Jedro

Naša zakonodaja ne daje ustrezne pravne podlage za obremenitev stavbne pravice s stavbno pravico (ustanovitev t.i. podstavbne pravice).

Izrek

Pritožba se zavrne in potrdi izpodbijani sklep sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

S sklepom Dn 1 z dne 9.1.2013 je zemljiškoknjižna odločila, da se predlagana vknjižba podstavbne pravice (stavbne pravice na stavbni pravici) ne dovoli. Z uvodoma navedenim sklepom je zemljiškoknjižna sodnica zavrnila ugovor predlagateljice zoper sklep pomočnice in sklep potrdila z argumentacijo, da pojma podstavbne pravice veljavni Stvarnopravni zakonik (v nadaljevanju SPZ) ne pozna in zato tudi ne vsebuje nikakršnih določb o njenem nastanku, pa tudi Zakon o zemljiški knjigi (v nadaljevanju ZZK-1) ne predvideva postopka za vpis podstavbne pravice.

Zoper sklep o ugovoru je predlagateljica vložila pritožbo. Navaja, da ustanovitev podstavbne pravice v slovenskem pravnem sistemu ni sporna in jo dopuščata tako pravna teorija kot sodna praksa (npr. sklep Okrajnega sodišča v Kopru Dn 2 z dne 11.1.2011 in sklep Okrajnega sodišča v Cerknici Dn 3 z dne 17.4.2013). Podstavbna pravica v SPZ ni izrecno poimenovana, ker ne gre za posebno stvarno pravico, ampak gre za stavbno pravico kot eno izmed urejenih izvedenih stvarnopravnih pravic, katere predmet ni zemljiška parcela, ampak stavbna pravica. Ker se stavbna pravica na podlagi fikcije enači z zemljiščem, na katerem se ustanovi stavbna pravica, se z njeno ustanovitvijo ustvari „fiktivno zemljišče“, katerega sestavni del je zgradba, ki jo ima v lasti imetnik stavbne pravice. Na podlagi te fikcije se stavbna pravica obravnava kot samostojna nepremičnina in se tudi v elektronski zemljiški knjigi vodi kot poseben tip nepremičnine in vpiše kot nova nepremičnina. Kot posebna nepremičnina pa se lahko obremenjuje z vsemi tistimi izvedenimi stvarnimi pravicami, s katerimi se lahko obremenijo nepremičnine. Njen imetnik lahko znotraj meja svoje stavbne pravice in njene časovne veljavnosti med drugim ustanovi hipoteko, užitek, služnosti in tudi novo stavbno pravico - podstavbno pravico (glej Matjaž Tratnik, Vpis stavbne pravice v zemljiško knjigo, Pravna praksa 2006, št. 26, str. 16). ZZK-1 v 13.a členu tudi izrecno določa, da se izvedene pravice v zemljiško knjigo vpišejo pri osnovnem pravnem položaju nepremičnine in ker med nepremičnine v skladu z 20.a členom ZZK-1 spada tudi stavbna pravica, ne more biti sporno, da se stavbna pravica lahko vpiše tudi pri stavbni pravici kot ena izvedenih pravic. Tudi v nemškem pravu, ki prav tako izrecno ne ureja ustanavljanja stavbne pravice na stavbni pravici, je Zvezno vrhovno sodišče (Bundesgerichtshof) že leta 1974 v zadevi V ZR 67/72 odločilo, da je ustanovitev stavbne pravice na stavbni pravici dopustna. Eden izmed argumentov je bila omenjena posebnost, da se z njeno ustanovitvijo ustvari novo fiktivno zemljišče. Z vzpostavitvijo elektronske zemljiške knjige se je pojavil problem, kako podstavbno pravico vpisati v novi sistem, saj le-ta med možnostmi vpisa izvedene pravice na stavbni pravici ni predvidel možnosti ustanovitve stavbne pravice. Ta problem je Vrhovno sodišče pred kratkim rešilo s posebnim navodilom za vpis podstavbne pravice na stavbni pravici z dne 16.4.2013. O teh navodilih so bili obveščeni tudi odvetniki preko Odvetniške zbornice. Zemljiškoknjižni predlog je bil vložen, preden je Vrhovno sodišče izdalo navedeno navodilo in ko zahtevanega vpisa predlagatelj ni mogel predlagati pri stavbni pravici, zato je bil primoran vknjižbo pridobitve podstavbne pravice predlagati pri zemljiški parceli, ki je obremenjena s stavbno pravico, na kateri se ustanavlja podstavbna pravica. Sodišče bi moralo o predlogu vsebinsko odločiti in ob pravilni presoji vpis dovoliti. Glede na navedeno predlagatelj predlaga spremembo izpodbijanega sklepa tako, da dovoli v korist predlagatelja vpis podstavbne pravice pri stavbni pravici ID znak xxx in pri tem upošteva omenjena tehnična navodila.

Pritožba ni utemeljena.

