Jedro

Predkupna pravica etažnih lastnikov v stavbi, ki ima dva ali več etažnih lastnikov in ima več kot pet posameznih delov, je zakonita predkupna pravica, vsebovana v 124. členu SPZ. Ta določa, da se zanjo smiselno uporabljajo pravila, ki urejajo predkupno pravico solastnikov. Razlog smiselne uporabe je prav v tem, da so medsebojna razmerja med etažnimi lastniki pri manjših nepremičninah v etažni lastnini, podobno kot pri solastnini, zelo intenzivna in zelo občutljiva.

Predkupna ponudba mora biti na podlagi 52. v zvezi s 27. členom OZ dana tudi v pisni obliki. Pisna oblika za ponudbo je v zakonu predpisana zaradi tega, da se predkupni upravičenec na zanesljiv način seznani s prodajo in zaradi varstva v pravnem prometu z nepremičninami. Tožnica prve ponudbe ni mogla spreti, ker ni bila popolna, prav tako pa toženec svoje dolžnosti do tožnice kot predkupne upravičenke ni izpolnil s ponudbo z dne 20. 2. 2018, ker ta še vedno ni vsebovala imena kupca in torej še vedno ni bila popolna. Molk predkupnega upravičenca se v primeru nepopolne ponudbe ne more šteti za zavrnitev ponudbe. Nepopolna ponudba nima pravnih učinkov.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II. Drugotožena stranka je dolžna tožeči stranki povrniti njene stroške pritožbenega postopka v višini 1.372,50 EUR, v roku 15 dni od prejema sodbe sodišče druge stopnje, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po preteku paricijskega roka do plačila.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo razsodilo, da se kupoprodajna pogodba za nepremičnino ID znak del stavbe 000, ki sta jo 30. 4. 2018 sklenila toženec A. A. in toženka B. B., razveljavi (I. točka izreka), da je vknjižba lastninske pravice v korist toženke, ki je bila dovoljena s sklepom Okrajnega sodišča v ... Dn ... z dne 21. 5. 2018 pri nepremičnini ID znak del stavbe 000, neveljavna in se izbriše ter se pri tej nepremičnini vzpostavi prejšnje zemljiško stanje, to je vknjižba lastninske pravice v korist toženca (II. točka izreka). Tožencu je naložilo, da s tožnico sklene kupoprodajno pogodbo za nepremičnino ID znak del stavbe 000 (III. točka izreka), sicer bo takšno pogodbo in zemljiškoknjižno dovolilo za prenos lastninske pravice na tožnico nadomestila sodba (IV. točka izreka). Tožnici je naložilo, da v roku 15 dni od izvršljivosti sodbe plača kupnino na račun, ki ji ga bo sporočil toženec, če toženec številke računa ne bo sporočil, pa se šteje, da je tožnica izpolnila svojo obveznost plačila kupnine, če položi celotno kupnino na sodišču ali pri notarju in o tem obvesti toženca (V. točka izreka). Glede stroškov postopka pa je odločilo, da sta toženca dolžna tožnici v roku 15 dni povrniti 7.760,45 EUR stroškov pravdnega postopka (VI. točka izreka).

2. Zoper navedeno sodbo se je v celoti in pravočasno iz vseh pritožbenih razlogov, predvsem pa, kot navaja, zaradi zmotne uporabe materialnega prava, bistvenih kršitev določb pravdnega postopka in zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja, pritožila toženka B. B. Višjemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni v smislu pritožbenih navedb tako, da izpodbijano sodbo v celoti zavrne (zavrne tožbeni zahtevek) in tožečo stranko obsodi na plačilo stroškov pravdnega postopka oziroma podrejeno sodbo sodišča prve stopnje razveljavi ter vrne prvostopnemu sodišču v ponovno odločanje.

3. Na pritožbo je odgovorila tožnica in predlaga njeno zavrnitev.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. V skladu s 350. členom Zakona o pravdnem postopku (ZPP)1 sodišče druge stopnje preizkusi sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu ter v mejah pritožbenih razlogov, pri čemer po uradni dolžnosti pazi na bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 1., 2., 3., 6., 7. in 11. (razen glede obstoja in pravilnosti pooblastila za postopek pred sodiščem prve stopnje), 12. in 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP ter na pravilno uporabo materialnega prava. Pritožbeno sodišče se v nadaljevanju opredeljuje le do tistih pritožbenih navedb, ki so odločilnega pomena za sprejeto odločitev (prvi odstavek 360. člena ZPP).

