Jedro

Pri vpisu v register gre za dekleratoren vpis, ki ima zgolj publicitetni učinek, zato je obseg presoje upravnega organa kot upravljavca registra pri odločanju o vpisu oziroma izbrisu iz registra omejen na (formalno) presojo vprašanj: ali je predlog za vpis vložila upravičena oseba; ali so predlogu predložene vse listine, ki jih za vpis upravnika in izbris upravnika iz registra določata SZ-1 in Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb; ali je potekel odpovedni rok za prenehanje veljavnosti pogodbe o upravljanju s starim upravnikom. Veljavnost sklepa etažnih lastnikov o določitvi novega upravnika in pogodbe o upravljanju z novim upravnikom ter veljavnost sklepa etažnih lastnikov o odpovedi stare pogodbe o upravljanju pa ni predmet presoje upravnega organa v postopku vpisa in izbrisa v register. Drugačna razlaga namena registra in učinkov vpisa v ta register ter drugačna razlaga obsega presoje pravnih dejstev pri vpisu oziroma izbrisu iz registra bi po mnenju sodišča nasprotovala osnovni ureditvi razmerja med upravnikom in etažnimi lastniki, ki jo vzpostavljata SZ-1 in SPZ.

Izrek

I. Tožba se zavrne.

II. Vsaka stranka trpi svoje stroške postopka.

Obrazložitev

Z izpodbijano odločbo je Javni stanovanjski sklad Mestne občine Ljubljana (v nadaljevanju JSS MOL) odločil, da se po dokončnosti te odločbe tožnik izbriše iz registra upravnikov stavb pri JSS MOL kot upravnik večstanovanjske stavbe …, in nato družba A. d.o.o., vpiše v register upravnikov stavb pri JSS MOL kot upravnik večstanovanjske stavbe … (ID ...), po Pogodbi o izvedbi storitev upravljanja, sklenjeni 2. 7. 2013 (1. točka izreka). Odločil je še, da v postopku izdaje te odločbe niso nastali stroški postopka (2. točka izreka). Iz obrazložitve izhaja, da je družba A. d.o.o. z vlogo 29. 8. 2013 in dopolnitvama vloge 24. 12. 2013 in 8. 1. 2014 predlagala vpis v register upravnikov stavb za večstanovanjsko stavbo …. Vlogi je priložila: kopijo Pogodbe o izvedbi storitev upravljanja za večstanovanjsko stavbo …, sklenjeno 2. 7. 2013 med etažnimi lastniki te stavbe in družbo A. d.o.o. kot upravnikom; kopijo dopisa z dne 24. 4. 2012 o odpovedi tožniku, kopijo potrdila o oddaji pošiljke dne 26. 4. 2013 in kopijo povratnice, podpisane dne 29. 4. 2013, kopijo zapisnika zbora etažnih lastnikov z dne 18. 4. 2013 s podpisano listo prisotnih, kopijo sklepa o odpovedi tožniku z dne 18. 4. 2013. V nadaljevanju prvostopenjski organ citira določbe 2., 48., 53. , 161. in 167. člena Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1) ter 5. člena Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb (v nadaljevanju Pravilnik). Upravni organ je v postopku ugotovil, da so izpolnjeni pogoji za izbris tožnika iz registra upravnikov stavb pri JSS MOL za večstanovanjsko stavbo …. Hkrati ugotavlja, da so izpolnjeni pogoji za vpis družbe A. d.o.o., v register upravnikov stavb kot upravnika večstanovanjske stavbe …. Etažni lastniki navedene večstanovanjske hiše so namreč sprejeli sklep o odpovedi tožniku kot dosedanjemu upravniku, ki ga je tožnik prevzel 29. 4. 2013, kar je razvidno iz predložene kopije povratnice. V skladu s Pogodbo št. 206/14 z dne 14. 12. 1994, ki so jo etažni lastniki sklenili s tožnikom, so pogodbene obveznosti prenehale 31. 12. 2013 (šest mesečni odpovedni rok, pogodbene obveznosti prenehajo z iztekom kvartala, v katerem se izteče odpovedni rok). Prvostopenjski organ tako ugotavlja, da so izpolnjeni pogoji za izbris tožnika iz registra upravnikov stavb pri JSS MOL za večstanovanjsko stavbo … ter za vpis družbe A. d.o.o. v register upravnikov stavb kot upravnika večstanovanjske stavbe …. Pojasnjuje še, da je izbris in vpis upravnika v register upravnikov stavb zgolj deklaratorne narave in ne vpliva na veljavnost pogodbe o opravljanju upravniških storitev. Prav tako se v upravnem postopku ne presoja načina odpovedi dotedanjemu upravniku in njene pravilnosti, ker je to predmet sodnega postopka, kar izhaja tudi iz sodne prakse.

