Jedro

Na podlagi sklenjene predpogodbe imata pogodbeni stranki predvsem pravico zahtevati sklenitev pogodbe, medtem ko jamčevalnih upravičenj praviloma nimata, saj do izpolnitve obveznosti iz glavne pogodbe še ni prišlo. Tako je pravilen sklep, da zato, ker je šlo za predpogodbo, tožniku ni bilo treba od nje odstopiti, ampak ga predpogodba ne veže več. Zato so vsi razlogi, ki se nanašajo na (ne) pravilno uveljavljanje jamčevalnih zahtevkov odveč. Bistvena je pravilna ocena sodišča druge stopnje, da ni tožnik odgovoren za neizpolnitev predpogodbe, kar pa pomeni, da tožena stranka nima pravice obdržati prejete are (prvi odstavek 65. člena OZ).

Izrek

Revizija se zavrne.

Tožena stranka mora v 15 dneh, od vročitve te sodbe, povrniti tožeči stranki njene revizijske stroške v znesku 337,82 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega naslednjega dne po izteku roka za izpolnitev obveznosti, določenega v tej točki izreka, do plačila.

Obrazložitev

1. Tožnik je s tožbo z dne 15.12.2006 od sodišča zahteval, naj razsodi, da mu je tožena stranka dolžna vrniti plačano aro v znesku 6.676,68 EUR (prej 1,600.000,00 SIT), ker je bila nadgradnja stavbe, v kateri naj bi po sklenjeni predpogodbi kupil stanovanje, črna gradnja.

2. Sodišče prve stopnje je tožbeni zahtevek zavrnilo. Odločilo je, da tožnik ni postopal v skladu z določbami Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ), saj od tožene stranke ni nikoli zahteval, naj pravno napako odpravi, niti ni nikoli odstopil od sklenjene predpogodbe.

3. Sodišče druge stopnje je pritožbi tožnika ugodilo in je sodbo sodišča prve stopnje spremenilo tako, da je tožbenemu zahtevku ugodilo. Opozorilo je, da tožnik ni mogel pravočasno ugotoviti, da gre za pravno napako, ker mu tožena stranka na njegov poziv ni predložila gradbene dokumentacije. Zato po oceni sodišča druge stopnje to, da je tožena stranka nepravilno odstopila od pogodbe, še preden je uspel tožnik ugotoviti, da je bila izpolnitev obremenjena s pravno napako, ne more pomeniti, da je za razdrtje pogodbe odgovoren tožnik.

4. Zoper odločitev sodišča druge stopnje tožena stranka vlaga revizijo iz vseh revizijskih razlogov in predlaga, naj Vrhovno sodišče reviziji ugodi in spremeni izpodbijano sodbo tako, da zahtevek zavrne, podrejeno pa, naj izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču druge druge stopnje v novo sojenje. V reviziji opozarja, da je med pravdnima strankama sporno, katera od njiju je odgovorna za neizpolnitev predpogodbe, saj je od tega odvisna odločitev o tem, ali je tožena stranka tožniku dolžna vrniti plačano aro. Poudarja, da je pravilna odločitev sodišča prve stopnje, da je bila z iztekom 8-dnevnega roka, ki ga je tožena stranka dala tožniku za podpis prodajne pogodbe za stanovanje v dopisu z dne 19.9.2006, pogodba razvezana po samem zakonu. Opozarja na ugotovitev sodišča prve stopnje, da tožnik ni nikoli zahteval odprave pravne napake in zato sploh ni imel pravice odstopiti od pogodbe po 491. členu OZ. Meni, da sodišče druge stopnje v obrazložitvi prihaja samo s sabo v nasprotje, saj najprej navaja, da je tožnik z dopisom z dne 14.9.2006 opozoril na pravno napako, nato pa, da je zanjo izvedel šele iz dopisa upravne enote. Poudarja, da sta tako tožnik kot njegova partnerka izpovedala, da tožnik ni nikoli odstopil od pogodbe. Tožena stranka meni, da je pravilna odločitev sodišča prve stopnje, da je za neizpolnitev predpogodbe odgovoren tožnik in da zato lahko na podlagi prvega odstavka 65. člena OZ obdrži aro. Opozarja, da je tožnik tisti, ki je ravnal nepošteno, saj je še 14.9.2006 od tožene stranke zahteval spremembe velikosti oken, dne 25.9.2006 je že začel z aktivnostmi za nakup drugega stanovanja, ki ga je 28.9.2006 tudi kupil. Ob tem pa tožene stranke ni nikdar obvestil o morebitnem odstopu od pogodbe.

5. Revizija je bila vročena Državnemu tožilstvu in tožniku, ki je nanjo odgovoril. V odgovoru na revizijo opozarja, da je pomanjkanje gradbenega dovoljenja in zaznamba črne gradnje omejitev javnopravne narave po 494. členu OZ in zato tožnik ni imel dolžnosti obvestitve po 489. členu OZ. Poudarja, da je črna gradnja takšna okoliščina, zaradi katere tožnik ne bi nikoli sklenil predpogodbe, če bi zanjo vedel. Zato meni, da ga glede na šesti odstavek 33. člena OZ predpogodba ne veže. Meni, da dejstvo, da je kupil drugo stanovanje, za odločitev o tožbenem zahtevku ni pomembno. Poudarja, da je tožena stranka ravnala nemoralno, ker je predpogodbo sklenila zavedajoč se, da ima objekt pravno napako.

