Jedro

V kolikor bi bila relevantna ocena vrednosti GURS-a, bi ZFPPIPP iz obveznosti izdelave ocene vrednosti premoženja stečajnega dolžnika po pooblaščenem ocenjevalcu, določene v 327. členu, izključil nepremičnine. Že sama ocena tržne vrednosti objekta, kot ga je ocenila cenilka, pa kaže na nerealno vrednost nepremičnine po oceni GURS.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sklep sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

1. Z uvodoma citiranim sklepom je sodišče prve stopnje o prodaji nepremičnine odločilo: - prodaja se opravi na podlagi javne dražbe, z zviševanjem izklicne cene, - izklicna cena se določi v višini: parc. št. 1/22 k. o. X, ID znak 002 in parc. št. 1/23 k. o. X, ID znak 003 izklicna cena v višini 79.640,00 EUR, varščina 10 % oziroma 7.964,00 EUR, parc. št. 1/24 k. o. X, ID znak 004 izklicna cena v višini 243.120,00 EUR, varščina se določi v višini 20.000,00 EUR.

Nepremičnini se prodajata na ločenih dražbah.

2. Zoper navedeni sklep se je pravočasno pritožil upnik Družba za upravljanje terjatev bank, d. d., uveljavljal pa je pritožbeni razlog zmotne ugotovitve dejanskega stanja in predlagal razveljavitev izpodbijanega sklepa in vrnitev zadeve prvostopenjskemu sodišču v novo odločanje.

3. V odgovoru na pritožbo je upraviteljica predlagala zavrnitev pritožbe kot neutemeljene.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Pritožnik izpodbija sklep o prodaji, ker je cenitev, na katero se je oprla upraviteljica, nepopolna. Nepremičnina, ki je bila predmet cenitve (parc. št. 1/18) se je razdružila na tri parcele (parc. št. 1/22, 1/23 in 1/24). Cenitev iz leta 2014 takega dejanskega stanja ni predvidela, pač pa je bila ocenjena le ena nepremičnina (parc. št. 1/18), katere vrednost je znaša 322.760,00 EUR. Poleg tega cenitev iz leta 2014 ocenjuje vrednost kmetijskih objektov z oznakami 8-1 in 9-1, vendar iz vpogleda v kataster stavb objekta 9-1 ni več, vrednost kmetijskega objekta 0-8-1 (pravilno 8-1) pa je po vrednosti GURS ocenjena na 980,10 EUR. Po mnenju pritožnika je zato ocena vrednosti posameznih parcel narejena pavšalno in ne upošteva dejanskega stanja, zato bi bilo potrebno izvesti novo cenitev ali obstoječo cenitveno poročilo dopolniti, pri čemer je primernejša določitev enotne cene za kvadratni meter za vse nepremičnine, ne glede na to, ali je na posamezni parcelni številki objekt. 6. V odgovoru na pritožbo je upraviteljica pojasnila, da je prvotna parcelna številka 1/18 v naravi predstavljala zemljišče v izmeri 5.036 m2 in objekt z ID 000, dejansko objekt 8, ki ga je cenilka zaradi ločenosti na dva dela poimenovala z oznakami 8 in 9. Da je cenilka z navedenima oznakama označila objekt, stoječ na sedanji parceli 1/24, je razvidno iz mapne kopije, kjer je edini obstoječi objekt (ki je v naravi ločen na dva dela), označila z ID 8 in ID 9. Objekt, ki ne obstaja več, je na mapni kopiji označen z X. Ker na novo nastalih parcelnih številkah 1/22 in 1/23 ni objektov, skupna površina obeh parcel pa znaša 1.991 m2 (parc. št. 1/22 meri 1.897 m2, parc. št. 1/23 pa 94 m2), ocenjeni objekt – hlev in dozidani pomožni prostori po cenitvi pa se v celoti nahaja na novo nastali parcelni številki 1/24, je bila predlagana izklicna cena za to parcelo, upoštevaje tudi ocenjeno tržno vrednost teh objektov po cenitvi, pri čemer je bila iz cenitve jasno razvidna ocenjena tržna vrednost zemljišča 40,00 EUR za kvadratni meter. Upraviteljica je zato menila, da kljub parcelaciji prvotno ocenjene vrednosti nepremičnine parc. št. 1/18 ni bilo potrebe za izdelavo nove cenitve.

