilo že sodišče prve stopnje, je sodna praksa povsem enotna glede tega, da je mogoče drugi odstavek 395. člena ZFPPIPP uporabiti v primeru, ko je stečajni dolžnik izključni lastnik stanovanjske hiše, ki se prodaja; v drugih primerih pa se to pravilo uporablja le, ko sta oba solastnika stanovanjske hiše v postopku osebnega stečaja in se skupna stanovanjska hiša hkrati prodaja v obeh postopkih.1 Ker gre tudi v obravnavanem postopku za primer, ko sta solastnika stanovanjske hiše dva stečajna dolžnika, premoženje pa se prodaja skupaj, v obeh stečajnih postopkih, je pravilna odločitev sodišča prve stopnje, da izda sklep o izpraznitvi in izročitvi celotne stanovanjske hiše stečajnima upraviteljema.

7.Ne drži pritožbena navedba, da v postopku osebnega stečaja solastnice A. A. St 0000/2022 sklep o prodaji in izpraznitvi stanovanjske hiše ni bil izdan. Nasprotno, sklep o prodaji njenega deleža stanovanjske hiše skupaj z deležem pritožnika je bil izdan 19. 8. 2024 in je 11. 9. 2024 postal tudi pravnomočen. V obravnavanem primeru se torej pritožnikov solastniški delež do ½ na stanovanjski hiši prodaja skupaj s preostalim solastniškim deležem do ½, ki predstavlja del stečajne mase v postopku osebnega stečaja njegove mame A. A. Sodišče prve stopnje je zato v obeh postopkih osebnega stečaja pravilno izdalo sklepa o izpraznitvi in izročitvi celotne stanovanjske hiše stečajnima upraviteljema. Pritožnik pa ne more uspeti s sklicevanjem na stališče sodne prakse, da v primeru prodaje solastnega deleža nepremičnine in posledične izročitve solastniškega deleža nepremičnine, ni mogoče zahtevati izselitve iz celotne nepremičnine brez soglasja ostalih solastnikov, dokler nepremičnina ni razdeljena. Položaj v obravnavanem primeru je namreč drugačen, ker gre za hkratno prodajo premoženja, ki je v solasti dveh stečajnih dolžnikov.

8.Drži pritožbeni razlog, da je izpraznitev mogoče naložiti v primeru, ko se prodaja stanovanje ali družinska stanovanjska hiša, v kateri stanuje dolžnik kot lastnik, kot tudi, da so v obravnavanem primeru predmet prodaje tudi nepremičnine, ki v naravi predstavljajo industrijsko stavbo. Vendar je to ugotovilo že sodišče prve stopnje in pravilno naložilo le izpraznitev stanovanjske hiše, v preostalem delu pa je predlog stečajne upraviteljice za izpraznitev zavrnilo (9. točka obrazložitve v zvezi s III. in IV. točko izreka izpodbijanega sklepa).

9.Pritožnik nadalje izpodbija odločitev sodišča prve stopnje, da mora stanovanje izprazniti v treh mesecih in se zavzema za bolj življenjsko in socialno obravnavo zahteve za izpraznitev. Čeprav višje sodišče razume težko situacijo, v kateri se je pritožnik znašel s svojo družino, pa pojasnjuje, da je tri mesečni rok za izselitev iz drugega odstavka 395. člena ZFPPIPP zakonski rok. To pomeni, da ga sodišče ne more določiti drugače, prav tako tudi ne podaljšati, ne glede na okoliščine, ki jih pritožnik navaja. Ker je drugi odstavek 395. člena ZFPPIPP kogentna zakonska določba, sodišče nima diskrecijske pravice, da v zvezi z izpraznitvijo nepremičnine odloči kakorkoli drugače. Prav tako pa ne more naložiti upraviteljici, da z dolžnikom sklene najemno pogodbo. Odločitev, ali bo nepremičnino stečajnega dolžnika oddal v najem, je upraviteljeva, in le on je pristojen za podajo predloga za soglasje k sklenitvi najemne pogodbe (322. člen ZFPPIPP).

