Jedro

Sprejemniku ponudbe ni potrebno, da že ob sprejemu ponudbe navede vrstni red predkupne pravice.

Organ je na podlagi zahteve za odobritev pravnega posla dolžan presojati vrstni red sprejemnikov predkupnih upravičencev, določen v 23. členu ZKZ, za pravilno in popolno ugotovitev dejanskega stanja v postopku odobritve.

Tudi v primeru, ko gre le za eno točko, kot izkazujejo katastrski podatki, sta zemljišči mejni (v smislu ZKZ).

Oobličnost pošiljanja izjave o sprejemu ponudbe, kot je predpisana v 21. členu ZKZ (priporočeno s povratnico), ni pogoj za veljavnost pravnega posla.

Izrek

I. Tožba se zavrne.

II. Vsaka stranka trpi svoje stroške postopka.

Obrazložitev

1. Upravni organ je z izpodbijano odločbo zavrnil zahtevo A.A. in tožnika za odobritev pravnega posla; odobril pa je pravni posel med pogodbenimi strankami B.B.,C.C. in D.D. kot prodajalcev in E.E. kot kupca, za kmetijsko zemljišče in gozd, parc. št. 925/0, 945/0, 946/0 in 951/1. V obrazložitvi navaja, da se v obravnavani zadevi glede na dejansko rabo prodajanih zemljišč, ki so v pretežni meri gozd, upošteva Zakon o gozdovih (ZG). Glede na podatke zemljiške knjige in katastra ugotavlja, da je tožnik kot izključni lastnik zemljišča parc. št. 953/2 mejaš, enako pa E.E., ki meji s parc. št. 935/1 v eni točki na prodajano parcelo št. 946/0. Vmes je javna pot, vendar ji to glede na sodno prakso ne jemlje lastnosti sosednjega zemljišča. Ker sta F.F. in E.E. uvrščena na isto mesto glede predkupne pravice ter ker ZG ne določa dodatnih kriterijev, je na prodajalcu, da izbere kupca. V zvezi z ugovori, da E.E. ni pravilno sprejel ponudbe, ker prodajalca ni obvestil s povratnico, zavrača ta ugovor, ki se nanaša na 21. člen ZKZ, ter meni, da gre za pravilen sprejem ponudbe, ker so bili prodajalci s sprejemom ponudbe seznanjeni. Zavrača tudi ugovor, da E.E. ne more uveljaviti predkupne pravice, ker je ni uveljavljal že v sprejemu ponudbe.

2. Drugostopni organ je pritožbo tožnik zavrnil. Soglašal je z razlogi prvostopnega organa. Navedbo, da so katastrski podatki napačni, pa zavrača, ker je organ pri odločanju uporabil podatke iz javnih evidenc.

