Jedro

Bančna garancija je instrument zavarovanja oz. zaščite pred riziki neizpolnitve obveznosti glavnih dolžnikov. Koristniku garancija predstavlja verodostojno obljubo in mu zagotavlja enostaven dostop do denarnega nadomestila za kritje morebitne škode, ki bi mu lahko nastala zaradi neizpolnitve dolžnikove obveznosti. S plačilom garancije pridobi upnik to, kar sta mu bila dolžna banka garant iz naslova izdane garancije in glavni dolžnik po osnovni pogodbi, saj istega zneska ne more dvakrat uspešno terjati, če za to ni posebej upravičen, ne da bi bil s tem (neupravičeno) obogaten.

Tožeča stranka je notarju zelo natančno specificirala svojo zahtevo za unovčenje bančne garancije - določno je navedla napako in njeno sanacijo stroškovno opredelila. Ker pa je v tožbi ponovno zahtevala odpravo istih napak (oz. povračilo stroškov njihove odprave), bi morala podati zelo jasno specifikacijo porabe sredstev iz naslova unovčene bančne garancije, kar bi v nadaljevanju omogočilo toženi stranki opredelitev tako glede napak kot tudi glede zneskov. Tožeča stranka ima namreč pravico zahtevati le odpravo napake, ki je bančna garancija kot sredstvo zavarovanja stroškovno ni pokrila.

Izrek

I. Pritožbi tožeče stranke se delno ugodi in se delna sodba sodišča prve stopnje razveljavi v točkah I/2, I/3, I/4 in I/18; v preostalem delu se pritožba zavrne in se v izpodbijanem, a nerazveljavljenem delu potrdi delna sodba sodišča prve stopnje.

II. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je zaradi delnega umika tožbe ustavilo postopek glede zahtevane vzpostavitve vertikalne hidroizolacije na betonskih površinah zidov uvozne rampe v garažo in prezračevalnih jaškov ter glede odprave napak na nedelujočih svetilih in senzorjih gibanja v kletnih prostorih ter glede zagotovitve njihovega pravilnega delovanja. Tožbeni zahtevek, s katerim je tožeča stranka zahtevala izvedbo ustrezne pritrditve vseh sider strelovoda po celi dolžini oz. višini fasade, ki so odstopili od podlage; izvedbo novih tlakov balkonov s pravilnim padcem in ponovno položitev talne keramike; namestitev obročkov na odtočne cevi balkonov istega materiala, kot je material odtočnih cevk, z odmikom 2 cm od odročnega roba; zagotovitev kamnite police na balkonih s primerno odkapno fugo, očiščenje sledi zelenih alg na betonskih zidovih uvozne rampe vhoda v garažo; izvedbo ustreznega padca tlaka pred vhodom v stavbo in zagotovitev odtekanja vode s pohodnih površin ter izvedbo hidroizolacije tal, zidu in spoja teh dveh elementov pred vhodom v stavbo; zamenjavo obstoječih žlebov z žlebovi premera 22,8 cm; zagotovitev delovanje displaya na dvigalu v kleti 2; zagotovitev prezračevanja kletnih shramb etažnih lastnikov oz. nadomestitev obstoječih vrat z lesenimi; očiščenje rjavine z ograje na stopnišču in izvedbo ponovnega opleska; namestitev pločevinaste strehe na betonski plošči prezračevalne line nad dovozno rampo v garažo, z naklonom in odkapom v nasprotni smeri od uvozne rampe; odpravo rjavine na konstrukciji nadstrešnice uvoza v garažo, konstrukcijo zaščite z vročim cinkanjem in ponovno postavitev ter položitev nove strešne kritine; namestitev dodatne termoizolacije iz kamene volne debeline 10 cm v kleti I, in sicer na vseh zidovih vertikalno 120 cm merjeno od stropa navzdol ter na vseh stenah prezračevalnih jaškov, kot tudi zamenjavo obstoječih vhodnih vrat vseh stanovanj s požarno ustreznimi razreda EI 30-C, vse s pripadajočim delom podrednih zahtevkov, pa je zavrnilo. Odločilo je, da bo o preostalih zahtevkih in stroških odločeno s končno odločbo.

2. Zoper zavrnilni del odločitve se pritožuje tožeča stranka, ki vlaga pritožbo iz razloga zmotne uporabe materialnega prava ter zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku.(1) Predlaga, da pritožbeno sodišče izpodbijano delno sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno obravnavo.

