Jedro

Pogodba o zamenjavi stanovanj, ki je sklenjena v nasprotju s 3. točko 3. odstavka 23. člena ZSR, po kateri zamenjava stanovanj ni dovoljena, oz. je imetniku stanovanjske pravice stanovanjsko razmerje odpovedano, ni nična, pač pa je izpodbojana (5. odstavek 25. člena ZSR).

Izrek

Revizija se zavrne kot neutemeljena.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je zavrnilo primarni zahtevek na izselitev tožencev iz podstrešne garsoniere in podredni zahtevek na ugotovitev, da je tožencema zaradi neuporabe prenehala stanovanjska pravica in na izročitev podstrešne garsoniere tožeči stranki. Ugotovilo je, da sta toženca svoje stanovanje na ... zamenjala za stanovanje, ki ga je uporabljal N.N. K pogodbi o zamenjavi stanovanj sta dala soglasje oba stanodajalca. Na podlagi te pogodbe je toženec pridobil na spornem stanovanju stanovanjsko pravico, ni pa prevzel obveznosti hišnika. Tožeča stranka pogodbe ni izpodbijala. Z zamenjavo je sporno stanovanje izgubilo značaj hišniškega stanovanja. Toženec hišniških del ni bil dolžan opravljati. Zato je sodišče štelo zahtevek na izpraznitev stanovanja zaradi neopravljanja hišniških del za neutemeljen. Za zahtevek na ugotovitev prenehanja stanovanjske pravice po 58. čl. zakona o stanovanjskih razmerjih in za odpoved stanovanjskega razmerja pa je legitimiran samo stanodajalec, kar pa tožeča stranka ni. Podredni zahtevek je zato sodišče zavrnilo iz tega razloga.

Sodišče druge stopnje je zavrnilo pritožbo tožeče stranke proti tej sodbi. Zavzelo je sicer stališče, da gre za hišniško stanovanje, vendar je toženec na podlagi veljavne pogodbe o zamenjavi stanovanj kljub temu na stanovanju pridobil stanovanjsko pravico. Pogodba ni nična, je pa izpodbojna, vendar je tožeča stranka ni izpodbijala. Toženca nista sklenila pogodbe o začasni uporabi stanovanja zaradi opravljanja hišniških poslov, zato tudi za primarni tožbeni zahtevek tožeča stranka ni aktivno legitimirana. Glede pomanjkanja aktivne legitimacije za podredni zahtevek je sodišče druge stopnje pritrdilo prvostopnim razlogom.

Proti tej sodbi vlagajo lastniki stanovanj v hiši kot pravni nasledniki prejšnje skupnosti stanovalcev revizijo v kateri uveljavljajo revizijske razloge po 2. in 3. točki 1. odst. 385. čl. ZPP in predlagajo, da revizijsko sodišče razveljavi sodbo sodišča druge stopnje in vrne zadevo temu sodišču v novo odločanje, oziroma, da razveljavi obe sodbi in vrne zadevo sodišču prve stopnje. Navajajo, da bi moralo sodišče tožbo zavreči, če je štelo, da tožeča stranka ni aktivno legitimirana. Pred vsem pa navajajo, da so bila zmotno uporabljena določila 23., 24., 25. in 40. čl. zakona o stanovanjskih razmerjih. Poudarjajo, da gre za hišniško stanovanje, na katerem je mogoče pridobiti samo pravico do začasne uporabe. Navajajo, da je pogodba o zamenjavi stanovanja med tožencem in N.N. nična, saj nasprotuje izrecni določbi 3. odst. 23. čl. zakona o stanovanjskih razmerjih in 40. členu istega zakona.

Tožena stranka je na revizijo odgovorila. Predlaga, da sodišče revizijo zavrže, ker so jo vložile osebe, ki nimajo pooblastila. Podrejeno predlaga zavrnitev revizije in se pri tem sklicuje zlasti na okoliščino, da je imela na prejšnjem stanovanju stanovanjsko pravico, ki je z zamenjavo ne more izgubiti.