7. Pritožbeno sodišče v celoti sprejema razlago upraviteljice glede določitve izklicne cene za posamezni sklop prodaje nepremičnin. Ugotavlja namreč, da je upraviteljica pri predlogu za izdajo sklepa o prodaji v priloženem cenitvenem poročilu za parc. št. 1/18 (priloga h PD 51) imela dovolj podatkov, da je kljub parcelaciji parc. št. 1/18, iz katere so nastale parcelne številke 1/22, 1/23 in 1/24 lahko predlagala izklicno ceno za posamezni sklop prodajanih nepremičnin, za nepremičnini parc. št. 1/22 in 1/23 v višini 79.640,00 EUR in za parc. št. 1/24 v višini 243.120,00 EUR. Cenilka je namreč v cenitvenem poročilu ločeno navedla vrednost zemljišča (40,00 EUR za kvadratni meter) in ločeno vrednost objektov (200,00 EUR za kvadratni meter oziroma 121.320,00 EUR). Ker na novo nastalih parcelnih številkah 1/22 in parc. št. 1/23 v skupni izmeri 1991 m2 ni objektov, je utemeljeno upoštevala pri predlagani izklicni ceni za navedeni nepremičnini po cenitvenem poročilu ugotovljeno tržno vrednost zemljišča v višini 40,00 EUR za kvadratni meter. Glede na njeno pojasnilo že v predlogu za izdajo sklepa o prodaji (PD 51), da je na delu parc. št. 1/18 po prostorskih aktih predvidena izgradnja pokopališča in mrliške vežice, zato je Občina ... izjavila, da bo na tem delu zemljišča uveljavljala predkupno pravico in zlasti še glede na upraviteljičin odgovor na pritožbo (PD 70), da navedeni del nepremičnine številka 1/18 sedaj predstavlja parcelno številko 1/22 in da je zanjo in za parcelno številko 1/23 ob Občine ... že prejela izjavo o nameri odkupa zemljišča za kupnino 40,00 EUR za kvadratni meter pritožbeno sodišče ocenjuje, da je ocenjena tržna vrednost navedenih zemljišč iz cenitvenega poročila realna. Tudi v preostalem delu razdeljene parc. št. 1/18, ki ga predstavlja še parc. št. 1/24 in na kateri stojita objekta, ki ju je cenilka ocenila na 121.320,00 EUR ter preostanek izmere zemljišča, ki odpade na to parcelo, je zato upraviteljica lahko z enostavno računsko operacijo, upoštevaje cenitveno poročilo, tudi za to nepremičnino ugotovila ocenjeno tržno vrednost le te.

8. Pritožbeno sodišče pri tem ne soglaša s pritožbenimi trditvami, da je v cenitvi cenilka upoštevala tudi objekt, ki ga ni več in sicer objekt 9-1. Upraviteljica je v odgovoru na pritožbo utemeljeno opozorila na izris parcele (mapno kopijo) priložen cenitvi, iz katerega izhaja, da objekta, ki je na izirisu parcele označen z X, cenilka ni ocenjevala, pač pa preostali objekt, ki sedaj leži na parc. št. 1/24 in dejansko predstavlja objekt 8, razdelila na dva dela in ju označila z ID 8 in ID 9. Pri tem po presoji pritožbenega sodišča ni pomembno, kako je cenilka sama označila navedeni objekt oziroma kako ga je razdelila, relevantno je, da navedeni objekt v naravi še obstaja in ga je zato utemeljeno tudi ocenila.

9. Nerazumljivo je tudi sklicevanje pritožnika na cenitev objekta 8-1 (ki ga je cenilka sama razdelila na objekt 8 in 9) po GURS v vrednosti zgolj 980,10 EUR. V kolikor bi bila relevantna ocena vrednosti GURS-a, bi namreč ZFPPIPP iz obveznosti izdelave ocene vrednosti premoženja stečajnega dolžnika po pooblaščenem ocenjevalcu, določene v 327. členu, izključil nepremičnine. Že sama ocena tržne vrednosti objekta, kot ga je ocenila cenilka, pa kaže na nerealno vrednost nepremičnine po oceni GURS. Nerazumljivo je sklicevanje pritožnika na ocenitev nepremičnine po GURS, posebej zato, ker bi po logiki stvari moral biti upniku interes dosega čim višje kupnine za prodano premoženje in čim boljše poplačilo njegove terjatve.

10. Neutemeljeno pritožnik predlaga tudi enotno oceno vrednosti vseh prodajanih nepremičnin oziroma enotno ceno za kvadratni meter za vse nepremičnine, ne glede na to, ali je na posameznem zemljišču objekt ali ga ni. S tem pritožnik negira vsebino predmeta prodaje. Predmet prodaje iz izpodbijanega sklepa pa so nepremičnine, opredeljene s parcelnimi številkami. Po definiciji prvega odstavka 18. člena SPZ pa je nepremičnina prostorsko omejen del zemeljske površine (zemljišča) skupaj z vsemi sestavinami, ki se po prvem odstavku 16. člena SPZ v skladu s splošnim prepričanjem štejejo za del druge stvari. Tipičen primer sestavine zemljišča je objekt, ki na njem stoji. Zato za presojo ocene vrednosti nepremičnine ni nerelevanto, ali predstavlja to nepremičnino le „golo“ zemljišče, ali pa tudi objekt kot njegova sestavina. Nobenega razumnega razloga za enačenje vrednosti vseh nepremičnin ne glede na to, ali je na njih objekt ali ga ni, pritožnik ne ponudi.

11. Glede na obrazloženo in ker je cenitveno poročilo vsebovalo vse potrebne jasno določene parametre za presojo ocenjene vrednosti posamezne nepremičnine, ki so nastale z razdelitvijo prvotno ocenjene nepremičnine, pritožbeno sodišče ne vidi potrebe za izdelavo novega cenitvenega poročila oziroma dopolnitev obstoječega.

12. Ker so se izrecno izpostavljeni pritožbeni razlogi izkazali za neutemeljene, izpodbijani sklep pa je uspešno prestal tudi pritožbeni preizkus po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena v zvezi s prvim odstavkom 366. člena ZPP in prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP), je pritožbeno sodišče neutemeljeno pritožbo zarnilo in potrdilo sklep sodišča prve stopnje (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP).