Jedro

Tožeči stranki po poteku časa, za katerega je bila najemna pogodba sklenjena (torej po 31.12.2009), nove tožbe, s katero bi preprečila spremembo najemnega razmerja za določen čas v najemno razmerje za nedoločen čas, ni bilo potrebno vložiti, saj jo je vložila že 23. 11. 2009. Sodna zahteva za izpraznitev poslovnega prostora namreč ni nič drugega kot izrecna izjava tožeče stranke, da najemnega razmerja ne želi nadaljevati (ali obnoviti).

Izrek

Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.

Tožena stranka sama nosi pritožbene stroške.

Tožena stranka je dolžna tožeči stranki povrniti stroške odgovora na pritožbo v znesku 1.209,90 EUR, v 15 dneh, v primeru zamude z v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po poteku petnajstdnevnega roka dalje do izpolnitve obveznosti.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijani sodbo nalog za izpraznitev poslovnih prostorov Okrožnega sodišča v Ljubljani, Plg 98/2009 z dne 11. 12. 2009 v celoti vzdržalo v veljavi, toženi stranki pa naložilo plačilo pravdnih stroškov tožeče stranke.

2. Zoper navedeno sodbo se je pravočasno pritožila tožena stranka in sicer iz vseh pritožbenih razlogov, predlagala razveljavitev izpodbijane sodbe ter priglasila pritožbene stroške.

3. Pritožba je bila vročena v odgovor tožeči stranki, ki navedbam v pritožbi nasprotuje, predlaga potrditev izpodbijane sodbe in priglaša stroške odgovora na pritožbo.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Sodišče prve stopnje je 11. 12. 2009 izdalo nalog, s katerim je zahtevku tožeče stranke na izpraznitev poslovnega prostora ugodilo in toženi stranki naložilo, da izprazni poslovni prostor, ki ga zaseda na podlagi najemne pogodbe št. 1/2007 z dne 19. 12. 2006 in aneksa št. 2 k najemni pogodbi 1/2007 z dne 13. 11. 2008. Drži pritožbena navedba, da je tožeča stranka tožbeni zahtevek sprva utemeljevala na podlagi 28. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Ur. l. SRS št. 18/74 in 34/88, naprej ZPSPP) z navedbami, da je tožena stranka v zamudi s plačilom najemnin in to kljub opozorilom najemodajalca (tožeče stranke), kasneje pa na podlagi 27. člena ZPSPP, nima pa pritožnik prav, ko navaja, da bi moralo sodišče presojati le, ali je bil nalog na tej podlagi utemeljeno izdan. Prvi odstavek 27. člena ZPSPP določa, da najemna pogodba, sklenjena za določen čas, preneha s pretekom časa, za katerega je bila sklenjena. To pomeni, da taka najemna pogodba preneha s samim dejstvom poteka določenega časa in za to ni potrebna nobena izjava volje ali kakšen drug akt. Prenehanje najema s potekom določenega časa je potrebno razlikovati od drugih načinov prenehanja najema (odstop ali odpoved). Tako po preteku določenega časa pogodbeno razmerje ugasne ipso iure, medtem ko se pri ostalih načinih prenehanja najema zahtevajo določeni pogoji. Za odločitev torej ni relevantno, ali je predlog tožeče stranke za izpraznitev poslovnega prostora utemeljen (zgolj) iz krivdnih razlogov, pač pa, ali je utemeljen zaradi poteka časa, za katerega je bila najemna pogodba sklenjena. Dejstvo, da je pogodba sklenjena za določen čas, je tožeča stranka navedla že v predlogu za izpraznitev, ki ga je (med drugim) utemeljevala tudi iz krivdnih razlogov. Drži, da v času vložitve predloga za izpraznitev pogodbeno določen čas najema še ni potekel, ker pa je poteke ob koncu glavne obravnave, je zahtevek tožeče stranke utemeljen.

6. Ne drži pritožbena navedba, da tožeča stranka do 31. 01. 2010 (v okviru enomesečnega zakonsko določenega roka) ni podala zahteve za izpraznitev poslovnega prostora na podlagi 27. člena ZPSPP. Predmetni postopek se je začel, ker je bil med strankama spor o tem, ali je tožena stranka v zamudi s plačilom najemnine, tožeča stranka pa je 23. 11. 2009 najemno pogodbo sodno odpovedala in zahtevala izpraznitev poslovnih prostorov. Tožeči stranki po poteku časa, za katerega je bila najemna pogodba sklenjena (torej po 31. 12. 2009) nove tožbe, s katero bi preprečila spremembo najemnega razmerja za določen čas v najemno razmerje za nedoločen čas, ni bilo potrebno vložiti, saj jo je vložila že 23. 11. 2009. Sodna zahteva za izpraznitev poslovnega prostora namreč ni nič drugega kot izrecna izjava tožeče stranke, da najemnega razmerja ne želi nadaljevati (ali obnoviti). Navedeno pomeni, da bi bil predlog za izpraznitev utemeljen tudi v primeru, da bi sodišče prve stopnje ugotovilo, da tožena stranka s plačilom najemnin ni bila v zamudi.