3. Opozarja, da v delni sodbi ni opredeljena vrednost dela zahtevkov, o katerih je sodišče odločalo, zato opredeljuje vrednost spornega premeta v skladu z višino sredstev unovčene bančne garancije, torej na 36.297,76 EUR. Takšna ocena vrednosti sicer ni pravilna, ker sredstva niso zadoščala za odpravo vseh napak, ki so predmet delne sodbe, dejanske vrednosti pa sodišče ni ugotavljalo. Opozarja na nepravilnost stališča sodišča prve stopnje, ki istoveti pojem uveljavitve jamstvenega zahtevka in uveljavitev sredstva zavarovanja zahtevkov (garancija). Prva tožena stranka ni podala nobenega jamstva, zato bi takšno enačenje pomenilo, da je prosta svojih obveznosti zaradi unovčenja bančne garancije. Sodišče notarjevo odločitev, ki arbitrarno prizna unovčenje bančne garancije le za določene napake, sprejema kot prejudic predmetnega spora in jo povzema v svojo sodbo, ne da bi o utemeljenosti zahtevka izvajalo predlagane dokaze, zlasti s sodno določenim izvedencem. Sodišče podaja svojo razlago, katera od grajanih napak predstavlja napako na skupnem in katere na posamičnem delu stavbe, čeprav za takšno presojo nima podlage v strokovnem mnenju gradbene stroke. Poudarja, da je tožeča stranka hkrati skupnost in hkrati posamezni etažni lastnik, zato bi sodišče lahko odločalo tudi o zahtevkih za posamična stanovanja. Opozarja, da se sodišče ni opredelilo do nezakonitega ravnanja notarja, ki je selektivno obravnaval grajane napake ter po lastni presoji priznaval izplačilo sredstev bančne garancije. Oporeka stališču sodišča, ki smiselno razlaga unovčenje bančne garancije kot uveljavitev pravice po 2. točki drugega odstavka 20. člena Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb.(2) Sodišče ne loči izbire med alternativnimi obveznostmi in uveljavljanjem sredstva zavarovanja obveznosti. Meni, da jamstveni zahtevki iz naslova stvarnih napak pri pogodbi o prodaji že sami po sebi ne predstavljajo alternativnih obveznosti, še manj pa ima unovčenje bančne garancije pravno naravo uveljavitve jamčevalnega zahtevka. Jamčevalni zahtevki so po svoji pravni naravi odškodninski. Upravičenec res ne more hkrati zahtevati odprave napake in plačila za stroške odprave iste napake, kar pa še ne pomeni, da ne more zahtevati odprave napake, ki je bančna garancija - kot sredstvo zavarovanja vseh zahtevkov kupca - stroškovno ni pokrila. Opozarja, da zahtevka po prvem in drugem odstavku 164. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju: OZ) nista alternativna. Vrnitev v prejšnje stanje je primarna pravica tožeče stranke kot potrošnika, podrejena pravica pa je plačilo odškodnine. Višino stroškov oz. obseg napak, ki jih bančna garancija ne pokriva, mora sodišče ugotavljati v dokaznem postopku, česar pa v danem primeru ni storilo zaradi zmotne razlage materialnega prava. Sodišče je arbitrarno odločilo, da naj bi imela tožeča stranka s sredstvi bančne garancije možnost odpraviti vse napake, ki jih je nestrokovno določil notar in da je s tem njena pravica v celoti izčrpana. Takšno stališče pa je v nasprotju z načeli odškodninskega prava. Opozarja, da je sodišče preseglo trditveno podlago tožene stranke in stranskega intervenienta, ki sta zgolj pavšalno podala svojo materialnopravno stališče o izčrpanosti zahtevka za odpravo napak oz. vseh oblik jamstvenih zahtevkov zaradi unovčitve bančne garancije. Dokazni postopek o gospodarnosti rabe sredstev pa sploh ni bil izveden. Poudarja, da je bančna garancija zgolj jamstveni instrument, ne pa v naprej maksimirana škoda. Garancija znaša samo 5 % vrednosti stavbe in če je škoda presežena, to ne pomeni, da etažni lastniki ne morejo zahtevati povračila celotne škode. Unovčenje bančne garancije ni uveljavitev zahtevka, pač pa uveljavitev jamstva, s katerim so zahtevki minimalno zavarovani. Jamstvo, ki ga daje bančna garancija, samó utrjuje obveznosti prodajalca in investitorja za v naprej nedoločeno vrsto in obseg napak na stavbi. Opozarja, da prejeta sredstva niso strogo namenska. Etažni lastniki so bili upravičeni do celotnega zneska bančne garancije in lahko prosto odločajo, katere napake bodo sanirali v okviru razpoložljivih sredstev, katere pa uveljavljali s tožbo. Graja ugotovitev sodišča, da ni dovolj določno utemeljila porabe sredstev bančne garancije. Dela se izvajajo tekom pravde in že v tožbi je opozorila, da bo zahtevek oblikovala naknadno, ob upoštevanju napak, ki jih bo odpravila iz razpoložljivih sredstev. Opozarja, da je v spis vložila vsa dokazila, iz katerih izhaja tako višina stroškov kot tudi vsebina predvidenih del. Izvedena dela so bila plačana s sredstvi bančne garancije, ta dela pa so določno navedena v pripravljalni vlogi. Meni, da bi moralo sodišče za ugotavljanje utemeljenosti zahtevkov predlagati izvedenca, ki bi ugotovil, ali napake res obstajajo, toda sodišče tega dokaza ni izvedlo. Utemeljena oz. gospodarna raba sredstev bančne garancije pa je predmet presoje izvedenca. Opozarja na zmotno ugotovitev dejanskega stanja v obsegu zavrnjenih zahtevkov, za katere je sodišče ugotovilo, da ne gre za skupne dele stavbe (napake na balkonih in požarno neustrezna vhodna vrata stanovanj). Meni, da to še ni pogoj za zavrnitev zahtevka, saj so tožbo vložili točno določeni sosporniki, ki imajo pravočasno vložene tudi individualne zahtevke. Zahtevek za zamenjavo vhodnih vrat je pravočasen in ima ustrezno trditveno podlago, zato se v okviru tega spora lahko ugodi tudi zahtevkom posamičnih etažnih lastnikov. Požarna ustreznost stavbe je enoten pojem, ki obsega vse elemente požarne ustreznosti, kamor štejejo tako poti umika kot vrata stanovanj. Požarna neustreznost stavbe je napaka celotne stavbe, zato je tožeča stranka kot skupnost aktivno legitimirana za uveljavljanje posamičnega dejavnika, ki ogroža požarno ustreznost stavbe. Graja odločitev sodišča, ki je sámo ugotavljalo, ali gre za napako na posamičnem ali skupnem delu stavbe, čeprav bi moralo ta dejstva natančno ugotavljati z izvedencem. Enako velja za napake na balkonih; čeprav so balkoni v etažni lastnini, vsebujejo opremo, ki naj bi varovala celotno fasado bloka pred uničenjem, zato gre za skupno opremo (odtočne cevke pravilne oblike, naklona in dolžine, pokrovne police ...). Tožbeni zahtevek je oblikovan glede na škodo, ki nastaja na skupnih delih stavbe, čeprav je njen izvor tudi v posamičnih delih stavbe. S tem v zvezi opozarja na določbo 133. člena OZ.