Ministrstvo za infrastrukturo in prostor je kot pritožbeni organ tožnikovo pritožbo zavrnilo. Ugotavlja, da je izpodbijana odločba pravilna, tožnikove ugovore pa zavrača kot neutemeljene. Prvostopenjski organ je v izpodbijani odločbi tudi pravilno pojasnil, da upravni organ v postopku vpisa upravnika v register ne presoja veljavnosti pogodbe ali njene odpovedi.

Tožnik v tožbi izpodbija navedeno odločitev in uveljavlja vse tožbene razloge, še posebej pa nepravilno uporabo materialnega prava. Navaja, da temelji izpodbijana odločba na zatrjevanih dejstvih, da so lastniki omenjene večstanovanjske stavbe z družbo A. d.o.o. sklenili Pogodbo o izvedbi storitev upravljanja za stavbo … dne 2. 7. 2013, ter da je bila pogodba tožniku odpovedana na podlagi sklepa na zboru etažnih lastnikov stavbe dne 18. 4. 2013. Upravni organ se je postavil na stališče, da ne presoja veljavnosti pogodbe in ne načina odpovedi, zaradi česar se ni opredeljeval do tožnikovih stališč, ki jih je le-ta izrazil v dopisih 18. 10. 2013 in 12. 11. 2013. Tožnik meni, da je upravni organ v postopku izbrisa in vpisa v register upravnikov dolžan presojati pravilnost načina odpovedi kakor tudi formalne pogoje glede sklenitve pogodbe z novim upravnikom in svojo odločitev tudi ustrezno obrazložiti. Tožnik nadalje navaja, da iz obrazložitve izpodbijane odločbe izhaja, da so Pogodbo o izvedbi storitev upravljanja za stavbo … podpisali upravnik družba A. d.o.o. in trije člani nadzornega odbora, ki so pogodbo pregledali, priloga tej pogodbi pa je sklep etažnih lastnikov o izboru družbe A. d.o.o. kot upravnika. Iz obrazložitve torej izhaja, da je bil vpis novega upravnika izveden na podlagi pogodbe, ki sploh ni bila sklenjena, ki jo torej niso podpisali etažni lastniki, ki imajo več kot polovico solastniškega deleža na stavbi, temveč jo je v imenu etažnih lastnikov podpisal kar nadzorni odbor. Iz odločbe pa ne izhaja, da bi za to imel nadzorni odbor pooblastilo. Dolžnost upravnega organa pa je, da pri vpisu v register upravnikov preveri, ali je pogodbo o opravljanju storitev upravljanja podpisala zadostna večina etažnih lastnikov. V konkretnem primeru upravni organ tega ni ugotavljal. Tožnik v nadaljevanju izpostavlja še pravilnost odpovedi dosedanjemu upravniku, to je tožniku. Meni, da je dolžnost upravnega organa, da preveri način odpovedi dosedanjemu upravniku. Vlagatelj zahteve za vpis v register upravnikov se je (očitno) skliceval na dejstvo, da naj bi bila odpoved tožniku izglasovana na zboru lastnikov stavbe 18. 4. 2013. Tožnik navaja, da je bil upravni organ opozorjen, da zbora lastnikov 18. 4. 2013 sploh ni bilo. Meni, da gre očitno za prirejeno listino, ki nima pravnih učinkov. Upravni organ se v obrazložitvi izpodbijane odločbe sklicuje na to, da je družba A. d.o.o. z dopisom 24. 12. 2013 pojasnila postopek zamenjave upravnika v predmetni večstanovanjski stavbi in posredovala izjavo odvetnika B.B., pooblaščenca večjega števila etažnih lastnikov. Po mnenju tožnika iz izpodbijane odločbe ni mogoče ugotoviti ali je bil postopek imenovanja novega upravnika pravilen in zakonit. Smiselno predlaga, da sodišče izpodbijano odločbo razveljavi (pravilno odpravi), podrejeno pa, da izpodbijano odločbo odpravi in vrne organu prve stopnje v ponoven postopek. V obeh primerih pa tudi predlaga, da sodišče naloži toženi stranki plačilo stroškov tega postopka.

