Jedro

Tožeča stranka ni dokazala, da je bila ustno sklenjena pogodba, s katero je od tožene stranke odkupila sporno nepremičnino, realizirana. Navedena pogodba ni kovalidirala in ni veljavna.

Materialnopravno pravilna je odločitev o zavrnitvi zahtevka za izstavitev zemljiškoknjižne listine. Slednji ima lahko podlago le v zavezovalnem pravnem poslu, ki ne obstaja.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Vsaka stranka nosi svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo primarni tožbeni zahtevek za ugotovitev, da je tožeča stranka lastnica parc. št. 317/3 k.o. X in podredna tožbena zahtevka za izstavitev zemljiškoknjižne listine za vpis lastninske pravice na parc. št. 317/3 k.o. X in plačilo 43.324,79 EUR. Hkrati je tožeči stranki naložilo, da toženi stranki povrne pravdne stroške v višini 2.370,00 EUR.

2. Zoper sodbo se pritožuje tožeča stranka iz vseh pritožbenih razlogov prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP1) in predlaga, da pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno sojenje.

Sodba sprejema pravno stališče tožeče stranke, da realizacija ustne pogodbe glede nepremičnin nadomesti njeno obličnost in je taka pogodba veljavna. Po prepričanju tožeče stranke sodba napačno porazdeli dokazno breme v zvezi z ugotavljanjem dejstev, ki se nanašajo na trditve strank o pravnih poslih v zvezi s posameznimi parcelami. Glede parc. št. 26/2 k.o. X je tožena stranka sama navajala, da je zanjo prejela kupnino. Glede parc. št. 79 k.o. X je tožena stranka vztrajala, da zemljišča niso bila v celoti plačana in da ni bila sklenjena ustrezna kupoprodajna pogodba. Tožeča stranka je na naroku 21. 1. 2016 s predloženimi dokazi dokazovala plačilo kupnine za parc. št. 79 k.o. X (gre za druge listine od tistih, s katerimi je dokazovala plačilo kupnine v znesku 18.402 DEM za parc. št. 317 k.o. X). Sodba se do trditev in dokazov tožeče stranke, da je kupnino za parc. št. 79 plačala z nakazili v znesku 1.093.200,00 SIT in 910.000,00 SIT, ne opredeli. Tožena stranka je predložena dokazila o plačilu kupnine za parc. št. 317 zavračala kot neverodostojna in jim določala drugačno vsebino. Za ugovorne navedbe o tem, da naj bi z očitno nesporno vplačanimi sredstvi tožeča stranka zapirala terjatev iz nekega drugega pravnega posla, za katerega hkrati trdi, da niti ni nastal, ni ponudila nobenega dokaza. Glede parc. št. 317 X je tožena stranka zanikala sklenitev pravnega posla, tožeča stranka pa je, kot ugotavlja sodba, uspešno dokazala, da je bila ustna pogodba sklenjena in da je bila kupnina dogovorjena v obliki izvedbe obnove župnišča z okolico. Ob pravilni porazdelitvi dokaznega bremena in posledični dokazni oceni bi sodišče moralo zaključiti, da je tožeča stranka z deli in denarnimi plačili poravnala celotno dogovorjeno kupnino. Za dokazni zaključek, da se v primopredajnem zapisniku ob menjavi župnikov evidentiran dolg na ime A. A. v višini 35.897,00 EUR nanaša na parc. št. 317 X sodba nima podlage v navedbah strank in njihovih dokaznih predlogih. Ker je ugotavljalo druga dejstva, kot sta jih zatrjevali stranki, tožeča stranka tudi ni imela možnosti izjaviti se o njih in je podana absolutna bistvena kršitev določb postopka po 8. točki drugega odstavka 339. člena ZPP.