10.Sodišče prve stopnje je tudi odločilo, da je javna dražba z zviševanjem izklicne cene najprimernejši način prodaje glede na vrsto premoženja, ki je predmet prodaje. Kot je še razvidno iz izpodbijanega sklepa je sledilo predlogu upraviteljice (PD 88), zato ni mogoče pritrditi pritožbenim navedbam, da izpodbijanega sklepa ni mogoče preizkusiti. Primarno določeni načini prodaje dolžnikovega premoženja iz prvega odstavka 329. člena ZFPPIPP so med seboj enakovredni. Kateri način bo upravitelj predlagal, je odvisno od njegove ocene glede na splošne in specifične dejanske okoliščine posameznega primera; v konkretnem primeru od ugotovitev upraviteljice, da gre za več nepremičnin, ki v naravi predstavljajo gozdno, kmetijsko in stavbno zemljišče, na slednjem pa se nahajata stanovanjska in industrijska stavba, da v stanovanjski hiši bivata družini dveh stečajnih dolžnikov, da je na nepremičninah več ločitvenih pravic. Navedenega pritožnik ne izpodbija, zato načina prodaje ne more izpodbiti zgolj njegov očitek, da izbran način prodaje ni pojasnjen. V kolikor bi dolžnik izrecno nasprotoval javni dražbi kot primernemu načinu prodaje, bi bilo na njem trditveno in dokazno breme o tem, zakaj bi bil primernejši kakšen drug način prodaje. Pritožnik pa kakšnega drugega načina prodaje niti ne predlaga.

- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

1Tako Vesna Kranjc v komentarju Obligacijskega zakonika, GV Založba , Ljubljana 2003, 2. knjiga, stran 488.

11.Neutemeljen je tudi pritožbeni očitek, da je cenitev nepremičnin neustrezna, ker sodna cenilka nima ustrezne izobrazbe in je znana po različnih razvpitih aferah. Cenitev je opravila mag. B. B., ki je sodna cenilka, imenovana za področje gradbeništva in podpodročje nepremičnin, kar predpostavlja njeno strokovno ustreznost in usposobljenost za opravljeno cenitev nepremičnin. Pritožnik tudi ne more uspeti z očitkom, da ocenjena vrednost nepremičnin ne ustreza njihovi dejanski tržni vrednosti. Gre za oceno možne cene, ki bo plačana. Zato je ocenjena vrednost izhodišče v postopku prodaje. Cena, za katero je v resnici (v konkretnih okoliščinah) mogoče prodati premoženje, pa se izoblikuje na podlagi konkretnih ponudb, ki jih zainteresirani kupci dajejo na javni dražbi. Izklicna cena, ki jo določi sodišče, predstavlja le znesek, pri katerem se draženje začne, ne pa tudi končne dosežene cene. Šele uspeh v postopku prodaje bo dokončno pokazal, koliko so nepremičnine na trgu dejansko vredne, kar je toliko, kot so kupci zanje pripravljeni plačati.

12.Odločitev sodišča prve stopnje je tako pravilna, zato je višje sodišče ob ugotovitvi, da sodišče prve stopnje tudi ni naredilo nobene kršitve, na katere višje sodišče pazi po uradni dolžnosti (350. člen Zakona o pravdnem postopku – ZPP v zvezi s 366. členom ZPP, pri čemer se pravila ZPP smiselno uporabljajo na podlagi prvega odstavka 121. člena ZFPPIPP), pritožbo zavrnilo in izpodbijani sklep potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP).

Ta pisni odpravek se ujema z elektronskim izvirnikom sklepa.

-------------------------------

1Prim. VSL sklepi Cst 294/2022 z dne 18. 10. 2022, Cst 143/2022 z dne 10. 5. 2022 in Cst 37/2022 z dne 9. 2. 2022.

Zveza

Zakon o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju (2007) - ZFPPIPP - člen 322, 329, 329/1, 395, 395/2

Pridruženi dokumenti

Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.