Jedro

Kadar je prodajano premoženje predmet predkupne pravice, mora upravitelj predlogu za soglasje k sklenitvi pogodbe z dražiteljem oziroma ponudnikom, ki je uspel na javni dražbi, priložiti tudi listine, iz katerih izhaja, da je predkupnemu upravičencu omogočil uresničitev predkupne pravice v skladu s pravili 347. člena ZFPPIPP. V obravnavanem primeru soglasje k sklenitvi prodajne pogodbe sicer ni potrebno (šesti odstavek 341. člena ZFPPIPP), vendar pa mora sodišče to, ali je nepremičnina predmet predkupne pravice, preizkusiti pri odločanju o predlogu za izročitev nepremičnine kupcu. To stori tako, da na podlagi stanja zemljiške knjige preveri, ali obstaja vpisana pogodbena predkupna pravica, in na podlagi podatkov informacije o namembnosti nepremičnine presodi, ali obstaja zakonita predkupna pravica po ZKZ, če gre za kmetijsko zemljišče. Navedeno mora v postopku prodaje kmetijskih zemljišč storiti še posebej skrbno zato, ker je bil z novelo ZKZ-G (ki se uporablja od 13.4.2022 dalje) izbrisan dotedanji 25. člen, ki je določal, da to, ali je pri prodaji upoštevan prednostni vrstni red kupcev po 23. členu tega zakona, presoja pristojna upravna enota, ki ob neizpolnjevanju pogojev odobritev pravnega posla zavrne. Ker tega sedaj upravne enote ne preverjajo več, morata to v postopku prodaje kmetijskega zemljišča zagotoviti sodišče in stečajni upravitelj, ki je zavezan k uporabi določb ZKZ glede upoštevanja prednostne (predkupne) pravice.

Izrek

Pritožbi se ugodi, izpodbijani sklep se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

Obrazložitev

1. Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje sklenilo, da so izpolnjeni pogoji za vknjižbo lastninske pravice na v izreku navedenih nepremičninah v korist A. A. 2. Zoper ta sklep sta se pravočasno pritožila predkupna upravičenca B. B. in C. C. ter podrejeno B. B. iz vseh pritožbenih razlogov po 338. členu Zakona o pravdnem postopku – ZPP in predlagala, da višje sodišče izpodbijani sklep razveljavi.

3. Na pritožbo je odgovoril upravitelj in predlagal njeno zavrnitev.

4. Pritožba je utemeljena.

5. Pritožnika trdita, da pri prodaji nepremičnin, ki so predmet izpodbijanega sklepa, ni bila upoštevana njuna zakonita predkupna pravica, ki jo imata kot kmeta na podlagi Zakona o kmetijskih zemljiščih – ZKZ. Opozarjata, da imata predkupno pravico najvišjega vrstnega reda in zato prednost pred kupko, imetnico pogodbene predkupne pravice.

6. Iz listinske dokumentacije v spisu izhaja, da je prodaja potekala na podlagi pravnomočnega sklepa (p.d. 255), na podlagi katerega je upravitelj objavil vabilo k dajanju ponudb za nepremičnine, ki se prodajajo (zgolj) v paketu. Iz vabila je razvidno, da del prodajanih zemljišč po namenski rabi predstavljajo območja kmetijskih in gozdnih zemljišč. Pritožnika sta vplačala varščino in oddala ponudbo za nakup nepremičnin, in sicer B. B. (ki ima status kmeta in mu kmetijska dejavnost pomeni edino ali glavno dejavnost) in C. C. skupno ponudbo za ceno 30.102,00 EUR, ter B. B. (ki ima status kmeta) samostojno ponudbo za ceno 30.000,00 EUR. Upravitelj je ponudnika B. B. in C. C. obvestil o izbiri in z njima sklenil prodajno pogodbo (25.1.2023) za ceno 30.102,00 EUR, v pogodbi pa je navedeno, da sta ponudnika pri prodaji uveljavljala zakonito predkupno pravico, saj ima B. B. status kmeta. Pogodba je sklenjena pod odložnim pogojem, da nobeden od predkupnih upravičencev ne bo uveljavil svoje predkupne pravice v skladu s 347. členom Zakona o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju – ZFPPIPP, in pod razveznim pogojem, ki se uresniči, če kdo od njih uveljavi predkupno pravico. Upravitelj je nato 20.2.2023 objavil poziv (določenim) predkupnim upravičencem, da sporočijo, ali uveljavljajo predkupno pravico kot kmetje po ZKZ. V nadaljevanju prodaje je upravitelj pritožnikoma vrnil vplačano varščino, ker je bila prodajna pogodba razvezana, saj so bile nepremičnine prodane predkupni upravičenki A. A. 7. Če je predmet prodajne pogodbe nepremičnina, sodišče po plačilu kupnine na predlog upravitelja izda sklep o izročitvi nepremičnine kupcu, s katerim odloči, da so izpolnjeni pogoji za vknjižbo lastninske pravice v korist kupca (drugi odstavek 342. člena ZFPPIPP). Iz obrazložitve izpodbijanega sklepa je razvidno, da je upravitelj 10.2.2023 sklenil pogodbo o prodaji v izreku navedenih nepremičnin za kupnino v višini 30.102,00 EUR in podal predlog za izdajo sklepa o izročitvi nepremičnine kupki, kateremu je priložil listino, iz katere izhaja, da je kupka plačala celotno kupnino po prodajni pogodbi. Na podlagi navedenega je sodišče prve stopnje odločilo, da so izpolnjeni pogoji za vknjižbo lastninske pravice v korist kupke.

