Jedro

Zakon o blagovnem prometu se nanaša tudi na prodajo stanovanj in poslovnih prostorov, ki so bili grajeni za trg.

Izrek

Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

Z izpodibjano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo zahtevke, da mora tožena stranka tožnikoma plačati 508.087,00 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od vložitve tožbe. V razlogih je navedlo, da v konkretnem primeru ne prihaja v poštev Zakon o blagovnem prometu, saj se le-ta ne nanaša na promet z nepremičninami, razen tega pa sta se tožnika tudi izrecno odpovedala terjati obresti od predplačila.

Zoper to sodbo se zaradi zmotne uporabe materialnega prava ter zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja pritožujeta tožnika in navajata, da se je Zakon o blagovnem prometu nanašal tudi na promet z nepremičninami ter da je zmotna ugotovitev, da sta se odpovedala terjati obresti od predplačila. Sodišče namreč ni izvedlo nobenega od predlaganih dokazov, marveč je le sledilo navedbam tožene stranke o nekakšni fiksni ceni, ne da bi raziskalo, kaj to sploh pomeni. Tretji odstavek 7. člena prodajne pogodbe je sodišče enostavno razglasilo za nesmiseln in ga ignoriralo, čeprav sta pravdni stranki v njem dopustili možnost, da kupec zahteva obresti. Tudi ugotovitev sodišča prve stopnje, da sta tožnika precej prihranila s fiksno ceno, je pavšalna in nedokazana ter v nasprotju z obrazložitvijo v delu, ko sodišče vendarle priznava, da bi tožnika lahko na podlagi aneksa dobila izplačane obresti, kot se obrestujejo hranilne vloge na vpogled.

Tožena stranka je odgovorila na pritožbo, pri čemer nasprotuje pravnim naziranjem tožnikov ter predlaga, naj pritožbeno sodišče pritožbo zavrne kot neutemeljeno in potrdi sodbo prve stopnje. Tožena stranka je nato vložila tudi pritožbo zoper odločbo o stroških postopka, ki pa je pritožbeno sodišče glede na to, da je izpodbijano sodbo razvlejavilo (torej razveljavilo tudi odločbo o stroških postopka, saj je le-ta odvisna od končnega uspeha strank), ni obravnavalo.

Pritožba tožnikov je utemeljena.

Pritožba utemeljeno graja stališče sodišča prve stopnje, da se Zakon o blagovnem prometu (Ur. l. SRS št. 21/77 in 29/86 - v nadaljevanju ZBP), ki je veljal v času sklenitve prodajne pogodbe, ni nanašal na promet z nepremičninami. Kot pove že ime zakona, je urejal pogoje in razmerja pri upravljanju blagovnega prometa (1. odst. 1. čl. ZBP), kamor pa seveda spada tudi prodaja stanovanj in poslovnih prostorov, ki so bila grajena za trg (v tem primeru so tudi stanovanja in poslovni prostori blago).

ZBP je v 26. čl. določal, da mora prodajalec, ki postavi kupcu molče ali izrečno kot pogoj za prodajo blaga, da mu vnaprej plača določen znesek kupnine, ob dobavi blaga pri končnem obračunu priznati oziroma obračunati od plačanega zneska najmanj take obresti, kot jih dajejo banke varčevalcem za hranilne voge na vpogled. Po vsebini je to norma, ki varuje potrošnika kot ekonomsko šibkejšega pogodbenega partnerja tako, da preprečuje, da bi z izsiljenim vnaprejšnjim plačilom brezplačno kreditiral prodajalca. Ni namreč sprejemljivo, da bi prodajalci na tak način reševali svoj ekonomski položaj, četudi je ta posledica okoliščin, na katere ne morejo vplivati. Določba 26. čl. ZBP, ki priznava kupcu pravico do obresti, s tem prispeva k enakopravnemu položaju pogodbenih strank. Zato je ta določba v skladu s temeljnimi načeli obligacijskega prava, predvsem z načelom vestnosti in poštenja (12. čl. Zakona o obligacijskih razmerjih). Določba 41. čl. veljavnega zakona o varstvu potrošnikov (Ur. l. RS št. 20/98) se od omenjene določbe ZBP razlikuje le v višini obrestne mere; določa namreč obrestno mero, po kateri se obrestujejo hranilne vloge vezane nad tri mesece.

Za odločitev v tej zadevi je torej bistveno, ali je tožena stranka tožnikoma postavila kot pogoj za prodajo poslovnega prostora, ki je bil zgrajen za trg, vnaprejšnje plačilo kupnine. Tega pa sodišče prve stopnje ni ugotavljalo. Menilo je namreč, da sta se tožnika izrecno odpovedala terjati obresti na predplačilo. Ker pa je določba 26. čl. ZBP kogentna, je 2. odst. 7. čl. prodajne pogodbe (s katerim sta se tožnika izrecno odpovedala terjati obresti od predplačila) ničen (105. čl. Zakona o obligacijskih razmerjih) Glede na to, da sodišče prve stopnje ni ugotavljalo, ali je tožena stranka tožnikoma postavila kot pogoj za prodajo vnaprejšnje plačilo kupnine, je dejansko stanje nepopolno ugotovljeno. Zato je pritožbeno sodišče pritožbi ugodilo, izpodbijano sodbo razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje (1. odst. 370. čl. Zakona o pravdnem postopku).

Glede na dosedaj povedano, posebni napotki za nadaljnje delo niso potrebni. Velja pa sodišče prve stopnje opozoriti, naj izvede dokaz z zaslišanjem strank (glede tega, ali je tožena stranka tožnikoma postavila kot pogoj za prodajo lokala vnaprejšnje plačilo kupnine).