Jedro

10. člen ZOR določa, da udeleženci v prometu svobodno urejajo obligacijska razmerja, ne smejo pa jih urejati v nasprotju z ustavnimi načeli, s prisilnimi predpisi in z moralo. V tej zadevi so se podpisniki Pogodbe (veljavno) dogovorili za 2/3 večino, zgolj zaradi tega pa Pogodba v delu, ki določa odpoved iz krivdnih razlogov, še ni neveljavna.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.

II. Tožeča in tožena stranka sami nosita stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje se je z izpodbijano sodbo v zvezi z (dodatnim) sklepom o stroških v celoti zavrnilo tožbeni zahtevek ter tožeči stranki naložilo plačilo pravdnih stroškov tožene stranke.

2. Zoper navedeno sodbo se je iz vseh pritožbenih razlogov pritožila tožeča stranka. Predlagala je spremembo, podrejeno razveljavitev izpodbijane sodbe ter priglasila pritožbene stroške.

3. Tožena stranka je navedbam v pritožbi nasprotovala, predlagala potrditev izpodbijane sodbe ter priglasila stroške odgovora na pritožbo .

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Tožeča stranka v tej zadevi vtožuje škodo, ki naj bi ji nastala zaradi neutemeljeno odpovedane Pogodbe o upravljanju poslovnega objekta C., Ljubljana, sklenjene 19.9.1996 (v nadaljevanju: Pogodba). Pogodba je bila sklenjena za nedoločen čas z odpovednim rokom 1 leta, pod pogojem, da za odpoved glasujejo solastniki z 2/3 lastniškim deležem. Tožeča stranka je 31.3.2013 prejela odpoved Pogodbe z učinkom na dan 28.2.2013, predlagan je bil enomesečni odpovedni rok, na kar pa tožeča stranka ni pristala. Tožena stranka je posle vseeno predala novemu upravniku ter tožeči stranki preprečila opravljanje poslov v času odpovednega roka od 1.3.2013 dalje, posledično pa naj bi tožeča stranka utrpela škodo v višini 21.178,19 EUR neto oziroma 25.683,37 EUR z DDV. Znesek predstavlja plačilo, do katerega bi bila tožeča stranka upravičena po Pogodbi, zmanjšan za stroške, ki jih tožeča stranka zaradi neopravljenega dela ni imela. V dokaz višine odškodninskega zahtevka je tožeča stranka predložila tabelo, iz katere izhaja, da je poleg plačila za opravljeno delo kot odškodnino obračunala tudi prihodek za parkirišče ob železnici.

6. Sodišče prve stopnje je odločitev o zavrnitvi tožbenega zahtevka oprlo na Pogodbo, določbe Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR) in Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (ZTLR). Navedlo je, da 5. odstavek 23. člena Pogodbe določa, da lahko solastniki Pogodbo odpovejo zaradi kršitev na strani upravnika, če za odpoved glasuje 2/3 solastnikov. V nadaljevanju je pojasnilo, da se je sklenitev pogodbe o upravljanju po ZTLR štela za posel rednega upravljanja, za katerega je skladno z 2. odstavkom 15. člena ZTLR potrebno soglasje solastnikov, katerih deli sestavljajo skupaj več kot polovico njene vrednosti. Takšno soglasje je po zaključku sodišča potrebno tudi za odpoved pogodbe. Ker določilo 5. odstavka 23. člena Pogodbe po vsebini predstavlja drugačen dogovor o drugačni večini za odpoved Pogodbe od zakonsko predpisane, to določilo samo po sebi predstavlja posel izrednega upravljanja, za katerega pa se zahteva soglasje vseh solastnikov (4. odstavek 15. člena ZTLR). Ker ni sporno, da Pogodba s takšnim soglasjem ni bila sklenjena, je sodišče prve stopnje zaključilo, da je neveljavna delu, ki določa odpoved iz krivdnih razlogov na strani upravnika, oziroma, da zanjo zadošča večinsko soglasje, ki pa je bilo ob odpovedi podano.

7. Višje sodišče pritrjuje pritožbenemu očitku, da sodišče prve stopnje ni pojasnilo zaključka, da dogovor, ki za odpoved Pogodbe predpisuje strožjo večino, sam po sebi predstavlja posel izrednega upravljanja. Prav tako pritrjuje pritožbenemu opozorilu, da 10. člen ZOR (Svoboda urejanja obligacijskih razmerij) določa, da udeleženci v prometu svobodno urejajo obligacijska razmerja, ne smejo pa jih urejati v nasprotju z ustavnimi načeli, s prisilnimi predpisi in z moralo. V tej zadevi so se podpisniki Pogodbe (veljavno) dogovorili za 2/3 večino, zgolj zaradi tega pa Pogodba v delu, ki določa odpoved iz krivdnih razlogov, še ni neveljavna. Tega tožena stranka tudi sicer ni niti zatrjevala niti dokazovala, prav tako ne, da bi bila Pogodba v nasprotju z ustavnimi načeli ali moralo (torej nična, prim. 103. člen ZOR). 15. člen ZTLR tudi ni kogentno določilo v smislu, da se stranke ne bi smele dogovoriti za strožjo večino, zaradi česar Pogodba ni bila sklenjena v nasprotju s prisilnimi predpisi. Ne glede na navedeno pa zmotno stališče sodišča prve stopnje, da pogodba ni veljavna v delu, ki določa odpoved iz krivdnih razlogov, na pravilnost določitve ne vpliva. Ni namreč sporno, da je bila odpoved sprejeta z 79,31% deležem, kar je celo več kot je bilo Pogodbeno dogovorjeno.

