Jedro

Dolžnost vzdrževanja nepremičnine v stanju, da je ta primerna redni rabi, je tako ali tako dolžnost najemodajalca oziroma stečajnega dolžnika kot lastnika poslovnega prostora (14. člen ZPSPP), tako da ta dolžnost ne more pomeniti zmanjšanja stečajne mase zaradi sklenitve najemne pogodbe.

Dejstva, kdaj bo nepremičnina prodana, sodišče ne more vnaprej natančno ugotoviti, pri tem gre le za predvidevanje, kdaj bo neko dejstvo nastopilo, pri tem pa si je sodišče prve stopnje pravilno pomagalo z izkustvom ob prodaji podobnih nepremičnin v stečajnem postopku. Za to oceno, ki ji pritrjuje tudi višje sodišče (čas končanja prodaje določene nepremičnine je običajno celo daljši kot eno leto), pa ni potrebno, da bi bila utemeljena z natančnimi podatki o času prodaje nepremičnin v posameznih stečajnih postopkih in je podana ocena povsem zadostna.

Vlaganja, na katera se sklicuje pritožnik, so potrebna le zaradi koristi najemnika, ki je želel prostore preurediti tako, da bodo ustrezali standardom M (avtomobilski salon pa je bil prilagojen zahtevam proizvajalca vozil P). To pa pomeni, da nikakor ne gre za vlaganja, ki bi vplivala na večjo vrednost nepremičnine, saj bi to lahko veljalo le za kupce, ki bi želeli urediti salon za prodajo teh vozil. Soglasje ločitvenega upnika ni pogoj za ustanovitev predkupne pravice.

Izrek

I. Pritožbi se zavrneta in se izpodbijani sklep potrdi.

II. Pritožniki B. P., M. K. in S. P. samo nosijo svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom (1.) upravitelju izdalo soglasje za oddajo v najem nepremičnine – poslovnega prostora s pripadajočim zemljiščem v poslovnem kompleksu na naslovu ... za mesečno najemnino v višini najmanj 6.250,70 EUR (vključeni stroški), in sicer za obdobje od 1.9.2015 do 31.7.2016, najemniku A. d.o.o. in (2.) zavrnilo predlog za ustanovitev predkupne pravice na nepremičnini v korist najemnika.

2. Zoper 1. točko izreka navedenega sklepa so se pravočasno pritožili upniki B. P., M. K. in S. P. Navajajo, da sklep nima razlogov o tem, zakaj je sklenitev najemne pogodbe v korist stečajne mase in upnikov, zato se ga ne da preizkusiti, na kratko je le povzet predlog upravitelja, sodišče pa ga ni ocenilo. Obrazložitev glede višine najemnine in stroškov je v nasprotju s pogodbo. Ta določa pavšalno višino stroškov 1.750,75 EUR, ki je zgolj ocenjena in določena v maksimalnem znesku. Če bodo dejanski stroški ta znesek presegali, bo to šlo v breme najemnine, tako da bi lahko presegali celo znesek 6.250,75 EUR. V pogodbi tudi ni določeno, da mora prostore vzdrževati najemnik, zato to bremeni stečajno maso, čeprav bo prostore uporabljal najemnik. Zato pogodba ni v korist stečajnega dolžnika, ker bo lahko prišlo celo do zmanjšanja stečajne mase. Podana je le posplošena obrazložitev, da je na podlagi izkušenj pri prodaji nepremičnin podobnih značilnosti, kot je ta nepremičnina, za izvedbo vseh dejanj v zvezi s prodajo potrebno najmanj eno leto, s čimer ni mogoče preizkusiti ne koristnosti sklenjene najemne pogodbe ne trditve, da najem ne bo zavlekel stečajnega postopka. Ob tem je upravitelj tudi že predlagal prodajo in je sodišče 5.2.2016 (pravilno 4.2.2016) izdalo sklep o prodaji, zato ni smiselno oddati nepremičnine v najem in s tem odganjati kupcev. Najemnih pogodb, daljših od enega leta, pa tako ali tako ni dopustno sklepati. Sklep tudi nima razlogov o primernosti najemnine, sodišče je le sledilo predlogu upravitelja. Sodišče je tudi spregledalo, da je bila najemna pogodba sklenjena že 25.8.2015 in da je najemnik prostore uporabljal že od 12.10.2015 brez veljavnega pravnega naslova. Sklenitev najemne pogodbe ni v korist stečajne mase. Stroški so upoštevani le v pavšalnem znesku, ne glede na dejanske stroške, pri čemer so stroški nepremičnine v obratovanju višji kot stroški praznega objekta. O stroških upravitelj tudi ni predložil nobenega dokazila, do česar se sodišče niti ni opredelilo in se je enostavno zadovoljilo z upraviteljevimi pojasnili. Upravitelj primernega najemnika ni iskal na trgu. Pogodbo je sklenil s prvim interesentom, ki se je pojavil. Sodišče od njega tudi ni zahtevalo, da npr. objavi javni oglas za oddajo nepremičnine v najem. V pogajanjih je celo znižal najemnino in na podlagi pavšalne ocene stroškov pristal na omejitev zgornjega zneska stroškov.

