Jedro

Stanovanjsko pravico je bilo mogoče pridobiti na stvari, ki že obstaja, ne pa na stvari, ki bo po adaptacijah šele nastala.

Gradbeno dovoljenje oziroma odločba o dovolitvi priglašenih del ni pogoj za pridobitev lastninske pravice po 116. členu SZ.

Izrek

Reviziji se ugodi, sodbi sodišče prve in druge stopnje se razveljavita ter zadeva vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

Obrazložitev

Tožnika opirata svoj lastninski zahtevek na 116. člen Stanovanjskega zakona (Uradni list RS/I, št. 18/1991 do Uradni list RS, št. 69/2003; SZ), češ da sta preuredila podstrešne prostore v večstanovanjski stavbi ... tako, da je nastalo eno stanovanje. Pred tem sta bila imetnika stanovanjske pravice v prvem nadstropju iste zgradbe. Na podstrešju sta prej vsaka zase bivali dve starejši gospe. Razmere, v katerih sta bivali, so bile naslednje. Vsaka je imela eno kamro, v njej posteljo, omaro in pohištvo ter električni kuhalnik. Umivalnik je bil na hodniku. Uporabljali sta stranišče, ki je imelo vhod s hodnika. Ostale prostore sta zasedala tožnika. V njih sta imela nekaj miz in stolov ter kavč. Ko sta se obe gospe izselili iz svojih prostorov, teh prostorov ni več uporabljal nihče drug kot tožnika. Kasneje sta bila deložirana iz stanovanja v prvem nadstropju (na tem stanovanju je imela stanovanjsko pravico prej tožnikova mama, ki pa je leta 1977 umrla).Tožnika naj bi po letu 1984 podstrešje preuredila tako, da gre sedaj za enovito stanovanje.

Sodišče prve stopnje: Sodišče prve stopnje je izdalo delno sodbo, s katero je zavrnilo primarni in prva dva podredna zahtevka. Zavrnitev primarnega zahtevka je oprlo na dejstvo, da ni šlo za nadzidavo skupnih prostorov, saj se ti v hiši niso uporabljali kot skupni prostori. 116. člen pa govori o pridobitvi lastninske pravice v primeru, ko so si občani svoje stanovanjsko vprašanje razrešili s preureditvijo skupnih prostorov v stanovanjski hiši. Pritožbeno sodišče: Pritožbeno sodišče je zavrnilo pritožbo tožnikov in potrdilo izpodbijano delno sodbo. Sprejelo je razloge prvega sodišča. Navedlo je, da "pritožba očitno zmotno meni, da morajo določeni prostori predstavljati stanovanje po kriterijih veljavnega zakona." Odločilno naj bi bilo, v kakšne namene so se ti prostori uporabljali. Ti prostori pa so bili tožnikoma dodeljeni v uporabo s kar tremi stanovanjskimi pogodbami in so se tudi uporabljali kot stanovanjski prostori. K tem razlogom pritožbeno sodišče doda še to, da je morala po 116. členu SZ preureditev prostorov temeljiti na gradbenem dovoljenju ali odločbi o dovolitvi priglašenih del. Tega pa tožnika nista imela.

Pritožbeno sodišče je zavrnilo tudi možnost pridobitve lastninske pravice na podlagi pravil Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (Uradni list SFRJ, št. 6/1980 do RS 87/2002; ZTLR). Zgolj adaptacija naj bi namreč ne zadoščala za uporabo pravil o gradnji na tujem svetu.

Revizija:

Tožnika v reviziji uveljavljata revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava in sodišču predlagata, naj sodbi spremeni tako, da bo njunemu zahtevku ugodeno, sicer pa naj jih razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Revizija si uvodoma prizadeva za uporabo pravila 25. člena ZTLR. V nadaljevanju zatrjuje, da je bilo vlaganje revidentov v nepremičnino dogovorjeno s prednico tožene stranke. Še več: iz odločbe SSS ... z dne 27.7.1981 izhaja, da sta bila revidenta v adaptacijo celo prisiljena s strani tožene stranke oz. njene prednice. Iz odločbe izhaja, da je imetnik stanovanjske pravice dolžan pridobljene prostore adaptirati na lastne stroške, stanovanje v prvem nadstropju hiše, ki ga je zasedal predhodno, pa izročiti SSS. Med strankama je tako obstajal več kot le dogovor, zato so po njegovem mnenju podani pogoji za pridobitev lastninske pravice po ZTLR.