8. V zvezi z odpovednim rokom višje sodišče sledi zaključku izpodbijane sodbe, in sicer, da pogodba določa odpovedni rok le za primer, ko gre za redno odpoved, ne pa tudi, ko gre za odpoved iz krivdnih razlogov. Ne le, da je odpoved iz krivdnih razlogov v Pogodbi urejena posebej, tudi sicer ni niti logično niti življenjsko, da bi morali lastniki upravniku omogočiti nadaljne opravljanje dela (in to 1 leto) tudi v primeru, ko je z njegove strani prišlo do kršitve Pogodbe. Za krivdno odpoved pogodba odpovednega roka ne določa. Sodišče prve stopnje zato pravilno zaključuje, da so solastniki od Pogodbe iz krivdnih razlogov lahko odstopile brez odpovednega roka (le-tega namreč ne določa niti ZOR), saj se za odstop od mandatne pogodbe ne zahteva, da je izvajalcu dan rok za odpravo pomanjkljivosti (prim. 1. odstavek 765. člena ZOR). Dejstvo, da so solastniki tožeči stranki sprva ponudili odpovedni rok 1 meseca, za odločitev ne more biti relevantno. Tožeča stranka tega ni sprejela, zaradi česar do sporazumne odpovedi (in s tem sporazumno dogovorjenega odpovednega roka) ni prišlo, kar pa ne pomeni, da je zaradi tega Pogodba glede odpovedi iz krivdnih razlogov kakorkoli spremenjena. Če tožeča stranka na ponudbo tožene stranke ni pristala, so solastniki od Pogodbe lahko veljavno odstopili v skladu s pogodbenimi določili, to pa je brez odpovedanega roka.

9. Glede kršitve Pogodbe je sodišče prve stopnje ugotovilo, da tožeča stranka dobaviteljem ni redno plačevala, tožena stranka pa ji je očitala tudi sklepanje pogodb v svojem imenu in za svoj račun, čeprav je v 17. členu Pogodbe izrecno določeno, da sme pogodbe s tretjimi osebami sklepati v svojem imenu in za račun lastnikov. Do teh navedb se tožeča stranka v postopku na prvi stopnji (niti v pritožbi) ni opredelila (prim. 2. odstavek 214. člena ZPP). Pritožbeno ne izpodbija niti ugotovitve sodišča prve stopnje, da pri zamudah s plačili ni šlo za dogovorjeni zamik plačil; da bi bila plačila računov redna, pa tožeča stranka ni niti zatrjevala niti dokazovala. K rednim plačilom dobaviteljem je tožečo stranko izrecno zavezoval 2. odstavek 21. člena Pogodbe, zaradi česar sodišče prve stopnje pravilno zaključuje, da bi že navedeno samo po sebi zadostovalo kot utemeljen razlog za odstop od Pogodbe s strani tožene stranke. Odveč so zato pritožbene navedbe, da zaradi morebitnih zamikov pri plačilu dobaviteljem za toženo stranko niso nastale nobene posledice, tudi sicer pa tožeča stranka ni niti zatrjevala niti dokazovala, da bi o odmikih od Pogodbenih obveznostih toženo stranko vsaj obvestila, če že njenega soglasja za to ni imela.

10. Višje sodišče soglaša z zaključki izpodbijane sodbe tudi v delu, v katerem tožeči stranki očita neizkazano višino tožbenega zahtevka. Čeprav je tožena stranka izrecno ugovarjala, da tožeča stranka ni pojasnila, kako je preračunala mesečno plačilo, predvsem pa ni konkretizirala načina izračuna prihodka za parkirišče, prav tako tudi ne stroškov, ki jih zaradi neopravljanja poslov dejansko ni imela in jih je (kot je to trdila) odštela od vtoževanega zneska. Tožeča stranka se v pritožbi sicer sklicuje na ustni dogovor, glede katerega pa ne pojasni niti kdo naj bi ga sklenil, s kom in kdaj, niti kakšna naj bi bila njegova vsebina. Posplošena pritožbena navajanja zato pravilnih zaključkov sodišča prve stopnje ne morejo izpodbiti.

11. Višje sodišče je s tem odgovorilo na pritožbene navedbe, ki so relevantne za presojo pravilnosti izpodbijane sodbe (1. odstavek 360. člena ZPP). Ker je ugotovilo, da izrecno uveljavljeni pritožbeni razlogi niso utemeljeni, niso pa podane niti kršitve, na katere pazi po uradni dolžnosti (2. odstavek 350. člena ZPP), je pritožbo zavrnilo in materialnopravno pravilno sodbo potrdilo (353. člen ZPP).

12. Izrek o pritožbenih stroških temelji na 1. odstavku 165. člena ZPP v zvezi s 1. odstavkom 154. člena ZPP. Ker tožeča stranka s pritožbo ni uspela, sama nosi pritožbene stroške. Odgovor na pritožbo tožene stranke ni prispeval k odločitvi o pritožbi in je bil v tem smislu nepotreben (prim. 1. odstavek 155. člena ZPP), zato je višje sodišče odločilo, da tožena stranka sama nosi svoje stroške odgovora na pritožbo (1. odstavek 165. člena ZPP v zvezi s 1. odstavkom 154. člena ZPP).