Tožena stranka je sodišču posredovala upravne spise, na tožbo pa ni odgovorila.

Družba A. d.o.o. kot stranka z interesom po odvetniku B.B. prereka tožnikove tožbene navedbe. Najprej navaja, da tožnik ni pravilno navedel tožene stranke, v nadaljevanju pa izpodbija tožnikov zahtevek iz vsebinskih razlogov. Zavrača tožnikove navedbe, da zbora lastnikov 18. 4. 2013 ni bilo. Navaja, da je zbor navedenega dne bil ter je bil predhodno pravilno sklican. Zbora so se nekateri etažni lastniki udeležili osebno, nekatere pa je zastopal odvetnik B.B. z veljavnimi pooblastili. Slednja so se namreč nanašala na zastopanje na zboru lastnikov, na katerem se bo odločalo o odpovedi pogodbe o upravljanju tožniku. Prav tako zavrača tožnikove ugovore, da pogodba o upravljanju z družbo A. d.o.o. ni bila sklenjena s predpisano večino etažnih lastnikov. Pri tem se sklicuje na listine predmetnega upravnega spisa. Zaključuje, da so bili izpolnjeni vsi formalni pogoji za vpis družbe A. d.o.o. kot novega upravnika pri omenjeni večstanovanjski hiši. Predlaga, da sodišče tožbo zavrne, tožniku pa naložil plačilo stroškov tega postopka.

Tožba ni utemeljena.

Izpodbijana odločba je po presoji sodišča pravilna in zakonita. Sodišče se strinja z razlogi, ki jih navajata upravna organa in se nanje v izogib nepotrebnemu ponavljanju v celoti sklicuje (drugi odstavek 71. člena Zakona o upravnem sporu, v nadaljevanju ZUS-1). V zvezi s tožbenimi navedbami in ugovori pa dodaja: Predmet presoje v konkretnem primeru je odločba prvostopenjskega organa, da se tožnik izbriše iz registra upravnikov stavb kot upravnik večstanovanjske stavbe …, in nato družba A. d.o.o. vpiše kot upravnik omenjene večstanovanjske stavbe, po pogodbi o opravljanju upravniških storitev, sklenjeni 2. 7. 2013. Tožnik navedeni odločbi nasprotuje, saj meni, da za izdajo navedene odločbe niso izpolnjeni zakonski pogoji.

Iz SZ-1 izhaja, da se upravnika vpiše v register upravnikov na podlagi pogodbe o upravljanju za določen večstanovanjski objekt. S samo pogodbo o upravljanju namreč upravnik izkazuje upravičenost za vpis v poseben register (prvi in drugi odstavek 167. člena SZ-1 v zvezi s prvim odstavkom 161. člena SZ-1). Pogodba o opravljanju upravniških storitev je sklenjena, ko jo podpiše upravnik in toliko etažnih lastnikov, kot je potrebno za sprejem sklepa o določitvi upravnika (drugi odstavek 53. člena ZS-1). Za sprejem sklepa o določitvi upravnika je potrebno soglasje solastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev (prvi odstavek 25. v zvezi 49. členom SZ-1). Iz citiranih določb, ki pomenijo pravno podlago za imenovanje upravnika, izhaja, da pogodba o opravljanju storitev upravljanja ni akt, s katerim je bil upravnik imenovan, ampak podlago za imenovanje predstavlja sklep etažnih lastnikov, ki imajo skupaj več kot polovico solastniških deležev, ki je sprejet s podpisovanjem listine ali na zboru lastnikov (tako tudi sklep I Cp 758/2010).

