Jedro

Ker izgradnja novega stanovanjskega kompleksa na območju spornih nepremičnin ni prešla v kavzo pogodbe, za odločitev o zadevi tudi niso bistvene okoliščine glede zmanjšanja transakcij z nepremičninami in manj izdanih novih gradbenih dovoljenj, kreditnega krča, stečaja gradbenih podjetij in zmanjšanja predvidenih gradbenih površin. Na sklenitev glavne pogodbe bi sicer lahko vplivalo zmanjšanje obsega kreditiranja s strani bank, vendar toženka trditve o tem, da naj bi imela finančne težave s poplačilom kupnine, ni podala. Prav tako za preostale navedene okoliščine konkretizirano ne pojasni, kako so vplivale na domnevno nezmožnost toženke s tožnico skleniti glavno pogodbo in izpolnitev preostalih pogodbenih obveznosti.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II. Pravdni stranki nosita svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje ugodilo tožbenemu zahtevku (po tožbi) na sklenitev kupoprodajne pogodbe med pravdnima strankama za več nepremičnin, kot izhaja iz izreka izpodbijane sodbe, sicer bo kupoprodajno pogodbo nadomestila sodba (I. točka izreka) in zavrnilo zahtevek v delu, kar je tožnica zahtevala več (II. točka izreka). Tožbeni zahtevek po nasprotni tožbi, da je tožnica dolžna toženki plačati 300.000 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 19. 6. 2006 dalje, je zavrnilo (III. točka izreka). Odločilo je, da toženka nosi vse pravdne stroške tožnice (IV. točka izreka).

2. Zoper navedeno sodbo se pritožuje toženka iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Navaja, da so sporne nepremičnine ID znak parcele 000 156/1, 157 in 158 obremenjene z dvema hipotekama Banke X., d. d. Za znesek 150.000 EUR je hipoteka vknjižena od dne 31. 1. 2011 in za znesek 30.000 EUR od dne 30. 1. 2013. Sodišče prve stopnje se do vknjižene hipoteke iz leta 2011 ni opredelilo, ki pa je bistvena, saj je bila vknjižena znotraj petletnega roka za sklenitev glavne pogodbe. Toženka ne more skleniti prodajne pogodbe za nepremičnine, ki so obremenjene s hipoteko in ni možen bremen prost prenos lastninske pravice na toženko. Okoliščine so se po predpogodbi tako spremenile, da ni mogoče skleniti glavne pogodbe.

Tožnica je razpolagala z nepremičninami, ki so zaradi vknjižbe hipotek bistveno manj vredne in ni možen prost prenos lastninske pravice brez pravnih napak. Če bi bilo dejansko stanje leta 2006 enako današnjemu, toženka predpogodbe ne bi sklenila. Ob podpisu pogodbe je bila razvidna le hipoteka Banke X. za znesek 146.242,11 EUR, ki je bila poplačana. Zemljiškoknjižno stanje je bilo drugačno. Nepremičnine so bile bremen proste. Zaradi spremenjenega zemljiškoknjižnega stanja ni moč odrediti sklenitve prodajne pogodbe. Sodišče prve stopnje ni upoštevalo dejstva, da je za nepremičnino ID znak 000 156/1 potrebno upoštevati predkupne pravice ostalih solastnikov, saj je tožnica solastnica le do deleža 21/48. Prodajna pogodba ne more biti realizirana brez izjav predkupnih upravičencev. Sodišče prve stopnje ni upoštevalo, da je vrednost nepremičnin približno za 1 mio EUR nižja, kot ob sklenitvi predpogodbe in ob upoštevanju pričakovane rasti cen nepremičnin. Toženka je čezmerno prikrajšana.