6. Toženka v pritožbi zatrjuje, da je sodišče prve stopnje materialnopravno zmotno štelo, da je bil toženec A. A. dolžan obvestiti tožnico, da bo toženka B. B. kupka nepremičnine, ki je predmet pogodbe med toženima strankama z dne 30. 4. 2018. Trdi, da pri predkupni pravici etažnega lastnika podatka o kupcu nikakor ni mogoče šteti za bistveno sestavino predkupne ponudbe. Kaj takega zakon ne zahteva, prav tako ne sodna praksa. Med solastnino in etažno lastnino so bistvene razlike v pravni ureditvi. Toženec bi nepremičnino lahko oddal v najem, lahko tudi dolgoročni in tožnica na to ne bi imela vpliva. Sodišče je zato materialno pravo napačno uporabilo, kršilo pa je tudi Ustavo Republike Slovenije. Poleg tega je toženka v predmetni nepremičnini bivala že leta 2016 in zato v konkretni pravdi ne gre za vstop tretje osebe v nepremičnino. Zmoten je tudi zaključek sodišča prve stopnje in v nasprotju z izvedenimi dokazi, da tožnica z odgovorom tožencu dne 28. 1. 2018 ponudbe ni sprejela. Sodišče prve stopnje je tako zmotno in nepopolno ugotovilo dejansko stanje, hkrati pa je pri presoji sprejema ponudbe kršilo materialno pravo in določbe pravdnega postopka. Da je tožnica ves čas vedela, da bo toženka kupila predmetno nepremičnino, pa izhaja tudi iz elektronskega sporočila z dne 11. 6. 2016, iz pisma tožnice z dne 26. 7. 2018, iz izpovedi tožnice, toženca in toženke, pa tudi priče C. C. Prav tako iz izpovedi toženih strank in priče C. C. izhaja, da je tožnica tudi po dani ponudbi, torej tekom roka za uveljavitev predkupne pravice vedela, da bo toženka kupila predmetno nepremičnino. Tudi zato je zaključek sodišča prve stopnje, da tožnica ni vedela kdo bo kupec, zmoten. Ob tem naj bi sodišče prve stopnje še popolnoma neživljenjsko v celoti prezrlo, da je toženka hčerka C. C. Ta pa je ves čas v množini govoril, da jih nakup predmetne nepremičnine zanima. Pritožnica je torej prepričana, da prodajalec tožnice ni bil dolžan obvestiti, da bo toženka kupila sporno nepremičnino, zato je bila njegova ponudba popolna in pravilna, tožnica pa je ni izkoristila v skladu z zakonom. Tožba naj bi bila iz tega razloga tudi nesklepčna. Po stališču pritožbe predkupna pravica tožnice ni bila kršena tudi iz razloga, ker je ponudbo sprejela in v roku ni plačala kupnine, saj je pogodba sklenjena, ko se pogodbeni stranki sporazumeta o predmetu in kupnini. In končno, predkupna pravica tožnice ni bila kršena tudi zato, ker je vedela, da bo kupec toženka. Pritožnica sodišču prve stopnje še očita, da je neutemeljeno štelo izpoved priče C. C. za pristransko. Graja pa tudi mnenje prvostopenjskega sodišča v zvezi z dolžno skrbnostjo v pravnem prometu, s katero bi po mnenju sodišča morala ravnati toženka, pa ni. Pritožnica v zaključku tudi meni, da je tožba vložena prepozno, ker je tožnica več let vedela, kdo bo kupec nepremičnine, o tem pa je bila obveščena tudi med tekom roka za uveljavitev predkupne pravice.

