Jedro

Za zakupnika je posel, ki je podlaga za prenos lastninske pravice, posel, sklenjen med tretjimi osebami, zato je njegov položaj podoben položaju dolžnika pri odstopu terjatve. Šele z obvestilom (naznanitvijo) prenosa lastninske pravice postane zakupniku znana sprememba druge pogodbene stranke. Po prejetem obvestilu mora najemnik svojo obveznost plačila najemnine plačati samo pravemu zakupodajalcu. Ko je najemnik enkrat obveščen o odtujitvi stvari, ki jo ima v zakupu, se mora na obvestilo zanesti in ga spoštovati ter od tega trenutka dalje plačevati najemnino novemu zakupodajalcu.

Izrek

I. Pritožbi tožeče stranke se delno ugodi in se sodba sodišča prve stopnje spremeni :

1./ v 2. točki tako, da je tožena stranka dolžna tožeči stranka v roku 15 dni plačati znesek 415,05 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 2. 7. 2008 dalje do plačila,

2./ v 4. točki izreka pa tako, da je tožena stranka dolžna tožeči stranki v roku 15 dni od prejema sodbe sodišča druge stopnje povrniti 427,02 EUR pravdnih stroškov, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po izteku izpolnitvenega roka dalje do plačila.

V preostalem delu se pritožba tožeče stranke zavrne in se v izpodbijanem, a nespremenjenem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II.

Tožena stranka je dolžna tožeči stranki povrniti 238,97 EUR pritožbenih stroškov, v roku 15 dni od prejema sodbe sodišča druge stopnje, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po izteku izpolnitvenega roka dalje do plačila.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je potem, ko je s sklepom dopustilo spremembi tožbe z dne 19. 11. 2006 in 3. 6. 2008, zavrnilo tožbeni zahtevek, da je toženec dolžan tožnici plačati 439,93 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 2. 7. 2008 dalje do plačila. V preostalem delu je zaradi delnega umika tožbe z dne 3. 6. 2008 in 3. 12. 2009 postopek ustavilo in tožnici naložilo, da povrne tožencu stroške postopka v znesku 280,92 EUR z obrestmi.

Zoper zavrnilni del izpodbijane sodbe in posledično tudi zoper odločitev o stroških postopka (2. in 4. točka izreka) se pravočasno pritožuje tožnica, ki uveljavlja pritožbeni razlog zmotne uporabe materialnega prava. Pritožbenemu sodišču predlaga, da naj izpodbijano sodbo spremeni tako, da pritožbi ugodi in tožencu naloži plačilo 439,93 EUR z obrestmi. Zahteva tudi povrnitev stroškov pritožbenega postopka. Nasprotuje stališču sodišča prve stopnje, da je upravičena do plačila najemnine s strani toženke le od decembra 2006, ko je postala lastnica nepremičnine – večstanovanjske stavbe, v kateri se nahaja stanovanje, ki ga zaseda toženec. Meni, da je zmotno izhodišče sodišča prve stopnje, da ji je toženec dolžan plačati najemnino šele od vpisa njene lastninske pravice v zemljiško knjigo. Ne strinja se, da med pravdnima strankama s sklenitvijo prodajne pogodbe dne 30. 3. 2005 ni prišlo do prenosa najemne pogodbe. Tožnica meni, da je upravičena do plačila najemnine tudi za obdobje pred decembrom 2006. Ni odločilno, ali je najemnik lastnik nepremičnine. Najem je mogoč tudi na stvari, ki ni najemodajalčeva last. Najemodajalcu, ki zahteva plačilo najemnine, ni treba dokazati, da je lastnik stvari, temveč le, da je dal stvar v najem. Takšno je tudi stališče Vrhovnega sodišča RS v odločbi III Ips 51/2001 z dne 10. 1. 2002. Po določbi 1. odstavka 587. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) se najemodajalec z najemno pogodbo zavezuje, da bo zakupniku izročil določeno stvar v rabo, ta pa se zavezuje, da bo plačal določeno najemnino. Na podlagi tega za obstoj najemnega razmerja ni ključno, da je najemodajalec lastnik predmeta najema, temveč da je najemniku predmet najema dan v najem. Tožnica opozarja, da je s pravnim prednikom R. d.o.o., 30. 3. 2005 sklenila prodajno pogodbo za večstanovanjsko stavbo, ki jo ima od tedaj v posesti. Pravnoformalno je res postala lastnica nepremičnine z vknjižbo lastninske pravice v zemljiško knjigo, vendar je v vmesnem času, od sklenitve prodajne pogodbe pa do vknjižbe pravice, bila domnevni lastnik. Prodajna pogodba je bila v celoti realizirana, kupnina je bila plačana in nepremičnina izročena tožnici v posest. Tožnica ima nepremičnino v svoji oblasti od sklenitve pogodbe, zato je upravičena do plačila najemnine tudi za čas pred decembrom 2006. Od tedaj dalje je toženki omogočila rabo v najem vzetega stanovanja.