4. Pritožba je bila vročena toženi stranki in stranskemu intervenientu; nanjo pa je podala odgovor prva tožena stranka.

5. V odgovoru na pritožbo prva tožena stranka pritrjuje argumentaciji, pravnim naziranjim in zaključkom sodišča prve stopnje ter predlaga zavrnitev pritožbe kot neutemeljene in potrditev sodbe sodišča prve stopnje, vključno s stroškovno posledico.

6. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je bil v teku pritožbenega postopka 26. 11. 2014 na podlagi sklepa Okrožnega sodišča v Ljubljani St 3801/2014 začet stečajni postopek nad drugo toženo stranko, kar ima za posledico prekinitev pravdnega postopka. To bi sicer pomenilo, da sodišče ne more opravljati nobenih pravdnih dejanj, dokler prekinitev traja (207. člen ZPP). Ker pa so bila do nastopa prekinitve postopka v pritožbenem postopku opravljena vsa procesna dejanja v smislu določb 342. - 344. člena ZPP, je pritožbeno sodišče v zadevi odločalo ob smiselni uporabi določbe drugega odstavka 207. člena ZPP. Ta daje sodišču pooblastilo za izdajo odločbe, če je prekinitev nastala po koncu glavne obravnave. Omenjeno izjemo zakon dovoljuje zato, ker so bila pred prekinitvijo postopka opravljena že vsa procesna dejanja v postopku, razen izdaje odločbe. Pred vročitvijo te sodbe pravdnim strankam pa bo moralo prvostopenjsko sodišče izdati ustrezen sklep o prekinitvi postopka (drugi odstavek 205. člena ZPP) in stečajnega upravitelja druge tožene stranke pozvati na prevzem pravde (prvi odstavek 208. člena ZPP).

