Jedro

Iz določb SZ-1 nedvomno izhaja, da so skupni deli stavbe praviloma v solasti vseh etažnih lastnikov, drugačna ureditev, to je nastanek in obstoj posebnih skupnih delov, ki so solastnina zgolj nekaterih izmed njih, pa je predpisana kot izjema. Le ob soglasju vseh etažnih lastnikov, če določen del služi le nekaterim etažnim lastnikom, je mogoče oblikovanje posebnega skupnega dela.

Izrek

Pritožba se zavrne in se sklep sodišča prve stopnje potrdi.

Obrazložitev

1. Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje ugotovilo, da je strokovna podlaga, ki jo je izdelal izvedenec mag. B. K., primerna za izvedbo vpisa stavb v kataster stavb in vpisa zemljišč pod stavbo, zato se Geodetski upravi Republike Slovenije naloži, da prioritetno, v roku enega meseca, evidentira spremembe v zemljiškem katastru in katastru stavb, v skladu z Elaboratoma za vpis stavb v kataster stavb z dne 10. 7. 2014, št. ... (za stavbo 244) ter z dne 8. 7. 2014, št. ... (za stavbo 214) in Elaboratom za vpis zemljišča pod stavbama 244 in 214 z dne 7. 4. 2013 št. ..., sodišču pa posreduje odločbe o tem. Odločilo je še, da so elaborati sestavni del tega sklepa.

2. Zoper takšno odločitev vlaga pritožbo nasprotna udeleženka I. P. R. Uveljavlja vse pritožbene razloge po 338. členu Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) v zvezi s 37. členom Zakona o nepravdnem postopku (v nadaljevanju ZNP) ter 13. členom Zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe in o določanju pripadajočega zemljišča k stavbi (v nadaljevanju ZVEtL). Predlaga razveljavitev izpodbijane odločitve in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v nov postopek. Navaja, da Elaborata št. ... z dne 10. 7. 2014 in št. ... z dne 8. 7. 2014 ne odražata dejanskega stanja in zato nista primerna za vpis v kataster stavb. Jašek, kjer je bilo včasih dvigalo, je v naravi zaprt poseben prostor, ki je ločen od prostora št. 36 in bi ga moral zato izvedenec prikazati s samostojnim identifikacijskim znakom. Tega ni storil, ampak ga je priključil k hodniku št. 36, ki je splošni skupni del stavbe. Moral bi narediti enako, kot je to storil pri kleteh, saj bo sodišče o njihovem lastništvu lahko odločalo šele po predloženih pravnih naslovih za posamezno klet. Izvedenec po mnenju nasprotne udeleženke ne more evidentirati prostorov kot posameznih ali splošnih. To lahko zgolj predlaga. O tem, kaj je poseben in kaj splošni del pa po 24. členu ZVEtL odloči sodišče. Da bi sodišče to lahko storilo, pa je seveda pogoj, da je vsak ločen prostor evidentiran in da se mu dodelijo samostojne identifikacijske številke. Ker sodišče pri kleteh upošteva eno merilo, pri jašku za dvigalo pa drugo, je sklep sam s seboj v nasprotju. Sodišče se v nasprotju s stališčem, ki ga je zavzelo za kleti, že v tem delu postopka napačno spušča v odločanje o tem, da je jašek splošen in ne poseben skupni del stavbe. Pri tem tudi zmotno uporabi 5. člen Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1). Ta določba skupnih delov ne našteva taksativno, ampak primeroma, sploh pa ta določba ne izključuje posebnih skupnih delov, ampak jih zajema. Kateri so splošni skupni deli in kateri posebni skupni deli, ne definira 5. člen SZ-1, ampak 20. in 23. člen. V nadaljevanju opozarja na stroške, ki bodo nastali z vgradnjo in vzdrževanjem dvigala ter njihovo delitvijo, kar je razlog, da nasprotuje, da jašek za dvigalo postane skupen del objekta. V kolikor se bo to zgodilo, bo prisiljena odreči soglasje h gradnji. Po tretjem odstavku 105. člena Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ) so skupni deli zgradbe deli namenjeni rabi etažnih lastnikov in zemljišče, na katerem stoji zgradba. Pomemben je torej namen oziroma raba prostora, v tem primeru to, ali je ta jašek namenjen skupni rabi vseh posamičnih delov. Noben lastnik lokala v pritličju jaška za dvigalo ne uporablja in ga tudi v prihodnje ne bo uporabljal, ker ni namenjen rabi teh prostorov. Poslovni lokali so namenjeni trgovinam in kupci vstopajo v trgovino skozi vrata, ki vodijo s pločnika. Ni jasno, kako naj dvigalo (jašek) služi stavbi kot celoti oziroma vsem njenim posameznim delom. Če pa ne gre za del stavbe, ki je namenjen skupni rabi vseh etažnih lastnikov, to ni splošni skupni del. Primerjava s stolpnicami ni ustrezna. Običajno imajo vsi posamezni deli v stolpnici en vhod v objekt in v pritličju en hodnik v katerem je dvigalo. V primeru P. 8 oziroma M. 32 pa ni skupnega vhoda za vse posamezne prostore v objektu, saj imajo lokali ločene vhode. Nasprotna udeleženka in njeni predniki ter uporabniki lokala vse od tedaj, ko je bil v lokalu izdelan samostojen WC in opuščena uporaba skupnega WC-ja (prostor št. 31), nikoli ne vstopajo v hodnik objekta, ki se nahaja na P., ker iz tega hodnika ni dostopa do poslovnega prostora. Dostop je izključno in zgolj iz M. To velja tudi za ostale lokale.