Toženec na pritožbo ni odgovoril. Pritožba tožnice je delno utemeljena.

Gre za spor majhne vrednosti, zato je pritožbeno sodišče preizkusilo sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu (v 2. in 4. točki izreka), v okviru dovoljenih pritožbenih razlogov (1. odstavek 458. člena ZPP), pri čemer je po uradni dolžnosti pazilo na bistvene kršitve določb postopka iz 2. odstavka 350. člena ZPP in na pravilno uporabo materialnega prava.

V obravnavani zadevi tožnica od toženca zahteva plačilo neprofitne najemnine od sklenitve prodajne pogodbe z dne 30. 3. 2005, s katero je od R. d.o.o., kupila nepremičnino – stanovanjsko stavbo, v kateri se nahaja stanovanje, ki ga zaseda toženec na podlagi najemne pogodbe za nedoločen čas, sklenjene s pravdnim prednikom tožnice G.G.J. z dne 30. 11. 1992. Višina najemnine, ki jo je toženec dolžan plačati tožnici, je bila v postopku nesporna, saj se je toženec z višino neprofitne najemnine v višini 72,26 EUR mesečno strinjal, sporno med pravdnima strankama pa je bilo, od kdaj toženec tožnici dolguje najemnino.

V pritožbi je sporno vprašanje, ali ima tožnica pravico terjati mesečno neprofitno najemnino v višini 72,26 EUR od sklenitve prodajne pogodbe ali od decembra 2006, ko je na podlagi navedene pogodbe z dne 30. 3. 2005 in aneksa k tej pogodbi z dne 28. 11. 2006 vložila zemljiškoknjižni predlog za vknjižbo svoje lastninske pravice.

Sodišče prve stopnje se je postavilo na stališče, da je tožnica vstopila v obstoječe najemno razmerje, ki ga ima toženec iz časa lastništva G.G.J. p.o., in poznejšimi lastniki, šele decembra 2006 (5. 12. 2006), ko je z vpisom lastninske pravice v zemljiški knjigi postala lastnica stanovanjske stavbe. Takšno stališče je po oceni pritožbenega sodišča materialnopravno zmotno. Sodišče prve stopnje je pri presojanju o utemeljenosti zahtevka izhajalo iz določbe 1. odstavka 610. člena OZ, ki določa, da pri odtujitvi stvari, ki je bila pred tem izročena komu drugemu v zakup, stopi pridobitelj stvari na mesto zakupodajalca in potlej obstajajo pravice in obveznosti iz zakupa med njim in zakupnikom. Sodišče je štelo, da je tožnica vstopila v pravni položaj z najemodajalcem šele s pridobitvijo lastninske pravice, ker je za vstop v obstoječe najemno razmerje pomemben trenutek prenosa lastninske pravice, ki je izenačen z vknjižbo lastninske pravice. Res je, da se za pridobitev lastninske pravice na nepremičnini s pravnim poslom zahteva vpis v zemljiško knjigo (49. členom Stvarnopravnega zakonika, v nadaljevanju SPZ), vendar pa v obravnavani zadevi dejstvo, kdaj je tožnica postala lastnik nepremičnine, za odločitev ni pomembno, saj ne gre za stvarnopravni zahtevek, temveč za obligacijskopravni zahtevek. Tožnica od toženca zahteva plačilo najemnine za stanovanje od nakupa stanovanja od njenega pravnega prednika dalje. Tožnica razpolaga s kupoprodajno pogodbo - s pravnim naslovom, na podlagi katerega je mogoč vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo. Z njo je pridobila upravičenja, ki se nanašajo na nepremičnino, torej tudi upravičenja, ki izhajajo iz najemne pogodbe. Tožnica je z nakupom nepremičnine pridobila položaj najemodajalca. V trenutku sklenitve kupoprodajne pogodbe, s katero odsvojitelj izjavlja svojo voljo, da se zavezuje prenesti lastninsko pravico, nastopi tudi prenos zakupnega (najemnega) razmerja. S tem pride do spremembe zakupodajalca. Po 2. odstavku 611. člena OZ mora zakupnik (najemnik) od trenutka, ko je obveščen o odtujitvi v zakup dane stvari, plačati zakupnino (najemnino) samo pridobitelju. Ta določba ureja razmerje med zakupnikom in zakupodajalcem v primeru odtujitve stvari, ki je bila že dana v zakup. Določba opozarja na pomen, ki ga ima obvestilo zakupniku, da je prišlo do prenosa pogodbe. Za zakupnika je posel, ki je podlaga za prenos lastninske pravice, posel, sklenjen med tretjimi osebami, zato je njegov položaj podoben položaju dolžnika pri odstopu terjatve. Šele z obvestilom (naznanitvijo) prenosa lastninske pravice postane zakupniku znana sprememba druge pogodbene stranke. Po prejetem obvestilu mora najemnik svojo obveznost plačila najemnine izpolniti samo pravemu najemodajalcu. Ko je najemnik enkrat obveščen o odtujitvi stvari, ki jo ima v zakupu, se mora na obvestilo zanesti in ga spoštovati ter od tega trenutka dalje plačevati najemnino novemu najemodajalcu, ne glede na to, da se je prejšnji najemodajalec (pravni prednik tožnice) enostransko odpovedal plačilu najemnine. Od takrat dalje namreč je stopil v razmerje z novim najemodajalcem. Po ugotovitvi sodišča prve stopnje, ki je pravdni stranki ne izpodbijata, je bil toženec o spremembi najemodajalca seznanjen konec aprila 2005. Direktor tožnice je takrat prišel v stanovanjsko stavbo in takratnim najemnikom rekel, da je hišo kupil in da zahteva njihovo izselitev. S tem je toženca obvestil o spremembi. Od tedaj je nastopila dolžnost toženca, da najemnino za stanovanje, ki ga zaseda, plačuje tožnici (prim. odločbo VSL I Cp 4923/2008).

