Jedro

Toženka je imela celotno obdobje nepremičnino v posesti. Ni je oddajala v najem in od nje ni pridobivala najemnine. Za ugotovitev odmene po 72. členu ZDen je zato ugotovitev hipotetične najemnine pravilno izhodišče. Pri takšni metodi pa upoštevanja hipotetičnih stroškov, kot metode ugotavljanja stroškov, ni mogoče vnaprej izključiti. Stališče tožnikov, da bi bilo odmeno dopustno znižati le za pravočasno zatrjevane in dokazane stroške, zato ne more veljati brezpogojno. Ker pa morajo tudi hipotetični stroški temeljiti na določenih dejanskih okoliščinah, ki izkazujejo, da bi upravičenec takšne stroške dejansko imel, naj se sodišče ob ponovnem odločanju opredeli tudi do ustreznosti (in zadostnosti) trditvene podlage v tej smeri.

Izrek

I. Pritožbama se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi ter zadeva vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje.

II. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo odločilo, da je tožena stranka dolžna tožečim strankam plačati 490.174,00 EUR, od tega A. A. in B. B. 220.578,30 EUR s pripadki, dedičem pokojnega C. C. znesek 110.289,15 EUR s pripadki, D. D. 110.289,15 EUR s pripadki in E. E. 49.017,40 EUR s pripadki, v preostalem (to je za znesek 97.234,00 EUR s pripadki) je tožbeni zahtevek zavrnilo (točki I in II izreka). Odločilo je še, da vsaka stranka krije svoje stroške postopka (točka III izreka).

2. Zoper takšno odločitev se pritožujeta obe pravdni stranki.

3. Tožeča stranka (v nadaljevanju tožniki) vlagajo pritožbo zoper točko II in III izreka sodbe. Uveljavljajo vse pritožbene razloge po 338. členu Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Predlagajo spremembo izpodbijanega dela odločitve tako, da bo tožbenemu zahtevku ugodeno tudi v preostalem delu, podrejeno pa njeno razveljavitev in vrnitev zadeve v nov postopek. Priglašajo pritožbene stroške.

Menijo, da bi moralo sodišče pri ugotavljanju višine nadomestila upoštevati višino najemnin v času zaključka prvega sojenja. Takrat so bile razmere na nepremičninskem trgu drugačne in najemnine veliko višje. Zaradi poteka postopka so tožniki na slabšem. V sodni praksi uveljavljen način izračuna višine nadomestila je zato izgubil svoj namen, to je, da je ugodnejši za upravičence.

V zvezi z delom izvedenca sodišču prve stopnje očitajo kršitvi po 8. in 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP. Utemeljujejo ju s trditvijo, da sodišče predlogu za ponovno dopolnitev izvedeniškega mnenja ni ugodilo, čeprav izvedenec na večino pripomb ni odgovoril. Odgovorov ni dalo niti sodišče. Svoje odločitve tudi ni obrazložilo. V nadaljevanju povzemajo svoje pripombe: izvedenec bi moral izhajati iz uporabnine ob koncu leta 2006; ni upošteval boljšega stanja poslovnega prostora konec decembra 1991; drastično znižanje vrednosti najemnine je ostalo nepojasnjeno. Mnenja izvedenca glede višine najemnine sodišče ne bi smelo upoštevati, saj je toženka soglašala z višino najemnine v višini 17,01 EUR/m² (narok 17. 6. 2014). Sodišče se ni opredelilo do javnih objav toženke glede zbiranja ponudb za oddajo poslovnih prostorov v najem, iz katerih izhaja, da je toženka nepremičnine, ki so veliko slabše kvalitete in na slabših lokacijah, tržila za vsaj 16,00 EUR/m².