7. Ugotavljanje obstoja in višine terjatev, ki jih je tožena stranka uveljavljala v pobot najemninam v drugem postopku, ni predhodno vprašanje, kot to zmotno meni pritožnik. 12. člen ZPSPP določa pisnost pogodbe o najemu poslovnih prostorov. Ker spada najemnina med glavne določbe najemne pogodbe, velja predpis o obličnosti tudi za njene spremembe. Navedeno pomeni, da bi bila potrebna pisna oblika za spremembo pogodbe, s katero bi bilo določeno drugačno plačevanje najemnine od pogodbeno dogovorjenega, saj v najemni pogodbi ni omenjeno kakršnokoli pobotavanje najemnin. Da bi se stranki dogovorili za spremembo v zvezi s tem, tožena stranka ni niti zatrjevala, niti dokazovala. Ugotavljanje obstoja in višine terjatev, ki jih tožena stranka uveljavlja v pobot najemninam, torej niso predhodno vprašanje predmetnega postopka. V konkretnem primeru je predmet obravnavanja prenehanje najemnega razmerja in v posledici izpraznitev poslovnih prostorov. Tudi, če bi tožena stranka s svojimi pobotnimi ugovori uspela, to ne bi bi vplivalo na njeno obveznost, da poslovni prostor zaradi poteka časa izprazni.

8. Sodišče prve stopnje ni napačno presodilo naknadnega ustnega dogovora, po katerem naj bi se tožeča stranka zavezala hotel investicijsko in sanacijsko vzdrževati, kot ji to neutemeljeno očita pritožnik. V postopku na prvi stopnji je pritožnik navajal, da naj bi direktor tožeče stranke direktorici tožene stranke še pred sklenitvijo najemne pogodbe in tudi kasneje obljubljal, da bo hotel investicijsko in sanacijsko vzdrževal. Zgolj obljuba ne ustvarja obveznosti, poleg tega pa bi – v kolikor bi takšni dogovori dejansko obstajali in to še pred sklenitvijo pogodbe – bilo utemeljeno pričakovati, da bo to navedeno v najemni pogodbi (ali pa vsaj v aneksih). Tožena stranka niti v postopku na prvi stopnji, niti v pritožbi ni pojasnila, zakaj ni zahtevala, da se takšni dogovori vnesejo bodisi v pogodbo, bodisi v aneks.

9. Višje sodišče kot neutemeljene ocenjuje tudi pritožbene navedbe, ki se nanašajo na zatrjevano ničnost pogodbenih določb zaradi oderuštva. Pravni stranki sta z najemno pogodbo prosto uredili medsebojna pogodbena razmerja (3. člen Obligacijskega zakonika). Pri presoji najemne pogodbe je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo, da le-ta ne nasprotuje niti ustavi, niti prisilnim predpisom in tudi ne moralnim načelom, zato je kot veljavno sklenjena obvezujoča za obe pravdni stranki. Sodišče prve stopnje tudi pravilno zaključuje, da ne gre za oderuško pogodbo. Za slednjo sta potrebna dva elementa, ki morata biti podana kumulativno: objektivni element, ki predstavlja očitno nesorazmerje med dajatvijo ene stranke in nasprotno dajatvijo ter subjektivni element, ki predstavlja izrabo neugodnega položaja pogodbenika. Tožena stranka v postopku ni predložila nikakršnih dokazil, iz katerih bi izhajala njena stiska, težko gmotno stanje ali odvisnost. Ravno tako ni mogoče govoriti o nezadostni izkušenosti in lahkomiselnosti, saj je tožena stranka gospodarska družba, ki nastopa v pravnem prometu in tudi sklepa pogodbe, pri čemer se od nje zahteva skrbnost dobrega gospodarstvenika kot to pravilno navaja že izpodbijana sodba.

10. Ker pritožbeni razlogi niso podani in tudi ne razlogi, na katere pazi sodišče po uradni dolžnosti (350. člen ZPP), je višje sodišče pritožbo zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo (353. člen ZPP).

11. Izrek o stroških temelji na prvem odstavku 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP. Ker tožena stranka s pritožbo ni uspela, mora sama nositi pritožbene stroške, dolžna pa je tožeči stranki povrniti stroške odgovora na pritožbo. Le-ti so odmerjeni po specificiranem stroškovniku in v skladu z Odvetniško in taksno tarifo.