Jedro

Poslabšanje stvari zaradi poteka časa in obrabe sta sestavna dela namena najemne pogodbe in za to poslabšanje najemnik ne odgovarja, saj iz tega naslova plačuje najemnino.

Odgovor na vprašanje, kakšna je narava del, ki so bila opravljena po računu, lahko poda le izvedenec in pritožbeno izpostavljene izpovedbe prič o tem, upoštevajoč, da te ne razpolagajo z ustreznim strokovnim znanjem (243. člen ZPP), ne morejo biti odločilne in na verodostojnost izvedenskega mnenja ne vplivajo.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu potrdi.

II. Pravdni stranki sami nosita svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je s sodbo in sklepom z dne 8.11.2016 zavrglo tožbo v delu, v katerem tožeča stranka zahteva ugotovitev nedopustnosti izplačila bančne garancije št. 1 pri X. d.d., dne 22.11.2013 (I. točka izreka). Odločilo je, da je tožena stranka dolžna tožeči stranki plačati znesek 9.220,28 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dne 23.11.2013 dalje do plačila, vse v roku 15 dni pod izvršbo (II. točka izreka). Nadalje je zavrnilo tožbeni zahtevek na plačilo zneska 10.789,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od zneska 1.629,33 EUR od dne 23.11.2013 dalje do plačila in od zneska 9.160,66 EUR od dne 1.10.2013 dalje do plačila (III. točka izreka). V IV. točki izreka pa je toženo stranko zavezalo k povrnitvi pravdnih stroškov tožeči stranki v višini 670,11 EUR v roku 15 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od izteka tega roka do plačila.

2. Zoper II. in IV. točko izreka navedene sodbe in sklepa se iz vseh pritožbenih razlogov po 1. odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (Ur. l. RS, št. 26/99 s spremembami, ZPP) pravočasno pritožuje tožena stranka. Višjemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi in izpodbijano odločbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne ter tožeči stranki naloži povrnitev vseh stroškov postopka tožene stranke, vključno s stroški pritožbenega postopka.

3. Pritožba tožene stranke je bila vročena tožeči stranki, ki v pravočasnem odgovoru na pritožbo predlaga njeno zavrnitev in naložitev stroškov odgovora na pritožbo toženi stranki.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Pritožbeno sodišče ob preizkusu izpodbijane sodbe v mejah razlogov, uveljavljanih s pritožbo in v okviru uradnega preizkusa zadeve po 2. odstavku 350. člena ZPP, ugotavlja, da je sodišče prve stopnje na podlagi pravilno in popolno ugotovljenega dejanskega stanja sprejelo materialnopravno pravilno odločitev, pri tem pa ni storilo uradoma upoštevnih bistvenih kršitev določb postopka, niti tistih, ki jih uveljavlja pritožba. Odločitev, ki jo je sprejelo, je tudi v zadostni meri in prepričljivo obrazložilo, zato pritožbeno sodišče kot pravilne sprejema razloge prvostopenjske sodbe in se v izogib nepotrebnemu ponavljanju nanje sklicuje, v zvezi s pritožbenimi navedbami pa še dodaja:

6. Tožeča stranka (najemnica) od tožene (najemodajalka) zahteva vračilo zneska v višini 10.849,61 EUR, izplačanega na podlagi (po mnenju tožeče stranke neupravičeno) unovčene bančne garancije, kakor tudi vlaganj v nepremičnino (gostinski lokal) v višini 9.160,66 EUR. Zahtevek tožeče stranke iz naslova vlaganj v nepremičnino je sodišče prve stopnje v celoti zavrnilo in tako ni predmet pritožbene presoje. Za odločitev o pritožbi je zato ključno vprašanje, ali je bilo popravilo ogrevalnega sistema (v zvezi s čimer je tožena stranka unovčila bančno garancijo v celotnem znesku) potrebno opraviti (izključno) zaradi s strani tožeče stranke napačne nestrokovne odklopitve sistema in njegove neuporabe in nevzdrževanja v času te neuporabe oziroma, ali v primeru tožeči stranki zaračunanih del na ogrevalnem sistemu ni šlo (le) za odpravo škode, ki jo je povzročil najemnik, temveč za vlaganje lastnika (tožene stranke) v sistem zaradi njegove starosti oziroma obnove. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je tožena stranka bančno garancijo upravičeno unovčila le za zneska 129,33 EUR (v zvezi z računom št. 19001199) in 1500,00 EUR (v zvezi z računom št. 19001194 oz. št. 190012031) ter odločilo, da je zato tožeči stranki dolžna vrniti znesek 9.220,28 EUR z vtoževanimi zakonskimi zamudnimi obrestmi.

