Jedro

Utemeljeno pa toženci v pritožbi opozarjajo, da se sodišče prve stopnje v izpodbijani sodbi ni opredelilo do vseh njihovih pravno pomembnih navedb v zvezi z ničnostjo pogodbe, zaradi česar v sodbi manjkajo razlogi o vseh odločilnih dejstvih, kar predstavlja absolutno bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, ki je prerasla v kršitev iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP.

Sodišče mora poznati pravo (iura novit curia) in je zato dolžno preizkusiti vse možne pravne podlage, ki bi glede na zatrjevana dejstva lahko prišle v poštev.

Status zemljišča (namembnost) predstavlja bistveno lastnost predmeta pogodbe (prvi odstavek 46. člena OZ), pogodba o ari pa je v konkretnem primeru imela naravo predpogodbe (prvi in tretji odstavek 33. člena OZ). Zato bi sodišče prve stopnje moralo vsebinsko presoditi navedbe tožencev o tem, da so bili pri sklenitvi pogodbe o ari (kot predpogodbe) v bistveni opravičljivi zmoti. Če bi ugotovilo, da so toženci ravnali s skrbnostjo, ki se zahteva od povprečnega udeleženca v pravnem prometu (prvi odstavek 6. člena OZ), in da je bila torej njihova zmota opravičljiva, jih pogodba o ari ne zavezuje že iz tega razloga (glej prvi in drugi odstavek 46. člena v zvezi s šestim odstavkom 33. člena OZ).

Izrek

I.Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi ter zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II.Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1.Sodišče prve stopnje je v celoti ugodilo tožbenemu zahtevku in tožencem naložilo, da so s tožnikom dolžni skleniti prodajno pogodbo z določeno vsebino (ta je povzeta v izreku), v nasprotnem primeru bo sklenitev pogodbe nadomestila sodba (1. točka izreka). Glede stroškov postopka je odločilo, da so jih toženci dolžni povrniti tožniku, o višini stroškov pa bo odločeno s posebnim sklepom (2. točka izreka).

2.Toženci so zoper sodbo vložili pravočasno pritožbo iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Pritožbenemu sodišču predlagajo, naj sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne, tožnik pa jim je dolžan povrniti vse stroške postopka z zakonskimi zamudnimi obrestmi; podredno predlagajo razveljavitev sodbe in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v ponovno odločanje. Pritožbeno sodišče naj tožniku naloži v plačilo tudi njihove stroške pritožbenega postopka z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

3.Kot ključno toženci v pritožbi izpostavljajo, da ima prodajna pogodba v izreku sodbe vse znake oderuške pogodbe. Dajatev pogodbenih strank je v očitnem nesorazmerju, saj so nepremičnine kot stavbna zemljišča vredne od 20 do 50- krat več, kot znaša kupnina zanje (tožnik bi se tako okoristil za najmanj 278.046 EUR). Vztrajajo pri navedbah, da je tožnik izkoristil njihovo nevednost, zmoto in neizkušenost, saj je razpolagal z informacijami, ki jih sami niso imeli. Tožnik je ves čas vedel, da kupuje stavbna zemljišča, da so toženci v zmoti glede statusa zemljišč ter da je ta njihova zmota bistvena. Na zmoto jih ni opozoril, temveč je želel takoj po vnaprej pripravljenem obrazcu podpisati oderuško pogodbo o ari, pa tudi nadalje jih je držal v zmoti. Če bi imel namen kupovati nepremičnine po tržni ceni, bi sprejel razumno naknadno ponudbo tožencev ali se zadovoljil z vračilom dvojne are, tako pa vztraja pri nakupu nepremičnin. Če je nepremičnine dejansko kupoval za svojo taščo in nastopal v vlogi nepremičninskega posrednika (kar je tudi njegova profesionalna dejavnost), bi moral skrbeti za zaščito interesov tako naročitelja (tašče) kot tudi tretjih oseb (tožencev) in ravnati nepristransko. Ravnal je v nasprotju s prisilnimi predpisi (86. in 119. člen Obligacijskega zakonika - OZ), moralo, etiko, profesionalno skrbnostjo ter načelom vestnosti in poštenja (5. člen OZ). Takšnega posla, v katerem so očitno prikrajšani, tožniki nikdar niso želeli in ga tudi niso dolžni skleniti. V zmoti sklenjena predpogodba jih ne veže, saj glavna pogodba ne bi bila sklenjena, če bi vedeli za pravo namensko rabo zemljišč. Če bi vedeli, kaj v resnici prodajajo, bi postavili realno tržno ceno.

