Jedro

Ker se sodišče prve stopnje o trditvi - da je kupoprodajna pogodba nična, ker je bilo zemljišče, ki je bilo predmet prodaje/nakupa v času sklepanja tega posla kmetijsko zemljišče in zato pravni promet z njim z določili Zakona o kmetijskih zemljiščih omejen - ni izreklo in v okviru teh trditev ni preverilo toženčeve ne/dobrovernosti pri izvrševanju posesti, bo to moralo storiti v ponovljenem postopku.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi in se sodba razveljavi ter se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. Odločitev o stroških postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo: - zahtevek, da je toženec iz zemljišč parc. št. 477/3 in 477/6, obe ..., dolžan odstraniti leseno barako in asfaltno podlago; - zahtevek za prepoved bodočih posegov v to nepremičnino (I. točka izreka). Ugodilo je ugotovitvenemu zahtevku iz nasprotne tožbe, da je toženec lastnik nepremičnin parc. št. 477/3 in 477/6, obe ... (II. točka izreka). Glede pravdnih stroškov je odločeno, da jih je tožeča stranka dolžna povrniti toženi stranki v višini 5.262,23 EUR.

2. Pritožuje se tožeča stranka. Uveljavlja vse tri, s prvim odstavkom 338. čl. Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) predvidene pritožbene razloge. Sklicuje se na ustavno pravico do sodnega varstva in enakega varstva pravic, do enakosti pred zakonom ter na pravico do zasebne lastnine. Predlaga spremembo sodbe tako, da bo tožbenemu zahtevku ugodeno, zahtevek po nasprotni tožbi pa zavrnjen. Priglaša stroške pritožbenega postopka. Opozarja na nesporno dejstvo, da sta bili sporni zemljišči v času sklepanja pogodb kmetijski zemljišči in da toženec v času sklepanja pogodb ni bil kmet. Sklicuje se na takrat veljaven Zakon o kmetijskih zemljiščih (ZKZ), ki je v drugem odstavku 21. čl. določal, da kmetijsko zemljišče lahko pridobi v last samo občan, ki je kmet. Trdi, da je 27. 4. 1985 sklenjena pogodba zato nična. Nična je tudi zato, ker pogodbenika nista izpeljala postopka ponudbe predkupnim upravičencem in pridobila potrdila pristojnega krajevnega urada o spoštovanju 25. čl. ZKZ. Opozarja, da mora sodišče na ničnost paziti po uradni dolžnosti. Sodišče se do trditve o ničnosti ni opredelilo. Sklicuje se na odločbo Vrhovnega sodišča II Ips 60/2015 in navaja, da je bila trditev o ničnosti pogodbe podana pravočasno, četudi je bila podana po zaključku prvega naroka. Nična pogodba pa izključuje dobrovernost. Toženec se je namreč zavedal, da ni imel pravice do nakupa kmetijskega zemljišča. Toženec in njegova žena sta izpovedala drugače, kot je navedeno v sodbi. Sodišče ni povzelo toženčeve izpovedbe, da je vedel, da bi za sklenitev pogodbe potreboval status kmeta. Iz toženčeve izpovedi je razvidno, da mu je bilo jasno, kakšne so aktivnosti pri nakupu nepremičnine. Tudi izpoved A. T. potrjuje, da je tožencu svetoval, kako postopati pri pogodbi s kmetijskim zemljiščem in da je bil toženec s tem seznanjen. Meni, da je iz izpovedb toženca in njegove žene razvidno, da sta vedela, da je za nakup kmetijskega zemljišča treba imeti status kmeta in da sta z določilom o dolgoročnem najemu iskala rešitev, da bi zaobšla zakonska določila. Tudi pri sklepanju pogodbe z dne 14. 