7. Pritožbeni očitki o nasprotju med izrekom in razlogi sodbe ne držijo in temeljijo na (namernem) selektivnem povzemanju razlogov prvostopenjske sodbe. Sodišče prve stopnje je namreč pravilno ugotovilo, da zaračunana dela na ogrevalnem sistemu ne predstavljajo zgolj odprave posledic nedopustnega ravnanja tožeče stranke kot najemnice, pač pa tudi (in to v pretežni meri) investicijsko vzdrževanje sistema, ki ni dolžnost najemnika. Takšno pravno naziranje glede investicijskega vzdrževanja ima podlago v 3. odstavku 604. člena Obligacijskega zakonika (Ur. l. RS, št. 83/01 s spremembami, OZ), 2. odstavku 21. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Ur. l. SRS, št. 18/74 s spremembami, ZPSPP) ter 4. in 9. členu pogodbe o najemu poslovnega prostora z dne 1.9.2005 (priloga A3 spisa) z dodatki. Poslabšanje stvari zaradi poteka časa in obrabe sta namreč sestavna dela namena najemne pogodbe in za to poslabšanje najemnik ne odgovarja, saj iz tega naslova plačuje najemnino.2

8. Nadalje ne držijo pritožbene navedbe, da tožeča stranka tekom postopka ni zatrjevala, da je tožena stranka izvajala odloženo investicijsko vzdrževanje. Takšne navedbe je tožeča stranka nedvomno podala tako v tožbi kot tudi v prvi pripravljalni vlogi (torej še pred prvim narokom za glavno obravnavo), in sicer, ko je navedla, da so izvedena dela posledica tega, da tožeča stranka v vseh letih najemnega razmerja v poslovni prostor ni vložila niti tega, kar je bilo nujno, zato je logično, da če želi prostor oddati novemu najemniku, mora storiti to, kar bi sicer morala že zdavnaj ter da je bil ogrevalni sistem dotrajan (list. št. 5 in 42 spisa), v zvezi s temi navedbami pa je tudi predlagala zaslišanje strank in prič, vpogled v predmetne fakture ter postavitev izvedenca gradbene stroke. Izvedenec je ugotovil, da dela po računu št. 19001193 (oz. 19001202, priloga B40 oz. B30 spisa), ne glede na vzrok za nedelovanje ogrevalnega sistema, predstavljajo strošek odloženega investicijskega vzdrževanja, ki je bilo glede na starost sistema (okoli 20 let) v vsakem primeru potrebno, zato je sodišče prve stopnje utemeljeno zaključilo, da teh stroškov tožeča stranka kot najemnica ne nosi. Sodišče prve stopnje je izvedensko mnenje korektno in razumljivo povzelo ter pojasnilo, da je izvedenec svoje mnenje izdelal skladno z napotki sodišča in odgovoril na vprašanja sodišča in strank, prav tako pa je na naroku za glavno obravnavo dne 22.9.2016 podal še dodatna pojasnila in odgovoril na pripombe strank, zato mu je prvostopenjsko sodišče utemeljeno sledilo, sledi pa mu tudi pritožbeno sodišče. Odgovor na vprašanje, kakšna je narava del, ki so bila opravljena po računu št. 19001193 (oz. 19001202), lahko poda le izvedenec in pritožbeno izpostavljene izpovedbe prič o tem, upoštevajoč, da te ne razpolagajo z ustreznim strokovnim znanjem (243. člen ZPP), ne morejo biti odločilne in na verodostojnost izvedenskega mnenja ne vplivajo. Pritožbene navedbe, da ogrevalni sistem v svoji ekonomski življenjski dobi (30 let) ne potrebuje nikakršnega investicijskega vzdrževanja, nimajo opore v izvedenskem mnenju in izpovedbi izvedenca. Ta je namreč pojasnil, da imajo določene komponente sistema tudi krajšo življenjsko dobo in se po potrebi menjajo prej, pri čemer menjava večjih ventilov, črpalk ter sklopov okli peči predstavlja investicijsko vzdrževanje. Navedbe tožene stranke, da ima take sisteme enake starosti tudi v drugih objektih na Gorenjskem in da pri teh niso bila potrebna nobena investicijska vzdrževanja, za odločitev v predmetni zadevi niso odločilne.

