Jedro

V predmetni zadevi je zato potrebno izhajati iz tega ali je bila parcela zazidljiva ali ne in iz tega, če jo je tožnica kupila v prepričanju, da ima take lastnosti. Zazidljivost sporne parcele tako v danem primeru predstavlja njeno bistveno lastnost.

Izrek

Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Izrek o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo v stvari.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje razveljavilo kupoprodajno pogodbo z dne 22.5.1997, s katero sta toženca tožnici prodala parcelo št. 1285 k.o. ... v izmeri 788 m2, ki leži v K. pri S. ter tožencema naložilo, da morata v roku 15 dni tožnici nerazdelno plačati 10.000,00 DEM z zamudnimi obrestmi v višini, ki jih daje Nova ljubljanska banka d.d. Ljubljana za devizne vloge na vpogled od 22.5.1997 dalje do plačila, vse v tolarski protivrednosti po prodajnem tečaju za DEM iste banke ter ji tudi povrniti njene pravdne stroške v znesku 232.560,00 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od 14.7.1999 dalje do plačila. Obenem je sodišče prve stopnje zavrnilo nasprotni tožbeni zahtevek po katerem naj bi bila tožnica tožencema dolžna v roku 15 dni plačati tolarsko protivrednost 4.000,00 DEM po srednjem prodajnem tečaju Banke Slovenije na dan 1.6.1998 z zakonitimi zamudnimi obrestmi od 1.6.1998 do plačila in jima povrniti nastale pravdne stroške.

V svoji pritožbi zoper sodbo toženca uveljavljata vse pritožbene razloge po 1. odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Opozarjata na to, da je sodišče prve stopnje, ne da bi izvedlo kakšne dokaze, ugotovilo da je bila veljavna gradbena dokumentacija bistvena sestavina sporne kupoprodajne pogodbe. Iz pogodbe pa da jasno sledi, da toženca kot prodajalca tožnici nista zagotavljala, da ima parcela, o kateri je govora, veljavno gradbeno dovoljenje. Predmet pogodbe, da je bila zazidljiva parcela z obstoječo gradbeno dokumentacijo, kakršno sta toženca prejela od svojega pravnega prednika. Tožnica, da si je pred sklenitvijo sporne pogodbe parcelo ogledala in jo sprejela v takšnem stanju, v kakršnem je ta bila. Na vpogled ji je bila tudi celotna dokumentacija. Veljavnost gradbenega dovoljenja kot posebna pogodbena sestavina v njej sploh ni omenjena. Če pa je sodišče prve stopnje že hotelo razlagati pogodbena določila in voljo strank, pa bi moralo izpeljati vsaj dokaz z zaslišanjem strank. Tožničino zatrjevanje, da sporna parcela nima veljavnega gradbenega in lokacijskega dovoljenja, ker gradnja ni bila začeta, je le njen izgovor, katerega se poslužuje, da bi dosegla razveljavitev pogodbe, ker je sosedje niso sprejeli medse in ji fizično preprečili gradnjo. Ker pa se tožnici ni ljubilo ukvarjati s sosedi, se je odločila za enostransko razdrtje pogodbe. Sama veljavnost gradbenega dovoljenja pri tem ni igrala nobene vloge, saj je tožnica že začela z deli, podrla barako in postavila novo. Tega sodišče ni ugotovilo, ker ni izvajalo dokazov. Sodišče prve stopnje je v postopku razčiščevalo predvsem ali je bila po gradbenih standardih na sporni parceli pričeta gradnja ali ne. To dejstvo pa bi utegnilo postati pomembno šele potem, ko bi se razjasnilo ozadje sklepanja sporne pogodbe z resničnimi dogovori strank. Če bi se sodišče prve stopnje že v začetni fazi postopka odločilo za postavitev izvedenca gradbene stroke, bi za založitev predujma za njegove stroške moralo pozvati tožnico, saj zatrjuje nekaj, kar iz pogodbe sploh ne izhaja. Vsekakor pa bi sodišče prve stopnje moralo zaslišati A. O., ki je z gradnjo pričel in ki bi lahko pojasnil do kakšne faze je bila gradnja začeta in pa oba toženca, ki sta potem gradnjo nadaljevala. Vprašljiv je tudi odgovor upravne enote o pričeti gradnji, ko pa je isti upravni organ Osenarju zatrdil, da je spis glede izdane gradbene dokumantacije izgubil. Bistveno kršitev določb postopka toženca vidita v tem, da se sodišče prve stopnje ni držalo tožbenih navedb, v katerih tožnica zahteva razveljavitev sporne pogodbe, pa uveljavlja le napake prodane stvari, ne zatrjuje pa, da je ravnala v zmoti. Če pa tožnica te ne ztrjuje, je sodišče prve stopnje ne bi smelo ugotavljati in tudi svoje odločitve ne opreti nanjo. Nedokazana je tudi nadaljnja ugotovitev sodišča prve stopnje, da sta toženca vedela in namereno zamolčala napake prodane stvari. Zaradi vseh teh napačnih ugotovitev in nekorektno vodenega postopka je sodišče prve stopnje neutemeljeno ugodilo tožničinemu zahtevku, zahtevek tožencev pa zavrnilo, čeprav sta zaradi tožničinega samovoljnega razdrtja pogodbe oškodovana. Toženca tako predlagata razveljavitev izpodbijane sodbe in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Tožnica v odgovoru na pritožbo prereka njene navedbe in predlaga njeno zavrnitev.

Pritožba je utemeljena.

Ne drži pritožbena trditev, da tožnica svoje zmote ni uveljavljala in da je sodišče prve stopnje s tem, ko jo je ugotovilo, odločilo preko zahtevka. Zmoto pri sklepanju sporne pogodbe je tožnica uveljavljala že v tožbi (primerjaj 2. odstavek na drugi strani tožbe), kazala pa naj bi se v tem, da je tožnica sporno parcelo štela za zazidljivo, kar pa da v resnici sploh ni bila. V predmetni zadevi je zato potrebno izhajati iz tega ali je bila parcela zazidljiva ali ne in iz tega, če jo je tožnica kupila v prepričanju, da ima take lastnosti. Zazidljivost sporne parcele tako v danem primeru predstavlja njeno bistveno lastnost. Sama okoliščina, na katero se toženca sklicujeta, da namen nakupa za gradnjo ni naveden v prodajni pogodbi, še ne pomeni, da tožnica ni kupovala sporne parcele za gradnjo in da ji je toženca nista prodala za ta namen. Ker pa toženca v svojih pritožbi vztrajata pri tem, da sta tožnici prodala gradbeno parcelo in v dokaz resničnosti svojih navedb predlagata zaslišanje njunega pravdnega prednika A. O., ki je gradnjo na njej tudi že začel in ki naj bi poleg tega še potrdil tudi, da nasprotno mnenje upravne enote o pričeti gradnji na sporni parceli ne more biti verodostjno, ker so o tem poročali na pamet, ker so spis izgubili, tako zatrjevanje predstavlja dopustno novoto v smislu določb 1. odstavka 352. člena ZPP. Ker bi izvedba na novo predlaganih dokazov utegnila povzročiti drugačno odločitev v stvari, je sodišče druge stopnje pritožbi ugodilo, izpodbijano sodbo razveljavilo v skladu z dolčbo 370. člena ZPP in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje.