Jedro

Najemnik mora poravnati vse obveznosti, ki so dospele pred potekom roka za razvezo pogodbenega razmerja, konkretno med potekom odpovednega roka po odpovedni izjavi najemnika.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje v izpodbijanem (prisodilnem) delu.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo odločilo, da mora tožena stranka tožnikoma nerazdelno plačati znesek 180.742,00 SIT skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zneska 25.000,00 SIT od 1. 1. 2005 dalje do plačila ter od zneska 155.742,00 SIT od 11. 2. 2005 dalje do plačila, vse v roku 15 dni pod izvršbo. V presežku za nadaljnji zahtevani znesek 85.443,85 SIT s pp. je sodišče tožbeni zahtevek kot neutemeljen zavrnilo. V 2. tč. izreka sodbe je odločilo, da mora tožena stranka tožnikoma nerazdelno povrniti pravdne stroške v znesku 109.553,50 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 4. 7. 2006 dalje do plačila, prav tako v roku 15 dni pod izvršbo.

Zoper sodbo se je pravočasno pritožila tožena stranka. V laični pritožbi navaja, da se 4. 7. 2006 ni mogla udeležiti obravnave zaradi bivanja v tujini in je bila s tem prikrajšana za zagovor. Obravnave se je udeležil njen mož, kateremu pa se ni dovolilo pričanje, čeprav je bil seznanjen z vsemi postopki glede stanovanja v B. u. ... v C. V pritožbi poudarja, da je najemno pogodbo odpovedala ustno 1. 9. 2004 in tožnikoma pripeljala nova najemnika D. D. ter njegovo punco, ki sta se s tožnico dogovorila za najem stanovanja od 1. 1. 2005 dalje. V sodbi je napačno ugotovljeno, da če bi najemno pogodbo odpovedala 1. 9. 2004, potem ne bi plačevala najemnine do 1. 1. 2005. To je popolnoma nelogično, ker so v stanovanju bivali do 1. 12. 2004, za kar je tudi plačala najemnino in stroške, stanovanje pa so izpraznili 31. 12. 2004. Pritožbi je priložila tudi listke, na katere ji je tožnica pisala stroške, ki jih sama ni mogla preveriti. Sodišču predlaga za pravično razsodbo zaslišanje D. D., ki bo potrdil, kdaj je bilo stanovanje odpovedano, in moža Š. M., ki bo potrdil, da si je tožnik prisvojil orodje (delovne valčke, barvo, aluminijasto lestev), za kar so morali plačati pleskarju K. S. 150.000,00 SIT. Nenazadnje še navaja, da je tri leta redno plačevala vse stroške in najemnino ter da tožnikoma ni ničesar dolžna.

Pritožba ni utemeljena.

Iz dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje je razvidno, da so pravdne stranke 12.12.2001 sklenile najemno pogodbo za stanovanje na naslovu B. ..., C., za dogovorjeno najemnino 25.000,00 SIT mesečno, ki se je plačevala vnaprej. Stanovanje sta tožnika oddala toženki začasno, z možnostjo odpovedi brez obrazložitve s 60 dnevnim odpovednim rokom. Najemnica se je poleg najemnine zavezala plačevati tudi vse druge stroške v zvezi s stanovanjem; direktno ali preko lastnika. Sodišče je verjelo tožnikoma, da je bilo najemno razmerje odpovedano šele v decembru 2004, saj njuno zatrjevanje in izpovedbi potrjuje tudi predložen seznam plačil najemnine, med drugim za november in december 2004. Sodišče prve stopnje je zato zaključilo, da je glede na določeni odpovedni rok in določilo, da se najemnina plačuje vnaprej ter glede na ugotovitev, da je bilo najemno razmerje odpovedano v decembru 2004, dolžna poravnati tudi najemnino za januar 2005 v znesku 25.000,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 1. 1. 2005 dalje do plačila. Prisodilo je tudi vtoževani znesek 155.742,00 SIT, kolikor sta tožnika dejansko poravnala stroške namesto toženke dobaviteljem: E. C. d.d., T. S. d.d., E. T. d.o.o., S.-s. d.o.o., J. n. in V. K. za december 2004 in januar 2005 ter na račun dolga iz prejšnjega obdobja, kar bi morala storiti tožena stranka glede na sklenjeno najemno pogodbo. Upravičena sta tožnika tudi do zahtevanih zakonskih zamudnih obresti od 11. 2. 2005 dalje, ko sta po svojem pooblaščencu pozvala toženo stranko na plačilo navedenega zneska stroškov v zvezi s stanovanjem. Zahtevek na plačilo stroškov beljenja po predračunu v višini 85.443,75 SIT je sodišče prve stopnje zavrnilo. Tožeči stranki je tako sodišče prisodilo znesek 180.742,00 SIT, v presežku za nadaljnji zahtevani znesek 85.443,85 SIT s pp. pa je tožbeni zahtevek kot neutemeljen zavrnilo.