7. Stališče pritožbe, da toženec kot prodajalec prodajalec tožnice ni bil dolžan seznaniti s tem, kdo bo kupec nepremičnine, je zmotno. Zato tožba tudi ni nesklepčna. Obligacijski zakonik (OZ)2 v 507. členu jasno določa, da se lastnik stvari (prodajalec) s pogodbenim določilom o predkupni pravici zavezuje, da bo predkupnega upravičenca obvestil o nameravani prodaji stvari določeni osebi ter o pogojih te prodaje ter mu ponudil, naj on kupi pod enakimi pogoji. Gre torej za zavezo prodajalca, da predkupnega upravičenca obvesti o prodaji stvari določeni osebi in ne kot trdi pritožba, da ta člen zavezuje prodajalca, da potem, ko ima kupca, predkupnega upravičenca le obvesti o pogojih prodaje in mu ponudi, da kupi on. Navedena pravila pogodbene predkupne pravice se na podlagi tretjega odstavka 513. člena OZ uporabljajo tudi za zakonito predkupno pravico, o kateri govorimo v obravnavanem primeru. Predkupna pravica etažnih lastnikov v stavbi, ki ima dva ali več etažnih lastnikov in ima več kot pet posameznih delov, je zakonita predkupna pravica, vsebovana v 124. členu Stvarnopravnega zakonika (SPZ)3. Ta določa, da se zanjo smiselno uporabljajo pravila, ki urejajo predkupno pravico solastnikov. Razlog smiselne uporabe je prav v tem, kot pravilno poudarja sodišče prve stopnje in tožnica v odgovoru na pritožbo, da so medsebojna razmerja med etažnimi lastniki pri manjših nepremičninah v etažni lastnini, podobno kot pri solastnini, zelo intenzivna in zelo občutljiva. Tako je brez dvoma tudi v obravnavanem primeru, saj sta bila tožnica in toženec najprej solastnika nepremičnine, ki sta si jo nato etažno razdelila. Ob tem ni razumljiva pritožbena navedba, da toženka ni bila nova oseba v hiši. To dejstvo namreč kaže samo na to, da je tožnica toženko poznala, kar bi ji lahko pomagalo pri odločitvi o tem, ali izkoristi svojo predkupno pravico v primeru, če ji bo prodajalec sporočil, da je kupka toženka.

Vrhovno sodišče je v odločbi II Ips 1214/2018, na katero se sklicuje tudi sodišče prve stopnje, poudarilo, da ustna seznanitev s splošno namera prodajalcev po prodaji stanovanja in z višino kupnine, ne da bi obstajal konkreten kupec in ne da bi bili predkupnemu upravičencu znani drugi pogoji prodaje, ne predstavlja ustrezne ponudbe ne po obliki in ne po vsebini. Prodajalec mora torej imeti konkretnega kupca, s čimer mora seznaniti predkupnega upravičenca. Tega tudi pritožbene trditve, da gre pri solastnini in etažni lastnini za razlike v pravni ureditvi,4ne omajejo. Ureditvi namreč nista povsem različni. Različni nista prav glede predkupne pravice, kar izhaja že iz citiranega 124. člena SPZ, ki določa, da se za predkupno pravico smiselno uporabljajo pravila, ki urejajo predkupno pravico solastnikov. Sodišče prve stopnje je tako materialno pravo pravilno uporabilo in ni zagrešilo očitanih kršitev določb Ustave Republike Slovenije.

Predkupna ponudba, katere predmet je sklenitev prodajne pogodbe na podlagi katere se prenaša lastninska pravica na nepremičnini, mora biti na podlagi 52. v zvezi s 27. členom OZ, dana tudi v pisni obliki. Nobenega dvoma zato ni, da bi moral toženec tožnico z imenom kupca seznaniti v svoji ponudbi, pa tega ni storil. Toženec kot prodajalec je edini zavezani, kot to pravilno ugotavlja sodišče prve stopnje, da tak podatek da tožnici kot predkupni upravičenki, saj edino njega veže. Tožnica ga je od njega pisno zahtevala, pa ga od njega ni dobila v nobeni obliki. Informacija o imenu kupca, ki bi jo tožnica dobila od g. D., toženca ne bi vezala. Zato so vsa pritožbena izvajanja, ki želijo prikazati, da je g. D. tožnico seznanil s tem, da bo njegova hči tista, ki bo nepremičnino kupila, brezpredmetna in neutemeljena tudi iz razlogov, navedenih v nadaljevanju. Pisna oblika za ponudbo je v zakonu predpisana zaradi tega, da se predkupni upravičenec na zanesljiv način seznani s prodajo in zaradi varstva v pravnem prometu z nepremičninami. Glede na okoliščine obravnavanega primera, ko je jasno, da so bili odnosi med tožnico in tožencem, pa tudi pričo C. C. slabi in jima tožnica ni zaupala, kar je prepričljivo ugotovilo tudi sodišče prve stopnje, je tudi logično, da je ime kupcspzstvarnopravni a pisno zahtevala od toženca. Tudi v odgovoru na pritožbo tožnica ponavlja, da je dvomila v resnost ponudbe, oziroma v to, da toženec sploh ima kupca. Iz ponudbe tega dejansko ni mogla razbrati. Obstoj kupca pa je pogoj pri uveljavljanju predkupne pravice. Za tožnico je bil torej obstoj kupca pomemben tudi iz razloga, ker je na to vezala tudi resnost ponudbe, resnost ponudbe pa logično na ureditev plačila kupnine.5 Neutemeljena je zato tudi pritožbena trditev, da je tožnica že ves čas vedela, da bo nepremičnino kupila ona in zato podatek, kdo naj bi bil kupec sploh ni pomemben.