3. Upravitelj je na pritožbo odgovoril, da je obrazložitev jasna in omogoča preizkus sklepa. Konkretni očitki sploh niso postavljeni, podana so le ugibanja in hipotetični primeri, pritožniki pa niso navedli nobenih konkretnih okoliščin glede boljšega ponudnika ali izračuna najemnine in stroškov. Razdelilni števci ne obstajajo za vse energente, vgradnja pa bi predstavljala precejšnjo finančno investicijo. Višina stroškov je določena iz podatkov prejšnjega poslovanja, prilagojena je na sedanje stanje glede na površino, stroški ogrevanja so deljeni na vse mesece enako in nikakor ne morejo preseči 6.250,75 EUR mesečno ter so v pričakovanih mejah. Enak način delitve imajo tudi drugi najemniki. Nihče tudi ni ponudil višje najemnine, ki je rezultat pogajanj, možnost najema pa je bila splošno znana, zanjo in za nakup se zanima več oseb. V času prisilne poravnave je dolžnik poskušal oddati prostore za 5.000,00 EUR mesečne najemnine, a ni bil uspešen. Najem tudi ne odganja kupcev. V praksi nepremičnina tudi ni prodana že na prvi javni dražbi, njegove izkušnje pa prav tako kažejo, da bo postopek prodaje trajal vsaj eno leto. Najem pa je še posebej ugoden za ločitvenega upnika, saj se določeni stroški plačajo iz najemnine. Po pogodbi bo najemnik vzdrževal prostore in nima pravice do povračila vlaganj ali stroškov.

4. Zoper 2. točko izreka se je pravočasno pritožil upnik A., d.o.o. Navaja, da je obrazložitev tega dela sklepa nepravilna in pomanjkljiva, saj ne vsebuje nobenega konkretnega razloga, zakaj sodišče prve stopnje šteje, da predkupna pravica ne bi bila v korist stečajni masi. Soglasje ločitvene upnice ni pogoj za ustanovitev predkupne pravice. Že v predlogu z dne 25.8.2015 je upravitelj pojasnil, da bo najemnik za ureditev prostorov v prodajni salon M. nepovratno vložil za cca 60.000,00 EUR sredstev in ima resen namen nepremičnino kupiti, pri tem pa ne bo upravičen do povračila vlaganj. Predkupna pravica pa v ničemer ne zmanjšuje vrednosti premoženja, premoženje se bo prodalo na pregleden način z javno dražbo, torej bo predkupni upravičenec le posebej obveščen o dražbi in bo imel možnost odkupiti premoženje po najvišji ponujeni ceni. Prav tako mora plačati varščino in ima celo krajši rok plačila od ostalih ponudnikov. Sodišče prve stopnje ni navedlo nobenega argumenta, zakaj predkupna pravica ne bi bila v korist stečajne mase. Ločitvena upnica svojega mnenja tudi ni obrazložila. Predkupna pravica nikoli nima neposrednih pozitivnih učinkov na stečajno maso, saj gre za pravico najemnika in ne stečajnega dolžnika. Ta pravica tudi ne more biti ustanovljena s samostojnim pravnim poslom. Zaradi vlaganj pa bodo nepremičnine tudi vredne več in se bodo zato prodale za višjo ceno. Najemnik tudi ne bo pripravljen investirati v nepremičnino, če sam ne bo vedel, da bo lahko nepremičnino kupil. Sklep tudi predstavlja odstop od sodne prakse, saj sodišča sicer za ustanovitev predkupne pravice ne postavljajo takih zahtev kot v tem primeru. Sodišče prve stopnje si je očitno tudi kar premislilo, ne da bi to ustrezno pojasnilo.