7. Pritožbena teza, da sodišče prve stopnje istoveti pojem uveljavitve jamčevalnega zahtevka in uveljavitev sredstva zavarovanja zahtevkov (bančna garancija), je zmotna. Sodišče v obrazložitvi sicer res zapiše, da je tožeča stranka izbrala pot odprave napak na račun prodajalca - v ta namen so ji bila izročena sredstva - z izpolnitvijo pa je prenehala obstajati obveznost za vse zahtevke, ki se tičejo napak, navedenih v zahtevi za unovčenje bančne garancije. Vendar pa v nadaljevanju opozori tudi na možnost nastanka situacije, ko bi se ob odpravljanju napak izkazalo, da sredstva, ugotovljena v predpravdnem izvedeniškem mnenju izvedenca B. T., ne zadostujejo. V takšnem primeru pa sodišče prve stopnje tožeči stranki ne odreka pravice, da po obračunu od tožene stranke zahteva plačilo razlike. S tem pritrjuje stališču pritožbe, da ima tožeča stranka pravico zahtevati odpravo napake, ki je bančna garancija kot sredstvo zavarovanja stroškovno ni pokrila.

8. Bančna garancija je instrument zavarovanja oz. zaščite pred riziki neizpolnitve obveznosti glavnih dolžnikov. Koristniku garancija predstavlja verodostojno obljubo in mu zagotavlja enostaven dostop do denarnega nadomestila za kritje morebitne škode, ki bi mu lahko nastala zaradi neizpolnitve dolžnikove obveznosti. S plačilom garancije pridobi upnik to, kar sta mu bila dolžna banka garant iz naslova izdane garancije in glavni dolžnik po osnovni pogodbi, saj istega zneska ne more dvakrat uspešno terjati, če za to ni posebej upravičen, ne da bi bil s tem (neupravičeno) obogaten.(3) V obravnavani zadevi je sodišče pravilno izhajalo iz trditvene podlage tožeče stranke in njenega tožbenega zahtevka, ki toženi stranki razmeroma podrobno nalaga opravo določenih dejanj, s katerimi bi se odpravile napake, ki jih je v predpravdnem izvedeniškem mnenju ugotovil izvedenec gradbene stroke B. T. Predpravdno izvedeniško mnenje, ki sicer predstavlja del trditvene podlage tožeče stranke, je bilo tudi osnova za uveljavljanje bančne garancije. Na podlagi tega mnenja in ob upoštevanju določb ZVKSES je notar zahteval unovčitev deponirane bančne garancije v skupnem znesku 36.297,76 EUR. Tožeča stranka je notarju zelo natančno specificirala svojo zahtevo za unovčenje bančne garancije - določno je navedla napako in njeno sanacijo stroškovno opredelila. Ker pa je v tožbi ponovno zahtevala odpravo istih napak (oz. povračilo stroškov njihove odprave), bi morala podati zelo jasno specifikacijo porabe sredstev iz naslova unovčene bančne garancije, kar bi v nadaljevanju omogočilo toženi stranki opredelitev tako glede napak kot tudi glede zneskov. Temu pa tožeča stranka ni zadostila, saj je specifikacija, kot jo podaja v svoji peti pripravljalni vlogi z dne 29. 5. 2013, premalo substancirana. Še posebej ob upoštevanju dejstva, da je v svoji trditveni podlagi ter v tožbenem zahtevku, še prej pa v zahtevi za unovčenje bančne garancije, podala natančno specifikacijo napak, ki jih je tudi stroškovno opredelila. Iz prej citirane pripravljalne vloge pa bi bilo celo razbrati, kot ugotavlja že sodišče prve stopnje, da je del sredstev porabila za nekaj, kar sploh ni bilo predmet zahtevka za unovčenje bančne garancije. Skrbnejša konkretizacija opravljenih del bi namreč tudi odpravila dvom o sanaciji napak, ki niso bile predmet notifikacijskega obvestila toženi stranki z dne 31. 3. 2010. Tožeča stranka se tudi ne more sklicevati na odsotnost materialnega procesnega vodstva, saj so jo na podrobnejše pojasnilo glede odpravljanja napak opozarjali tako sodišče na naroku 28. 3. 2013 kot tudi tožena stranka v svojih vlogah.