Pritožbene trditve, da je tožnica vedela, da bo toženka kupila nepremičnino, ker je 11. 6. 2016 zapisala, da ji je C. C. povedal, da je del hiše že kupil za hčerko, da ji je navedeni povedal, da bo kupil nepremičnino, da je govoril o množini, da je tožnica 26. 7. 2018 toženki napisala, da je g. D. že dvakrat povedala za predkupno pravico in podobno, so nerazumljive, saj prej kažejo na to, da je kupec g. D. in ne njegova hči. Toženec in tožnica pa glede tega vprašanja6 izpovedujeta le posredno in sicer tisto, kar naj bi jima povedala priča C. C. in zato sodišče tem izpovedim utemeljeno ne da nobene teže. Pritožba tudi neutemeljeno graja sodišče prve stopnje, ker ni verjelo priči C. C. Sodišče prve stopnje je svoje razloge za to navedlo predvsem v točkah 17 do 22 obrazložitve izpodbijane sodbe in se v izogib ponavljanju nanje v celoti sklicuje sodišče druge stopnje. Razlogi sodišča prve stopnje so prepričljivi in skrbno obrazloženi in so rezultat vestne in skrbne presoje vsakega dokaza posebej in vseh dokazov skupaj (8. člen ZPP) in jih navedena pritožbena izvajanja, ki naštevajo le določene segmente izpovedi priče, ne omajejo.

8. Neutemeljena je tudi trditev pritožbe, da je tožnica ponudbo 19. 1. 2018 sprejela. Iz njenega odgovora na to ponudbo izhaja, da je nepremičnino pripravljena kupiti, da poslana ponudba ni popolna in prosi za dopolnitev. Pritožnica ob tem zmotno meni, da gre za situacijo iz drugega odstavka 29. člena OZ. Za to situacijo bi šlo, če bi tožnica v odgovoru podala svoje dopolnitve ali spremembe ponudbe, česar pa ni storila, temveč je od ponudnika zahtevala, da ponudbo dopolni, ker ni popolna. Pri tem tudi taksativno našteje manjkajoče dele ponudbe in sicer: pogodbeni predmet, rok za plačilo kupnine, podatke o kupcu in številko transakcijskega računa za plačilo kupnine. Hkrati zahteva, da začne teči rok za uveljavitev predkupne pravice šele po prejemu popolne ponudbe. Iz celotnega konteksta odgovora je torej jasno, da ponudbe ni sprejela, glede na to, da ponudba ni bila popolna, pa je tudi ni mogla. Glede na zapis v ponudbi z dne 20. 2. 2018, da toženec, ker prva ponudba za predkupno pravica ni bila najbolj jasna in popolna, pošilja novo popolno in jasno ponudbo ter zapiše, da rok za sprejem in plačilo kupnine teče od prejema te ponudbe, očitno tudi sam toženec ni štel, da je tožnica ponudbo sprejela. In nenazadnje, kot opozarja tožnica v odgovoru na pritožbo, sta toženca v kupoprodajno pogodbo z dne 30. 4. 2018 v 4. točki ugotovitev zapisala, da je bila predkupni upravičenki E. E. poslana ponudba za predkupno pravico z dne 20. 2. 2018. Toženec tako ni šel tožnici zgolj „na roke“, ko ji je dal nov rok za plačilo kupnine, temveč je sam štel ponudbo z dne 20. 2. 2018 za novo ponudbo.

Tožnica torej prve ponudbe ni mogla spreti, ker ni bila popolna, prav tako pa toženec svoje dolžnosti do tožnice kot predkupne upravičenke ni izpolnil s ponudbo z dne 20. 2. 2018, ker ta še vedno ni vsebovala imena kupca in torej še vedno ni bila popolna. Molk predkupnega upravičenca se v primeru nepopolne ponudbe ne more šteti za zavrnitev ponudbe. Nepopolna ponudba nima pravnih učinkov. Če ponudba ni popolna, predkupni upravičenec niti ne more vedeti, kot pravilno ugotavlja sodišče prve stopnje, kaj z molkom zavrne. Pritožbena trditev, da je dopolnitev ponudbe le kompletirana ponudba v novi obliki, je torej brezpredmetna, ker je tudi ta ponudba nepopolna in zato neobvezujoča. Ob tem je tudi nepomembno zakaj se je tožnica odločila, da denarja ne bo položila (deponirala), saj ji to sploh ni bilo treba, ker ni dobila popolne ponudbe.