Revizija dalje navaja, da je revident prostore moral preurediti zato, da si je zagotovil ustrezno stanovanjsko površino. Revident se ne strinja z nižjima sodiščema, da ni šlo za novo stvar. Prej so bile na podstrešju le kamre, sedaj pa je stanovanje.

Revizija opozarja da po sedaj veljavnem ZGO-1 priglasitev del več ni potrebna in je tako sanirano tudi zatečeno stanje. Reviziji pa prilagata še prepis odločbe z dne 6.2.1960, ki hišnemu svetu dovoljuje napraviti podstrešno stanovanje. V zvezi s to listino revident navaja, da jo je pribavil šele po zaključku prvostopenjskega postopka, ko je dodatno preveril arhive Mestne občine ...

Ostale revizijske navedbe se nanašajo na zavrnitev podrednih zahtevkov.

Revizija je bila vročena nasprotni stranki, ki nanjo ni odgovorila ter dostavljena Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije.

Revizija je utemeljena.

Revizijsko sodišče soglaša z odločitvijo nižjih sodišč, da tožnika v obravnavani zadevi nista pridobila lastninske pravice po pravilih ZTLR, vendar iz drugih razlogov, kot jih navajata obrazložitvi njunih sodb. Določbe o gradnji na tujem svetu v tej zadevi ne morejo priti v poštev zato, ker je bila nepremičnina v družbeni lastnini. Pravila 24. - 26. člena ZTLR sicer ne določajo, da originarna pridobitev lastninske pravice na družbeni lastnini ni mogoča (kot npr. 29. člen, ki izrecno izključuje priposestvovanje na družbeni lastnini). Pa vendar to izhaja iz dikcije 24. člena ZTLR, ki kot pogoj za uporabo navedenih pravil določa, da mora iti za gradnjo na nepremičnini, na kateri ima nekdo drug lastninsko pravico. Pri družbeni lastnini ta pogoj ni izpolnjen.

Glede morebitnega dogovora o stvarnopravnih posledicah gradnje pa sicer takšnega materialnopravnega zadržka najbrž ni, vendar pa dejanska podlaga ne nudi možnosti za pravni zaključek o volji spremeniti stvarnopravno usodo spornega podstrešja.

Tako ostaja odprto še vprašanje pridobitve lastninske pravice na podlagi 116. člena SZ. V tej pravdi so se glede uporabe navedenega pravila izoblikovali trije problemski sklopi: * Ali sta si tožnika svoje stanovanjsko vprašanje razrešila s preureditvijo ali nadzidavo skupnih prostorov. * Ali sta imela na tako preurejenih prostorih stanovanjsko pravico (kar bi bila ovira za pridobitev lastninske pravice na podlagi samega zakona). * Pomen okoliščine, da tožnika za poseg nista imela gradbenega dovoljenja oziroma odločbe o dovolitvi priglašenih del (oziroma da takšnega dejstva v tej pravdi nista zatrjevala).

Iz ugotovljenih dejstev je jasno razvidno, da je šlo pred adaptacijo, ki sta jo opravila, na spornem podstrešju za slabe bivalne razmere ter da podstrešje kot celota ni tvorilo zaključene stanovanjske enote (ilustrativno bi bilo mogoče reči, da je šlo za upodobitev razmer iz konca 19. stoletja). O tem navsezadnje govori tudi dejstvo, da so bili posamezni prostori dani v uporabo s parcialnimi odločbami. Razlogi sodišča prve stopnje, da pridobitev lastninske pravice po navedeni določbi ne pride v poštev zato, ker ni šlo za skupne prostore, niso prepričljivi. Bistveno je, da je šlo za podstrešje, ki ga ni bilo mogoče opredeliti za stanovanje, marveč sta stanovanje na tem mestu ustvarila šele tožnika. Res je, da sta na podstrešju živeli dve gospe ter da je bila podlaga za njuno bivanje stanovanjska pravica, ki jima je bila podeljena. Vendar pa sta gospe živeli v prostorih, ki materialnopravno nista ustrezali pojmu stanovanja iz 4. člena tedaj veljavnega Zakona o stanovanjskih razmerjih (Ur. list SRS št. 18/74; ZSR/74). Po stališču revizijskega sodišča okoliščina, da sta obe gospe imeli po vsebini stanovanjsko varstvo, ne more spremeniti narave objekta(1). Po izselitvi M. P. in M. K. na podstrešju ni prebival nihče. Razmere pa tudi niso bile takšne, da bi utemeljevale ustanovitev stanovanjske pravice, saj je manjkal ustrezen objekt te pravice - stanovanje. Ob takšnih ugotovitvah je mogoče skleniti, da po njuni izselitvi na podstrešju večstanovanjske hiše, ni bilo izpraznjenega stanovanja. Šlo je za neurejene posamezne prostore na podstrehi v družbeni lastnini. Na teh neurejenih in pojmu stanovanja neustreznih prostorih torej materialnopravno ni bila mogoča pridobitev izključne pravice (ne lastninske in ne stanovanjske). Gre torej za v vseh bistvenih pravno relevantnih prvinah enak položaj, kot če bi si tožnika svoj stanovanjski problem rešila s preureditvijo prostorov, ki bi se tudi dejansko uporabljali kot skupni prostori (ali pa se sploh ne bi uporabljali ter bi šlo za zapuščeno podstrešje).