Sodba zmotno presodi dokaze v zvezi z izročitvijo nepremičnine v posest tožeči stranki. Tožnica je posest izvajala primerno stanju nepremičnine, ki je, kot ugotavlja sodba, zaraščena in neobdelana. V kolikor zemljišča ne bi štela za svojega, ne bi opravljala geoloških raziskav z namenom, da doseže spremembo namembnosti zemljišča pred upravnimi organi. Sosedje so s preprečevanjem rastja s sporne parcele v njihovo parcelo le izvrševali pravice kot lastniki, kar pa ne ovrže trditev tožeče stranke o dobroverni posesti sporne nepremičnine. Materialnopravno zmoten je zato zaključek sodbe, da tožeča stranka ni imela posesti. Napačno je stališče sodbe, da kupnina ni bila vplačana v celoti. Sicer pa se je sodna praksa že izrekla (tako sodba III Ips 40/2008), da bi pogodba konvalidirala tudi, če bi bil vplačan le del kupnine.

Materialnopravno zmotna je odločitev sodbe o zavrnitvi podrednih zahtevkov zaradi zastaranja. Tožeča stranka je vse do dopisa tožene stranke z dne 8. 7. 2011, s katerim je slednja zavrnila pripravljenost za ureditev zemljiškoknjižnega prenosa kupljene nepremičnine na tožečo stranko, lahko utemeljeno pričakovala, da bosta s toženo stranko uredili razmerje glede sporne nepremičnine. Navedeno potrjuje izjava župnika B. B., ki jo je kasneje sicer preklical, ter dejstvo, da je tožeča stranka imela parcelo ves čas v posesti in je vodila postopek za spremembo njene namembnosti (dopis z dne 9. 6. 2011). Tožeča stranka ni imela razloga, da bi pred zavrnitvijo tožene stranke z dopisom 8. 7. 2011 s tožbo zahtevala ureditev zemljiškoknjižnega stanja. Med strankama namreč ni bilo sporno, da je bil pravni posel sklenjen in da obstaja dolžnost tožene stranke za izvedbo v zemljiški knjigi. Iz enakih razlogov tudi ni imela podlage, da bi terjala nazaj, kar je v posel vložila in za kar je tožena stranka obogatena.

3. Tožena stranka v odgovoru na pritožbo pritrjuje razlogom sodbe in predlaga, da pritožbeno sodišče pritožbo zavrne in potrdi sodbo sodišča prve stopnje. Priglaša stroške pritožbenega postopka.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Tožeča stranka v predmetnem postopku zatrjuje, da je lastništvo parc. št. 317/3 (pred delitvijo parc. št. 317) k.o. X pridobila na podlagi priposestvovanja2 ali pa na podlagi ustno sklenjene (realizirane) pogodbe o odkupu te parcele. S primarnim tožbenim zahtevkom tožeča stranka zahteva ugotovitev lastninske pravice (na podlagi priposestvovanja), s prvim podrednim zahtevkom izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila in z drugim podrednim zahtevkom vračilo sredstev, ki jih je tožeča stranka vložila v posel, to je 43.324,79 EUR (prej 84.736,00 DEM), iz naslova neupravičene pridobitve.

6. Sodba zavzema stališče, da tožeča stranka na parc. št. 317/3 (v nadaljevanju sporna parcela) ni pridobila lastninske pravice niti na podlagi pravnega posla niti na podlagi priposestvovanja. Zavzeto stališče sodba utemeljuje s tem, da je tožeča stranka dokazala, da je za sporno parcelo s toženo stranko sklenila (ustno) pogodbo, ni pa je imela v dobroverni lastniški posesti in ni uspela dokazati, da je navedena pogodba konvalidirala (da je bila realizirana). Zavrnitev zahtevkov za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila in za plačilo 43.324,70 EUR, ki ju je tožeča stranka uveljavljala podredno, sodba temelji na ugotovitvi, da ju je tožeča stranka uveljavljala po poteku zastaralnega roka. Dodatno pa neutemeljenost zahtevka za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila temelji na neobstoju zavezovalnega pravnega posla.

