Jedro

Hišniško stanovanje je po samem stanovanjskem zakonu postalo solast solastnikov ene ali več stanovanjskih hiš (četrti odstavek 8. člena SZ). Kot takšno se ne more še enkrat privatizirati po določilu 117. člena SZ oziroma ne more biti predmet obveznosti prodajne pogodbe sklenjene po tem določilu. Pogodba, katere predmet obveznosti je nedopusten, pa je nična (47. člen v zvezi s 1. odstavkom 103. člena ZOR).

Izrek

Reviziji se ugodi, sodbi sodišč druge in prve stopnje se razveljavita in zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Odločitev o revizijskih stroških se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke s katerim je zahtevala ugotovitev ničnosti prodajne pogodbe, ki sta jo sklenili toženi stranki za stanovanje št. 39, na... v Ljubljani in ki je v solasti tožeče stranke. Hkrati ji je naložilo plačilo stroškov toženih strank in sicer prvotoženi stranki 27.000,00 SIT, drugotoženi stranki pa 28.800,00 SIT. Pritožbo tožeče stranke zoper prvo odločitev je sodišče druge stopnje zavrnilo in potrdilo izpodbijano odločitev sodišča prve stopnje.

Proti takšni sodbi vlaga tožena stranka revizijo zaradi zmotne uporabe materialnega prava. Revizijskemu sodišču predlaga, da razveljavi sodbo sodišča prve in druge stopnje ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje. Trdi, da je sporno stanovanje hišniško stanovanje, katerega lastnik je postala tožeča stranka z uveljavitvijo Stanovanjskega zakona. Zoper P.P., ki je v času uveljavitve Stanovanjskega zakona zasedal sporno stanovanje, je tožeča stranka vložila tožbo na izselitev. Predlagala je tudi izdajo začasne odredbe, s katero naj bi se prepovedalo prvotoženi stranki sklepanje najemnih in prodajnih pogodb za tri hišniška stanovanja v zgradbi Celovška 83 - 85 - 87. Kljub temu, da je prvotožena stranka vedela za vložitev začasne odredbe in kljub temu, da je drugotožena stranka vedela za vložitev tožbe na izselitev zoper njenega očeta P.P., sta sklenili kupoprodajno pogodbo. Takšna pogodba nasprotuje načelom morale in je zato nična. Pogodba pa je nična tudi zato, ker nasprotuje določilu 117. člena Stanovanjskega zakona. Ta določa, da lahko stanovanja prodajajo samo lastniki in to samo imetnikom stanovanjske pravice. Prvotoženka pa ni lastnica, pa tudi P. ni bil imetnik stanovanjske pravice in zato ni mogel dati pismene privolitve drugotoženki na odkup stanovanja.

Revizija je bila vročena Javnemu tožilcu Republike Slovenije, ki se o njej ni izjavil in toženima strankama (3. odstavek 390. člena Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju ZPP). Drugotožena stranka je na revizijo odgovorila in predlagala njeno zavrnitev.

Revizija je utemeljena.

Revizijsko sodišče ugotavlja, da sta sodišči prve in druge stopnje zmotno uporabili materialno pravo, ko sta tožeči stranki odrekli aktivno legitimacijo (pravni interes ?) v tem sporu. Izpodbijani odločitvi temeljita na napačni uporabi 460. člena Zakona o obligacijskih razmerjih oziroma na stališču, da prodaja tuje stvari veže le pogodbenika, zato tožeča stranka nima interesa posegati v njuno razmerje, svojo pravico pa bo lahko uveljavljala s stvarnopravnim zahtevkom.

Okoliščina, da je predmet prodaje tuja stvar, res ne daje že sama po sebi podlage tretjemu, ki zatrjuje lastninsko pravico na prodani stvari, da zahteva ugotovitev ničnosti prodajne pogodbe. Določilo 460. člena ZOR se namreč skladno vklaplja v pravni sistem, ki razdvaja podlago za pridobitev lastninske pravice od pridobitnega načina oz. prenosa lastninske pravice. Zakon o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (Ur. list SFRJ št. 6/80 - 36/90 - ZTLR), ki se v skladu s prvim odstavkom 4. člena Ustavnega zakona za izvedbo temeljne listine o samostojnosti in neodvisnosti R Slovenije uporablja kot republiški predpis, določa, da je za pridobitev lastninske pravice na podlagi pravnega posla potreben tudi pridobitni način. Pri nepremičninah je to vpis v zemljiško knjigo, pri premičninah pa izročitev v posest pridobitelja (33. in 34. člen ZTLR). Sama prodaja stvari zato še ne pomeni tudi pridobitve lastninske pravice, ampak le vzpostavo obveznostnega razmerja, iz katerega izhaja zaveza prodajalca, da bo prenesel lastninsko pravico na kupca. Ta zaveza ugasne, ko prodajalec to tudi stori. V primeru, ko je prodajalec lastnik stvari, to seveda ni problem, v primeru pa, ko to ni, je za prenos lastninske pravice potrebno soglasje pravega lastnika. Če je lastniku stvar odvzeta ima zoper tistega, ki ima stvar v posesti, stvarnopravni zahtevek na vrnitev stvari. V takšni situaciji torej pravi lastnik zares nima interesa posegati v obveznostno razmerje (prodajno pogodbo kot podlago za pridobitev lastninske pravice) med prodajalcem in kupcem in bi bila uporaba 460. člena ZOR pravilna. Svojo lastninsko pravico lahko obrani s stvarnopravnimi zahtevki.