Predpogodba nima vseh bistvenih sestavin glavne pogodbe. Kupnina ni bila točno določena. V predpogodbi je bilo določeno, da bo prišlo do novih in spremenjenih pogojev prodaje, če ne bo prišlo do zamenjave nepremičnin. Nepremičnine niso bile zgrajene, zato predpogodba ne veže. Na pogoje prodaje vpliva tudi možnost prodaje zaradi obremenitve nepremičnin, ustrezno uveljavljanje predkupne pravice in ustrezna kupnina. Tožnica ni uveljavljala predkupne pravice pri prodaji nepremičnin ostalih solastnikov.

Sodišče prve stopnje ni upoštevalo izvedenskega mnenja sodnega izvedenca A. A., ki je ugotovil, da je prišlo do naglega in nepričakovanega padca cen nepremičnin in razpada trga. Posledice svetovne recesije so splošno znana dejstva. Sodišče prve stopnje ni upoštevalo celotne gospodarske situacije. Izvedenec je navedel, da v času sklenitve predpogodbe ni bilo možno predvideti takšnega padca cen nepremičnin, upada števila transakcij z nepremičninami in upada gradnje. Slednje je povezano tudi s krizo bančnega sektorja in kreditnim krčem, s stečaji gradbenih podjetij in presežkom nedokončanih nepremičninskih projektov. Tudi države v svojih proračunih niso predvidele takšnega zloma nepremičninskega in bančnega sektorja. Nastopile so objektivno spremenjene gospodarske okoliščine. Izvedenec je tudi ugotovil, da se je zadnjih 10 let pred sklenitvijo predpogodbe nakazovala smer stalne rasti cen nepremičnin in je bil zlom težje predvidljiv oziroma ni bil predvidljiv. Posamezni letni padec nepremičnin je bil višji tudi od 50%, kar nedvomno predstavlja spremenjene okoliščine in čezmerno prikrajšanje ene pogodbenice. Potrebno je upoštevati zmanjšanje transakcij z nepremičninami, padec izdanih gradbenih dovoljenj in predvidenih gradbenih površin. Povsem neutemeljen je zaključek, da so cene nepremičnin zrasle. Sodišče prve stopnje bi moralo upoštevati vse dejavnike glede spremenjenih okoliščin in ne samo cene nepremičnin ter njihovega nihanja. Prav te vidike, ki so vplivali na nezmožnost sklenitve glavne prodajne pogodbe, bi lahko pojasnil izvedenec ekonomsko finančne stroke. Sodišče prve stopnje se je opredelilo le do analize cen nepremičnin v Ljubljani, ne pa tudi do ostalih dejavnikov, na katere je opozarjal že sodni izvedenec, zato sodba nima razlogov o odločilnih dejstvih.

Ni se opredelilo do vseh spremenjenih okoliščin in ni upoštevalo namena pogodbe ter predvidljivih in normalnih tveganj. Zaradi svetovne gospodarske krize je odpadla kavza pogodbe. Kavza pogodbe je odpadla prav tako iz razloga porušene ekvivalence nasprotnih izpolnitev in kavze ni več mogoče doseči. Sodišče prve stopnje ni pravilno uporabilo 112. člena Obligacijskega zakonika (OZ) in ni upoštevalo ugovora toženke o spremenjenih okoliščinah. Skladno s šestim odstavkom 33. člena OZ predpogodba ne veže, če so se okoliščine od njene sklenitve spremenile tako, da predpogodba sicer ne bi bila sklenjena. Takšno okoliščino predstavlja svetovna gospodarska kriza in se namena pogodbe ne da doseči. Spremenjeno okoliščino pa predstavlja tudi obremenitev nepremičnin s hipoteko znotraj roka za sklenitev prodajne pogodbe. Zaradi odpadle kavze je tožnica dolžna toženki povrniti znesek 300.000 EUR. O tem delu zahtevka še ni bilo pravnomočno odločeno. Naknadno vpisana hipoteka pomeni pravno napako. Neutemeljen je zaključek sodišča prve stopnje, da gre za pravnomočno razsojeno stvar v primeru obremenitve nepremičnin. Sodišče prve stopnje bi moralo upoštevati tudi splošna pravila OZ o prepovedi zlorabe pravic, načelo o enakovrednosti dajatev ter določilo Zakona o sodiščih (ZS), po katerem je potrebno odločiti po načelu pravičnosti. V konkretnem primeru je pravičen zgolj zaključek, da je tožnica dolžna vrniti toženki 300.000 EUR.