Bolj problematično je vprašanje, ki ga nižji sodišči ne načenjata, to je: da so bili s stanovanjsko pogodbo z dne 18.9.1981 dani tožniku s strani SSS ... v uporabo prostori na podstrešju v skupni površini 138,57 m2, kar predstavlja bolj ali manj celotno podstrešje. Stališče sodne prakse je, da v primerih, ko je imel uporabnik stanovanja na njem stanovanjsko pravico, pridobitev lastninske pravice po 116. členu SZ ni mogoča. V teh primerih je imel namreč imetnik možnost to stanovanje odkupiti. Zastavlja se vprašanje, ali je res mogoče šteti, da je tožnik pridobil stanovanjsko pravico na stanovanju, na katerem sedaj z ženo uveljavljata lastninsko pravico.

Bistvena prvina vsake pogodbe in tako tudi stanovanjske pogodbe je njen predmet. Stanovanjsko pravico je bilo mogoče pridobiti na stanovanju, ki že obstaja, ne pa na stanovanju, ki bo šele nastalo (to izhaja iz prvin pravnega razmerja, kot so opredeljene v 10. členu ZSR/74). Predmet stanovanjske pogodbe po pogodbi iz leta 1981 ni identičen predmetu, na katerem sedaj tožnika uveljavljata stanovanjsko pravico. Razlika med obema predmetoma je kvalitativna. Prej je šlo za podstrešne prostore, sedaj gre za zaokroženo stanovanjsko celoto. Preureditve podstrešnih prostorov tožnika nista izvedla pred letom 1984. Stanovanjska zaščita, ki jima jo je nudila pogodba iz leta 1981, ju je sicer začasno varovala (najmanj kar je, sta uživala varstvo po tretjem odstavku 7. člena ZSR/74 in kasneje ZSR/82(2)). Ne more pa ta pogodba pomeniti, da sta na njeni podlagi pridobila stanovanjsko pravico na stvari, ki sta jo ustvarila šele kasneje - leta 1984. Za pridobitev stanovanjske pravice niso bili izpolnjeni pogoji po ZSR/74, ki predpostavljajo ustrezno zveznost (predmetno in časovno) med pravnim naslovom (pogodbo) in pridobitnim načinom (zakonito vselitvijo). To pa pomeni, da zadržek za uporabo 116. člena SZ, češ da sta imela tožnika na spornem stanovanju stanovanjsko pravico, ni podan. Dejanskih ugotovitev o tem, da bi tožnika imela pravni naslov za pridobitev stanovanjske pravice na kasneje ustvarjenem stanovanju, za sedaj v tej pravdi ni. Tako tudi ta ovira za uporabo pravila iz 116. člena SZ (vsaj zaenkrat) ni podana.

Nazadnje tako ostaja še tretje vprašanje, ki ga je kot razlog za zavrnitev primarnega zahtevka, podalo pritožbeno sodišče. Tožnika nista trdila, da bi imela za adaptacijo podstrešnih prostorov gradbeno dovoljenje oziroma odločbo o dovolitvi priglašenih del. Tožnika namesto navedenih aktov ves čas ponujata nekaj drugega. To je odločba Samoupravne stanovanjske skupnosti ... z dne 27.7.1981. Nižji sodišči sta delno povzeli vsebino te listine in se nanjo v razlogih tudi sklicevali. Povzeli sta jo v delu, s katerim je s to odločbo tožniku oddan podstrešni prostor v izmeri 20 m2, ki ga je prej zasedala M. K. Nista pa je povzeli v nadaljnjem delu, na kar se sklicuje tudi revizija. Z drugim odstavkom te odločbe je bilo imetniku stanovanjske pravice naloženo, da je dolžan skleniti novo stanovanjsko pogodbo in sicer tako, da se sklene ena stanovanjska pogodba za vse prostore v podstrešju hiše (to je pogodba, ki je bila nato sklenjena 18.9.1981 in o kateri je govor zgoraj v predprejšnjem odstavku).