4.Sodbi očitajo, da je obremenjena z več absolutno bistvenimi kršitvami določb pravdnega postopka. Upoštevaje načelo iura novit curia bi sodišče moralo presojati zadevo tudi v luči 119. člena OZ. Ta določba v sodbi ni niti omenjena, čeprav iz opisa tožnikovih ravnanj, nesorazmernosti pogodbenih dajatev in osebnih okoliščin tožencev izhajajo vsi subjektivni in objektivni elementi oderuške pogodbe. Toženci so glede tega podali vse pravnorelevantne navedbe in jih tudi potrdili z izpovedbami na naroku. Gre za nepopolno ugotovitev dejanskega stanja, saj sodišče zaradi nezadostne pravne diagnostike ni ugotavljalo celotnega sklopa dejstev. Dokazna ocena sodišča je pomanjkljiva, zato sodbe v bistvenem delu ni mogoče preizkusiti. Sodišče ni presojalo navedb strank v luči njihovih izpovedb, prav tako ni izvedlo ocene vsakega posameznega dokaza in vseh dokazov skupaj. Dokazno oceno je opravilo izključno na podlagi listinskih dokazov. Gre za kršitev iz prvega odstavka 339. člena v zvezi z 8. členom ZPP, ki je vplivala na pravilnost in zakonitost sodbe. Neupoštevanje metodološkega napotka iz 8. člena ZPP je preraslo v kršitev iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Neopredelitev do pravno relevantnih navedb tožencev pa predstavlja kršitev iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP.

5.Kršitvi postopka iz 8. in 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP predstavlja tudi zavrnitev dokaznega predloga za postavitev izvedenca gradbene stroke. Sodišče namreč ni pojasnilo, zakaj je ta dokaz nepotreben in je tožencem posledično odvzelo možnost obravnave pred sodiščem. Glede na podana dejstva bi sodišče moralo ugotavljati dejansko vrednost zemljišč in izvesti predlagani dokaz. Že v začetku postopka je sodišče zavzelo napačno stališče glede relevantne pravne podlage. Moralo bi izvesti ustrezno materialno procesno vodstvo ter postopek voditi tudi v smeri ugotavljanja dejstev, ki kažejo na oderuško pogodbo.

6.Dejansko stanje v zadevi je ugotovljeno zmotno oziroma nepopolno. Izpovedbe tožencev glede okoliščin sklenitve pogodbe o ari so skladne in prepričljive, medtem ko je izpovedba tožnika nekonsistentna, prilagojena potrebam postopka ter v nasprotju z navedbami in drugimi dokazi. Sodišče pri ugotavljanju relevantnega dejanskega stanja ni presojalo, kaj kaže kronologija dogajanja, kakšni so bili tožnikovi pritiski ter dejstva, da se je zavedal prikrajšanja tožencev.

7.Sodišče je tudi nepravilno presojalo pooblastilno razmerje med toženci. Pooblastilo drugega toženca in tretje toženke prvi toženki ne obstaja oziroma ni bilo overjeno pri notarju, sporen pa je tudi njegov obseg. Prva toženka ni bila pooblaščena za sklenitev pogodbe o ari in za prodajo stavbnih zemljišč, temveč le za opravila pred upravno enoto. Pogodba o ari tako ni bila veljavno sklenjena, prav tako učinki sprejema ponudbe na oglasni deski tožencev ne morejo vezati, saj gre dejansko za prodajo stavbnih zemljišč.

8.Med strankami je obstajal najmanj nesporazum glede predmeta, nikoli ni bilo soglasja glede prodaje stavbnih zemljišč. Če pa je soglasje volj obstajalo, so toženci od pogodbe veljavno odstopili oziroma se šteje pogodba za razvezano zaradi njihove bistvene opravičljive zmote.

9.3. Tožnik v odgovoru na pritožbo predlaga zavrnitev pritožbe s stroškovno posledico. Pritrjuje razlogom sodbe in argumentirano nasprotuje pritožbenim navedbam.

10.4. Pritožba je utemeljena.

11.5. Tožnik na podlagi 8. 7. 2021 sklenjene pogodbe o ari zahteva sklenitev prodajne pogodbe s toženci. Dogovorili so se za prodajo treh nepremičnin (zemljišč) po ceni 14.634 EUR do konca avgusta 2021, vendar so si toženci naknadno glede te prodaje premislili. Sklenitvi prodajne pogodbe nasprotujejo: 1) ker so bili v zmoti glede statusa zemljišč (dejansko ne gre za kmetijska, temveč stavbna zemljišča, ki naj bi bila vredna od 20 do 50-krat več), 2) ker naj bi jih tožnik zavedel glede tega in se želel okoristiti na njihov račun, in 3) ker prva toženka ni imela pooblastila drugega toženca in tretje toženke za sklenitev pogodbe o ari.