5. Upravitelj je na pritožbo odgovoril, da se strinja z odločitvijo sodišča prve stopnje, obrazložitev pa je kljub strnjenosti jasna. Predkupne pravice v osnovi ne pomenijo prednosti za upravičence in ne kratijo pravic ponudnikov ali so v škodo stečajne mase, vendar pa ZFPPIPP ločitvenim upnikom priznava posebna upravičenja soodločanja o načinu unovčevanja predmetov, sodišče in upravitelj pa sta upravičena slediti volji ločitvenega upnika.

6. Pritožbi nista utemeljeni.

O pritožbi upnikov B. P., M. K. in S. P. 7. Pritožniki svoje mnenje temeljijo na hipotetičnih in pavšalnih strahovih glede dejanske višine stroškov. Upravitelj je povsem jasno razložil, da odštevalni števci v objektu niso vgrajeni in višje sodišče se strinja z njegovim stališčem, ki ga je upoštevalo tudi sodišče prve stopnje, da je primeren izračun pavšalnih stroškov glede na pretekle stroške iz časa, ko je bil poslovni prostor še v uporabi. Trditev pritožnikov, da naj bi bili upoštevani stroški iz časa, ko najemni prostor ni bil v uporabi, pa je protispisna, saj upravitelj česa takega ni trdil, temveč je trdil ravno nasprotno. Vgraditev odštevalnih števcev pred prodajo v stečajnem postopku pa zagotovo ni smiselna, saj je to povsem nepotreben strošek glede na to, da bo odločitev o rabi prostora in njegovem namenu stvar kupca nepremičnine, prodajna cena pa zaradi tega ne bo nič drugačna oziroma zagotovo ne bi bila višja, če bi bili odštevalni števci vgrajeni.

8. Pritožniki pa tudi ne upoštevajo dejstva, da je upravitelj strokovnjak, ki skrbi na čim boljše unovčenje stečajne mase (v stečajno maso sodijo tudi zneski prejetih najemnin – druga alineja 2. točke 2. odstavka 224. člena ZFPPIPP) in je za svoje delo tudi odgovoren, predvsem upnikom, nadzoruje pa ga tudi sodišče, vendar pa ne prav glede vsake najmanjše podrobnosti. Sodišču se pač ni porodil dvom o pravilnosti izračuna stroškov, ki se bodo plačevali v pavšalu, pritožniki pa ga s svojimi nekonkretiziranimi navedbami, ki so ostale na ravni insinuacij, ne morejo izpodbiti.

9. Prav tako je protispisna pritožbena navedba, da naj se najemnik v pogodbi ne bi zavezal vzdrževati objekta. Ta njegova dolžnost je namreč navedena v prvem odstavku 4. člena pogodbe (upravitelj jo je predložil skupaj s predlogom na PD 512). Pri tem pa višje sodišče še poudarja, da je dolžnost vzdrževanja nepremičnine v stanju, da je ta primerna redni rabi, tako ali tako dolžnost najemodajalca oziroma stečajnega dolžnika kot lastnika poslovnega prostora (14. člen ZPSPP), tako da ta dolžnost ne more pomeniti zmanjšanja stečajne mase zaradi sklenitve najemne pogodbe.