Ker je toženka prostore sama zasedala za svoje potrebe, zaradi česar ji ni bilo treba posebej plačevati najemnine, gre za položaj, ko tožniki zahtevajo plačilo zneska, ki bi ga pridobili od tistega, ki je poslovni prostor v vsem obdobju dejansko uporabljal. Nobene potrebe zato ni, da se sodišče ukvarja z vprašanjem hipotetičnosti najemnine in hipotetičnimi odbitki, saj je jasno, kaj se je z nepremičnino dogajalo. Upoštevajo se zato lahko le konkretni odbitki, ki jih je treba določno zatrjevati in dokazati. Tega toženka ni zmogla. Tožniki so v zvezi s tem opozorili na najnovejšo sodno prakso. Meni, da sodišče ne bi smelo odbijati fiktivnih stroškov, če toženka takšnih stroškov ni imela. Sodišče je nepravilno odštelo nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča, čeprav so tožniki opozorili na stališče v odločbi II Ips 853/2009. Ker je prostor uporabljala toženka, ki ni zavezanka za plačilo nadomestila, ga sodišče ne bi smelo odbiti od ugotovljene višine najemnine. S tem bi prišlo do okoriščenja toženke na račun tožnikov. Ugovarjajo tudi odbitku za vzdrževanje nepremičnine. Toženka v prostor nikoli ni vlagala. Ker je prostore ves čas uporabljala toženka, je neupravičeno upoštevan odbitek za neizkoriščenost in neizterljivost. Ker bi se najemnina plačevala iz javnih sredstev, tveganja ni bilo.

Nepravilna je tudi odločitev o stroških postopka.

4. Tožena stranka je na pritožbo odgovorila. Meni, da je neutemeljena in predlaga njeno zavrnitev. Priglaša stroške.

5. Toženka vlaga pritožbo zoper točko I in točko III izreka sodbe. Tudi ona uveljavlja vse pritožbene razloge po 338. členu ZPP. Predlaga spremembo izpodbijanega dela odločitve tako, da bo zahtevek v celoti zavrnjen, podrejeno pa prisojeni znesek znižan na 188.591,60 EUR oziroma njeno razveljavitev in vrnitev zadeve v nov postopek. Priglaša pritožbene stroške.

Zakaj sodišče prve stopnje od ugotovljene najemnine ni odštelo tekočih stroškov in upravljanja, v sodbi ni obrazloženo. Ker gre za odločilno dejstvo, je podana kršitev iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Ta odbitek bi moral biti upoštevan.

Sodišče bi od ugotovljene višine najemnine in upoštevanju vseh odbitkov, moralo odšteti še 60 % zaradi stanja prostorov ob vrnitvi. Opozarja, da je izvedenec F. v izvedeniškem poročilu z dne 17. 12. 2009 ugotovil, da s prostori v stanju ob vrnitvi, brez posodobitve in prenove, po vsej verjetnosti ne bi bilo mogoče nastopati na trgu oddajanja nepremičnin za pisarniški namen oziroma podobno dejavnost. V nadaljevanju je zapisal tudi, da je potrebno rezultate, ki zanemarjajo stanje objektov ob vrnitvi, znižati za 60 %, saj bi se nepremičnina lahko oddajala samo za skladiščne ali razstavne prostore. Ne glede na takšno mnenje in opozorila toženke, sodišče tega ni upoštevalo, takšne odločitve pa tudi ni obrazložilo. Sodbe se v tem delu zato ne da preizkusiti. Toženka s pritožbo morebitnih razlogov sodišča, zakaj tega znižanja ni izvedlo oziroma upoštevalo, niti ne more izpodbijati s pritožbo. Sodišče je s tem storilo kršitev po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP, ponovno pa je zmotno uporabilo tudi materialno pravo, zaradi česar je ostalo dejansko stanje nepopolno ugotovljeno.

Napačna je tudi stroškovna odločitev. Meni, da bi moralo sodišče odločiti po uspehu strank v postopku in pri tem upoštevati, da sta bila vsaj dva izvedenca v postopku nepotrebna in da je sama opravila vsaj eno procesno dejanje več (vložitev revizije).