Predlaga, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi, izpodbijano sodbo razveljavi in vrne zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje.

3. Tožnica je odgovorila na pritožbo. Prereka pritožbene navedbe in izpostavlja, da gre v večjem delu za pritožbene novote. Predlaga zavrnitev pritožbe in potrditev sodbe sodišča prve stopnje.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Pravilna je presoja sodišča prve stopnje, da sta pravdni stranki sklenili predpogodbo, ki je vsebovala vse bistvene sestavine glavne pogodbe. V predpogodbi sta bila določena predmet (sporne nepremičnine), kot tudi cena in dinamika plačila. Čeprav je bilo v predpogodbi navedeno, da bosta stranki na novo dogovorili pogoje prodaje, če ne bo prišlo do zamenjave nepremičnin, je bila kupnina določena, tako za primer, da bo del plačan v denarju, del pa z menjavo nepremičnin, kot tudi za primer plačila celotne kupnine v denarju (1.800.000 EUR). Novi pogoji prodaje so se tako lahko nanašali na druge sestavine pogodbe, medtem ko sta bili bistveni sestavini prodajne pogodbe (cena in predmet) dogovorjeni. Predpogodba ni določala zamenjave stanovanj z novozgrajenimi stanovanji na isti lokaciji, ampak v okolici ..., zato ne drži pritožbeni očitek, da izpolnitev glavne pogodbe niti ni mogoča, ker nova stanovanja niso bila zgrajena.

6. Pravilen je zaključek sodišča prve stopnje, da po sklenitvi predpogodbe ni prišlo do spremenjenih okoliščin, ki bi oteževale izpolnitev obveznosti ene stranke, ali se zaradi njih ne bi moglo več doseči namena pogodbe v tolikšni meri, da pogodba očitno ne bi več ustrezala pričakovanjem pogodbenih strank in bi jo bilo po splošnem mnenju nepravično ohraniti v veljavi (šesti odstavek 33. člena OZ v povezavi s prvim odstavkom 112. člena OZ). Za presojo spremenjenih okoliščin so relevantne zgolj tiste okoliščine, ki se nanašajo na kavzo pogodbe in so nastale v času roka za izpolnitev glavne pogodbe. Pritožba konkretizirano ne izpodbija zaključka, da nagibi in ekonomski interesi toženke za gradnjo novega stanovanjskega kompleksa na območju spornih nepremičnin niso prešli v podlago ali kavzo predpogodbe. V konkretnem primeru so tako pomembne le okoliščine, ki bi lahko vplivale na kavzo prodajne pogodbe, ki je v vzajemnih izpolnitvah, po katerih ena pogodbena stranka na drugo prenese lastninsko pravico na stvari, druga pa za to izroči dogovorjeno kupnino.

7. Kot bistveno spremenjeno okoliščino toženka navaja padec cen nepremičnin zaradi posledic svetovne finančne krize in zloma nepremičninskega trga v letu 2008. Kakšna je bila sprememba cene spornih nepremičnin v relevantnem obdobju, tj. od časa sklenitve predpogodbe 9. 6. 2006 do izteka roka za sklenitev glavne pogodbe 9. 6. 2011, je sodišče prve stopnje ugotavljalo s pomočjo sodnega izvedenca ter na podlagi izvedenskega mnenja utemeljeno in prepričljivo zaključilo, da se je cena spornih nepremičnin v relevantnem obdobju celo zvišala s povprečno stopnjo 5,4 % letno. Do zatrjevanega padca cen nepremičnin v spornem obdobju torej ni prišlo.