7. Izpodbijana sodba ugotavlja: - da je bilo toženi stranki v postopku denacionalizacije vrnjenih več nepremičnin in je tožeča stranka (še pred njihovo vrnitvijo toženi stranki) izkazovala interes za odkup več parcel in sicer parc. št. 26/2, parc. št. 79 - po delitvi parc. št. 79/1 do 79/8 in parc. št. 317 (po delitvi parc. št. 317/3 - sporna parcela), vse k. o. X, - da sta pravdni stranki uredili3 lastništvo glede parc. št. 26/2, - da sta bili toženi stranki v postopku denacionalizacije vrnjeni parc. št. 317 in parc. št. 79, obe k.o. X, - da je bila sporna parcela tožeči stranki še pred njeno vrnitvijo toženi stranki dodeljena zaradi realizacije pozidave na podlagi sklepa IS SOB L. z dne 17. 4. 1990, - da sta se glede sporne parcele pravdni stranki pogajali za prodajo v teku denacionalizacijskega postopka in je bila toženi stranki v denacionalizacijskem postopku sporna parcela vrnjena leta 1995, - da je v postopku denacionalizacije cerkev za zastopanje pooblastila direktorja tožeče stranke A. A., vendar mu je še pred koncem postopka preklicala pooblastilo, - da je tožeča stranka z dopisom 23. 3. 1993 dala ponudbo za odkup sporne nepremičnine za znesek 5.080.416,00 SIT (preračunano v DEM 80.641,50 DEM), - da je tožeča stranka kasneje pripravila predkupno pogodbo (v njej je navedena nižja kupnina v višini 73.610,00 DEM), ki je tožena stranka ni podpisala, - da je tožena stranka načelno soglašala s prodajo sporne nepremičnine (dopis Nadškofijskega ordinata - NO z dne 31. 5. 1993) pod pogojem, da se sklene pisna prodajna pogodba, ki mora vsebovati klavzulo, da je ta veljavna, ko jo potrdi NO, da mora biti kupnina, ki se lahko porabi za obnovo župnišča, plačana ob podpisu pogodbe, - da je tožeča stranka prevzela obnovitvena dela na župnišču in cerkvi in za toženo stranko plačevala dela drugih izvajalcev obnove v letih 1993 in 1994, - da je za sporno parcelo 25. 3. 1994 (blagajniški izdatek) plačala 4.679,00 DEM, - da iz sporočila o obremenitvi z dne 22. 4. 1994 za 500,000,00 SIT (takrat 6.352,00 DEM) in iz splošnega naloga za prenos z dne 26. 7. 1995 za 600.000,00 SIT (takrat 7.371,00 DEM) ni razvidno, za katere parcele je tožeča stranka plačala del kupnine, - da je tožeča stranka z dopisom 6. 6. 1997 toženo stranko pozvala, da za sporno parcelo pošlje zemljiškoknjižni izpisek zaradi priprave kupoprodajne pogodbe in izvršitve dokončnega plačila, - da je v Primopredajnem zapisniku (ob menjavi župnikov) z dne 16. 10. 1997 zapisan dolg na ime A. A.4 v višini 35.797,00 DEM za zemljo, ki jo je ob denacionalizaciji odkupil,5 - da je tožena stranka z dopisom 8. 7. 2011 (odgovor Gospodarskega sveta župnije glede zemljiškoknjižnega stanja parcel 317/3 in 317/4) odklonil zemljiškoknjižni prepis sporne parcele na tožečo stranko, - da je tožeča stranka predmetno tožbo vložila 16. 6. 2014. 8. Sodba zaključek, da ustno sklenjena pogodba ni konvalidirala in ni veljavna, utemeljuje s tem, (1) da je bila sklenjena (ustna) pogodba za nakup sporne nepremičnine, (2) da je tožeča stranka s plačili obnovitvenih del, ki jih je naročila tožena stranka in gotovinskimi plačila poravnala del bodoče kupnine, (3) da pravdni stranki v letih 1993 in 1994, ko so potekala obnovitvena dela, nista mogli skleniti prodajne pogodbe, ker tožena stranka formalno še ni bila lastnica sporne nepremičnine (nepremičnina ji je bila v denacionalizacijskem postopku vrnjena šele leta 1995), (4) da je bila tožeči stranki sporna parcela izročena v posest (še pred njeno vrnitvijo toženi stranki) in ji je ni izročila tožena stranka z namenom izpolnitve ustne prodajne pogodbe, in (5) da tožeča stranka ni dokazala, da bi plačala celotno kupnino za sporno parcelo.