Institut stavbne pravice je v naš pravni sistem uvedel SPZ v letu 2003. Stavbna pravica je ena od stvarnih pravic (2. člen SPZ), teorija jo opredeljuje kot omejeno stvarno pravico na tuji nepremičnini (1). Po definiciji iz 256. člena SPZ je pravica imeti v lasti zgrajeno stavbo nad ali pod tujo nepremičnino in ne sme trajati več kot devetindevetdeset let. Z njeno ustanovitvijo imetnik stavbne pravice postane lastnik zgradbe na zemljišču (oziroma bo to postal ob njeni izgradnji), medtem ko se lastninsko stanje zemljišča ne spremeni. Glede na navedeno ima specifično naravo, saj dejansko predstavlja posebno obliko omejitve, ki začasno bremeni lastnika nepremičnine, na kateri je bila ustanovljena, pomeni pa odstop od načela superficies solo cedit. Glede na svojo posebno naravo se stavbna pravica na podlagi fikcije šteje kot nepremičnina (2), sama po sebi pa predstavlja izvedeno pravico (3) in v taki vsebini ostaja v nepremičninskem pravnem režimu. Za njen nastanek je poleg veljavnega zavezovalnega pravnega posla in razpolagalnega posla potreben še vpis v zemljiško knjigo. V zemljiško knjigo se glede na jasno določbo 20.a člena ZZK-1 vpiše tako, da se: 1. vpiše kot nova nepremičnina in pri njej podatki o njenem imetniku in 2. pri osnovnem pravnem položaju zemljiške parcele, na kateri se ustanovi stavbna pravica, se vpiše kot izvedena pravica. Ob eventuelni izgradnji stavbe na podlagi stavbne pravice pa učinkuje kot vknjižba lastninske pravice v korist vsakokratnega imetnika stavbne pravice. S tem je zagotovljen publicitetni učinek vpisa njene posebne narave in konkretne vsebine.

Predlagateljica se glede na podatke spisa zavzema za to, da bi se pri že vknjiženi stavbni pravici z ID znakom xxx v korist imetnika H. d.o.o. ustanovila (pod)stavbna pravica v korist pridobitelja F. d.o.o. Bistveno vprašanje v tej zadevi je, ali je stavbno pravico mogoče obremeniti s stavbno pravico. Po oceni pritožbenega sodišča naša zakonodaja za tak zaključek ne daje ustrezne pravne podlage. Iz 3. člena SPZ izhaja, da so predmet stvarne pravice lahko stvari (kot samostojni telesni predmeti (4)), medtem ko je premoženjska pravica lahko le predmet užitka in zastavne pravice. Glede na to določbo stavbna pravica ne more biti predmet obremenitve s stavbno pravico in bi drugačno stališče, kakršnega zagovarja v pritožbi povzeta pravna teorija, preseglo meje, ki jih določa 3. člen SPZ. Nadalje ta zakon v XI. delu, ki ureja institut stavbne pravice, kar se tiče razpolaganj, izrecno predvideva (le) tri opcije. Prvič, stavbna pravica je prenosljiva in se za njen prenos smiselno uporabljajo določbe, ki veljajo za prenos lastninske pravice na nepremičninah (tretji odstavek 256. člena). Nadalje je možna etažna delitev zgradbe, zgrajene na nepremičnini, obremenjeni s stavbno pravico (258. člen) ter zastavitev zgradbe, ki je zgrajena na nepremičnini, obremenjeni s stavbno pravico (264. člen). Tudi ZZK-1, ki izhajajoč iz SPZ in upoštevaje posebno naravo stavbne pravice konkretno opredeljuje način njene vknjižbe, ne regulira vpisa, s katerim bi se obstoječa stavbna pravica obremenila z novo stavbno pravico.

Kar se tiče domače sodne prakse, sklicevanje pritožbe na dva sklepa sodišča prve stopnje o vpisu t.i. podstavbne pravice, glede katerih tudi ni izkazano, da bi bila predmet pritožbenega preizkusa, ne more imeti odločilne vloge. Prav tako ne sama tehnična navodila za vpise v elektronsko vodenih zemljiškoknjižnih postopkih. V zvezi z nemškim primerom, ki ga izpostavlja pritožba, pa pritožbeno sodišče dodaja, da je stavbna pravica na stavbni pravici dovoljena že v nemški zakonodaji (5), preden je do tega prišlo, pa je bila, kot ob primerjalno pravni analizi ugotavlja tudi naša pravna teorija, dolgo sporna (6). Nenazadnje velja omeniti, da po pravu sosednje Hrvaške, ki prav tako pozna institut stavbne pravice, stavbna pravica na stavbni pravici ni dovoljena. Glede pravnega prometa s stavbno pravico njihova stvarnopravna pravila med obremenitvami dopuščajo le služnosti, stvarno breme in zastavno pravico (7).

Iz zgornjih razlogov je pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo in potrdilo izpodbijani sklep sodišča prve stopnje (2. točka drugega odstavka ZZK-1).

op. št. 1: Glej: Miha Juhart, Uvodna pojasnila Stvarnopravnemu zakoniku, GV Založba, Ljubljana 2002, stran 81; Ana Vlahek, Stvarnopravni zakonik s komentarjem, GV Založba, Ljubljana 2004, stran 1015; Matjaž Tratnik, Vpis stavbne pravice v zemljiško knjigo, Pravna praksa št. 26/2006, Priloga, stran XIII; Matjaž Tratnik in drugi, Stavbna pravica in služnosti, Institut za nepremičninsko pravo Maribor, Maribor 2007, stran 19. op. št. 2: Tretji odstavek 11. člena ZZK-1: Kot nepremičnina se v zemljiško knjigo vpiše tudi stavbna pravica.

op. št. 3: Glej peti odstavek 13.a člena ZZK-1. op. št. 4: Glede na definicijo iz prvega odstavka 15. člena SPZ.

op. št. 5: Glej Erbbaurechtsgesetz, § 11. op. št. 6: Ana Vlahek, Stvarnopravni zakonik s komentarjem, GV Založba, Ljubljana 2004, stran 1021. op. št. 7: Drugi odstavek 285. člena Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, glej tudi Nikola Gavella, Stvarno pravo, Informator, Zagreb 1998, stran 698.