8. Čeprav je bil trend rasti cen nepremičnin pred sklenitvijo predpogodbe v Ljubljani višji od dejanske rasti cen v letih od 2006 do 2011 ter je izvedenec pojasnil, da je bil zaradi trenda rasti cen zlom nepremičninskega trga nepredvidljiv in nepričakovan, se cena spornih nepremičnin v relevantnem obdobju ni bistveno spremenila. Toženka se zato ne more uspešno sklicevati na institut spremenjenih okoliščin. Spreminjanje cen na trgu morajo in morejo stranke upoštevati v primeru vestnega in skrbnega ravnanja. Na spremembe cen je torej potrebno računati in se stranka v primeru normalnega poslovnega rizika na neke normalne oziroma predvidljive spremembe cen v okviru spremenjenih okoliščin ne more uspešno sklicevati. Drugače pa je, če gre za takšno intenziteto sprememb, ki stranko prizadene v takšni meri, da ima naravo očitnega nesorazmerja, neekvivalentnosti vzajemnih pogodbenih dajatev.1 Kljub zlomu nepremičninskega trga se v konkretnem primeru cena nepremičnin ni znižala, ampak celo zvišala, zato med strankama ni prišlo do neenakovrednosti vzajemnih dajatev. V relativnem smislu je med letoma 2007 (rast cen) in 2008 (padec cen) res prišlo do večje in nepričakovane spremembe cen nepremičnin, vendar je za odločitev o zadevi relevantno celotno (povprečno) obdobje od leta 2006 do 2011. Prav tako je znašal največji letni padec cen 10,9% in ne več kot 50%, kot navaja pritožnica. Toženka ni zatrjevala, da bi bil glavni namen sklenitve predpogodbe špekulativne narave oziroma da naj bi bila kupnina izrecno dogovorjena glede na preteklo stopnjo rasti cen nepremičnin. Dogovorjena je bila le sklenitev klasične prodajne pogodbe, kjer sta bistveni sestavini pogodbe cena in predmet, zato nižja rast cen nepremičnin od pričakovane ne more predstavljati spremenjenih okoliščin, zaradi katerih bi stranka lahko zahtevala razvezo pogodbe.

9. Toženka v pritožbi neutemeljeno navaja, da se je cena nepremičnin znižala za 1 mio EUR in bo toženka s sklenitvijo pogodbe čezmerno prikrajšana. Relevantno obdobje za presojo spremembe cen nepremičnin se nanaša le na čas od dneva sklenitve predpogodbe in takrat dogovorjene kupnine do izteka izpolnitvenega roka za sklenitev glavne pogodbe. Cena nepremičnin v tem času ni padla.

10. Ker izgradnja novega stanovanjskega kompleksa na območju spornih nepremičnin ni prešla v kavzo pogodbe, za odločitev o zadevi tudi niso bistvene okoliščine glede zmanjšanja transakcij z nepremičninami in manj izdanih novih gradbenih dovoljenj, kreditnega krča, stečaja gradbenih podjetij in zmanjšanja predvidenih gradbenih površin. Na sklenitev glavne pogodbe bi sicer lahko vplivalo zmanjšanje obsega kreditiranja s strani bank, vendar toženka trditve o tem, da naj bi imela finančne težave s poplačilom kupnine, ni podala. Prav tako za preostale navedene okoliščine konkretizirano ne pojasni, kako so vplivale na domnevno nezmožnost toženke s tožnico skleniti glavno pogodbo in izpolnitev preostalih pogodbenih obveznosti.