9. Odpravo škode, ki jo je s svojim nedopustnim ravnanjem povzročila tožeča stranka (neobveščanje tožene stranke o napakah sistema, napačna nestrokovna odklopitev sistema in njegova neuporaba in nevzdrževanje v času te neuporabe), pa kot je pravilno ugotovilo že sodišče prve stopnje, delno odražata računa št. 19001194 (oz. 19001203, priloga B25 oz. B31 spisa) in št. 19001199 (priloga B27 spisa). Gre torej za odpravo škode, ki je bila v zamašitvi cevovodov zaradi neuporabe sistema (račun št. 19001194 oz. 19001203) in neopravljanja tekočega vzdrževanja električnih inštalacij (račun št. 19001199), kot to izhaja iz izvedenskega mnenja. Tožeča stranka je že v tožbi in svoji prvi pripravljalni vlogi navedla, da so zneski predmetnih računov nerealni in napihnjeni z namenom, da se doseže znesek po bančni garanciji ter da storitve niso obračunane skladno s pravili stroke (list. št. 5 spisa). V zvezi s temi navedbami je predlagala tudi postavitev izvedenca gradbene stroke. Vse zadevne račune je tudi zavrnila z dopisi v prilogah A10, A24 in A25 spisa. Ne držijo pritožbene navedbe, da je izvedenec svoje navedbe glede del po računu št. 19001194 (oz. 19001203) na naroku dne 22.9.2016 bistveno korigiral in dopolnil svoje mnenje. Izvedenec je namreč zgolj pojasnil, da je logično, da so bila poleg na računu izrecno specificiranih del opravljena tudi določena opravila (ponovna montaža, odzračevanje, grobo pospravljanje, manipulacija), ki so s temi deli nujno povezana, pri čemer pa navedeno ni vplivalo na njegovo oceno zaračunanih del na 1.500,00 EUR in je torej ni spremenil, material in delo, ki ju je pri tej oceni upošteval, pa je na naroku navedel le primeroma in ne izčrpno. Po prepričanju pritožbenega sodišča izvedenec kot strokovnjak za gradbeništvo vsekakor ima potrebno znanje, da na podlagi spisovnega gradiva in ogleda objekta oceni vrednost posameznih del. Vrednotenje del, za kakršno se zavzema pritožnica, pa ne predstavlja strokovne ocene.

10. V zvezi s fotografijami kurilnice v prilogah B2 do B16 spisa pritožbeno sodišče najprej pojasnjuje, da priča H. Š., ki je bila prisotna ob primopredaji zadevnega lokala dne 30.9.2013, na naroku dne 19.3.2015 ni vedela, ali omenjene fotografije prikazujejo stanje objekta na dan primopredaje ali pa so nastale kasneje, ko torej tožeča stranka lokala ni imela več v posesti. Pojasnila je, da je del fotografij posnel J. D., del pa izvajalci, ko so prišli do določene faze del. J. D. pa je na naroku dne 15.1.2015 izpovedal, da ob primopredaji 30.9.2013 ni bil v kurilnici, pač pa šele v oktobru istega leta. Tako navedene fotografije ne morejo predstavljati zanesljivega dokaza o stanju kurilnice ob primopredaji in se sodišče prve stopnje do njih utemeljeno ni posebej opredeljevalo. Glede stroška pregleda elektroinštalacij in odprave nepravilnih električnih prevezav v višini 746,00 EUR (račun št. 19001199 v zvezi s prilogo B41 spisa) pritožbeno sodišče ugotavlja, da iz predloženih fotografij (zlasti prilogi B5 in B6 spisa) posegi v električne inštalacije niso razvidni. Na fotografijah v prilogi B5 in B6 so vidni zgolj posamezni deli električnih podaljškov, ki po presoji pritožbenega sodišča ne predstavljajo posega v električno inštalacijo. Posegov v električno inštalacijo ni ugotovil niti izvedenec (stikalna mesta in vodniki do njih so bili še originalni), zato je sodišče prve stopnje pravilno zaključilo, da omenjena postavka tožeči stranki ni bila utemeljeno zaračunana.

11. Pritožbeno sodišče se je opredelilo le do tistih pritožbenih navedb, ki so odločilnega pomena (1. odstavek 360. člena ZPP). Ker so se po vsem obrazloženem pritožbeni očitki izkazali za neutemeljene, in ker pritožbeno sodišče ob preizkusu izpodbijane sodbe po uradni dolžnosti v skladu z 2. odstavkom 350. člena ZPP ni ugotovilo uradoma upoštevnih kršitev, je o pritožbi odločilo, kot je razvidno iz izreka te sodbe (353. člen ZPP).

12. O stroških pritožbenega postopka je pritožbeno sodišče odločilo v skladu s 1. odstavkom 165. člena ter 1. odstavkom 154. in 155. člena ZPP. Tožena stranka s pritožbo ni uspela, tožeča stranka pa z odgovorom na pritožbo v ničemer ni prispevala k dodatni razjasnitvi zadeve, zato pravdni stranki krijeta sami svoje stroške pritožbenega postopka.

1 Tožena stranka je pri izdaji računov št. 19001193 in 19001194 pozabila tožeči stranki obračunati še DDV, zaradi česar je nato izdala računa št. 19001202 in 19001203, s katerima je navedeno napako odpravila. 2 Npr. sodba Višjega sodišča v Ljubljani, opr. št. I Cpg 767/2015 z dne 26.8.2015.