Vendar pa ne drži, da tretji, ki zatrjuje lastništvo prodane stvari, nikoli nima interesa za ugotovitev ničnosti prodajne pogodbe. To je odvisno od celovitega vrednotenja konkretnega razmerja.

Pravno razmerje med toženima strankama je nastalo na podlagi določil Stanovanjskega zakona (Ur. list, št. 18/91 - v nadaljevanju SZ), ki je v razmerju do ZOR in ZTLR specialnejši predpis in ki z nekaterimi določbami posega v zgoraj opisan pravni sistem. Gre za določbe, ki se nanašajo na privatizacijo stanovanj in po katerih je bila tudi sklenjena prodajna pogodba med toženima strankama. Te določbe, ki so kogentne, natančno določajo, kdo je lahko stranka prodajne pogodbe, oz. kdo je zavezanec na prodajo stanovanj (111. - 114. in 117. člen SZ) in kdo upravičenec za odkup stanovanj (117. člen). To je lahko le tisti, ki je bil na dan uveljavitve stanovanjskega zakona imetnik stanovanjske pravice na stanovanju, ki je predmet privatizacije oz. z njegovim pisnim soglasjem njegov ožji družinski član.

S sklenitvijo kupoprodajne pogodbe prevzame upravičenec vse pravice in obveznosti, ki jih imajo lastniki stanovanj (118. člen SZ). To določilo torej odstopa od zgoraj prikazanega sistema pridobitve lastninske pravice na podlagi pravnega posla, ki ga vzpostavljata ZTLR in ZOR, saj kupec (privatizacijski upravičenec, ki uveljavlja pravico do odkupa iz pravnega položaja imetnika stanovanjske pravice) s sklenitvijo pogodbe vstopi v stvarnopravni položaj lastnika. Pogodba sklenjena po določilu 117. člena SZ je zato lahko ovira za uveljavitev stvarnopravnega zahtevka tožeče stranke, tako, da ima ta nedvomno pravni interes za poseg vanjo.

Kot je bilo že navedeno je prodaja stanovanj po privatizacijskih določbah omejena tako glede pogodbenih strank, kot tudi glede samih stanovanj oz. glede predmeta obveznosti. Tožeča stranka navaja, da je sporno stanovanje hišniško. Hišniško stanovanje je po samem stanovanjskem zakonu postalo solast solastnikov ene ali več stanovanjskih hiš (četrti odstavek 8. člena SZ). Kot takšno se ne more še enkrat privatizirati po določilu 117. člena SZ oziroma ne more biti predmet obveznosti prodajne pogodbe sklenjene po tem določilu. Pogodba, katere predmet obveznosti je nedopusten, pa je nična (47. člen v zvezi s 1. odstavkom 103. člena ZOR).

Odločitev v tej zadevi je torej odvisna od ugotovitve ali je sporno stanovanje za katerega sta toženi stranki sklenili prodajno pogodbo hišniško in s tem v solasti tožeče stranke (kar bi pomenilo utemeljenost tožbenega zahtevka), ali pa je bilo v lasti prvotožene stranke. Sodišči prve in druge stopnje tega zaradi zmotne uporabe materialnega prava nista ugotavljali, revizijsko sodišče pa tega samo ne sme storiti. Zato je moralo razveljaviti obe sodbi ter zadevo vrniti sodišču prve stopnje v novo sojenje (2. odstavek 395. člena ZPP). Sodišče prve stopnje bo moralo preizkusiti trditve in oceniti dokaze, navedene in predložene na prvi stopnji, ter šele nato v sporu odločiti.

Odločitev o stroških revizijskega postopka temelji na 3. odstavku 166. člena ZPP.