12.6. Izpodbijana sodba vsebuje naslednje bistvene ugotovitve in pravne zaključke: - v pogodbi o ari so se pogodbeniki dogovorili o vseh bistvenih sestavinah glede glavne pogodbe, - prva toženka je imela pooblastilo drugih dveh tožencev za sklenitev pogodbe o ari, - v pogodbi o ari ni možnosti odstopa od pogodbe, - pogodba ni nična, saj ni dokazano, da je tožnik deloval v nasprotju z etičnimi načeli ali normami, - z ugovorom neveljavnosti pogodbe zaradi zmote toženci ne morejo uspeti, ker je treba ta razlog izpodbojnosti uveljavljati s tožbo.

13.7. Toženci nimajo prav, ko v pritožbi vztrajajo pri stališču, da prva toženka ni imela pooblastila drugih dveh tožencev za prodajo nepremičnin (podpis pogodbe o ari) oziroma da je bilo pooblastilo, ki ji je bilo dano za oddajo ponudbe za prodajo, prekoračeno. Ne drži, da bi moralo biti pooblastilo za sklenitev prodajne pogodbe za prodajo nepremičnin overjeno pri notarju.

14.Za samo sklenitev predpogodbe o prodaji nepremičnin je enako kot za sklenitev glavne (prodajne) pogodbe (kot zavezovalnega pravnega posla) zakonsko predpisana le pisna oblika (52. člen OZ), za podelitev pooblastila za sklenitev določene pogodbe pa zadošča enaka oblika kot za sklenitev te pogodbe (75. člen OZ). Zakaj je štelo, da je imela prva toženka ustrezno pisno pooblastilo drugih dveh tožencev za prodajo in ne le za opravila pred upravno enoto (oddajo ponudbe na oglasno desko), je sodišče prve stopnje pravilno pojasnilo (glej 8. in 9. točko obrazložitve sodbe) in teh razlogov ne gre ponavljati. Tako je pravilen zaključek sodbe, da je bila pogodba o ari z dne 8. 7. 2021 veljavno sklenjena tudi s strani drugega toženca in tretje toženke.

15.8. Utemeljeno pa toženci v pritožbi opozarjajo, da se sodišče prve stopnje v izpodbijani sodbi ni opredelilo do vseh njihovih pravno pomembnih navedb v zvezi z ničnostjo pogodbe, zaradi česar v sodbi manjkajo razlogi o vseh odločilnih dejstvih, kar predstavlja absolutno bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, ki je prerasla v kršitev iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Toženci so v odgovoru na tožbo in pripravljalni vlogi, vloženi na prvem naroku, navedli zadostno trditveno podlago glede očitka tožniku, da je bilo njegovo ravnanje v nasprotju s prisilnimi predpisi, moralnimi načeli ter načelom vestnosti in poštenja (86. člen OZ). Dovolj konkretno in določno so opisali tudi okoliščine sklepanja pogodbe o ari, na podlagi katerih bi bil (če bi se te njihove trditve v dokaznem postopku izkazale za resnične) mogoč zaključek, da ima pogodba o ari (kot predpogodba) vse elemente oderuške pogodbe iz 119. člena OZ in je kot taka nična. Zatrjevali so namreč tako objektivni element (očitna nesorazmernost pogodbenih obveznosti) kot tudi subjektivna elementa oderuške pogodbe (subjektivne okoliščine na strani tožencev kot prodajalcev in tožnika kot kupca, ki naj bi kazale na njegovo zavestno krivdno ravnanje). Ne glede na to, da se toženci med postopkom pred sodiščem prve stopnje niso izrecno sklicevali na določilo 119. člena OZ, bi sodišče prve stopnje njihove navedbe moralo presojati bolj temeljito in upoštevati tudi to zakonsko določbo. Sodišče mora namreč poznati pravo (iura novit curia) in je zato dolžno preizkusiti vse možne pravne podlage, ki bi glede na zatrjevana dejstva lahko prišle v poštev.