6. Tožniki na pritožbo niso odgovorili.

7. Pritožbi sta utemeljeni.

8. Pritožbeno sodišče uvodoma pojasnjuje, da je na podlagi podatkov CRP ugotovilo, da je tožnica E. E. 19. 6. 2015 umrla. Ta odločba se zato glasi na njene (zaenkrat še neznane) dediče. 9. V sodni praksi je ustaljeno stališče, da upravičenec na podlagi drugega odstavka 72. člena Zakona o denacionalizaciji (v nadaljevanju ZDen) lahko uveljavlja korist, ki bi jo sam dosegel, če bi v naravi vrnjeno nepremičnino lahko uporabljal oziroma upravljal, pa je glede na sprejeto zakonsko rešitev ob sami uveljavitvi ZDen še ni mogel(1). Pri ugotavljanju višine nadomestila za izgubo koristi je možnih več izhodišč, ki so odvisna od okoliščin posameznega primera. Eden od možnih načinov njenega ugotavljanja, ki se ga je poslužilo tudi sodišče prve stopnje, je ugotavljanje fiktivne najemnine, ki bi jo tožniki lahko ob normalnem teku stvari iztržili v spornem obdobju kot najemnino, zmanjšano za (fiktivne) stroške, ki bi bremenili tožnike. Pri tem je glede na zgoraj opredeljeno naravo zahtevka, ki ga tožniki v tem postopku uveljavljajo, pri ugotavljanju višine odmene odločilno stanje nepremičnine v času uveljavitve ZDen oziroma v času vložitve zahteve za njeno vrnitev(2).

10. V konkretnem primeru je bilo med pravdnimi strankami ves čas postopka sporno, ali je stanje prostorov ob uveljavitvi ZDen (7. 12. 1991) omogočalo, da bi tožniki le-te oddajali kot pisarniške prostore (takšen najem je pri izračunu odmene upošteval G. G., priloga A19(3)) ali pa le kot depo oziroma skladišče (primerjaj trditve toženke v odgovoru na tožbo z dne 16. 6. 2006, list. št. 10 in v pripravljalni vlogi z dne 21. 9. 2007, list. št. 26).

11. V postopku postavljeni izvedenec F. F., katerega mnenje sodišče prve stopnje povzema v obrazložitvi (točka 12), je v zvezi s tem menil, da gre za poslovne prostore, ki pa jih v stanju ob vrnitvi (14. 2. 2006), brez njihove posodobitve in prenove, na trgu oddajanja nepremičnin za pisarniško oziroma podobno dejavnost ne bi bilo mogoče oddajati. Ker je sodišče prve stopnje na podlagi mnenja istega izvedenca ugotovilo (in takšna ugotovitev s pritožbama ni izpodbijana), da stanje nepremičnine v letu 1991 in v letu 2006 ni bilo bistveno drugačno (prišlo naj bi le do sprememb zaradi staranja nepremičnine zaradi same rabe, ki pa so zanemarljive), je mogoče zaključiti, da prostori tudi v letu 1991, ne da bi jih tožniki predhodno posodobili in prenovili, za pisarniško ali podobno dejavnost niso bili primerni.

12. V svojem prvem mnenju z dne 6. 5. 2008 je izvedenec F. F. ugotovljeno stanje objekta (po stanju ob vrnitvi) zanemaril in predpostavil, da bi lastnik pred oddajo prostore obnovil. Posledično je hipotetično najemnino ugotavljal upoštevajoč, da bi se vrnjeni prostori oddajali za pisarniško oziroma podobno dejavnost. Za primer upoštevanja dejanskega stanja (v katerem bi se prostori lahko oddajali le kot skladiščni ali razstavni prostori) pa je izračunano hipotetično najemnino znižal za 60 %(4). Tako znižano najemnino je ob svoji prvi odločitvi upoštevalo tudi sodišče prve stopnje, stališču, da je potrebno pri izračunu upoštevati stanje prostorov brez potencialnih izboljšav, pa je pritrdilo tudi pritožbeno sodišče(5).

