Jedro

Prehod na varovanje 24 ur na dan vse dni v tednu bi predstavljal spremembo Pogodbe o medsebojnih razmerjih, za sklenitev katere zakon zahteva pisno obliko, enaka zahteva pa velja tudi za vse njene poznejše spremembe ali dopolnitve. Ker se s tako spremembo povečujejo obveznosti tožene stranke, ustni dogovor o tem ni veljaven.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožeča stranka sama nosi svoje pritožbene stroške, dolžna pa je toženi stranki v 15 dneh od prejema te sodbe povrniti njene stroške odgovora na pritožbo v znesku 690,03 EUR, v primeru zamude skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po poteku petnajstdnevnega roka dalje do plačila.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani opr. št. VL 103902/2014 z dne 9. 8. 2014 razveljavilo tudi v 1. in 3. odstavku izreka in tožbeni zahtevek zavrnilo (1. točka izreka) ter tožeči stranki naložilo v plačilo 1.503,75 EUR pravdnih stroškov (2. točka izreka).

2. Zoper sodbo se je pravočasno pritožila tožeča stranka iz vseh pritožbenih razlogov. Predlagala je, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da ugodi tožbenemu zahtevku oziroma podredno, da izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Priglasila je pritožbene stroške.

3. Pritožba je bila vročena toženi stranki, ki je nanjo odgovorila in predlagala, da pritožbeno sodišče pritožbo zavrne. Priglasila je stroške odgovora na pritožbo.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Tožeča stranka je upravnik poslovne stavbe na … v Ljubljani. Od tožene stranke (etažne lastnice) zahteva povračilo plačanih stroškov varnostne službe v še ne plačanem delu. Tožena stranka je namreč plačala stroške za varovanje v rednem delovnem času, medtem ko zavrača plačilo stroškov v presežku, tj. razliki med plačano ceno za varovanje v času med 6. in 22. uro delovnega dne in obračunano ceno za varovanje 24 ur na dan vse dni v tednu (v nadaljevanju je razlika poimenovana tudi „povečan obseg varovanja“).

6. Prvi odstavek 51. člena OZ določa, da se za sklenitev pogodbe ne zahteva nikakršna oblika, razen če zakon drugače določa. SPZ za pogodbo o medsebojnih razmerjih, ki jo morajo skleniti etažni lastniki, predpisuje pisno obliko (drugi odstavek 116. člena SPZ). Zahteva zakona, da mora biti pogodba v določeni obliki, velja tudi za vse njene poznejše spremembe ali dopolnitve (drugi odstavek 51. člena OZ). Vendar so veljavne poznejše ustne dopolnitve o stranskih točkah, o katerih oblična pogodba nič ne govori, če to ni v nasprotju z namenom, za katerega je oblika predpisana (tretji odstavek 51. člena OZ). Veljavni pa so tudi poznejši ustni dogovori, s katerimi se zmanjšajo ali olajšujejo obveznosti ene ali druge stranke, če je posebna oblika samo v interesu pogodbenih strank (četrti odstavek 51. člena OZ).

7. Med pravdnima strankama ni sporna veljavnost Pogodbe o upravljanju poslovne stavbe na … v Ljubljani št. 36/2011 z dne 28. 9. 2011 (Pogodba o upravljanju) in Pogodbe o urejanju medsebojnih razmerij lastnikov in upravljanju poslovne stavbe na … v Ljubljani z dne 10. 8. 2011 (Pogodba o urejanju medsebojnih razmerij). Predmet pogodbe o urejanju medsebojnih razmerij in priloge 3 k tej pogodbi je tudi delitev stroškov varnostno receptorske službe v rednem delovnem času (po solastniških deležih) in varnostno receptorske službe v izrednem delovnem času (po naročniku storitve), kar je ugotovilo že sodišče prve stopnje (9. in 10. točka obrazložitve). Prehod na varovanje 24 ur na dan vse dni v tednu bi predstavljal spremembo Pogodbe o medsebojnih razmerjih, za sklenitev katere zakon zahteva pisno obliko (drugi odstavek 116. člena SPZ), enaka zahteva pa velja tudi za vse njene poznejše spremembe ali dopolnitve (drugi odstavek 51. člena OZ). Ker se s tako spremembo povečujejo obveznosti tožene stranke, ustni dogovor o tem ni veljaven (prim. četrti odstavek 51. člena OZ).