10. Pritožbene navedbe glede iskanja najemnika so povsem pavšalne, saj pritožniki ne navajajo ničesar o tem, kdo naj bi se še zanimal za najem nepremičnine. Gre za specifičen poslovni prostor, zgrajen za prodajni salon avtomobilov, od upravitelja pa noben predpis ne zahteva, da bi moral objaviti javno ponudbo za oddajo nepremičnin v najem. Tak postopek bi tudi zavlekel oddajo nepremičnine v najem in težko si je predstavljati, da bi bila s tem dosežena višja najemnina. Da bi lahko bila dosežena višja najemnina, pa pritožniki tudi niso uspeli obrazložiti niti tega dokazati.

11. Dejstvo, da je bila najemna pogodba sklenjena že 25.8.2015, na odločitev o izdaji soglasja ne vpliva. Logično je namreč, da upravitelj sodišču k predlogu za izdajo soglasja k sklenitvi najemne pogodbe priloži tudi to pogodbo, sklenjena pogodba pa pridobi pravni učinek z izdajo soglasja. Prav tako na odločitev ne more vplivati dejstvo, da je najemnik začel nepremičnino uporabljati 12.10.2015, saj je za presojo pomembna le korist stečajne mase in s tem največjega poplačila upnikov.

12. Dejstva, kdaj bo nepremičnina prodana, sodišče ne more vnaprej natančno ugotoviti, pri tem gre le za predvidevanje, kdaj bo neko dejstvo nastopilo, pri tem pa si je sodišče prve stopnje pravilno pomagalo z izkustvom ob prodaji podobnih nepremičnin v stečajnem postopku. Za to oceno, ki ji pritrjuje tudi višje sodišče (čas končanja prodaje določene nepremičnine je običajno celo daljši kot eno leto), pa ni potrebno, da bi bila utemeljena z natančnimi podatki o času prodaje nepremičnin v posameznih stečajnih postopkih in je podana ocena povsem zadostna. Pritožniki pa pri tem pozabljajo, da se prodaja s sklepom o prvi prodaji šele začne in običajno traja več mesecev, da je postopek prodaje (tudi kadar je uspešna že prva prodaja) končan in se nepremičnina izroči kupcu. Cena nepremičnine pa ni prav nič nižja, če jo zaseda najemnik, ki jo najemno pogodbo sklenil za določen čas, pri čemer je po izkušnjah višjega sodišča dejstvo, da je v nepremičnini soliden najemnik, ki redno plačuje najemnino in stroške, celo prednost pri prodaji in privabi tudi kupce, ki nepremičnino kupijo zaradi oddaje v najem. Pritožniki ne pojasnijo, kako naj bi najemno razmerje negativno vplivalo na hitrost postopka prodaje. Prav tako je potrebno upoštevati tudi dejstvo, da je upravitelj predlog za soglasje podal že 28.8.2015, sklep o prodaji pa je bil izdan 4.2.2016, torej skoraj pol leta kasneje.

13. Glede stroškov v zvezi z nepremičnino višje sodišče ugotavlja, da je upravitelj navedel, da so ti povsem v okviru, kot je bil predviden, zato tudi iz tega razloga ni podlage za skrb, da bi ta znesek presegli, kaj šele, da bi bili celo višji od skupne cene najema in bi se tako zažirali še v najemnino. Že zgoraj pa je višje sodišče pojasnilo, da upravitelj zneska predvidenih stroškov tudi ni dolžan posebej dokazovati, razen če se sodišču porodi kak dvom v pravilnost njegove ocene, tega pa pritožniki s svojimi navedbami tudi niso uspeli vzbuditi.

14. Izpodbijani sklep je tako povsem zadosti obrazložen. Sodišče prve stopnje ni bilo dolžno prepisati celotnega predloga upravitelja, temveč je iz njega povzelo bistvene dele. V obrazložitvi je sodišče prve stopnje tudi presodilo vsa potrebna dejstva, ki utemeljujejo izdajo soglasja k najemni pogodbi. Pri tem se je strinjati tudi z upraviteljem in sodiščem prve stopnje, da se bo stečajna masa povečala za znesek najemnine, prav tako pa bo nanjo pozitivno vplivalo tudi dejstvo, da bo stroške plačeval najemnik, saj tudi z nepremičnino, ki ni v uporabi, nastajajo določeni stroški, ki bi bili sicer plačani iz stečajne mase.