13. Sodišče prve stopnje je tokratno odločitev oprlo na dopolnilno mnenje istega izvedenca z dne 30. 12. 2014 (list. št. 459) in njegova pojasnila ob zaslišanju dne 17. 2. 2015 (list. št. 484). Hipotetično najemnino (v bruto in neto znesku) naj bi izvedenec ugotovil z upoštevanjem 1. stanja prostorov na dan uveljavitve ZDen(6) in 2. razmer oziroma cen v času sojenja (to je ponovne odločitve na prvi stopnji oziroma izdelave dopolnilnega izvedeniškega mnenja)(7). Kot izhaja iz razlogov v točki 12 sodbe, je izvedenec (kar je pojasnil ob zaslišanju) pri izračunu neto tržne najemnine tudi tokrat upošteval, da bi se prostori oddajali za opravljanje pisarniške dejavnosti. Glede na v točki 10 izpostavljeno ugotovitev, da stanje prostorov v letu 1991 in 2006 ni bilo bistveno različno in izvedenčevo pojasnilo o „osnovnih prilagoditvah“ je mogoče narediti zgolj sklep, da je izvedenec ponovno zanemaril dejansko stanje vrnjenih poslovnih prostorov. Do enakega zaključka pa je mogoče priti tudi ob upoštevanju njegovih (v sodbi povzetih) pojasnil o padanju najemnin na trgu. Zgoraj je bilo že opozorjeno, da je izvedenec v prvem izvedeniškem mnenju ugotovil, da bi ob upoštevanju dejanskega stanja prostorov na dan vrnitve (14. 12. 2006) znašala (bruto) najemnina 6,8 EUR. V kolikor so cene najema padle, bi bila najemnina za prostor v enakem stanju (ali vsaj stanju, ki na ceno najema ni vlival), ob upoštevanju cen najema ob izdelavi dopolnilnega mnenja, lahko kvečjemu nižja in ne višja.

14. Ne glede na to je sodišče prve stopnje pri izračunu izvedencu sledilo, ni pa ob tem (čeprav je toženka v svojih vlogah zgoraj povzete pomisleke izrazila in zahtevala, da se ugotovljena najemnina zniža za 60 %) obrazložilo, zakaj meni, da so tožniki upravičeni do hipotetične najemnine pri kateri je upoštevano, da bi se prostori oddajali za pisarniško ali podobno dejavnost oziroma si razlogi, ki jih je navedlo, celo nasprotujejo. Iz točke 12 sodbe, v kateri je sodišče povzelo pojasnilo izvedenca, bi se tako dalo sklepati, da so bili prostori v letu 1991 v toliko boljšem stanju, da so bili (brez predhodne obnove oziroma prilagoditve) primerni za pisarniško dejavnost, vendar pa takšnemu sklepanju nasprotujejo razlogi v drugih delih sodbe, na katere je pritožbeno sodišče že opozorilo v točkah 10 in 12, ki kažejo, da temu ni tako.

15. Zaradi pomanjkljivih in tako nasprotujočih si razlogov pritožbeno sodišče odločitve sodišča prve stopnje v delu, ko je ugotovilo višino bruto najemnine, ni moglo preizkusiti. To pa predstavlja (tudi s strani obeh pravdnih strank zatrjevano) kršitev po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP. Že zaradi te kršitve je bilo treba pritožbama ugoditi in izpodbijano sodbo razveljaviti. Pritožbeno sodišče vrača zadevo sodišču prve stopnje v nov postopek, saj takšne kršitve zaradi njene narave ne more samo odpraviti. Ne more namreč namesto sodišča prve stopnje napisati manjkajočih razlogov oziroma odpraviti njihovega medsebojnega nasprotja (354. člen ZPP).

16. V ponovljenem postopku bo moralo sodišče prve stopnje storjeno kršitev odpraviti tako, da bo za svojo odločitev navedlo jasne in skladne razloge, ki bodo omogočili pritožbeni preizkus odločitve.

17. Zaradi usmeritev v ponovljenem postopku pritožbeno sodišče še dodaja: Ker gre pri zahtevkih na podlagi 72. člena ZDen za nečiste denarne terjatve, se njihova višina ugotavlja po razmerah oziroma cenah v času sojenja (II Ips 218/97, II Ips 40/2000). Na to je opozorilo tudi Vrhovno sodišče v tej zadevi. Gre torej za metodo, ki je lastna takšnim terjatvam, ne pa za način izračuna, katerega namen naj bi bil upravičencem zagotoviti čim višje nadomestilo izgube. Sam potek časa in dejstvo, da so se cene najema v času med prvim in drugim sojenjem znižale, zato na odločitev ne moreta vplivati. Enako bi (glede toženke kot zavezanke) veljalo tudi, če bi cene narasle. Pri tem v ZPP predpisana prekluzija glede navajanja novih dejstev in dokazov za odločitev ni relevantna, saj strankina (ne)aktivnost na razmere, ki vladajo na nepremičinskem trgu ne more vplivati. Podlage za to, da bi sodišče višino hipotetične najemnine presojalo po razmerah ob zaključku prvega sojenja, kar bi bilo za tožnike ugodnejše, zato ni.