7. 1999 je bilo obema pogodbenikoma jasno, da sklepata pogodbo, ki po veljavnem pravu ni dovoljena. Pogodba, ki je v nasprotju s prisilnimi predpisi, je nična. Na podlagi nične pogodbe nihče ne more pridobiti pravice; nična pogodba ne more biti podlaga za zakonito posest. Graja tudi stališče o tožnikovi raziskovalni dolžnosti. Dejstvo, da sta bili parceli ograjeni, sámo po sebi ne kaže na neujemanje zemljiškoknjižnega stanja z dejanskim. Zgolj na osnovi tega dejstva ni mogoče sklepati o zemljiškoknjižnem stanju, drugačnem od vpisanega. Zemljiška knjiga je bila v tistem obdobju urejena. Opozarja, da toženčeva pogodba iz leta 1985 ni bila sposobna za vknjižbo v zemljiški knjigi, ker ni vsebovala vknjižbenega dovoljena. Toženec je zato v trenutku, ko je tožnik nepremičnino kupil, imel le obligacijski zahtevek do prodajalca J. T. na izpolnitev pogodbe (takó odločba II Ips 256/2014). Nobenega pomena sodišče ni pripisalo dejstvu, da toženec ni poskrbel za vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo. Samó obstoj objektivnih ovir bi bil lahko opravičljiv razlog za toženčevo opustitev vknjižbe (takó odločbi II Ips 243/2013, Up 438/2004). Sodišče se s temi stališči ni ukvarjalo zaradi napačnega stališča o tožnikovi nedobrovernosti. Sodišče prve stopnje je tožniku napačno pripisalo nedobrovernost, ker ni izpolnil svoje raziskovalne dolžnosti. Tožnik je nepremičnine kupil s pomočjo posrednika, ki je zastopal prodajalca. Nepremičnine si je ogledal s prodajalcem in posrednikom. Objektov na parcelah ni bilo, toženca tam ni srečal. Prodajalec mu je zagotovil, da ni nobenih težav v zvezi z lastninsko pravico; enako nepremičninski posrednik. Pomanjkljiv ogled kaže kvečjemu na neskrbnost, ki pa je ni mogoče enačiti z nedobrovernostjo. V sodbi II Ips 265/2014 je pojasnjeno, da je nedobrovernost nekaj drugega, kot je očitano tožniku. Nenatančnega ogleda ni mogoče enačiti z nedobrovernostjo ali celo z nepoštenostjo. Opozarja na nesporno dejstvo, da tožnik ni vedel za predhodno razpolaganje, zato mu je sodišče neutemeljeno odreklo dobro vero. Za odločitev, kakršna je sprejeta, bi moralo biti izkazano tožnikovo zavedanje o predhodnem razpolaganju, poleg tega pa še nedovoljen namen kupiti nepremičnino in preprečiti toženčevo vknjižbo. Šele na ta način bi bila izkazana nepoštenost v smislu prvega odstavka osmega čelna Zakona o zemljiški knjigi (v nadaljevanju ZZK-1). Tožnika ščitijo prvi in drugi odstavek 8. čl. ZZK-1, 10. čl. in prvi odstavek 11. čl. Stvarnopravnega zakonika ter drugi odstavek 6. čl. ZZK-1. 3. Tožena stranka je na pritožbo odgovorila. Sklicuje se na odločbo Vrhovnega sodišča II Ips 359/2010 in navaja, da priposestvovanje sanira takó ničnost ko izpodbojnost pravnega posla. Pritrjuje ugotovitvam, zaključkom in pravnim stališčem prvostopenjskega sodišča, predlaga zavrnitev pritožbe in priglaša stroške pritožbenega postopka.