9. Zaključek, da niso izpolnjeni pogoji za priposestvovanje (28. člen Stvarnopravnega zakonika - SPZ), temelji na ugotovitvah, da je tožena stranka uspela izpodbiti domnevo dobrovernosti in da tožena stranka na sporni parceli ni izvrševala posesti.

10. Sodba ima v uvodoma povzetih ugotovitvah tudi po oceni pritožbenega sodišča zadostno podlago za zavzeta stališča. Materialnopravno pravilno je stališče sodbe, da bi bila konvalidacija ustno sklenjene prodajne pogodbe (glede na v času sklenitve prodajne pogodbe veljavno določbo 73. člena Zakona o obligacijskih razmerjih - ZOR in sodno prakso) možna, če bi tožeča stranka dokazala, da je plačala kupnino in ji je bila nepremičnina izročena (v lastniško) posest. 11. Dokazno breme, da je bila (ustno) sklenjena pogodba realizirana, kot pravilno obrazloži že sodba, je na strani tožeče stranke. Res je tožena stranka zatrjevala, da se (gotovinska) plačila, za katera je tožeča stranka zatrjevala, da se nanašajo na plačilo sporne parcele, nanašajo na plačilo parc. št. 79, vendar pa to ne pomeni, kot poskuša prikazati pritožba, da je dokazno breme glede plačila kupnine za parc. št. 79 na strani tožene stranke. Ob dejstvu, da je bila v postopku denacionalizacije toženi stranki, poleg sporne parcele vrnjena tudi parc. št. 79 k.o. X in da iz potrdil o plačilu kupnine z dne 22. 4. 1994 in 26. 7. 1995 (potrditvi tožeče stranke gre za plačilo kupnine za sporno parcelo) ni razvidno, na katero parc. št. se nanaša, sodba utemeljeno izpostavlja dvom, ali se navedena plačila nanašajo na sporno zemljišče. V kolikor bi tožeča stranka dokazala, da je (že prej) poravnala kupnino za parc. št. 796, bi bil dvom odpravljen. Sodba se do trditev in dokazov tožeče stranke glede plačila kupnine za parc. št. 79 z nakazili v znesku 1.093.200,00 SIT in 910.000,00 SIT opredeli (8. točka)7 in ni podana uveljavljena bistvena kršitev določb postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP.

12. Nosilni dokaz, na katerem sodba temelji zaključek, da tožeča stranka ni dokazala, da je plačala celotno kupnino, je dopis tožeče stranke z dne 6. 6. 1997 (predložila ga je tožena stranka). Pritožba ne trdi, da si ga sodba nepravilno razlaga, in tudi ne, da je kasneje (na račun kupnine) za sporno parcelo še kaj plačala. Ob ugotovitvi sodbe, da je bil (kasneje) v Primopredajnem zapisniku z dne 16. 10. 1997 evidentiran dolg 35.897,00 DEM,8 pritožbeno sodišče nima pomislekov o pravilnosti dokaznega zaključka sodbe, da tožeča stranka ni plačala celotne kupnine za sporno nepremičnino. Ne drži pritožbeni očitek, da za ugotovitev, da se dolg nanaša na parc. št. 317 k.o. X, sodba nima podlage v navedbah (in dokazih) pravdnih strank. Na dopis 8. 7. 2011 o obstoju dolga v zvezi s parc. št. 317 (po primopredajnem zapisniku), na katerega se opira sodba, se je že v tožbi sklicevala tožeča stranka sama (V. točka tožbe), pri čemer je dolg zanikala. Tožena stranka pa je (v odgovoru na tožbo) navajala, da se zapis nanaša na parc. št. 79. Neutemeljen je zato tudi pritožbeni očitek, da tožeča stranka ni imela možnosti izjaviti se o tem vprašanju. Sicer pa tožeča stranka očitno ni štela za pomembno, na katero parc. št. se (domnevni) dolg nanaša, saj v pripravljalni vlogi z dne 2. 12. 2015 (VI. točka) navaja, da na navedbe tožene stranke, ki se nanašajo na druge pravne posle med pravdnimi strankami, ne bo odgovarjala, ker niso v nobeni zvezi s pravnim poslom, ki je predmet tega postopka (t.j. sporno parcelo). Očitani bistveni kršitvi določb postopka iz prvega odstavka 339. člena ZPP (nepravilna uporaba 7. člena ZPP) in absolutna bistvena kršitev določb postopka po 8. točki drugega odstavka 339. člena ZPP zato nista podani.