Kot je bilo že poudarjeno, je pri ugotavljanju nadomestila v konkretni zadevi treba upoštevati stanje vrnjenih prostorov ob uveljavitvi ZDen, torej brez upoštevanja možnih izboljšav. Pri tem metoda, ki jo je v prvem mnenju uporabil izvedenec (60 % znižanje tržne najemnine za prostore, ki bi se uporabljali za pisarniško ali podobno dejavnost), če ne bo ustrezno konkretizirana in obrazložena, ni primerna, saj rezultat ni preverljiv. V sodni praksi je sprejeta metoda, po kateri se višina hipotetične najemnine ugotavlja s pomočjo tržnih najemnin, ki veljajo v času sojenja za primerljive prostore.

V konkretnem primeru je imela toženka celotno obdobje nepremičnino v posesti. Ni je oddajala v najem in od nje ni pridobivala najemnine. Za ugotovitev odmene po 72. členu ZDen je zato ugotovitev hipotetične najemnine pravilno izhodišče. Pri takšni metodi pa upoštevanja hipotetičnih stroškov, kot metode ugotavljanja stroškov, ni mogoče vnaprej izključiti. Stališče tožnikov, da bi bilo odmeno dopustno znižati le za pravočasno zatrjevane in dokazane stroške, zato ne more veljati brezpogojno (II Ips 283/2012). Ker pa morajo tudi hipotetični stroški temeljiti na določenih dejanskih okoliščinah, ki izkazujejo, da bi upravičenec takšne stroške dejansko imel, naj se sodišče ob ponovnem odločanju opredeli tudi do ustreznosti (in zadostnosti) trditvene podlage v tej smeri (II Ips 172/2011 in II Ips 348/2010). Svojo odločitev v tem delu mora obrazložiti v obsegu, ki bo omogočal pritožbeni preizkus. Tokratni razlogi tej zahtevi namreč niso zadostili.

18. Do ostalih pritožbenih očitkov se pritožbeno sodišče v tej fazi postopka ne izjavlja, saj za odločitev niso relevantni (prvi odstavek 360. člena ZPP). To velja tudi za kritiko stroškovne odločitve, saj je bila ta razveljavljena že zaradi razveljavitve odločitve o glavni stvari.

19. Odločitev o priglašenih pritožbenih stroških je pridržana za končno odločbo (tretji odstavek 165. člena ZPP).

Op. št. (1): Primerjaj odločbe Vrhovnega sodišča RS II Ips 218/97, II Ips 241/98, II Ips 40/2000, II Ips 412/2001, II Ips 1/2004, II Ips 592/2006, II Ips 313/2009, II Ips 348/2010, II Ips 283/2012 II Ips 138/2013 in druge.

Op. št. (2): Primerjaj odločbo VSL II Cp 2892/2012. Op. št. (3): To mnenje, ki mu je toženka nasprotovala, se šteje za del trditvene podlage tožnikov.

Op. št. (4): Takšna najemnina je torej znašala 6,8 EUR/m².

Op. št. (5): Pritožbeno sodišče ob tem dodatno pojasnjuje, da tožniki v teku postopka niso trdili, da bi (in v kakšnem obsegu) prostore pred oddajo obnovili. Tudi v primeru takšnih trditev, pa bi bilo potrebno od ugotovljene hipotetične najemnine stroške z obnovitvenimi deli odšteti od ugotovljene koristi.

Op. št. (6): Sodišče v razlogih napačno zapiše, da je izvedencu F. F. naložilo, da izračuna vrednost tržne najemnine po stanju prostorov na dan vrnitve. Gre za očitno pomoto, saj je tako iz sklepa o dopolnitvi mnenja z dne 11. 9. 2014 (list. št. 453) kot iz same dopolnitve razvidno, da mu je bilo naloženo upoštevanje stanja ob uveljavitvi ZDen.

Op. št. (7): Sodišče prve stopnje je pri tem upoštevalo materialnopravno stališče Vrhovnega sodišča v sklepu II Ips 21/2011 z dne 5. 12. 2013.