8. Pritožbeno sodišče pritrjuje razlogom sodišča prve stopnje o tem, da elektronskega sporočila predstavnika tožeče stranke z dne 15. 1. 2013 kot enostranske listine ni mogoče šteti kot soglasja tožene stranke k povečanemu obsegu varovanja (oziroma aneksa k Pogodbi o medsebojnih razmerjih). Ne vsebuje namreč soglasja tožene stranke. Ker zakon za sklenitev in spremembe pogodbe o medsebojnih razmerjih zahteva pisno obliko, so predlagani personalni dokazi (zaslišanje prič) neprimerno dokazno sredstvo za dokazovanje sklenjene pisne pogodbe. Sodišče prve stopnje zato ni storilo kršitve 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP (kršitev pravice do izvedbe dokaza), ko predlaganih prič ni zaslišalo.

9. Prvi odstavek 117. člena SPZ določa, da se za upravljanje skupnih delov smiselno uporabljajo določbe tega zakona, ki ureja solastnino, razen če pogodba o medsebojnih razmerjih ne določa drugače. Drugi odstavek 67. člena SPZ za posle v zvezi z rednim upravljanjem stvari predpisuje soglasje lastnikov, katerih idealni deleži sestavljajo več kot polovico njene vrednosti. Za posle rednega upravljanja se štejejo posli, ki so potrebni za obratovanje in vzdrževanje stvari za doseganje njenega namena (tretji odstavek 67. člena SPZ). Za posle, ki presegajo okvire rednega upravljanja, kot so zlasti razpolaganje s celotno stvarjo, določitev načina rabe in določitev upravitelja stvari, je potrebno soglasje vseh solastnikov (peti odstavek 67. člena SPZ). V dvomu je posel treba šteti kot posel, ki presega okvir rednega upravljanja.(1) Drugi odstavek 117. člena SPZ ureja nadomestno odločanje sodišča v nepravdnem postopku, če etažni lastniki ne dosežejo soglasja glede posla, ki presega redno upravljanje. To določilo pa se uporablja tudi za spremembo pogodbe o medsebojnih razmerjih v delu, ki se nanaša na redno upravljanje s skupnimi deli (tretji odstavek 117. člena SPZ). Prehod na povečan obseg varovanja, ki bi bil potreben le zaradi enega etažnega lastnika, ki je željo po tej storitvi izpostavil (tj. M.), za siceršnje nemoteno obratovanje stavbe pa ta storitev ni nujna, predstavlja posel izrednega upravljanja (prim. tudi sodbo VSL I Cpg 809/2007). Ker pa je bilo urejanje storitev varnostne službe materija Pogodbe o medsebojnih razmerjih med pravdnima strankama, glede na obrazloženo materialno pravno podlago pravzaprav ni bistveno, ali varnostno službo šteti med posle redne ali izredne uprave.

10. Ker uveljavljani pritožbeni razlogi niso podani in ker niso podane kršitve, na katere pazi sodišče po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP). Sodišče je odgovarjalo zgolj na pritožbene razloge, ki so po njegovi oceni odločilnega pomena (prvi odstavek 360. člena ZPP).

11. Izrek o pritožbenih stroških temelji na prvem odstavku 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. in 155. členom ZPP. Tožeča stranka s pritožbo ni uspela, zato sama nosi svoje pritožbene stroške. Stroški postopka z odgovorom na pritožbo so bili potrebni. Zato je tožeča stranka dolžna toženi stranki povrniti njene stroške odgovora na pritožbo v znesku 545,60 EUR (tar. št. 3210 ZOdvT), 20,00 EUR za poštne in telekomunikacijske storitve (tar. št. 6002 ZOdvT) in 22% DDV, kar skupaj znaša 690,03 EUR. To obveznost je dolžna izpolniti v 15 dneh, v primeru zamude skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po poteku petnajstdnevnega roka dalje do plačila (378. člen v zvezi z 299. členom OZ in 313. členom ZPP).

Op. št. (1): M. Juhart in soavtorji, Stvarno pravo, GV Založba, Ljubljana 2007, str. 319.