11. Do vseh relevantnih okoliščin, ki bi lahko bile pravno upoštevane kot spremenjene okoliščine, se je sodišče prve stopnje opredelilo. Izgradnja novega stanovanjskega bloka ni postala kavza pogodbe, zato bolj poglobljena analiza preostalih dejavnikov, ki so vplivali na nepremičninsko krizo, ni bila potrebna. Prav tako ni bilo potrebno imenovati novega izvedenca finančno ekonomske stroke, ki bi dodatno pojasnil razloge in posledice zloma nepremičninskega trga. Na vsa relevantna vprašanja za odločitev o zadevi v zvezi s posledicami zloma nepremičninskega trga in gibanjem cen spornih nepremičnin je strokovno, medsebojno skladno in prepričljivo odgovoril že sodni izvedenec in cenilec za gradbeno stroko, nepremičnine in zemljišča A. A. 12. Zmotno je stališče toženke, da prodajna pogodba ne more biti sklenjena brez izjav predkupnih upravičencev, da ne uveljavljajo predkupne pravice. Če prodajalec sklene prodajno pogodbo in prenese lastninsko pravico na tretjega, ne da bi o prodaji obvestil predkupnega upravičenca, je prodajna pogodba s tretjo osebo veljavno sklenjena, vendar je izpodbojna. Gre za relativno neveljavnost pogodbe. Pogodba je namreč veljavna, dokler je predkupni upravičenec ne izpodbija.

13. Kot bistveno spremenjeno okoliščino toženka v pritožbi večkrat izpostavlja tudi vpisano hipoteko Banke X., d. d., za znesek 150.000 EUR, vknjiženo dne 31. 1. 2011, zaradi česar ni možen bremen prost prenos lastninske pravice na toženko. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da gre v tem delu za nedopustno pritožbeno novoto (prvi odstavek 337. člena ZPP). Trditev o vknjiženi hipoteki dne 31. 1. 2011 je toženka prvič podala šele v tem pritožbenem postopku. V pritožbi sme pritožnik navajati nova dejstva in predlagati nove dokaze le, če izkaže, da jih brez svoje krivde ni mogel navesti oziroma predložiti do prvega naroka za glavno obravnavo oziroma do konca glavne obravnave. Toženka ne pojasni, zakaj teh dejstev in dokazov ni mogla brez svoje krivde navesti in predložiti že prej, zato jih pritožbeno sodišče ne sme upoštevati.

14. Toženka neutemeljeno navaja, da sklenitev glavne pogodbe zaradi obremenitve nepremičnin ni možna in gre za pravno napako ter bistveno znižano vrednost nepremičnin zaradi vpisa hipotek. Pritožbeno sodišče pojasnjuje, da kljub temu, da tožnica v tožbenem zahtevku za sklenitev kupoprodajne pogodbe ni navedla, da je dolžna na toženko prenesti nepremičnine proste bremen, to izhaja že iz splošnih načel vestnosti in poštenja, enakovrednosti dajatev in prepovedi zlorabe pravic. Sklenitev glavne pogodbe se nanaša na pogoje (cena in predmet), kot so bili dogovorjeni ob sklenitvi predpogodbe. Sklenjena glavna pogodba mora biti tako izpolnjena skladno z določbami predpogodbe o bistvenih sestavinah. Izpolnitev pogodbe z odstopom od dogovorjenih sestavin pogodbe, bi pomenila nepravilno izpolnjeno pogodbo, toženka pa bi v tem primeru lahko zoper tožnico uveljavljala jamčevalne zahtevke kupca in povrnitev morebitne nastale škode.

15. Ker je bilo tožbenemu zahtevku tožnice na sklenitev glavne pogodbe ugodeno, je sodišče prve stopnje posledično utemeljeno zavrnilo zahtevek toženke po nasprotni tožbi za vračilo 300.000 EUR.

16. Sodišče prve stopnje je pravilno uporabilo materialno pravo in pri tem ni zagrešilo bistvenih kršitev pravil pravdnega postopka, pa tudi drugih ne, na katere pritožbeno sodišče pazi po uradni dolžnosti (350. člen ZPP), zato je sodišče druge stopnje pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

17. Toženka s pritožbo ni uspela, odgovor tožnice pa za odločitev v zadevi ni bil potreben, zato vsaka stranka nosi svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 154. in 155. člena v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP).

1 Prim. sodba Vrhovnega sodišča RS III Ips 154/2015 z dne 24.01.2017.