3. Tožnik v tožbi izpodbija odločitev prvostopnega organa. Organa sta E.E. napačno obravnavala kot predkupnega upravičenca, saj ta v pisnem sprejemu ponudbe ni označil, da uveljavlja predkupno pravico. Stališče organov, da ni treba, da se predkupna pravica uveljavlja že ob sprejemu ponudbe, je napačno. V četrtem odstavku 23. člena ZKZ je določeno, da če nihče od predkupnih upravičencev ne uveljavlja predkupne pravice, lahko prodajalec proda kmetijsko zemljišče vsakomur, ki je sprejel ponudbo pravočasno in na način predpisan z zakonom, če sklenjeno pogodbo odobri upravna enota v skladu z 22. členom tega zakona. Iz določbe jasno izhaja, da je potrebno predkupno pravico uveljavljati in je torej organ ne more sam ugotavljati. E.E. predkupne pravice ni uveljavljal, zato ga ni mogoče obravnavati kot predkupnega upravičenca. Predkupni upravičenec je torej samo tožnik. Podrejeno pa zatrjuje tudi, da organ napačno šteje, da je E.E. lastnik gozda, ki meji na prodajano parcelo št. 946 v eni točki, s tem, da ti dve parceli ločuje javna pot, mejaš. Sklicuje se na sodne odločbe, ki pa se nanašajo na primere, ko se sicer zemljišči nahajata na daljši razdalji, druga ob drugi, vmes pa se nahaja javna pot ali melioracijski jarek, kar služi njunemu gospodarskemu izkoriščanju. V konkretnem primer pa ne gre za takšno dejansko stanje, saj bi se parcela, ki se prodaja, če vmes ne bi bilo javne poti, samo v eni točki stikala s parcelo v solasti E.E., tako da javna pot parcel ne ločuje na daljši razdalji in ni namenjena za izkoriščanje obeh parcel. Opisana situacija je razvidna tudi iz priloženega prikaza PISO. Iz opisane situacije se da torej zaključiti, kar tožnik navaja podrejeno, da bi lahko upravni organ štel E.E. kvečjemu za lastnika gozda, ki se nahaja v bližini gozda, ki se prodaja. Zatrjuje pa še, da so katastrski podatki glede parcel napačni. Dejansko v naravi parcela 946 ne sega do javne poti, ampak se konča precej bolj zahodno od javne poti, na javno pot pa mejita samo parceli 947 in 941/1, kot je to razvidno iz priloženega prikaza PISO. E.E. tudi ni izkazal, da je poslal sprejem ponudbe priporočeno s povratnico. Člen 21 ZKZ je določal, da je vsak sprejemnik ponudbe dolžan prodajalcu poslati sprejem ponudbe s priporočeno povratnico. Ker E.E. tega ni storil, je njegov sprejem ponudbe neobstoječ. Stališče organa, da to ni bilo potrebno, ker je E.E. zastopal notar, ki je prav tako zastopal prodajalca, ter da so bili slednji tudi s sklenitvijo pogodbe z dne 28. 3. 2016 seznanjeni o sprejemu ponudbe, je napačno. Ne glede na zastopanje s strani pooblaščenca bi moral sprejemnik ponudbe ravnati skladno z zakonom ter obvestiti prodajalce na določen način. Predlaga, da sodišče po opravljeni glavni obravnavi odpravi izpodbijano odločbo in zahteva povrnitev stroškov.

4. Stranke z interesom v tem postopku prodajalci B.B., C.C., D.D. in kupec E.E. v odgovoru na tožbo predlagajo zavrnitev tožbe.

5. Tožena stranka v odgovoru na tožbo predlaga zavrnitev.

6. Tožba ni utemeljena.

7. V obravnavani zadevi je sporna odobritev pravnega posla, sklenjenega med prodajalci in E.E. kot kupcem, izbranim s strani prodajalcev.

8. Tožnik ugovarja, da sta organa napačno sprejemnika ponudbe E.E. obravnavala kot predkupnega upravičenca, saj ta v pisnem sprejemu ponudbe ni označil, da uveljavlja predkupno pravico. Organu očita, da je predkupno pravico ugotavljal sam. Sodišče tožnikovih argumentov ne sprejema. Organa sta pravilno, upoštevajoč citirano sodbo I U 938/2011, pri obravnavni vloge E.E. upoštevala, da sprejemniku ponudbe ni potrebno, da že ob sprejemu ponudbe navede vrstni red predkupne pravice. Upravni organ je na podlagi vloge za odobritev pravnega posla dolžan preveriti, ali je bila pogodba sklenjena s predkupnim upravičencem z najvišjem vrstnim redom. Pri vlogi za odobritev pravnega posla gre vsebinsko gledano za zahtevek sprejemnika ponudbe, da organ ugotovi (in potrdi z odločbo), da je pravilno sprejel ponudbo za prodajo kmetijskega zemljišča, gozda oziroma kmetije ter da je predkupni upravičenec po 23. členu ZKZ z najboljšim vrstnim redom (sodba Upravnega sodišča I U 1587/2015 z dne 18. 10. 2016). Namen vloge za odobritev pravnega posla je v zahtevi, da se sprejemnika ponudbe upošteva kot stranko v postopku (z njo prejemnik ponudbe izrazi pravni interes za sprožitev postopka in sodelovanje v njem) ter da se na njeni podlagi presodi stopnja zatrjevane predkupne pravice, ki sprejemnika ponudbe upravičuje do odobritve pravnega posla v razmerju do ostalih sprejemnikov ponudbe, ki so konkurentje, kolikor vsi zahtevajo odobritev pravnega posla (I U 1330/2014). Glede na navedena predhodna stališča sodišča, sodišče ne šteje označitve stopnje predkupne pravice za obvezno sestavino sprejema ponudbe, ki bi jo morala stranka zatrjevati že s sprejemom ponudbe, sicer bi bila prekludirana. Organ je torej na podlagi zahteve za odobritev pravnega posla dolžan presojati vrstni red sprejemnikov predkupnih upravičencev, določen v 23. členu ZKZ, za pravilno in popolno ugotovitev dejanskega stanja v postopku odobritve.

