Jedro

V skladu z določilom 212. člena ZPP spadajo vsi ugovori, torej tudi ugovor pobotanja, v trditveno in dokazno sfero tožene stranke.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.

II. Tožena stranka sama nosi svoje stroške pritožbenega postopka in je dolžna tožeči stranki v roku 15 dni od dne prejema te sodbe povrniti 279,99 EUR stroškov pritožbenega postopka, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dne nastanka zamude dalje.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo razsodilo:

I. Toženka je dolžna v roku 15 dni plačati tožnici 6.187,17 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi: - od 76,70 EUR od 31. 3. 2020 dalje do plačila, - od 2.366,13 EUR od 31. 3. 2020 dalje do plačila, - od 2.113,04 EUR od 5. 5. 2020 dalje do plačila, - od 69,20 EUR od 5. 5. 2020 dalje do plačila, - od 715,33 EUR od 1. 6. 2020 dalje do plačila, - od 77,69 EUR od 1. 6. 2020 dalje do plačila, - od 741,38 EUR od 1. 7. 2020 dalje do plačila, - od 27,70 EUR od 1. 7. 2020 dalje do plačila.

II. Ugotovi se, da ne obstoji v pobot uveljavljana terjatev tožene v višini tožničine terjatve, ki izhaja iz 1. točke izreka te sodbe.

III. Stroške postopka nosi toženka.

2. Zoper sodbo se je pritožila toženka in priglasila stroške pritožbenega postopka.

3. Tožnica je na pritožbo odgovorila in priglasila stroške odgovora na pritožbo.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. V tej zadevi je sodišče prve stopnje vtoževani znesek tožnici prisodilo na podlagi osmih računov, ki jih je tožnica izdala toženki na podlagi najemne pogodbe za poslovni prostor v obdobju od februarja do maja 2020. V postopku je namreč ugotovilo, da je tožnica vtoževane stroške električne energije, plina, vode, ogrevanja, hlajenja, tekočega vzdrževanja, strojnih in elektro inštalacij, vzdrževanja dvigal in investicijskega vzdrževanja jasno specificirala in utemeljila na razdelilnikih, odčitkih in računih skladno z deležem, ki po najemni pogodbi odpade na tožnico. V zvezi s toženkinim pobotnim ugovorom, ki se je nanašal na popravilo oziroma zamenjavo klimatske naprave v najetem poslovnem prostoru, pa je sodišče prve stopnje ugotovilo, da v pobot uveljavljana terjatev ne obstoji, saj toženka ni izkazala, da gre za stroške, ki gredo v breme tožnice.

6. Toženka v pritožbi uveljavlja zmotno ugotovitev dejanskega stanja, in sicer najprej v zvezi s stroški pregledovanja javljalnikov požara, ker da sodišče ni upoštevalo navedb toženke, da je tovrstno dodatno zaračunavanje teh stroškov v nasprotju s tretjim odstavkom 5. člena najemne pogodbe, na podlagi katerega je bil ta strošek že zajet v najemnini. Vendar so te pritožbene trditve neutemeljene. Pritožnica ni specificirala, kakšno dvojno zaračunavanje stroškov sploh ima v mislih, pri čemer tretji odstavek 5. člena najemne pogodbe govori o požarnem zavarovanju in nima nobene zveze z javljalniki požara. Iz sedmega odstavka 5. člena pa jasno izhaja, da je toženka dolžna najemodajalcu povrniti stroške rednih pregledov javljalnikov požara, kar je sodišče prve stopnje pravilno pojasnilo v 9. točki obrazložitve. Tožnica je po najemni pogodbi upravičena toženki zaračunavati oboje.

7. Pritožnica ne more uspeti niti s trditvami, da je sodišče neutemeljeno zaključilo, da bi morala toženka za protipožarno varnost skrbeti v lastni režiji. Sodišče prve stopnje je namreč pravilno ugotovilo, da gre za dodatno in ne nadomestno pogodbeno obveznost toženke.

8. Nadalje naj bi sodišče prve stopnje zmotno ugotovilo dejansko stanje tudi v zvezi z izkazom višine zahtevka tožnice, pri čemer pa toženka zgolj pavšalno trdi, da dokazni postopek temu ni pritrdil in da sodišče ni v zadostni meri upoštevalo dejstva, da toženka zaradi epidemije ni mogla opravljati gostinskih storitev. V zvezi s temi pritožbenimi trditvami toženka ne zatrjuje, da bi konkretneje uveljavljala, kako je epidemija vplivala na višino stroškov, pri čemer je sodišče prve stopnje to povezavo pojasnilo v zadnjem delu 13. točke obrazložitve. Zato so neutemeljene tudi pritožbene trditve, da je bil najeti lokal zaprt, zaradi česar da vtoževani obratovalni in vzdrževalni stroški nikakor niso mogli nastati v priznani višini. S tem namreč pritožnica zgolj ponavlja pavšalne trditve iz postopka pred sodiščem prve stopnje. Sodišče prve stopnje je v 10., 11. in 12. točki obrazložitve natančno razdelalo višino vtoževanih stroškov. Tega, da bi bilo dejansko stanje stroškov isto kot v času pred epidemijo, sodišče prve stopnje v izpodbijani sodbi ni ugotovilo, zato je sklicevanje na to neutemeljeno.