13. Zmotno je pritožbeno stališče, da je pogoj za konvalidacijo podan tudi, če le del kupnine ni plačan. V zadevi III Ips 40/2008 z dne 23. 1. 2012, na katero se pritožba sklicuje v prid svojemu stališču, je bilo dejansko stanje drugačno.9

14. Materialnopravno pravilna je odločitev o zavrnitvi zahtevka za izstavitev zemljiškoknjižne listine. Slednji ima lahko podlago le v zavezovalnem pravnem poslu, ki, kot (pravilno) ugotavlja sodba, ne obstaja.

15. Nosilna teza, na kateri gradi pritožba, da je imela tožeča stranka sporno parcelo v (lastniški) posesti, ne vzdrži. Dokazni postopek je pokazal, da je bila tožeči stranki sporna parcela izročena v posest, še preden je bila vrnjena toženi stranki v denacionalizacijskem postopku, in da je že prej izvajala aktivnosti za spremembo njene namembnosti. Tožena stranka je (formalno) postala lastnica šele v letu 1995, ko ji je bila vrnjena v denacionalizacijskem postopku. Na poziv tožeče stranke z dne 6. 6. 1997 za ureditev lastninskega razmerja glede sporne parcele, se tožena stranka ni odzvala, z dopisom 8. 7. 2011 pa je izrecno odklonila prepis lastništva sporne parcele na tožečo stranko. Tožeča stranka ni niti v postopku pred sodiščem prve stopnje niti v pritožbi ponudila trditev o aktivnostih, ki naj bi potekale v vmesnem času in na podlagi katerih bi, kot vztraja v pritožbi, utemeljeno pričakovala, da bosta s toženo stranko uredili razmerje glede sporne nepremičnine.

16. Pritožbeno sodišče soglaša z razlogi sodbe, da niso izpolnjene predpostavke za pridobitev lastninske pravice na podlagi priposestvovanja na podlagi 28. člena SPZ v zvezi z 269. členom SPZ, ker ni podana dobrovernost tožeče stranke. Za zaključek, da je tožena stranka uspela izpodbiti domnevo dobrovernosti, ima sodba zadostno podlago v dopisu tožeče stranke z dne 6. 6. 1997. Ob sicer neveljavnem pravnem naslovu bi tožeča stranka, v kolikor bi bila v dobri veri glede veljavnosti pravnega posla in pridobitve lastninske pravice, sicer sporno parcelo lahko priposestvovala. Tožeča stranka, ki je vedela, da prodajna pogodba za sporno parcelo še ni bila sklenjena in da ni plačala celotne kupnine, pa ni mogla biti v dobri veri, da je njena lastnica. Sodba (ne)dobrovernosti tožeče stranke ne temelji na ugotovitvi, da tožeča stranka na sporni parceli ni izvrševala posesti, kot si očitno zmotno razlaga pritožba. Vprašanje, ali in kako je tožeča stranka izvrševala posest, pa ob ugotovitvi, da ni bila dobroverna, ni pomembno.