Sodišče druge stopnje povsem sprejema dejanske ugotovitve prvostopnega sodišča, saj jih pritožba ni uspela ovreči. Tožena stranka je bila že v vabilu na poravnalni narok in prvi narok za glavno obravnavo pravilno poučena, da mora najkasneje na prvem naroku za glavno obravnavo navesti vsa dejstva, ki so potrebna za utemeljitev njenih predlogov, ponuditi dokaze, ki so potrebni za ugotovitev njenih navedb, in se izjaviti o navedbah in ponujenih dokazih nasprotne stranke. Opozorjena je bila tudi, da sme na poznejših narokih za glavno obravnavo navajati nova dejstva in predlagati nove dokaze le, če jih brez svoje krivde ni mogla navesti na prvem naroku (286. čl. Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju: ZPP). Navedbe v pritožbi, da je tožnikoma pripeljala nova najemnika, ki sta se s tožnico dogovorila za najem stanovanja, in navedbe o tem, da si je tožnik prisvojil orodje, za kar so morali pleskarju plačati 150.000,00 SIT, so neupoštevne pritožbene novote. V pritožbi sme namreč pritožnik navajati nova dejstva in predlagati nove dokaze le, če izkaže, da jih brez svoje krivde ni mogel navesti oziroma predložiti do prvega naroka za glavno obravnavo oziroma do konca glavne obravnave, če so izpolnjeni pogoji iz drugega odstavka 286. čl. ZPP (337. čl. ZPP). Tožena stranka je te navedbe prvič podala v pritožbi, pri tem pa z ničemer ni izkazala razlogov, zaradi katerih teh navedb ni mogla prej podati. Sodišče prve stopnje je pravilno postopalo, ker toženkinemu možu ni dovolilo pričati, saj nobena stranka ni predlagala v dokaz svojih navedb njegovega zaslišanja. Neuspešno poskuša pritožba ovreči tudi sklepanje sodišča, da če bi toženka odpovedala najemno pogodbo 1. 9. 2004, potem ne bi plačevala najemnine do 1.1.2005. Bistveno je, kar je pravilno ugotovilo sodišče prve stopnje, da tožena stranka za zatrjevanje, da je najemno pogodbo odpovedala že 1.9.2005, ni predlagala dokazov niti se ni udeležila glavne obravnave, da bi o tem izpovedala. Sodišče prve stopnje je tako utemeljeno poklonilo vero tožnikoma, ki sta prepričljivo izpovedala, da je bila najemna pogodba odpovedana šele v decembru 2004. Obveznost plačila najemnine za najeto stanovanje ter stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine v skladu z najemno pogodbo, določa Stanovanjski zakon (Ur. list RS, št. 69/2003) v 94. členu. Sodišče prve stopnje je na popolno in pravilno ugotovljeno dejansko stanje pravilno zaključilo, da mora tožena stranka v skladu z določilom IV. tč. sklenjene najemne pogodbe tako znesek neplačane najemnine za januar 2005 v znesku 25.000,00 SIT (sedaj: 104,32 EUR) kot tudi znesek 155.742,00 SIT (sedaj: 649,90 EUR) iz naslova neplačanih stroškov, nastalih v zvezi s stanovanjem. Zakonske zamudne obresti od prisojenih zneskov pa je sodišče prve stopnje pravilno prisodilo na podlagi 299. čl. in 378. čl. Obligacijskega zakonika od dneva, ko je tožeča stranka pozvala toženo na plačilo in jo seznanila z višino dolga. Pritožba tožene stranke zoper odločitev o glavni stvari se tako izkaže za neutemeljeno. Glede na dosežen uspeh v pravdi, pa je bilo materialnopravno pravilno odločeno tudi o pravdnih stroških. Sodišče prve stopnje je stroške, ki jih je priznalo tožeči stranki odmerilo v skladu z določbami ZPP, Zakona o sodnih taksah in Odvetniške tarife.

Ker se sodišču prve stopnje tudi niso pripetile bistvene kršitve postopka, na katere pazi pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti (II. odst. 350. čl. ZPP), je pritožbeno sodišče pritožbo tožene stranke kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem (prisodilnem) delu. Odločitev temelji na določbi 353. čl. ZPP, po kateri sodišče druge stopnje zavrne s sodbo pritožbo kot neutemeljeno in potrdi sodbo prve stopnje, če spozna, da niso podani razlogi, iz katerih se sodba lahko izpodbija, in ne razlogi, na katere mora paziti po uradni dolžnosti.