Jedro

Pri tem, kdaj je tožnik izvedel za pravico tretjega oziroma pravno napako kupljenih nepremičnin, je potrebno izhajati iz določb 1. odst. 6. člena ZZK-1, po katerem se šteje, da sta pravica oziroma pravno dejstvo, ki sta vpisana v zemljiško knjigo, vsakomur znana od začetka uradnih ur zemljiškoknjižnega sodišča v naslednjem delovnem dnevu po dnevu, ko je zemljiškoknjižno sodišče v zemljiški knjigi vpisalo prejem predloga za vpis te pravice oziroma pravnega dejstva, oziroma prejem listine, na podlagi katere je o vpisu odločilo po uradni dolžnosti, in se nihče ne more sklicevati, da mu ta pravica oziroma to pravno dejstvo od takrat dalje ni bilo znano.

Izrek

Pritožbi se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje spremeni tako, da se glasi: "I. Tožbeni zahtevek:

1. Obveznost tožeče stranke do tožene stranke iz naslova kupnine po prodajni pogodbi, sklenjeni med pravdnima strankama dne 20.9.2006, se spremeni tako, da se kupnina zniža za višino terjatve upnika tožene stranke S.B. d.d., ki je zavarovana s hipoteko, vknjiženo v breme nepremičnin parc.št. 1145/21 k.o. ..... ter solastniškega deleža do 1/2 nepremičnine parc. št. 1145/25 k.o. .......

2. Tožena stranka je dolžna tožeči stranki plačati 18.621,44 EUR, skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi ki tečejo od 1.2.2008 dalje do plačila, vse v roku 15 dni in pod izvršbo.

3. Tožena stranka V. R. je dolžna tožeči stranki D.D.B. povrniti pravdne stroške v znesku 1.168,79 EUR, v 15 dneh in pod izvršbo, v primeru zamude pa plačati z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od poteka paricijskega roka dalje do plačila, se zavrne.

II. Tožeča stranka D. D.B. je dolžan povrniti toženi stranki V.R. pravdne stroške v znesku 832,93 EUR v roku 15 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne po poteku izpolnitvenega roka do plačila".

Tožeča stranka D.D. B. je dolžan povrniti toženi stranki V. R. stroške pritožbenega postopka v znesku 221,92 EUR v roku 15 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne po izteku tega izpolnitvenega roka do plačila.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo razsodilo, da se obveznost tožeče stranke do tožene stranke iz naslova kupnine po prodajni pogodbi z dne 20.9.2006 zniža za višino terjatve upnika tožene stranke S. B.d.d., ter da je tožena stranka dolžna plačati tožeči stranki 18.621,44 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 1.2.2008 do plačila. Sodišče prve stopnje je toženi stranki naložilo tudi plačilo pravdnih stroškov tožeče stranke v znesku 1.168,79 EUR.

Zoper to sodbo se pritožuje tožena stranka, ki uveljavlja vse pritožbene razloge in predlaga, da pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek zavrne v celoti, tožeči stranki pa naloži plačilo pravdnih stroškov tožene stranke. V pritožbi navaja, da je bila tožeča stranka v času vložitve tožbe prekludirana s svojim zahtevkom, saj bi morala vložiti tožbo v enoletnem roku od dneva, ko je zvedela za pravico tretjega. Po določilu 6. člena ZZK-1 se šteje, da je tožnik zvedel za pravico tretjega 7.9.2006. Po 495. členu OZ vse pravice kupca iz pravnih napak predmeta prodaje ugasnejo v enem letu, odkar je bil kupec seznanjen s pravno napako. Tožba je bila vložena šele konec meseca januarja 2008, kar je po izteku enega leta. Neutemeljeni so tudi razlogi sodišča, ko ugotavlja, da je tožnik ugotovil pravno napako v februarju 2007. Sodišče je zanemarilo izvedbo dokazov, potrebnih za ugotovitev popolnega dejanskega stanja. Tožena stranka tudi ni kršila načela vestnosti in poštenja iz 5. člena OZ. Ob sklenitvi pogodbe o posredovanju v začetku leta 2006 terjatev S.B. d.d. ni imela nobene zveze s predmetom prodaje, pa tudi kasneje toženka ni vedela, da je bil pri nepremičninah, ki so bile predmet prodaje, zaznamovan sklep o izvršbi. Vse dokumente v zvezi s pogodbo je pripravila nepremičninska agencija, pogodbo pa je sestavil odvetnik. Nihče izmed njih ni opazil, da je z nepremičnino karkoli narobe, zato toženki, ki je pravni laik, ni mogoče očitati kršitve načela vestnosti in poštenja. V času sklenitve prodajne pogodbe je pravna napaka na nepremičninah že obstajala in bi se tako kot toženka tudi tožnik, še posebej pa nepremičninska agencija, lahko seznanila z njo.