9. Organ je štel, da je E.E. mejaš parcele, ki se prodaja. Ugotovil je, da je lastnik parcele 935/1, ki v eni točki meji na prodajano parc. št. 946, ker javna pot, ki je med njima, po stališču sodne prakse (sodbi Vrhovnega sodišča X Ips 657/2008, X Ips 273/2014; sodbe Upravnega sodišča RS št. II U 40/2011, II U 271/2014, I U 1545/2013, III U 355/2014) pravnega statusa „mejnih sosednjih“ zemljišč ne izniči. Tožnik ugovarja, da bi stališče kot navedeno, organ lahko uporabil le, če bi se zemljišči nahajali na daljši razdalji druga ob drugi, kot to izhaja iz primerov sodne prakse na katere se organ sklicuje. Sodišče v zvezi s tem meni, da določena razdalja (in kolikšna) ni relevantna. Tudi v primeru, ko gre le za eno točko, kot izkazujejo katastrski podatki, sta zemljišči mejni (v smislu ZKZ). Na podlagi drugega odstavka 2. člena Zakona o evidentiranju nepremičnin (ZEN) je zemljišče zemljiška parcela, ki je evidentirana v zemljiškem katastru. Prvi odstavek 19. člena ZEN določa, da meja razmejuje zemljišče parcele od zemljišča ene ali več sosednjih parcel. Tretji odstavek 19. člena ZEN pa določa, da se meja evidentira s koordinatami zemljiškokatastrskih točk. Na podlagi drugega odstavka 28. člena ZEN, ki določa, kdo so stranke postopka evidentiranja urejene meje, pa so to lastniki parcel, ki po zemljiškokatastrskem načrtu ali po zemljiškokatastrskem prikazu mejijo ali se dotikajo meje, ki se ureja v postopku urejanja meje (v nadaljnjem besedilu: sosednje parcele). Torej je glede na določbe ZEN, ki opredeljujejo zemljišče in zemljiško parcelo, tudi parceli, ki se v eni točki dotikata, šteti za sosednji (ni relevantna dolžina stika). Ob navedenih določbah ZEN pa sodišče meni, da ni razloga, da se tudi ob uporabi desetega odstavka 47. člena ZG, ki določa, da ima lastnik, katerega zemljišče meji na gozd, ki se prodaja, prednostno pravico, ne bi moglo uporabiti enakega kriterija (torej, da zadostuje že dotik oziroma ena katastrska točka, da se parceli štejeta za mejni).