4. Pritožba je utemeljena.

5. Sodišče prve stopnje je ugotovitev o toženčevi zakoniti posesti, ki - pod pogojem, da je tudi dobroverna - v desetih letih privede do pridobitve lastninske pravice (drugi odstavek 28. čl. ZTLR)1, utemeljilo z dne 27. 4. 1985 sklenjeno kupoprodajno pogodbo. Pritožnica ne oporeka ugotovitvi, da sta toženec (kot kupec) in J. T. (kot prodajalec) pogodbo sklenila, da je bilo predmet pogodbe sporno zemljišče, da je po sklenitvi pogodbe toženec zemljišče, ki je bilo predmet pogodbe, vzel v posest ter ga ima vseskozi, še danes, v posesti. Pravni veljavnosti navedene pogodbe pritožnik oporeka s trditvijo, da je kupoprodajna pogodba nična, ker je bilo zemljišče, ki je bilo predmet prodaje/nakupa v času sklepanja tega posla kmetijsko zemljišče in zato pravni promet z njim omejen z določili Zakona o kmetijskih zemljiščih (Uradni list SRS št. 26/73, 24/75, 23/77, 1/79 in 11/81, v nadaljevanju ZKZ). Trdi: - da toženec, ki ni imel statusa kmeta, ni izpolnjeval pogojev za pridobitev lastninske pravice na spornem (kmetijskem) zemljišču; - da je pogodba je nična, ker pogodbenika nista izpeljala postopka, ki je bil predviden za promet s kmetijskim zemljiščem (ponudba predkupnim upravičencem, potrdilo pristojnega organa o spoštovanju določil o prometu s kmetijskim zemljiščem). O teh tožnikovih ugovorih, podanih v vlogi z dne 3. 1. 2014, list. št. 104, se sodišče prve stopnje ni izreklo. To bo moralo storiti v ponovljenem postopku.

6. V okviru zgoraj navedenih trditev - da je bilo predmet pogodbe kmetijsko zemljišče, da toženec ni imel statusa kmeta, da promet s kmetijskimi zemljišči ni bil prost in da se je toženec tega zavedal - je treba preveriti tudi oceno toženčeve ne/dobrovernosti uporabe spornih nepremičnin parc. št. 477/3 in 477/6, obe k.o. ... V tem pogledu je presoja toženčeve dobrovernosti uporabe spornih zemljišč pomanjkljiva; kljub temu, da se je sodišče prve stopnje v 29. do 33. točki obrazložitve sicer izreklo o tem, da je bil toženec v opravičljivi zmoti glede svoje lastninske pravice. Vrhovno sodišče, ki je o zadevi zaradi vložene revizije že odločalo (sklep II Ips 94/2017), je opozorilo na sodno prakso v zadevah II Ips 359/2010, II Ips 177/2014 in II Ips 75/2012. 7. Ker je sodbo že zaradi nepopolnih razlogov (14. točka drugega odstavka 339. čl. ZPP) treba razveljaviti, se pritožbeno sodišče ne izreka o pritožbenih razlogih, ki se tičejo graje tožnikove raziskovalne dolžnosti pred nakupom spornih zemljišč.

8. V ponovljenem postopku naj sodišče prve stopnje - če oceni, da izvedeni dokazi zadoščajo - izda novo odločbo, ki bo vključevala tudi zgoraj navedene razloge; po potrebi pa dopolni dokazni postopek. Ker je ekonomično, da se o spornih dejstvih izreče sodišče prve stopnje, ki je zadevo obravnavalo, pritožbeno sodišče dokaznega postopka ni sámo izvajalo, ampak bo o zadevi odločalo sodišče prve stopnje v ponovljenem postopku. Odločitev je zato razveljavljena (355. čl. ZPP).

9. Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na tretjem odstavku 165. čl. ZPP.

1 Pri presoji zakonitosti toženčeve posesti sporne nepremičnine je treba uporabiti Zakon o temeljnih lastninskopravih razmerjih (ZTLR), ker se toženec sklicuje na priposestvovanje v času njegove veljavnosti. Prvi odstavek 72. čl. ZTLR je določal, da je posest zakonita, če temelji na veljavnem pravnem naslovu, ki je potreben za pridobitev lastninske pravice, in če ni bila pridobljena s silo, z zvijačo ali z zlorabo zaupanja.