9. Sklicevanja tožeče stranke na nenamenskost sredstev, pridobljenih z unovčitvijo bančne garancije ter na arbitrarnost notarja pri odločanju o unovčitvi bančne garancije, ne morejo imeti želene teže. Ker je tožeča stranka natančno opredelila napake in jih tudi stroškovno ovrednotila, je glede na trditveno podlago in postavljeni tožbeni zahtevek ter ob upoštevanju notifikacijskega obvestila z dne 31. 3. 2010 zavezana k natančnemu in preglednem pojasnilu o sanaciji napak s sredstvi unovčene bančne garancije. Dejstvo, da ji notar ni omogočil unovčenja bančne garancije za vse napake, ki so v predpravdnem izvedeniškem mnenju specificirane, na samo odločitev nima vpliva, saj je imela možnost te napake uveljavljati v predmetnem pravdnem postopku.

10. Utemeljen pa je pritožbeni očitek v zvezi z napakami na balkonih in v zvezi s požarno neustreznimi vhodnimi vrati stanovanj. V tem delu sodba nima razlogov o odločilnih dejstvih in se je tudi ne da preizkusiti. Zavrnitev zahtevkov pod točko 2 – 4, ki se nanašajo na balkone, ni ustrezno obrazložena. Sodišče prve stopnje ni navedlo razlogov za svojo ugotovitev, da balkoni niso skupni deli stavbe, kar pa bi, upoštevaje določbo četrtega odstavka 5. člena Stanovanjskega zakona(4) moralo storiti, saj lahko določen gradbeni element služi tako posameznemu delu kot tudi skupnim delom ter se v tem primeru šteje za skupni del. Tako kot velja za zavrnitev zahtevkov glede balkonov, velja tudi za zavrnitev tožbenega zahtevka pod točko 18, ki se nanaša na zamenjavo vhodnih vrat. Tudi glede tega zahtevka bi moralo sodišče prve stopnje podati širšo obrazložitev, v kateri bi pojasnilo svoje razloge za zavrnitev zahtevka. Opredeliti bi se moralo do zatrjevanj tožeče stranke v zvezi s požarno varnostjo ter v primeru ugotovitve, da vhodna vrata niso skupni del stavbe, tudi določneje pojasniti, zakaj v tem primeru zahtevku ni moč ugoditi. Ker sodba v zgoraj izpostavljenih delih nima zadostnih razlogov o odločilnih dejstvih, jo je bilo treba v točkah, ki se nanašajo na balkone (2 – 4), ter glede zamenjave vhodnih vrat (točka 18), razveljaviti. Ob upoštevanju določbe 354. člena ZPP je bilo treba zadevo vrniti sodišču prve stopnje v novo sojenje, saj pritožbeno sodišče samo ne more odpraviti ugotovljene kršitve. V ponovljenem postopku pa naj sodišče prve stopnje skrbno preuči tudi vprašanje pravočasnosti sodnega uveljavljanja zahtevkov. To vprašanje se v pritožbenem postopku sicer ni izpostavljalo, ker so bili zahtevki zavrnjeni iz drugih razlogov. Ob tem pritožbeno sodišče opozarja na sodbo Vrhovnega sodišča RS II Ips 68/2012, v kateri je zavzeto stališče, da Zakon o varstvu potrošnikov ne ureja pravnih posledic stvarnih napak na nepremičninah, zato je treba uporabiti določbe Obligacijskega zakonika.

11. Pritožbeno sodišče je glede na obrazloženo pritožbi tožeče stranke delno ugodilo in delno sodbo v točkah 2 – 4 in 18 razveljavilo ter v tem obsegu vrrnilo zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje. V preostalem izpodbijanem, a nerazveljavljenem delu pa je pritožbo zavrnilo in potrdilo delno sodbo sodišča prve stopnje.

12. Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na četrtem odstavku 165. člena ZPP. Ker je pritožbeno sodišče odločitev sodišča prve stopnje delno razveljavilo, je odločitev o stroških pritožbenega postopka pridržalo končni odločbi.

(1) Ur. l. RS, št. 26/1999 – s spremembami in dopolnitvami, v nadaljevanju: ZPP

(2) Ur. l. RS, št. 18/2004, v nadaljevanju: ZVKSES

(3) Primerjaj JUS, M: Bančne garancije, Uradni list RS, Ljubljana 2010

(4) Ur. l. RS, št. 69/2003 – v nadaljevanju: SZ-1