8. Kadar je prodajano premoženje predmet predkupne pravice, mora upravitelj predlogu za soglasje k sklenitvi pogodbe z dražiteljem oziroma ponudnikom, ki je uspel na javni dražbi, priložiti tudi listine, iz katerih izhaja, da je predkupnemu upravičencu omogočil uresničitev predkupne pravice v skladu s pravili 347. člena ZFPPIPP. V obravnavanem primeru soglasje k sklenitvi prodajne pogodbe sicer ni potrebno (šesti odstavek 341. člena ZFPPIPP), vendar pa mora sodišče to, ali je nepremičnina predmet predkupne pravice, preizkusiti pri odločanju o predlogu za izročitev nepremičnine kupcu. To stori tako, da na podlagi stanja zemljiške knjige preveri, ali obstaja vpisana pogodbena predkupna pravica, in na podlagi podatkov informacije o namembnosti nepremičnine presodi, ali obstaja zakonita predkupna pravica po ZKZ, če gre za kmetijsko zemljišče. 9. Navedeno mora v postopku prodaje kmetijskih zemljišč storiti še posebej skrbno zato, ker je bil z novelo ZKZ-G (ki se uporablja od 13.4.2022 dalje) izbrisan dotedanji 25. člen, ki je določal, da to, ali je pri prodaji upoštevan prednostni vrstni red kupcev po 23. členu tega zakona, presoja pristojna upravna enota, ki ob neizpolnjevanju pogojev odobritev pravnega posla zavrne. Ker tega sedaj upravne enote ne preverjajo več, morata to v postopku prodaje kmetijskega zemljišča zagotoviti sodišče in stečajni upravitelj, ki je zavezan k uporabi določb ZKZ glede upoštevanja prednostne (predkupne) pravice.

10. Višje sodišče ugotavlja, da je upravitelj kupko (predkupno upravičenko) seznanil s tem, da sta pred njo predkupno pravico uveljavljala že tudi pritožnika. Z njo je sklenil prodajno pogodbo za v izreku navedeno nepremičnino pod odložnim pogojem, da nobeden od (ostalih) predkupnih upravičencev ne bo uveljavil svoje predkupne pravice v skladu s 347. členom ZFPPIPP, in pod razveznim pogojem, ki se uresniči, če kdo od njih uveljavi predkupno pravico na ta način (priloga k predlogu za izročitev nepremičnine kupcu, p.d. 271).

11. Upravitelj je v predlogu za izdajo izpodbijanega sklepa sicer izčrpno opisal postopek v zvezi z uveljavljanjem predkupne pravice pritožnikov in kupke, vendar se sodišče prve stopnje do njegovih navedb, ki se nanašajo na predkupne pravice, ni opredelilo in svoje odločitve v tem delu ni obrazložilo. V izpodbijanem sklepu tako sploh ni omenjeno, da je prodajana nepremičnina predmet predkupne pravice, ki jo je mogoče uveljaviti v stečajnem postopku, in tako tudi ni razlogov o tem, ali je bila predkupnim upravičencem (pravilno) omogočena njena uveljavitev.

12. V obravnavanem primeru gre za konkurenco več predkupnih pravic: pritožnikove in kupkine. Pritožnika trdita, da ima kupka le pogodbeno predkupno pravico, ustanovljeno s pogodbo o najemu prodajane nepremičnine med upraviteljem kot najemodajalcem in kupko kot najemnico, pritožnika pa zakonito predkupno pravico, ki jo imata kot kmeta na podlagi četrte alineje prvega odstavka 23. člena ZKZ.

13. Del prodajanih zemljišč po namenski rabi predstavljajo območja kmetijskih in gozdnih zemljišč in po tretji točki prvega odstavka 23. člena ZKZ ima (zakonito) predkupno pravico tudi zakupnik, in sicer ob dodatni predpostavki, če je najmanj predhodna tri leta uveljavljal ukrepe kmetijske politike v skladu s predpisom, ki ureja izvedbo ukrepov kmetijske politike (23.a člen ZKZ, te ukrepe pa ureja Zakon o kmetijstvu v 14. od 28. členu). Pri odločanju o izročitvi nepremičnine kupki se je v takšnem primeru, upoštevaje določila 23. in 23.a člena ZKZ, potrebno opredeliti tudi do tega, ali je kupkina predkupna pravica pogodbena ali zakonita.

14. Glede na navedeno je bilo treba pritožbi ugoditi in izpodbijani sklep razveljaviti ter zadevo vrniti sodišču prve stopnje v nov postopek (3. točka 365. člena ZPP v zvezi s 121. členom ZFPPIPP). Sodišče prve stopnje bo moralo v skladu z zgoraj navedenimi stališči dopolniti postopek in nato ponovno odločiti o upraviteljevemu predlogu.

Ta pisni odpravek se ujema z elektronskim izvirnikom sklepa.