16.9. Posledično je bilo dejansko stanje v zadevi ugotovljeno nepopolno. Sodišče prve stopnje se je na kratko opredelilo le do nekaj pravno pomembnih navedb strank, ne da bi opravilo obrazloženo dokazno oceno, katere pravilnost bi bilo mogoče preizkusiti. Zaključek sodišča, da trditve tožencev glede tožnikovega delovanja v nasprotju z etičnimi načeli oziroma normami v postopku niso dobile potrditve, je preskop in kot tak prenagljen. Sodišče ga je utemeljilo le z dvema razlogoma: 1) da tožnik ni bil dolžan seznanjati tožencev, za kakšne namene bo uporabljal zemljišča, oziroma da ne gre za kmetijska zemljišča, ter 2) da zgolj dejstvo, da se tožnik profesionalno ukvarja s prodajo zemljišč, ne izkazuje, da je ravnal v nasprotju z etičnimi načeli in normami. Kot že rečeno, toženci niso uveljavljali ničnosti pogodbe o ari oziroma zavržnosti tožnikovega ravnanja le iz teh dveh razlogov. Sodišče prve stopnje, ki je izvedlo večino predlaganih dokazov (zaslišalo je vse stranke in prebralo listinske dokaze), bi moralo te dokaze ovrednotiti in opraviti celovito dokazno oceno v skladu z metodološkim napotkom iz 8. člena ZPP. Dokazna ocena, opravljena izključno na podlagi listinskih dokazov, v konkretnem primeru ne zadošča.

17.10. Ob preizkusu pravilnosti in zakonitosti izpodbijane sodbe po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP) je pritožbeno sodišče poleg tega ugotovilo še, da izpodbijana sodba ne vsebuje zadostnih razlogov glede ugovora tožencev, da so pogodbo o ari sklenili v bistveni opravičljivi zmoti. Sodišče prve stopnje je nepravilno štelo, da bi toženci neveljavnost pogodbe o ari zaradi zmote morali uveljavljati z ustrezno (nasprotno) tožbo (prvi odstavek 95. člena OZ), ki pa je niso vložili. Ob tem je prezrlo stališče sodne prakse, da lahko pogodbena stranka v primeru, če je bila pri sklepanju predpogodbe v zmoti glede bistvene lastnosti predmeta bodoče glavne pogodbe, odkloni sklenitev glavne pogodbe. Podobno kot v primeru spremenjenih okoliščin predpogodba v takem primeru ne veže (primerjaj šesti odstavek 33. člena OZ), zato vložitev tožbe za razveljavitev predpogodbe ni potrebna, ampak se pogodbena stranka v postopku lahko brani z ugovorom.

18.11. Status zemljišča (namembnost) predstavlja bistveno lastnost predmeta pogodbe (prvi odstavek 46. člena OZ), pogodba o ari pa je v konkretnem primeru imela naravo predpogodbe (prvi in tretji odstavek 33. člena OZ). Zato bi sodišče prve stopnje moralo vsebinsko presoditi navedbe tožencev o tem, da so bili pri sklenitvi pogodbe o ari (kot predpogodbe) v bistveni opravičljivi zmoti. Če bi ugotovilo, da so toženci ravnali s skrbnostjo, ki se zahteva od povprečnega udeleženca v pravnem prometu (prvi odstavek 6. člena OZ), in da je bila torej njihova zmota opravičljiva, jih pogodba o ari ne zavezuje že iz tega razloga (glej prvi in drugi odstavek 46. člena v zvezi s šestim odstavkom 33. člena OZ).

19.12. Ker se sodišče prve stopnje ni opredelilo do vseh pravno pomembnih dejstev in v razlogih sodbe manjkajo razlogi o odločilnih dejstvih, je pritožbeno sodišče pritožbi ugodilo in izpodbijano sodbo v celoti razveljavilo (stroškovna odločitev je odvisna od odločitve o glavni stvari

), zadevo pa vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje. Ocenjuje namreč, da glede na naravo stvari in okoliščine primera sámo ne more odpraviti navedenih kršitev (prvi odstavek 354. člena ZPP). Odprava postopkovnih kršitev na prvi stopnji je nujna za zagotovitev pravice strank do učinkovitega sodnega varstva (izostalo je več sklopov ugotovitev o pravno odločilnih dejstvih, ki jih pritožbeno sodišče ne more ugotavljati kot prvo oziroma ne sme kot prvo izvajati dokazne ocene). S tem bosta tudi spoštovani pravici obeh strank do izjave in do pritožbe, obenem pa zaradi vrnitve zadeve v ponovno odločanje nobena od strank ne bo utrpela hujše kršitve pravice do sojenja brez nepotrebnega odlašanja (primerjaj drugi odstavek 354. člena ZPP). Sodišče prve stopnje je že izvedlo dokazni postopek z zaslišanjem strank, ki ga bo po potrebi treba dopolniti, medtem ko bi pritožbeno sodišče moralo ponoviti cel do sedaj izveden dokazni postopek, kar bi bilo neekonomično, pa tudi postopek bi podaljšalo.

