Jedro

Etažni lastnik ne odgovarja za stroške upravljanja ter druge stroške, ki izvirajo iz večstanovanjske stavbe, ki nastanejo potem, ko je obvestil upravnika o spremembi lastninske pravice. Dejstvo, da je bila tožnica preko nepremičninskega posrednika obveščena o spremembi lastninske pravice na etažnem stanovanju, pomeni, da bivša etažna lastnica odgovarja za stroške, nastale do obvestila upravniku.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje izpodbijanem delu potrdi.

II. Pravdni stranki sami krijeta vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je razsodilo, da ostane sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 82779/2016 z dne 24. 8.2016 v veljavi za 46,86 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 29. 4. 2016 do plačila in 46,58 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 28. 5. 2016 do plačila, v preostalem delu, za plačilo 663,38 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 28. 5. 2016 dalje pa ga je v prvem odstavku izreka razveljavilo in tožbeni zahtevek v tem delu zavrnilo. Pri tem je odločilo, da tretji odstavek sklepa o izvršbi ostane v veljavi ter da mora tožeča stranka plačati toženi stranki 264,04 EUR pravdnih stroškov z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

2. Tožeča stranka v pritožbi navaja, da je sodišče zagrešilo absolutno bistveno kršitev iz 10. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, saj je kljub njeni izrecni zahtevi izdalo sodbo brez glavne obravnave. Razlogi sodbe so pavšalni in nepodkrepljeni z določbami materialnega prava ter ne ustrezajo standardu obrazloženosti sodbe, zato je podana absolutna bistvena kršitev iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Sodišče je povsem spregledalo določbe Stanovanjskega zakona, ki upravniku neposredno ali posredno ne nalagajo nobene posebne dolžnosti, da ugotavlja stanje vseh števcev in merilnikov ob menjavi etažnih lastnikov. To je dodatna storitev, ki ne spada v redno upravljanje in je upravnik zato brez posebnega naročila ni dolžan izvesti. Sodišče neutemeljeno širi zakonska in pogodbena pooblastila upravnika, a spregleda, da so obveznosti upravnika natančno določene v zakonu in podzakonskih predpisih ter v pogodbi o upravljanju. Sodišče je zanemarilo tudi določbe sporazuma o načinu delitve in obračunu stroškov za toploto, ki predstavlja veljavno materialno podlago za odločitev v konkretnem postopku. Kljub odsotnosti pravno določene obveznosti upravnika odčitavanja ob spremembi etažnega lastnika, sodišče pavšalno navede, da mora upravnik prejem obvestila o spremembi lastnika razumeti kot impliciten predlog za očitek stanja števca in v dvomu s toženko razčistiti pomen tega obvestila. Takšno stališče ni utemeljeno v predpisih. Tožena stranka bi se morala pozanimati, koliko časa traja obračunsko obdobje in bi tako vedela, da se očitki števcev opravijo zgolj enkrat letno, kar logično pomeni, da bi morala sama naročiti izredni oz. vmesni odčitek, ki bi izkazoval porabo toplote do trenutka odčitka oz. dejansko porabo toplotne energije prejšnje lastnice. Upravnik je res zadolžen za obračun in razdelitev stroškov upravljanja in odgovoren za pravilno razdelitev, vendar to ne pomeni, da se lahko upravniku brez pravne podlage nalagajo dodatne obveznosti. Sicer pa je koristnost popisa stanja števcev ob primopredaji stanovanja splošno znana in je bilo to očitno znano tudi toženki, saj je v primopredajnem zapisniku zavedeno stanje števca za elektriko.

3. Tožena stranka v odgovoru na pritožbo zavrača pritožbene trditve in predlaga zavrnitev pritožbe in potrditev sodbe.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Prvostopenjsko sodišče s tem, ko ni opravilo naroka za glavno obravnavo, ni zagrešilo očitane bistvene kršitve določb postopka po 10. točki drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku - ZPP. Drži, da je tožeča stranka izrecno zahtevala, da se opravi narok1. Čeprav je sodišče to prezrlo, pa so bili kljub temu izpolnjeni pogoji za odločanje brez naroka po določbi prvega odstavka 454. člena ZPP. Med strankama ni bilo sporno dejansko stanje, ki je bilo relevantno za odločitev, pač pa sta nasprotni le njuni pravni stališči glede uporabe določb stanovanjskega zakona (SZ-1) in sporazuma o dodelitvi stroškov ogrevanja (priloga A 3). Ker ni bilo drugih ovir, so bili zato podani zakonski pogoji za obravnavanje brez naroka. Prav tako je neutemeljen pritožbeni očitek o bistveni kršitvi določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP zaradi pomanjkljive obrazložitve. Sodba nima pomanjkljivosti, zaradi katerih se ne bi mogla preizkusiti, v njej so navedeni razlogi o odločilnih dejstvih, ki so jasni in si med seboj ne nasprotujejo. Obrazložitev sodbe vsebuje vse in celo več, kot je zahtevano v določbi tretjega odstavka 457. člena ZPP.