Tožeča stranka ni odgovorila na vročeno pritožbo.

Pritožba je utemeljena.

Na ugovor tožene stranke, da je tožba vložena prepozno, po poteku enoletnega prekluzivnega roka (1. odst. 495. člena OZ), je sodišče prve stopnje zavzelo stališče, da je ta ugovor neutemeljen, ker da je tožeča stranka ugotovila obstoj pravne napake v februarju 2007, tožba pa je bila vložena 1.2.2008 (prav: 31.1.2008, ko je bila oddana priporočeno po pošti), torej pred potekom tega roka. To stališče glede na vse ugotovljene okoliščine ni pravilno. Med pravdnima strankama ni spora o tem, da je bila pri obravnavanih nepremičninah vpisana zaznamba sklepov o izvršbi Okrajnega sodišča v Domžalah I 64/2004 in In 197/2006 v korist upnika S. B. d.d., in na podlagi teh sklepov vknjižena tudi hipoteka za terjatev tega upnika (do toženke) v znesku 2.744.233,00 SIT, in sicer že 7.9.2006 (kar izhaja tudi iz ugotovitev sodišča prve stopnje). V obsegu tega dolga (z obrestmi in stroški) je tožnik uveljavljal zahtevek za znižanje kupnine po 1. odst. 490. člena OZ iz naslova toženkine odgovornosti za pravne napake. Ta zahtevek bi moral tožnik uveljavljati s tožbo v roku enega leta od dneva, ko je zvedel za pravico tretjega, to je S. B. d.d. kot toženkinega upnika (1. odst. 495. člena OZ). Pritožba pravilno opozarja, da je treba pri tem, kdaj je tožnik zvedel za pravico tretjega (S. B. d.d.), izhajati iz določb 1. odst. 6. člena ZZK-1, po katerem se šteje, da sta pravica oziroma pravno dejstvo, ki sta vpisana v zemljiško knjigo, vsakomur znana od začetka uradnih ur zemljiškoknjižnega sodišča v naslednjem delovnem dnevu po dnevu, ko je zemljiškoknjižno sodišče v zemljiški knjigi vpisalo prejem predloga za vpis te pravice oziroma pravnega dejstva, oziroma prejem listine, na podlagi katere je o vpisu odločilo po uradni dolžnosti, in se nihče ne more sklicevati, da mu ta pravica oziroma to pravno dejstvo od takrat dalje ni bilo znano. Ker je zemljiškoknjižno sodišče prejelo listine, na podlagi katerih je po 1. odst. 86. člena in po 88. členu ZZK-1 odločalo o vpisih po uradni dolžnosti (o zaznambi sklepa o izvršbi in vknjižbi hipoteke), dne 7.9.2006 (kot izhaja iz zemljiškoknjižnih izpiskov v prilogah A3 in A4), se po 1. odst. 6. člena ZZK-1 šteje, da je tožnik za ta vpisa zvedel že 8.9.2006. Tožnik se ne more sklicevati, da mu ta vpisa nista bila znana do februarja 2007, saj glede na 1. odst. 6. člena ZZK-1 v skladu s pozitivnim publicitetnim učinkom velja, da se nihče ne more sklicevati na to, da ni poznal pravic in pravnih dejstev, ki so vpisana v zemljiško knjigo, pri čemer velja neizpodbitna domneva, da je vedel za te vpisane pravice in pravna dejstva od začetka uradnih ur zemljiškoknjižnega sodišča v naslednjem delovnem dnevu. V konkretnem primeru se torej šteje, da je tožnik vedel za te vpise od 8.9.2006, saj je 7.9.2006 zemljiškoknjižno sodišče z vpisom plombe javno objavilo začetek zemljiškoknjižnega postopka (134. člen ZZK-1) in je zato 8.9.2006 nastopil tudi pozitivni publicitetni učinek po 1. odst. 6. člena ZZK-1, saj so bili tega dne tudi tožniku dostopni tako podatki o pravicah in pravnih dejstvih, ki so na ta dan že vpisani v zemljiški knjigi (1. odst. 195. člena ZZK-1) kot podatki o pravicah in pravnih dejstvih, ki bodo v zemljiško knjigo vpisani kasneje in katerih publicitetni učinki nastopijo že na ta dan (2. odst. 196. člena ZZK-1). Ker je tožnik že 8.9.2006 imel možnost seznaniti se s temi podatki, je torej s tem dnem nastopil tudi omenjeni pozitivni publicitetni učinek.

