Jedro

SZ-1 v 4. odstavku 84. člena določa, da se najemna pogodba sklene v pisni obliki, vendar pa je veljavna tudi ustna najemna pogodba, če je realizirana.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Pravdni stranki nosita vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Okrajno sodišče v Ljubljani je z izpodbijano zamudno sodbo ugodilo zahtevku tožeče stranke s katerim je zahtevala: odpoved najemne pogodbe z dne 17. 9. 1999 ter aneksa z dne 11. 3. 2010 za stanovanje št. 11 na naslovu X; izselitev in izpraznitev stanovanja ter plačilo zapadlih in neplačanih najemnin s pripadki. Toženi stranki je naložilo tudi obveznost povračila stroškov postopka v višini 1.067,52 EUR s pripadki.

2. Pritožbo vlaga tožena stranka. Uveljavlja pritožbena razloga po 1. in 3. točki 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) in predlaga spremembo izpodbijane odločitve tako, da bo zahtevek zavrnjen, podredno pa njeno razveljavitev in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v ponovno odločanje. Priglaša pritožbene stroške. Meni, da so dejstva, na katera se tožbeni zahtevek opira, v nasprotju z predloženimi dokazi. Najemna pogodba, ki je bila predložena, s strani tožene stranke ni podpisana. To pomeni, da nikoli ni bila sklenjena. Zamudna sodba zato ne bi smela biti izdana. Iz dokazil, ki jih je tožeča stranka predložila, tudi ne izhaja, da naj bi pravdni stranki že v letu 2008 sklenili dogovor o zvišanju najemnine. Višja najemnina je omenjena šele v aneksu z dne 11. 3. 2010. Tožeča stranka je denarni zahtevek zato nepravilno postavila. Sodba ima pomanjkljivosti zaradi katerih se ne da preizkusiti, izdana pa je bila tudi v nasprotju z 318. členom ZPP.

3. Tožeča stranka je na pritožbo odgovorila. Meni, da je odločitev sodišča pravilna in predlaga zavrnitev pritožbe. Priglaša stroške.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Neutemeljen je smiselno zatrjevan očitek o storjeni kršitvi po 14. točki 2. odstavka 339. člena ZPP. Sodba vsebuje razloge o vseh odločilnih dejstvih, razlogi so jasni in si med seboj tudi ne nasprotujejo. Jasen in razumljiv ter skladen z razlogi je tudi izrek sodbe. Njen pritožbeni preizkus je zato mogoč.

6. Sodišče izda zamudno sodbo, s katero tožbenemu zahtevku ugodi: - če je tožba toženi stranki pravilno vročena v odgovor; - da ta v roku na tožbo ne odgovori; - da ne gre za zahtevek, s katerim stranke ne morejo razpolagati; - da izhaja utemeljenost tožbenega zahtevka iz dejstev, ki so navedena v tožbi; - in da dejstva, na katera se opira tožbeni zahtevek, niso v nasprotju z dokazi, ki jih predloži tožeča stranka ali z dejstvi, ki so splošno znana (1. odstavek 318. člena ZPP).

7. Neutemeljena je pritožbena graja, da so dejstva, na katera tožeča stranka opira svoj tožbeni zahtevek (da je bila med pravdnima strankama sklenjena najemna pogodba), v nasprotju s predloženimi dokazi (to je predloženo najemno pogodbo). Drži sicer, da na listini, ki jo je tožeča stranka priložila svoji tožbi (priloga A5), pod oznako „najemnik“ ni podpisa toženca, vendar pa to ne pomeni, da najemna pogodba ni bila sklenjena. Stanovanjski zakon (v nadaljevanju SZ-1) v 4. odstavku 84. člena določa, da se najemna pogodba sklene v pisni obliki, vendar pa je veljavna tudi ustna najemna pogodba, če je realizirana. Pisnost je namreč določena zaradi varstva interesov strank najemne pogodbe (primerjaj 55. člen Obligacijskega zakonika, v nadaljevanju OZ). Da je bila sklenjena najemna pogodba realizirana, pa iz tožbenih navedb o uporabi stanovanja in (vsaj delnem) plačevanju najemnine, jasno izhaja. Poleg tega sta, kot izhaja iz tožbenih navedb, pravdni stranki v letu 2010 sklenili tudi aneks k tej pogodbi, kar brez obstoja osnovne pogodbe ne bi bi bilo mogoče. 8. Zaradi pasivnosti tožene stranke po prejemu tožbe, ko nanjo v roku ne odgovori, se domneva, da priznava dejanske navedbe tožeče stranke. V postopku za izdajo zamudne sodbe zato sodišču dejanskega stanja ni treba ugotavljati, ampak kot podlago zamudne sodbe vzame dejansko stanje, ki je navedeno v tožbi. Iz domneve o priznanju dejstev logično sledi, da zamudne sodbe s pritožbo ni mogoče izpodbijati zaradi zmotne ugotovitve dejanskega stanja (2. odstavek 338. člena ZPP). S pritožbenimi navedbami, da iz dokazov, ki jih je tožeča stranka predložila, ne izhaja, da naj bi pravdni stranki že v letu 2008 sklenili dogovor o višji najemnini, pritožnik dejansko nasprotuje trditvam v tožbi, posledično pa graja dejanske ugotovitve sodišča prve stopnje, ki na zatrjevanih dejstvih v tožbi temeljijo. Takšne pritožbene navedbe zato ne morejo biti upoštevne.

9. V kolikor pa pritožnik tudi v zvezi z višino najemnine za vtoževano časovno obdobje (od leta 2009 dalje) trdi, da je podano nasprotje med trditvami o njeni višini in predloženimi dokazi, pritožbeno sodišče zavrača tudi takšno pritožbeno grajo. Ne glede na datum, ko sta pravdni stranki sklenili aneks, njegova vsebina ni v nasprotju s trditvami o višini najemnine za vtoževano obdobje. V njem je namreč med drugim tudi ugotovitev, da znaša dolg za enajst mesecev v letu 2009 5.170,00 EUR oziroma 470 EUR mesečno. Torej toliko kot trdi tožnica.

10. Pritožbeni očitki po navedenem niso utemeljeni. Ker je sodišče prve stopnje tudi materialno pravo uporabilo pravilno, je pritožbeno sodišče pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in na podlagi 353. člena ZPP potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

11. Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na 165. v zvezi z 154. in 155. členom ZPP. Ker tožena stranka s pritožbo ni uspela, do njihovega povračila ni upravičena. Ker odgovor na pritožbo k odločitvi ni pripomogel, stroške, ki so tožeči stranki v zvezi s tem nastali, pritožbeno sodišče ocenjuje za nepotrebne. Dolžna jih je zato nositi sama.