13.Ker je pritožbeno sodišče pritožbi ugodilo že iz navedenih razlogov, se do ostalih uveljavljanih pritožbenih očitkov vsebinsko ne opredeljuje (prvi odstavek 360. člena ZPP).

14.Ob ponovnem sojenju naj sodišče prve stopnje ustrezno upošteva stališča pritožbenega sodišča. V ponovnem sojenju naj presodi utemeljenost navedb tožencev glede sklenitve pogodbe o ari v bistveni opravičljivi zmoti. Za tem naj se (če bo to potrebno) opredeli do vseh njihovih navedb v zvezi z ničnostjo pogodbe o ari. Pri tem naj upošteva, da so toženci podali trditve tako glede oderuštva (119. člen OZ) kot tudi glede splošne ničnosti pogodbe (86. člen in 5. člen OZ).

15.Končni uspeh strank v tej fazi postopka še ni znan. Ker je pravica do povračila stroškov postopka odvisna od končne odločbe o glavni stvari, se odločitev o stroških pritožbenega postopka pridrži za končno odločbo (četrti in šesti odstavek 163. člena ter tretji odstavek 165. člena ZPP).

-------------------------------

1Tega argumenta toženci niti ne podkrepijo z navedbo nobene zakonske določbe.

2Glej drugi odstavek 33. člena OZ.

3Notarska oblika pogodbe je npr. v OZ izrecno predpisana pri darilu za primer smrti (545. člen OZ), izročilni pogodbi (drugi odstavek 547. člena OZ), pogodbi o dosmrtnem preživljanju (558. člen OZ) in pogodbi o preužitku (567. člen OZ).

4Za zemljiškoknjižno dovolilo (kot razpolagalni pravni posel), ki omogoča vpis lastninske pravice na nepremičnini v zemljiško knjigo, pa velja, da je zanj potrebna notarska overitev (glej 23. in 49. člen Stvarnopravnega zakonika (SPZ) ter peti odstavek 64. člena Zakona o notariatu - ZN).

5Ob tem gre dodati, da določba 64.a člena ZN predpisuje le drugačne (strožje) pogoje za notarsko overitev podpisa na pooblastilu za sklenitev pravnega posla, katerega predmet je nepremičnina. Iz te določbe ne izhaja pravilo, da mora biti pooblastilo za sklenitev pravnega posla, katerega predmet je nepremičnina, nujno notarsko overjeno.

6Primerjaj VSL sodbo I Cp 883/2013 z dne 30. 10. 2013 in VSRS sodbo II Ips 123/2014 z dne 21. 1. 2016 v isti zadevi. Glej tudi VSRS sodbo II Ips 4/93 z dne 3. 6. 1993.

7Glej VSRS sodbi II Ips 240/2000 z dne 8. 11. 2000 in II Ips 117/2007 z dne 18. 6. 2009. Enako tudi VSL sodba I Cp 1346/2010 z dne 26. 8. 2010. Glej tudi VSL sklep II Cp 1966/2014 z dne 19. 11. 2014, VSL sodbo in sklep II Cp 2928/2012 z dne 17. 4. 2013 in VSL sodbo in sklep II Cp 2018/2010 z dne 13. 10. 2010 (gre za odločbe v isti pravdni zadevi, ki je bila večkrat obravnavana pred VSL).

8Glej npr. VSL sklep II Cp 1966/2014 z dne 19. 11. 2014 in VSL sodbo in sklep II Cp 2928/2012 z dne 17. 4. 2013.

9Četrti odstavek 163. člena ZPP.

Zveza:

Obligacijski zakonik (2001) - OZ - člen 5, 6, 6/1, 33, 33/1, 33/2, 33/3, 33/6, 46, 46/1, 46/2, 75, 86, 95, 95/1, 119, 545, 547, 547/2, 558, 567 Stvarnopravni zakonik (2002) - SPZ - člen 23, 49 Zakon o notariatu (1994) - ZN - člen 64, 64/5, 64a Zakon o pravdnem postopku (1999) - ZPP - člen 8, 163, 163/4, 339, 339/1, 339/2, 339/2-8, 339/2-14

Pridruženi dokumenti:*

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.