9. Neutemeljene so tudi pritožbene trditve, da je sodišče prve stopnje v 13. točki obrazložitve sodbe izven trditvene podlage tožnice sledilo izpovedbi priče A. A., da naj bi bili stroški med epidemijo nižji. Teh pritožbenih trditev vpogled v procesno gradivo ni potrdil. Priča A. A. je namreč zaslišana izpovedala zgolj, da konec februarja leta 2020 epidemija še ni bila razglašena. Tudi sicer drži, da je bila epidemija dejansko razglašena šele v drugi polovici marca 2020. 10. Neutemeljene so tudi nadaljnje pritožbene trditve o zmotni ugotovitvi dejanskega stanja v zvezi s pobotnim ugovorom, saj da je toženka že v ugovoru zoper sklep o izvršbi podala ugovor, v katerem je jasno trdila, da je kljub nepravilnemu delovanju klimatske naprave tožnica stalno zavračala investicije v najetih prostorih. V zvezi z ugovorom zoper sklep o izvršbi višje sodišče ugotavlja, da ta potrjuje ugotovitev sodišča prve stopnje v 17. točki obrazložitve, da toženka ni opredeljeno trdila, da je tožnico obvestila o potrebi po konkretnih vlaganjih. Ker so take trditve prepavšalne, da bi sploh lahko bile predmet dokazovanja (prim. 212. člen ZPP), pritožnica ne more uspeti niti s pritožbenimi trditvami, da je sodišče prve stopnje te navedbe toženke zmotno štelo za nedokazane, ker da B. B. naj ne bi prepričal sodišča prve stopnje. Pri tem so nerelevantne tudi pritožbene trditve, da prejšnji najemniki za najeti prostor niso skrbeli kot dobri gospodarji, saj to dejstvo na pogodbeni odnos med pravdnima strankama ne vpliva. Toženka je namreč s podpisom najemne pogodbe potrdila, da je prostore v najem prevzela v stanju, kot si jih je predhodno ogledala (prim. konec 18. točke obrazložitve na str. 11 sodbe).

11. Neutemeljene so tudi pritožbene trditve, da je bila tožnica z izvedenim popravilom in zamenjavo ključnih delov nedvomno obogatena, kajti pritožnica zmotno meni, da bi morala tožnica z gotovostjo izkazati, da je v posest prevzela nedelujočo klimatsko napravo. V skladu z določilom 212. člena ZPP spadajo vsi ugovori v trditveno in dokazno sfero tožene stranke. Ugovor pobotanja je bil zato v trditveni in dokazni sferi toženke, kar je tudi sodišče prve stopnje izčrpno in prepričljivo obrazložilo v 22. točki izpodbijane sodbe.

12. Pravilnosti odločitve sodišča prve stopnje v zvezi s pobotnim ugovorom pritožnica zato ne more izpodbiti niti s pritožbenimi trditvami, da ne sprejema zaključkov sodišča prve stopnje glede nerednega vzdrževanja klim s strani toženke, saj naj bi nasprotno potrdila priča B. B. Ker so te le pavšalne, višje sodišče na njih ni odgovarjalo.

13. Pritožbeni razlogi niso utemeljeni. Ker višje sodišče tudi ob uradnem preizkusu izpodbijane sodbe ni zaznalo nobenih drugih kršitev iz drugega odstavka 350. člena ZPP, je pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo (353. člen ZPP). Sodišče prve stopnje pa bo v nadaljevanju glede na podano zahtevo za povračilo stroškov tudi moralo odločiti o konkretni višini stroškov, kar izhaja že iz jasne določbe četrtega odstavka 163. člena ZPP, in te odločitve sodišče prve stopnje ne more prelagati na stranki.

K odločitvi o stroških postopka:

14. Izrek o pritožbenih stroških temelji na prvem odstavku 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP. Ker toženka s pritožbo ni uspela, sama nosi pritožbene stroške, hkrati pa mora tožnici, ki je na pritožbo argumentirano odgovorila, povrniti stroške pritožbenega postopka (155. člen ZPP), ki jih je višje sodišče odmerilo po priglašenem stroškovniku, v skladu z Odvetniško tarifo (OT). Za sestavo odgovora na pritožbo (tar. št. 22/1 OT), gre tožnici 375 točk, za pavšalne izdatke v višini 2% od vrednosti storitve (tretji odstavek 11. člena OT), pa 7,5 točk, kar glede na vrednost odvetniške točke v višini 0,60 EUR, in po prištetju 22 % davka na dodano vrednost znaša 279,99 EUR. Toliko ji mora toženka plačati v 15 dneh od prejema te sodbe, v primeru zamude skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zamude do plačila (378. člen v zvezi z 299. členom OZ in 313. člen v zvezi s četrtim odstavkom 458. člena ZPP).