15. Sklep sodišča prve stopnje v izpodbijani 1. točki izreka je tako pravilen in povsem dovolj obrazložen, zato je višje sodišče, ki tudi ni našlo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti (2. odstavek 350. člena ZPP v zvezi s 1. odstavkom 365. člena ZPP in 1. odstavkom 121. člena ZFPPIPP), neutemeljeno pritožbo zavrnilo in potrdilo izpodbijani sklep v 1. točki izreka.

O pritožbi upnika A. d.o.o. 16. Vse odločitve tako upravitelja kot sodišča morajo biti presojene s plati vpliva na stečajno maso in s tem na poplačilo upnikov (47. člen ZFPPIPP). Sodišče prve stopnje, ki je ocenilo, da predlog ni dovolj obrazložen, da bi pojasnil, zakaj naj bi bila ustanovitev predkupne pravice v korist stečajnih upnikov. Višje sodišče tej oceni v celoti pritrjuje. Vlaganja, na katera se sklicuje pritožnik, so potrebna le zaradi koristi najemnika, ki je želel prostore preurediti tako, da bodo ustrezali standardom Mercedez-Benza (avtomobilski salon pa je bil prilagojen zahtevam proizvajalca vozil Peugeot). To pa pomeni, da nikakor ne gre za vlaganja, ki bi vplivala na večjo vrednost nepremičnine, saj bi to lahko veljalo le za kupce, ki bi želeli urediti salon za prodajo teh vozil; že če bi kupili nepremičnino za prodajo vozil drugega proizvajalca, bi tako ali tako morali sami preurediti prostore, tako da bodo primerni za prodajo teh drugih vozil, prav tako pa so vlaganja brez haska, če bi kupec prostore kupil z namenom kakšne povsem druge rabe. Taka vlaganja tako ne morejo upravičiti ustanovitve predkupne pravice.

17. Ne upravitelj ne pritožnik nista navedla nobenega drugega upoštevnega razloga za ustanovitev predkupne pravice. Dejstvo, da predkupna pravica ni ustanovljena, najemnika ne ovira pri sodelovanju v postopku prodaje, pri čemer se vabilo na javno dražbo tako ali tako objavi in seznanitev z njim ni težavna. Najemnik bo prav tako imel možnost nepremičnino kupiti po najvišji ponudbeni ceni. Velja še pripomniti, da je bilo vabilo na javno dražbo 2. marca 2016 že objavljeno na portalu Ajpes.

18. Pritožnik ima sicer prav, ko navaja, da soglasje ločitvenega upnika ni pogoj za ustanovitev predkupne pravice, prav tako ima prav, da ločitveni upnik svojega mnenja ni obrazložil. Vendar pa dejstvo, da je ločitveni upnik izrazil nasprotovanje k ustanovitvi predkupne pravice, ni nosilni razlog za zavrnitev tega predloga. Nosilni razlog je, da predlog za ustanovitev predkupne pravice ni zadostno utemeljen z vidika koristi stečajne mase. Tega razloga pa pritožnik ni uspel omajati. Argument o mnenju ločitvenega upnika pa je le dodaten argument, ki pa na odločitev sodišča ob nezadostni obrazloženosti predloga s stališča koristi stečajne mase ni mogel odločilno vplivati.

19. Odločitev v 2. točki izreka sklepa sodišča prve stopnje je tako pravilna in povsem dovolj obrazložena. Ker tudi tu višje sodišče ni našlo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti (2. odstavek 350. člena ZPP v zvezi s 1. odstavkom 365. člena ZPP in 1. odstavkom 121. člena ZFPPIPP), je neutemeljeno pritožbo zavrnilo in potrdilo izpodbijani sklep v 2. točki izreka.

20. Glede na navedeno je višje sodišče pritožbi zavrnilo in potrdilo izpodbijani sklep.

21. Pritožniki, navedeni v II. točki izreka tega sklepa, so priglasili tudi stroške pritožbenega postopka, ki pa jih morajo glede na 129. člen ZFPPIPP nositi sami.

Ta pisni odpravek se ujema z elektronskim izvirnikom sklepa.