10. Vrhovno sodišče je že v sodbi X Ips 657/2008 z dne 10. 11. 2010 menilo (parceli ločeni s potjo), da je pri razlagi zakonskih določb namreč poleg gramatikalne razlage treba uporabiti tudi teleološko razlago, to je razlago po namenu zakona in pri razlagi zakonske norme upoštevati namen zakonodajalca. Namen zakonodajalca v ZKZ, ki v III. poglavju določa omejitve pri prometu s kmetijskimi zemljišči, pa je varovanje kmetijskih zemljišč in zaokroženost kmetijskih gospodarstev. Ravno iz navedenega razloga je zakonodajalec določil vrstni red predkupnih upravičencev. Sodišče soglaša z organom, da je glede na namen zakonskih določb (varovanje in zaokroženost) tudi v obravnavanem primeru, ko je stik le v eni točki, dosežen, saj je javna pot (ki loči mejni parceli) v službi gospodarskega izkoriščanja le teh. Tožnik sicer navaja, da javna pot ni namenjena za izkoriščanje obeh parcel, vendar tega ugovora v postopku na prvi stopnji (ustni obravnavi, ko je bil seznanjen s stališčem organa, da šteje parceli za sosednji tudi ob dejstvu, da je javna pot med njima) ni uveljavljal, sodišče pa ocenjuje njegov ugovor kot pavšalen in neizkazan. Namreč tožnik ne navaja niti dejstev, zakaj bi bilo tako, kot zatrjuje, niti ne predlaga nobenega dokaza v ta namen. Poleg tega pa dejstvo, da je pot javna, med strankami ni bilo sporno.

11. Tožnik nadalje ugovarja, da so uporabljeni katastrski podatki napačni. Dejansko naj bi v naravi parcela št. 946 ne segala do javne poti, ampak zahodno od javne poti. Tudi navedenega ugovora tožnik ni uveljavljal v postopku na prvi stopnji. Organ je v zvezi s svojo trditvijo, da se parceli stikata, uporabil katastrske podatke, iz katerih izhaja stik prodajane parcele št. 946 z javno potjo. Da temu ni tako (da kataster ne odraža dejanskega uživanja parcele in prave meje), pa tožnik pavšalno in neargumentirano zatrjuje.

12. Sodišče pa soglaša s stališčem organa tudi, da je E.E. pravilno sprejel ponudbo, kljub dejstvu, da je ni mogel izkazati s povratnico. Po ustaljeni upravno civilni sodni praksi obličnost pošiljanja izjave o sprejemu ponudbe, kot je predpisana v 21. členu ZKZ (priporočeno s povratnico), ni pogoj za veljavnost pravnega posla, ampak služi zgolj v dokazne namene (sodba in sklep Višjega sodišča v Ljubljani I Cp 2378/2010 z dne 10. 11. 2010; sodba Upravnega sodišča RS III U 390/2014 z dne 29. 5. 2015). Sodni praksi je sledil tudi zakonodajalec s spremembo 21. člena ZKZ (Uradni list RS št. 27/2016).

13. Glede na navedeno je sodišče tožbo zavrnilo na podlagi prvega odstavka 63. člena Zakona o upravnem sporu (ZUS-1), ker je ugotovilo, da je bil postopek pred izdajo izpodbijane odločbe pravilen ter da je odločba pravilna in na zakonu utemeljena. Sodišče v obravnavani zadevi ni opravilo predlagane glavne obravnave. Meni, da izpodbijana odločba temelji na pravilno in popolno ugotovljenem dejanskem stanju. Predlagani dokazi so že del upravnega spisa. V zvezi s katerim ugovorom oziroma trditvijo v tožbi predlaga tožnik svoje zaslišanje v dokazne namene, ne pojasni, sodišče pa meni, da dejansko stanje na podlagi njegovega zaslišanja v zvezi z ali ponudbo E.E. ali ugotovitvijo lokacije oziroma umestitve v prostor obravnavanih parcel, glede na relevantno in ugotovljeno dejansko stanje v izpodbijani odločbi, ne bi moglo biti drugače ugotovljeno. Pri ugotavljanju lokacije parcel je organ uporabil kvalificiran dokaz - izhajal je iz katastrskega stanja, zato zaslišanje tožnika ni primerno za ugotovitev nasprotnega dejstva (da parceli nista mejni).

14. Odločitev o stroških postopka temelji na določbi četrtega odstavka 25. člena ZUS-1, po katerem v primeru, če sodišče tožbo zavrne, trpi vsaka stranka svoje stroške postopka.