6. Revizija ni utemeljena.

7. Sodišči prve in druge stopnje sta ugotovili naslednja pravno pomembna dejstva: - pravdni stranki sta 23.2.2006 sklenili predpogodbo, s katero sta se dogovorili, da bo tožena stranka tožniku prodala obnovljeno stanovanje v visokem pritličju stanovanjske hiše v C. za kupnino 69.270,57 EUR (prej 16,600.000 SIT); - obnova naj bi bila zaključena do 15.5.2006, pogodba pa sklenjena takoj, ko bo izdelan elaborat etažne lastnine in bo možna vknjižba v zemljiški knjigi; - tožnik je za utrditev obveznosti iz predpogodbe dne 30.3.2006 toženi stranki plačal aro v znesku 6676,68 EUR (prej 1,600.000 SIT), dogovorjeno pa je bilo, da se bo v primeru sklenitve pogodbe štela kot prvi obrok kupnine, ostalo kupnino pa bi moral tožnik plačati v 15 dneh po sklenitvi pogodbe; - v avgustu 2006 so bili etažni vložki vpisani v zemljiško knjigo in tožena stranka je takrat tožnika prvič pozvala k sklenitvi pogodbe, vendar je prišlo med pogodbenima strankama še do pogajanj glede izmere stanovanja; - tožnik je 14.9.2006 toženi stranki poslal dopis, v katerem je navedel, da izmere stanovanja v predloženi pogodbi niso ustrezne, ni mu ustrezalo, da je klet v solasti vseh etažnih lastnikov in da ni bila razdeljena na posamezne podvložke, predlagal je povečanje enega od oken in zahteval vpogled v gradbeno dovoljenje in projektno dokumentacijo; - na ta dopis je tožena stranka odgovorila dne 18.9.2006. Sprejela je ugovore tožnika glede izmere stanovanja, navedla je, da je vsa dokumentacija na razpolago v arhivu GURS-a in zemljiške knjige, da je bil v zemljiški knjigi že izveden vpis etažne lastnine, in pozvala tožnika, da v 8 dneh od prejema dopisa vrne podpisano pogodbo, ker bo sicer štela, da pogodbe ne želi skleniti in da bo postopala v skladu s predpogodbo; - tožnik je opravil poizvedbe na upravni enoti in dne 17.10.2006 prejel obvestilo, da je bila zahteva tožene stranke za izdajo gradbenega dovoljenja za nadzidavo hiše zavrnjena; - 23.11.2006 je inšpekcijski organ toženi stranki naložil takojšnjo ustavitev nadzidave in predlagal zaznambo črne gradnje v zemljiški knjigi.

8. Pravilna je odločitev sodišča prve stopnje, da to, da je bila nadgradnja objekta črna gradnja, predstavlja omejitev javnopravne narave, zaradi katere bi bilo uresničevanje lastninske pravice tožnika omejeno in bi v primeru sklenitve glavne pogodbe šlo za pravno napako (494. člen OZ). Sodišči sta ugotovili, da je tožena stranka za to omejitev ves čas vedela.

9. S sklenitvijo predpogodbe se pogodbeni stranki zavežeta skleniti glavno pogodbo, torej podati ustrezno izjavo poslovne volje (33. člen OZ). Na podlagi sklenjene predpogodbe imata pogodbeni stranki torej predvsem pravico zahtevati sklenitev pogodbe, medtem ko jamčevalnih upravičenj praviloma nimata, saj do izpolnitve obveznosti iz glavne pogodbe še ni prišlo. Tako je pravilen sklep, da zato, ker je šlo za predpogodbo, tožniku ni bilo treba od nje odstopiti, ampak ga predpogodba ne veže več. Zato so vsi razlogi, ki se nanašajo na (ne) pravilno uveljavljanje jamčevalnih zahtevkov odveč. Bistvena je pravilna ocena sodišča druge stopnje, da ni tožnik odgovoren za neizpolnitev predpogodbe, kar pa pomeni, da tožena stranka nima pravice obdržati prejete are (prvi odstavek 65. člena OZ).

10. Vrhovno sodišče je tako odločilo, da je odločitev sodišča druge stopnje pravilna, čeprav iz nekoliko drugačnih materialnopravnih razlogov. Zato je revizijo kot neutemeljeno zavrnilo (378. člen ZPP).

11. Odločitev, da tožnica sama krije svoje stroške revizijskega postopka temelji na prvem odstavku 165. člena ZPP in prvem odstavku 154. člena ZPP in je zajeta z izrekom o zavrnitvi revizije. Na podlagi navedenih določb pa mora tožena stranka tožniku tudi povrniti njegove stroške odgovora na revizijo v znesku 337,82 EUR (600 točk po 0,46 EUR, 2 % mat. stroške in 20 % DDV).