17. Neutemeljen je pritožbeni očitek glede nepravilnega upoštevanja začetka teka zastaralnega roka. Sodba pravilno za njegov začetek šteje poziv tožeče stranke z dne 6. 6. 1997 na ureditev lastniškega razmerja, na katerega se tožena stranka ni odzvala. Na v pritožbi ponovljene trditve, da je zastaranje lahko začelo teči šele od toženkine pisne odklonitve zemljiškoknjižnega prepisa sporne parcele na tožečo stranko (dopis 8. 7. 2011), je v zadostni meri in pravilno odgovorila že sodba (16. točka obrazložitve). Z njenimi razlogi, ki jih ni treba niti popravljati niti dopolnjevati, pritožbeno sodišče soglaša. Pritožba ne ponudi tehtnih trditev, ki bi vzbujale dvom o pravilnosti dokaznih zaključkov sodbe. Glede izjave župnika B. B. pritožba sama navaja, da je bila preklicana. Poleg tega niti ne trdi, da bi njegova izjava morala biti upoštevana, pa ni bila. S sklicevanjem, da ima na sporni parceli posest in je (še v letu 2011) urejala spremembo njene namembnosti, pa že iz zgoraj obrazloženih razlogov ne more biti uspešna. Tožeča stranka bi, kot pravilno obrazloži sodba, morala vračilo zneskov vplačanih na račun bodoče kupnine, kar je tožena stranka prejela brez pravnega temelja, zahtevati najkasneje v roku petih let od dopisa 6. 6. 1997. Tožba, vložena 16. 6. 2014, je zato prepozna.

18. Po navedenem uveljavljeni pritožbeni razlogi niso podani in ker ni procesnih in materialnih kršitev, na katere pazi pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo kot neutemeljeno ter potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

19. Tožeča stranka do povrnitve pritožbenih stroškov ni upravičena, ker s pritožbo ni uspela (prvi odstavek 154. člena ZPP v zvezi z drugim odstavkom 165. člena ZPP). Stroški tožene stranke glede na vsebino odgovora na pritožbo niso bili potrebni (155. člen ZPP). Pritožbeno sodišče je zato odločilo, da vsaka stranka nosi svoje pritožbene stroške.

1 Pritožbeno sodišče je upoštevalo ZPP, ki je veljal pred uveljavitvijo Zakona o spremembah in dopolnitvah ZPP - Novele ZPP- E (uveljavljana 14. 9. 2017), ker je bila odločba, s katero se je postopek pred sodiščem prve stopnje končal, izdana pred začetkom uporabe ZPP-E (tretji odstavek 125. člena ZPP-E). 2 Navaja, da je bila navedena parcela toženi stranki vrnjena v denacionalizaciji in jo je tožeča stranka kupila od nje na podlagi (ustno) sklenjene pogodbe, ki je bila realizirana (plačana je bila celotna kupnina, tožeča stranka ji jo je izročila jeseni leta 1995 v posest) in jo ima zato tožeča stranka v lastniški posesti od leta 1995 dalje. 3 Nadškofijski ordinat je soglašal s prodajo te parcele (dopis 30. 1. 1993) in Župnijskemu uradu ... vrnil tri izvode kupne pogodbe za del parc. št. 26/2 v izmeri 200 m2 (dopis z dne 31. 5.1993). 4 Sodba ugotavlja, da je zapis neprecizen in da gre za dolg tožeče družbe. 5 Po ugotovitvi sodbe ni jasno, na katera zemljišča se dolg nanaša (vrnjeni sta bili parc. št. 317 in parc. št. 79, obe k.o. X), da pa je iz odgovora tožeče stranke z dne 8. 7. 2011 (na zahtevo tožeče stranke za prepis lastništva) razvidno, da se navedeni dolg nanaša na parc. št. 317/3 in 317/4. 6 V predmetnem postopku ni predmet odločanja, ali je bila (tudi) za parc. št. 79 sklenjena pogodba, in tudi ne njena (ne)veljavnost. 7 V njej navaja, da zaradi pomanjkljivih trditev tožeče stranke ne more presojati, ali je bila kupnina poravnana. 8 Po ugotoviti sodbe gre za dolg, ki se nanaša na sporno parcelo. 9 V njej Vrhovno sodišče kot odločilno izpostavi, da je odločilni argument v prid presoji o pretežni izpolnitvi sporne pogodbe v okoliščini, da sta določeno časovno obdobje obe stranki izpostavljali vsaka svojo obveznost, zaradi česar se je tožeča stranka upravičeno zanesla, da tožena stranka šteje oblikovno pomanjkljivo pogodbo za veljavno.