3. Na pritožbo je odgovorila nasprotna udeleženka P., d. o. o. Z odločitvijo sodišča soglaša. Opozarja na namen zakonodajalca, da šteje določen del stavbe (5. člen SZ-1) za skupen, če se etažni lastniki ne dogovorijo drugače. Jašek za dvigalo povezuje vse etaže in je bil kot tak tudi zasnovan pri izgradnji stavbe. Ne predstavlja posebnega dela, ki bi služil samo nekaterim posameznim etažnim lastnikom. Jašek za dvigalo predstavlja splošni skupni del stavbe, ne glede na dejstvo, da etažni lastnik posameznega dela uporablja po večini vhod iz M. Zasnova večstanovanjske stavbe je bila narejena na način, da bi etažni lastnik uličnega lokala skupni hodnik in s tem dvigalo lahko uporabljal. Na to pritožnica sama opozori z opisovanjem stanja po izdelavi samostojnega stranišča in opustitvijo uporabe skupnega. Etažni lastnik se sicer lahko odpove uporabi splošnega skupnega dela stavbe, vendar se ne more odpovedati lastništvu na takšnem delu in z njim povezanim obveznostim in pravicam. Gre za lastništvo, ki je neločljivo povezano z lastništvom posameznega etažnega dela (105. člen SPZ). Opozarja, da lahko le pogodba o medsebojnih razmerjih določi posebne skupne dele (20. člen SZ-1), za preoblikovanje posebnega skupnega dela v skupni del in obratno pa je potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Prostor (jašek) za dvigalo, ki je potrditvah pritožnice v naravi zaprt poseben prostor v stavbi, bi moral biti v izdelanem elaboratu evidentiran ločeno le v primeru, da bi sodišče ugotovilo, da gre pri tem prostoru za poseben in ne splošni skupni del stavbe. Nepremičnina, ki je poseben skupni del stavbe, se namreč, enako kot to velja za posamezne dele in splošne skupne dele, vpiše v zemljiško knjigo, na njej pa vpiše, da gre za poseben skupen del ter (so)lastninsko pravico v korist vsakokratnih lastnikov tistih posameznih delov v etažni lastnini, katerim pripada (11. člen Zakona o zemljiški knjigi, v nadaljevanju ZZK-1). Ločen prikaz takšnega dela je torej potreben zaradi možnosti zemljiškoknjižne izvedbe odločitve, ki jo sodišče naknadno (po vpisu stavbe in njenih delov v kataster) sprejme s sklepom, izdanim na podlagi 24. člena ZVEtL in katerega del je (lahko) tudi določitev morebitnega posebnega skupnega dela. Zgolj dejstvo, da gre v naravi za poseben zaprt prostor, torej za ločeno evidentiranje ne zadošča. 6. Sodišče mora zato že v tej fazi postopka (čeprav formalno odločitev o tem sprejme šele s končnim sklepom po 24. členu ZVEtL) presoditi, kateri deli stavbe predstavljajo posamezne dele, kateri pa skupne. Pri slednjih pa mora presoditi tudi to, ali so med njimi tudi posebni skupni deli. To je v konkretnem primeru storilo tudi sodišče prve stopnje. Pri kletnih prostorih, ki jih pritožnica posebej izpostavlja, je tako ugotovilo, da gre za posamezne dele, zato so v elaboratu ločeno evidentirani, glede jaška za dvigalo pa, da gre za splošni skupni del in torej del stavbe, ki je evidentiran kot del št. 36. Kdo je lastnik posameznih delov in s tem tudi solastnik splošnih skupnih delov ter v kakšnem deležu, pa bo sodišče odločilo naknadno. Očitek o različnem merilu pri evidentiranju kletnih prostorov ter jaška za dvigalo ter nasprotju med elaboratom in sklepom je zato neutemeljen.