Javni tožilec Republike Slovenije se o reviziji ni izjavil (3. odst. 390. čl. ZPP).

Revizija je dovoljena, ni pa utemeljena.

Lastniki stanovanj v hiši imajo pravico nadaljevati pravdo, ki jo je začela skupnost stanovalcev te hiše, ker so izkazali, da so med seboj sklenili pogodbo po 22. členu stanovanjskega zakona in s tem prevzeli upravljanje hiše (2. odst. 145. čl. stanovanjskega zakona). Revizija, ki so jo vložili lastniki stanovanj, je torej dovoljena. Vendar pa je obseg njihovih pravic v materialno pravnem in postopkovnem pogledu enak, kot je bil obseg teh pravic, ki jih je imela skupnost stanovalcev kot tožeča stranka. Revizijski preizkus izpodbijane pravnomočne sodbe je vezan na stanje ob koncu glavne obravnave, ko je pravice skupnosti stanovalcev določal zakon o stanovanjskih razmerjih. To je pomembno, ker materialno pravni položaj lastnikov stanovanj po stanovanjskem zakonu ni enak položaju skupnosti stanovalcev po zakonu o stanovanjskih razmerjih.

Revidenti vztrajajo pri stališču, da je pogodba o zamenjavi stanovanj z dne 13.2.1989 nična in se pri tem sklicujejo na 103. čl. zakona o obligacijskih razmerjih. Ta člen določa, da je nična pogodba, ki nasprotuje prisilnim predpisom, če namen kršenega pravila ne napotuje na kakšno drugo sankcijo, ali če zakon v posameznem primeru ne predpisuje kaj drugega. V obravnavanem primeru je pogodba sklenjena v nasprotju z določbo 3. točke tretjega odstavka 23. čl. zakona o stanovanjskih razmerjih, po kateri zamenjava stanovanj ni dovoljena, če je imetniku stanovanjske pravice stanovanjsko razmerje odpovedano. Toda 5. odst. 25. čl. istega zakona določa, da lahko tisti, ki je prizadet v svojih pravicah, ker je pogodba sklenjena v nasprotju z določbami tega zakona, pogodbo izpodbija. Taka pogodba je torej izpodbojna, ni pa nična. To pomeni, da pogodba ostane v veljavi, če je tisti, ki mu zakon daje to pravico, ne izpodbije. Taka ureditev je v skladu z določbo 103. čl. ZOR, ki predvideva za kršitve posameznih zakonov različne sankcije.

Skupnost stanovalcev je imela po zakonu o stanovanjskih razmerjih pravico uveljavljati zahtevke nasproti hišniku, ki je imel na hišniškem stanovanju pravico začasne uporabe, ni pa bila legitimirana za uveljavljanje izpraznitvenih in odpovednih zahtevkov nasproti imetnikom stanovanjske pravice. Za te zahtevke je bil legitimiran samo stanodajalec. Ker je ugotovljeno, da je pridobil toženec na spornem stanovanju stanovanjsko pravico in da ni bil dolžan opravljati hišniških poslov, je pravilno stališče sodišča druge stopnje, da tožeča stranka ni bila upravičena za uveljavljanje izpraznitvenih in odpovednih zahtevkov nasproti tožencu. Gre za vprašanje materialno pravne legitimacije, od katere je odvisna utemeljenost tožbenega zahtevka, ne pa dovoljenost tožbe. Zato revizija neutemeljeno očita sodišču druge stopnje, da je ravnalo napačno, ko je tožbeni zahtevek zavrnilo, namesto da bi tožbo zavrglo.

Uveljavljani revizijski razlogi niso podani. Zato je revizijsko sodišče revizijo zavrnilo kot neutemeljeno (393. čl. ZPP).

O stroških revizijskega postopka ni bilo treba odločati, ker revidenti z revizijo niso uspeli, tožena stranka pa ni zahtevala povrnitve stroškov revizijskega odgovora.