Ker je tožnik glede na povedano že 8.9.2006 zvedel za pravico tretjega oziroma pravno napako kupljenih nepremičnin, je imel možnost uveljavljati zahtevek za znižanje kupnine v roku enega leta, to je do 10.9.2007 (1. odst. 495.člena OZ, 2. in 3. odst. 62. člena OZ). Ker je vložil tožbo po poteku tega prekluzivnega roka (31.1.2008), je tožnik s potekom roka izgubil pravico uveljavljati sankcijo za pravne napake, saj je toženkina odgovornost za pravne napake prenehala s potekom tega prekluzivnega roka. Tožnikov zahtevek do toženke je po materialnem pravu zato neutemeljen, saj je njegova pravica iz pravnih napak ugasnila. Gre za povračilni (ne pa odškodninski) zahtevek, ki ga je mogoče uveljavljati samo v enoletnem prekluzivnem roku. Glede na povedano je pritožbeno sodišče zato ugodilo pritožbi in izpodbijano sodbo spremenilo tako, da je tožbeni zahtevek zavrnilo kot neutemeljen (4. točka 358. člena ZPP). Odločitev v tej pravdi pa ne izključuje uveljavljanja tožnikovega odškodninskega zahtevka zoper osebe, ki so mu s protipravnim ravnanjem povzročile škodo. Ostale pritožbene trditve niso terjale obrazložene presoje (1. odstavek 360. člena ZPP).

Ker tožnik ni uspel v pravdi, je dolžan povrniti toženki pravdne stroške, in sicer tako v postopku pred sodiščem prve stopnje kot v pritožbenem postopku (1. odst. 154. člena in 2. odst. 165. člena ZPP). Toženkini stroški postopka na prvi stopnji znašajo 832,93 EUR, njeni stroški pritožbenega postopka pa znašajo 221,92 EUR. Stroški so odmerjeni v skladu z Odvetniško tarifo in Zakonom o sodnih taksah, po višini pa so razvidni iz posamičnih priznanih postavk specificiranih stroškovnikov tožene stranke v odgovoru na tožbo, v zapisniku o glavni obravnavi z dne 9.9.2008 in v pritožbi. Upoštevani so bili le potrebni stroški (1. odst. 155. člena ZPP). V primeru zamude je tožnik dolžan plačati toženi stranki tudi zakonske zamudne obresti od prisojenih stroškov postopka (1. odst. 299. člena OZ in 2. odst. 313. člena ZPP).