7. Tudi po mnenju pritožbenega sodišča je v konkretnem primeru jašek za dvigalo splošni skupni del stavbe, enako pa bo veljalo tudi za dvigalo, če bo vgrajeno in v kolikor se etažni lastniki ne bodo dogovorili drugače. 8. 3. odstavek 3. člena SZ-1 določa, da so skupni deli stavbe skupni prostori, skupni gradbeni elementi in skupne inštalacije, naprave in oprema. Lahko so v solastnini vseh etažnih lastnikov (v tem primeru gre za t. i. splošni skupni del) (1) ali le nekaterih etažnih lastnikov (v tem primeru gre za posebni skupni del).(2) Podrobneje skupne dele (ki so torej lahko splošni ali posebni) opredeljuje 5. člen SZ-1, na katerega opozarja tudi sodišče prve stopnje. Med skupni del stavbe to določilo uvršča tudi jašek dvigala (drugi odstavek) in dvigalo (tretji odstavek). Nobenega dvoma tako ni, da je skupni del stavbe tudi jašek za dvigalo v stavbi 1737 – 214, vprašanje pa je, ali gre za posebni skupni del. Do odgovora na to vprašanje pa je mogoče priti le, če se upošteva tudi določila SZ-1, ki se nanašajo na posebne skupne dele, to je 20., 21. in 22. člen ter deloma tudi 32. člen.

9. Tako je poseben skupen del solastnina tistih etažnih latnikov, katerim služi (prvi odstavek 21. člena SZ-1). Poseben skupen del večstanovanjske stavbe lahko določi pogodba o medsebojnih razmerjih s tem, da je za morebiten sporazum o določitvi posebnih skupnih delov ter solastniških deležev na posebnih skupnih delih, ki je sestavni del pogodbe, potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov (22. in 32. člen SZ-1). Tudi za preoblikovanje posebnega skupnega dela v skupni del in obratno, je potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov v obliki, ki je potrebna za samo pogodbo.

10. Iz citiranih določb SZ-1 nedvomno izhaja, da so skupni deli stavbe praviloma v solasti vseh etažnih lastnikov, drugačna ureditev, to je nastanek in obstoj posebnih skupnih delov, ki so solastnina zgolj nekaterih izmed njih, pa je predpisana kot izjema. Le ob soglasju vseh etažnih lastnikov, če določen del služi le nekaterim etažnim lastnikom, je mogoče oblikovanje posebnega skupnega dela.

11. Pritožnica v teku postopka ni zatrjevala, da bi takšno soglasje (vseh) obstajalo. Iz odgovora na pritožbo, ki ga je vložila ena od udeleženk, pa je mogoče zaključiti celo nasprotno.

12. Ne glede na to pa bi sodišče prve stopnje, saj gre v konkretnem primeru za postopek po ZVEtL, katerega namen je vzpostaviti etažno lastnino, ko med etažnimi lastniki o tem ni soglasja, lahko pod določenimi pogoji kljub temu odločilo, da določen del stavbe predstavlja poseben skupen del. Za tak primer bi šlo, če bi že sama zasnova zgradbe narekovala takšno odločitev in bi bil torej določen skupni del že v svoji zasnovi in brez vsakega dvoma namenjen zgolj uporabi nekaterih etažnih lastnikov. Da bi šlo za tak primer pa iz trditev pritožnice ni mogoče zaključiti. Ne glede na pritožbeno trditev, da lastniki lokalov v pritličju ne vstopajo v hodnik objekta na P., ker od tam ni dostopa do lokalov, to ne pomeni, da je bilo stanje že od nekdaj enako. To tudi ne pomeni, da nimajo možnosti ta skupni del, vključno z dvigalom (ki se, kot je mogoče razbrati iz trditev, tam nahaja) kljub temu uporabljati. Na podlagi trditev tudi ni mogoče zaključiti, da za uporabo ni in ne bo nobene potrebe, saj dvigalo, enako kot skupno stopnišče, omogoča dostop do drugih skupnih delov stavbe. Iz trditev o izgradnji lastnega WC-ja in opustitvi uporabe skupnega, je mogoče tudi sklepati, da je do stanja, ki ga pritožnica opisuje, prišlo naknadno. Kot je pravilno pojasnilo že sodišče prve stopnje, pa zgolj odločitev posameznega etažnega lastnika, da opusti uporabo splošnega skupnega dela ali si to uporabo celo sam onemogoči, še ne pomeni, da ne gre več za splošni skupni del. Svoji solastninski pravici na skupnem delu (in obveznostim, ki so s tem povezane), se zgolj s tem ne more odpovedati.

13. Pritožba je glede na obrazloženo neutemeljena. Ker pritožbeno sodišče ni ugotovilo niti kršitev, na katere v obsegu drugega odstavka 350. člena ZPP v zvezi s 37. členom ZNP ter 13. členom ZVEtL pazi po uradni dolžnosti, jo je zavrnilo in sklep sodišča prve stopnje potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 37. členom ZNP ter 13. členom ZVEtL).

Op. št. (1): Glej opredelitev tega pojma v 3. točki 2. odstavka ZZK-1. Op. št. (2): Glej 4. odstavek 3. člena SZ-1 in 4. točko 2. odstavka ZZK-1.