Pritožnica tudi zmotno meni, da je bila pogodba sklenjena, ker sta se pogodbeni stranki zedinili o predmetu in kupnini, saj bi se o tem lahko zedinili šele po tem, ko bi tožnica dobila popolno ponudbo.

9. Zaključek sodišča prve stopnje, da je bila tožnici kršena predkupna pravica, je pravilen in zakonit in je rezultat pravilno in popolno ugotovljenega dejanskega stanja ter pravilne uporabile materialnega prava.

10. Pritožbena trditev, da je tožba vložena prepozno, ker je tožnica ves čas vedela, kdo bo kupil nepremičnino, je pavšalna in tudi neutemeljena. Kršitev predkupne pravice namreč nastopi šele potem, ko lastnik na tretjega prenese lastninsko pravico in ne že s samo sklenitvijo prodajne pogodbe, kot pravilno navaja sodišče prve stopnje. Šestmesečni rok predkupnega upravičenca za uveljavljanje predkupne pravice tako teče od dne, ko je ta zanesljivo izvedel za prodajno pogodbo in za prenos lastninske pravice. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da se je tožnica z navedenim lahko seznanila najprej 16. 5. 2018, to je z dnem vložitve zemljiškoknjižnega predloga. Kdaj prej od sklenitve pogodbe pa do tega dne bi se z navedenim lahko seznanila, pritožba opredeljeno ne pove, zato sodišče druge stopnje to trditev šteje za pavšalno in zato za neupoštevno. Glede na to, da je tožba vložena 15. 11. 2018, je vložena pravočasno, kar pravilno zaključuje sodišče prve stopnje.

11. Nerazumljiva je tudi pritožbena navedba, da sodišče toženki neutemeljeno očita, da ni ravnala skrbno v pravnem prometu, ker ni poizvedela ali tožnica ve kdo bo kupec. V obravnavanem primeru načelo skrbnosti v pravnem prometu iz 6. člena OZ za toženko pomeni, da bi ravnala z zadostno skrbnostjo pri sklepanju kupoprodajne pogodbe za nepremičnino na kateri ima drug lastnik predkupno pravico7, če bi se pri prodajalcu prepričala, da je svoje obveznosti glede predkupne pravice pravilno izpolnil, saj v primeru neizpolnitve te obveznosti s strani prodajalca, kupec tvega, da bo predkupni upravičenec zahteval razveljavitev pogodbe. Zato je očitek sodišča prve stopnje toženki, da s tem, ko se o tem ni pozanimala pri prodajalcu (in tudi ne pri očetu), ravnala z nezadostno skrbnostjo, povsem utemeljen.

12. Sodišče druge stopnje glede na vse navedeno ugotavlja, da je odločitev sodišča prve stopnje pravilna in zakonita, natančno in skrbno obrazložena, vse pritožbene trditve pa neutemeljene. Glede na navedeno, in ker tudi niso podane po uradni dolžnosti upoštevne kršitve procesnega in materialnega prava (drugi odstavek 350. člena ZPP), je sodišče druge stopnje pritožbo toženke kot neutemeljeno zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo (353. člen ZPP).

13. Izrek o stroških postopka temelji na prvem odstavku 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 155. člena ZPP. Toženka s pritožbo ni uspela, zato sama krije svoje stroške pritožbenega postopka. Odločitev o njih je vsebovana v odločitvi o zavrnitvi pritožbe. Tožnici pa pripada 1500 odvetniških točk za sestavo odgovora na pritožbo, povečanih za 25 % ter 22 % DDV.

1 Zakon o pravdnem postopku, Uradni list RS, št. 26/1999, s kasnejšimi spremembami. 2 Obligacijski zakonik, Uradni list RS, št. 83/2001, s kasnejšimi spremembami. 3 Stvarnopravni zakonik, Uradni list RS, št. 87/2002, s kasnejšimi spremembami. 4 Pritožnica kot primer navaja, da, bi toženec lahko nepremičnino oddal v dolgoročni najem in tožnica na to ne bi imela vpliva. 5 Za ureditev plačila kupnine je potrebovala tudi soglasje toženca za cenitev, za kar ga je v odgovoru na prvo ponudbo tudi prosila. 6 Ali je bila tožnica z imenom kupca seznanjena s strani C. C. 7 Ko gre za zakonito predkupno pravico, se domneva, da je kupec (toženka) vedela za to predkupno pravico tožnice, ki je bila v relevantnem obdobju vknjižena kot lastnica drugega posameznega dela v stavbi na naslovu P. 1 in 2 v L., da je za predkupno pravico tožnice toženka vedela izhaja tudi iz pogodbe z dne 30. 4. 2018.