6. V tem sporu majhne vrednosti, ki se vodi po določbah 442. do 458. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP), tožnica (upravnica večstanovanjske) terja od toženke (etažne lastnice) plačilo stroškov upravljanja ter drugih obratovalnih in vzdrževalnih stroškov, ki izvirajo iz večstanovanjske stavbe. V pritožbenem postopku je sporno plačilo poračuna stroškov ogrevanja v znesku 663,38 EUR za obdobje kurilne sezone 2015/2016, kot so opredeljeni v razdelilniku stroškov št. 1284016053010 z dne 17. 5. 2016 (priloga A15).

7. Po ugotovitvah prvostopenjskega sodišča je tožnica kot upravnica s plačili iz lastnih sredstev zagotavljala redno vzdrževanje in obratovanje objekta in med ostalim poravnala navedeni znesek dobavitelju ogrevanja namesto etažnega lastnika. Toženka je tožnico z dopisom z dne 15.1.2016 (priloga B2) preko nepremičninskega posrednika obvestila, da je prišlo do spremembe lastništva stanovanja in do spremembe naročnika oz. plačnika njenih storitev ter da naj tožeča stranka spremembo evidentira in za obračun stroškov do 31. 12. 2015 bremeni prejšnjo lastnico, bodoče račune za tekoče obveznosti od 1. 1. 2016 dalje pa toženo stranko. Tožeča stranka je s poračunom stroškov ogrevanja obremenila zgolj toženo stranko za celotno razliko stroškov ogrevanja v kurilni sezono, torej tudi za obdobje pred 1. 1. 2016, ko še ni bila lastnica stanovanja. Odčitek stanja števca ni bil narejen. Brez odčitka stanja števca pa porazdelitev stroškov ogrevanja med prejšnjo lastnico stanovanja in toženko ni možna.

8. Glede na gornje dejanske ugotovitve sodbe, je prvostopenjsko sodišče pravilno uporabilo materialno pravo pri odločitvi o zavrnitvi tožbenega zahtevka, ker tožnica ni dokazala višine toženkinega dolga. Iz določbe prvega odstavka 17. člena SZ-1 izhaja obveznost etažnega lastnika, ki prenese lastninsko pravico s pravnim poslom, da ustrezno obvesti upravnika o spremembi lastništva po določbi tretjega odstavka 30. člena SZ-1. Etažni lastnik ne odgovarja za stroške upravljanja ter druge stroške, ki izvirajo iz večstanovanjske stavbe, ki nastanejo potem, ko je obvestil upravnika o spremembi lastninske pravice. Dejstvo, da je bila tožnica preko nepremičninskega posrednika obveščena o spremembi lastninske pravice na etažnem stanovanju pomeni, da bivša etažna lastnica odgovarja za stroške, nastale do obvestila upravniku. Glede obveznosti plačila in same izvedbe obračuna je prvostopenjsko sodišče pravilno uporabilo določbe 10. in 11. člena Sporazuma o delitvi stroškov ogrevanja (v nadaljevanju sporazum), sklenjenega med tožečo stranko in etažnimi lastniki. Ta sporazum nalaga prejšnjemu lastniku, da v primeru menjave lastnika odjemne enote obvesti upravnika in plača vse obveznosti iz naslova ogrevanja do dne, ko je o spremembi lastništva obvestil upravnika. Od tega dne pa vse stroške ogrevanja plačuje novi lastnik. Ob koncu kurilne sezone razliko v breme ali v dobro prejme novi lastnik (11. člen). Izvedbo obračuna stroškov ogrevanja določa 10. člena sporazuma, in sicer se opravi enkrat letno na podlagi odčitkov merilnikov po končani ogrevalni sezoni, na željo etažnih lastnikov pa lahko tudi v času ogrevalne sezone, za kar si izvajalec zaračuna dodatni strošek. Odčitavanje merilnikov opravi upravnik (6. člen). Prvostopenjsko sodišče je skladno z navedenimi določili pravilno ocenilo, da dopis tožene stranke z dne 15.1.2016 ne vsebuje le sporočila o spremembi lastnice stanovanja, ampak glede na njegovo vsebino tudi predlog za delitev stroškov ogrevanja do dneva, ko je bila tožnica obveščena o spremembi lastništva, ki nujno pomeni odčitek merilnika ogrevanja pred končano ogrevalno sezono. Razumno in logično bi bilo ravnanje upravnika, kot ga ugotavlja prvostopenjsko sodišče, namreč, da po tem obvestilu zaračuna pretekle obveznosti prejšnji, tekoče pa novi lastnici, za dodatno storitev odčitavanja števcev pa ju obremeni po tarifi iz sporazuma. Pri tem ne gre za neke dodatne obveznosti, ki bi bile naložene upravniku brez pravne podlage, kot skuša prikazati tožnica v pritožbi.

9. Ker niso podani pritožbeni razlogi, je sodišče druge stopnje zavrnilo pritožbo kot neutemeljeno in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člena ZPP).

10. Ker tožnica ni uspela s pritožbo, sama krije svoje pritožbene stroške. Enako tudi toženka, ker njen odgovor na pritožbo glede na vsebino pritožbe v povezavi z razlogi sodbe ni potreben strošek postopka (1. odst. 165. člena v povezavi s 154. in 155. členom ZPP).

1 V dopolnitvi tožbe na list. št. 35 ter v pripravljalni vlogi na list. št. 47 spisa.