Tako je upravni organ pred vpisom upravnika v register dolžan preverjati le ali je bila pogodba o upravljanju z novim upravnikom sklenjena s predpisano večino za veljavno sklenitev pogodbe o upravljanju (29. člen, prvi odstavek 49. člena in drugi odstavek 53. člena SZ-1), ali je bila pogodba o upravljanju s prejšnjim upravnikom odpovedana in ali je potekel odpovedni rok za odstop od stare pogodbe o opravljanju storitev upravljanja (60. člen SZ-1). V konkretnem primeru iz izpodbijane odločbe izhaja, da je prvostopenjski organ ugotovil, da je bila pogodba o opravljanju storitev upravljanja z dne 2. 7. 2013 z novim upravnikom – stranko z interesom, sklenjena s potrebno večino. Ugotovil je tudi, da je bil sklep o odpovedi pogodbe o opravljanju upravniških storitev vročen tožniku (kot dosedanjemu upravniku) 29. 4. 2013. Prav tako je ugotovil, da je pogodbeni odpovedni rok v skladu s Pogodbo 206/14 z dne 14. 12.1994 šest mesecev ter da so pogodbene obveznosti prenehale 31. 12. 2013. S tem so izpolnjeni pogoji za izbris tožnika iz registra upravnikov stavb za navedeno večstanovanjsko hišo. Ker gre pri vpisu v register za dekleratoren vpis, ki ima zgolj publicetetni učinek, je obseg presoje upravnega organa kot upravljavca registra pri odločanju o vpisu oziroma izbrisu iz registra omejen na (formalno) presojo vprašanj: ali je predlog za vpis vložila upravičena oseba; ali so predlogu predložene vse listine, ki jih za vpis upravnika in izbris upravnika iz registra določata SZ-1 in Pravilnik; ali je potekel odpovedni rok za prenehanje veljavnosti pogodbe o upravljanju s starim upravnikom. Veljavnost sklepa etažnih lastnikov o določitvi novega upravnika in pogodbe o upravljanju z novim upravnikom ter veljavnost sklepa etažnih lastnikov o odpovedi stare pogodbe o upravljanju pa ni predmet presoje upravnega organa v postopku vpisa in izbrisa v register. Drugačna razlaga namena registra in učinkov vpisa v ta register ter drugačna razlaga obsega presoje pravnih dejstev pri vpisu oziroma izbrisu iz registra bi po mnenju sodišča nasprotovala osnovni ureditvi razmerja med upravnikom in etažnimi lastniki, ki jo vzpostavljata SZ-1 in Stvarnopravni zakonik (v nadaljevanju SPZ). Ta je pogodbena in temelji na (so)lastniških pravicah etažnih lastnikov na posameznih in skupnih delih stavbe.

Iz tožnikovih ugovorov pa izhaja, da odločbi prvostopenjskega organa nasprotuje iz razloga, ker meni, da z novim upravnikom in etažnimi lastniki večstanovanjskega objekta …, ni bila sklenjena pogodba o upravljanju na predpisan način. Meni, da slednje tudi ne izhaja iz obrazložitve izpodbijane odločbe. Prav tako meni, da tožniku kot dosedanjemu upravniku ni bilo zakonito odpovedano pogodbeno razmerje. Po presoji sodišča navedeni tožnikovi ugovori niso utemeljeni in je prvostopenjski organ v okviru presoje formalnih pogojev pravilno izdal izpodbijano odločbo.