Zastavlja se pomen tistega dela pravila 116. člena SZ, ki govori o vknjižbi lastninske pravice na stanovanju v zemljiško knjigo na podlagi gradbenega dovoljenja oziroma odločbe o dovolitvi priglašenih del. Na prvi pogled kaže, kakor da je obstoj enega izmed naštetih aktov pogoj za pridobitev lastninske pravice po tem členu. Razlog za takšen del pravila najbrž ni v tem, da je zadoščeno upravnim gradbenim predpisom, marveč v tem, da SZ ne navezuje pridobitve lastninske pravice na samovoljno ravnanje graditelja (prim. tudi 68 člen v času adaptacij veljavnega SZ/82)(3). Po strogi jezikovni razlagi pa bi kazalo, da sta ta akta le listina, ki omogoča vpis v zemljiško knjigo. Ker gre v primeru iz 116. člena SZ za pridobitev lastninske pravice na podlagi samega zakona, je vpis v zemljiško knjigo le deklaratorne narave. To bi govorilo za to, da gradbeno dovoljenje oziroma odločba o dovolitvi priglašenih del nista pogoj za pridobitev lastninske pravice, marveč je to pravilo namenjeno temu, da naj bi olajšalo zemljiškoknjižni postopek. Takšno razlago dokončno utrjuje prvotno besedilo 116. člena SZ, ki o navedenih dveh aktih sploh ne govori(4). To pa pomeni, da so tisti, ki so ob uveljavitvi SZ izpolnjevali pogoje po tedaj veljavnem 116. členu SZ, že tedaj ex lege pridobili tudi lastninsko pravico, v katero s kasnejšo novelo seveda ni moglo biti poseženo. Stališče pritožbenega sodišča, da lastninske pravice tožnika nista pridobila zaradi tega, ker nista imela gradbenega dovoljenja oziroma odločbe o dovolitvi priglašenih del, je zato materialnopravno napačno.

Iz vsega doslej povedanega sledi, da razlogi, zaradi katerih sta nižji sodišči izključili uporabo 116. člena SZ niso podani. Zaradi napačne uporabe materialnega prava sta nižji sodišči pustili dejansko vprašanje same prezidave in nadzidave (se pravi samih adaptacij) nerazrešeno (ni bilo razrešeno v kontradiktornem postopku). Na podlagi drugega odstavka 380. člena ZPP je zato revizijsko sodišče reviziji ugodilo ter sodbi nižjih sodišč razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v nov postopek.

Op. št. (1): Res je bilo v starejših zgradbah pravilo o pojmu stanovanja relativizirano ter kriteriji iz 4. člena o tem, da mora biti stanovanje gradbena celota s posebnim vhodom, niso bili vselej odločilni (prim. komentar 4. člena ZSR/74; L. Ude: ZSR s komentarjem in sodno prakso, Ljubljana 1974), vendar pa so bili razlogi za takšno odstopanje od pozitivnega prava sočasno z razvojem družbe (se pravi: izboljševanjem bivalnih razmer skozi čas) vse manj utemeljeni. Ob določbi 7. člena ZSR/74, ki je uvedel pojem najpotrebnejših prostorov, pa je bila razlaga 4. člena ZSR/74, ki prebija meje jezikovne razlage, tudi povsem nepotrebna in materialnopravno zgrešena. Po drugem odstavku 7. člena ZSR/74 se za najpotrebnejše prostore štejejo prostori, ki varujejo stanovalce pred vremenskimi neprilikami, njihovo pohištvo pa pred znatnejšo škodo. Po tretjem odstavku istega člena na najpotrebnejših prostorih ni mogoče pridobiti stanovanjske pravice, uporabniki takih prostorov pa uživajo varstvo, kot ga imajo imetniki stanovanjske pravice. Op. št. (2): Zakon o stanovanjskih razmerjih (Ur. list SRS št. 35/82). Op. št. (3): Mimogrede: tožnika sta se sklicevala in predložila listino (že navedeno odločbo Samoupravne stanovanjske skupnosti ... z dne 27.7.1981), ki bi, če bi bila v postopku ugotovljena kot dejstvo, več kot izključevala tezo o njuni samovolji. Z navedeno določbo naj bi jima bilo celo naloženo, da preuredita celotno podstrešje. Op. št. (4): Glasi se: Občani, ki so si svoje stanovanjsko vprašanje razrešili s preureditvijo ali nadzidavo skupnih prostorov v stanovanjski hiši, pa še niso pridobili lastninske pravice, postanejo z dnem uveljavitve tega zakona lastniki na tak način pridobljenih stanovanj.