Prvostopenjski organ je izpodbijano odločbo izdal na podlagi vloge novega upravnika in priloženih listin, iz katerih izhaja, da so formalni pogoji za vpis novega upravnika izpolnjeni. Tožnik namreč v postopku izbrisa iz registra lahko varuje svoj pravni interes le v okviru presoje izpolnjenosti formalnih pogojev vročitve pogodbe o upravljanju in izteka odpovednega roka. Tožnikovi ugovori, da v obravnavani zadevi naj ne bi obstojali (niti) formalni pogoji za vpis družbe A. d.o.o., kot novega upravnika večstanovanjske stavbe …, niso utemeljeni.

Tako je neutemeljeno tožnikovo sklicevanje, da pogodba z novim upravnikom naj ne bi bila sklenjena na predpisan način. V spisni dokumentaciji je priložena navedena pogodba, ki je bila predložena prvostopenjskemu organu s prilogo - podpisi etažnih lastnikov navedene večstanovanjske hiše, ob upoštevanju katere je tudi po presoji sodišča izpodbijana odločitev pravilna in zakonita. Sodišče zavrača sklicevanje tožnika, da iz obrazložitve izpodbijane odločbe izhaja, da so jo podpisali člani nadzornega odbora, zaradi česar tožnik meni, da pogodba sploh ni bila sklenjena. Iz obrazložitve prvostopenjske in tudi drugostopenjske odločbe je razvidno, da so z navedeno pogodbo soglašali etažni lastniki, katerih solastniški deleži predstavljajo več kot polovico etažne lastnine navedene stavbe (priloga 1 k navedeni pogodbi). Iz same pogodbe pa je razvidno, da so pogodbo pregledali člani nadzornega odbora, ki so jo tudi podpisali. Vendar slednje ne pomeni, na kar se sklicuje tožnik, da pogodba ni bila sklenjena s strani etažnih lastnikov.

Neutemeljeno je tudi tožnikovo zatrjevanje, da zbora lastnikov 18. 4. 2013, na katerem je bil sprejet sklep o odpovedi pogodbe o opravljanju upravniških storitev tožniku kot dosedanjemu upravniku večstanovanjske stavbe …, naj sploh ne bi bilo. V upravnih spisih se namreč nahaja zapisnik zbora lastnikov navedene večstanovanjske hiše, z omenjenim datumom, na katerem je bil sprejet sklep, da se odpove Pogodba o opravljanju upravniškim storitev tožniku kot dosedanjemu upravniku. Preverjanje morebitne „prirejenosti“ listin oziroma zakonitosti listin, ki so bile podlaga za izdajo izpodbijane odločbe, na kar se sklicuje tožnik, pa ni predmet navedenega (upravnega) postopka.

Kot že pojasnjeno je vpis v register zgolj deklaratorne narave. To pomeni, da pravno razmerje med etažnimi lastniki in upravnikom učinkuje že pred vpisom v register in neodvisno od njega, zato morebitni izostanek ali nepravilnost vpisa v register ne vpliva na vprašanje, kdo ima trenutni mandat etažnih lastnikov za upravljanje večstanovanjske hiše. Vpis v register služi kot vir informacij tretjim osebam, ki želijo vstopiti v razmerje z etažnimi lastniki, o vprašanju kdo je njihov pooblaščenec za upravljanje večstanovanjske stavbe. Tožnik kot stari upravnik pa lahko svoje pravice, ki izhajajo iz civilnega pogodbenega razmerja z etažnimi lastniki, varuje v pravdnem postopku pred pristojnim sodiščem.

Ker je po presoji sodišča izpodbijana odločba pravilna in zakonita, je sodišče tožbo kot neutemeljeno zavrnilo na podlagi prvega odstavka 63. člena ZUS-1. O stroških upravnega spora je sodišče odločilo na podlagi četrtega odstavka 25. člena ZUS-1, po katerem v primeru, če sodišče tožbo zavrne, trpi vsaka stranka svoje stroške postopka.