Ker je sodišče prve stopnje zmotno uporabilo materialno pravo (ni uporabilo določbe 2. odstavka 611. člena OZ) je bilo treba pritrditi tožnici, da je upravičena tudi do plačila neprofitne najemnine za čas od maja 2005 (od obvestila o novem „lastniku“) do decembra 2006 (19 mesecev x 72,26 EUR = 1.372,94 EUR) z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zneska 505,82 EUR (prej 121.214,70 SIT), ki predstavlja seštevek neprofitnih najemnin pred vložitvijo tožbe (od maja do vključno novembra - 7 mesecev), od vložitve tožbe 14. 11. 2005 dalje do plačila; od posameznih zneskov neprofitne najemnine za čas od decembra 2005 do vključno novembra 2006 (12 mesecev) pa od prvega dne v mesecu za pretekli mesec, kot je zahtevala tožnica (kar je v skladu z 12. členom najemne pogodbe kot tudi 10. točke 118. člena SZ-1). Toženec je 14. 6. 2008 (tekom postopka pred sodiščem prve stopnje) plačal tožnici dolg v znesku 2.745,88 EUR. Če dolguje dolžnik poleg glavnice tudi obresti, se te vračunajo tako, da se najprej odplačajo obresti in nato glavnica (288. člen OZ). Pritožbeno sodišče je opravilo izračun zamudnih obresti za obdobje od maja 2005 do vključno novembra 2006, kot je razvidno iz obračuna obresti, ki je sestavni del te sodbe. Iz obračuna obresti je razvidno, da so se do dne plačila natekle zakonske zamudne obresti v višini 371,80 EUR. Iz obračuna obresti, ki ga je opravilo sodišče prve stopnje, pa je razvidno, da do dne plačila znaša vsota neprofitnih najemnin za obdobje od decembra 2006 do maja 2008 (18 mesecev) 1.300,68 EUR, obresti od zneskov mesečne neprofitne najemnine od zapadlosti do dne plačila pa 115,55 EUR. Toženec je s plačilom 2.745,88 EUR na dan 14. 6. 2008 poplačal obresti (371,80 + 115,55 = 487,30 EUR) in glavnico v višini 2.258,58 EUR. Glede na vsoto vseh dolgovanih zneskov neprofitnih najemnin v višini 2.673,63 EUR, pritožbeno sodišče ugotavlja, da plačani znesek ni zadoščal za celotno poplačilo obveznosti, zato je toženec dolžan tožnici plačati še glavnico 415,05 EUR (in ne 439,93 EUR, pri kateri je še vztrajala po delnem umiku tožbe za plačani znesek). Pritožbeno sodišče je zato pritožbi tožnice ugodilo in na podlagi 5. točke 358. člena ZPP izpodbijano sodbo v 2. točki izreka spremenilo tako, da je toženec dolžan plačati tožnici (še) znesek 415,05 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 2. 7. 2008 (299. člen OZ). Sodišče prve stopnje pa je pravilno zavrnilo zahtevek za plačilo 24,88 EUR, zato je bilo treba v tem delu pritožbo tožnice zavrniti in potrditi izpodbijano sodbo (353. člen ZPP).

Posledica spremembe sodbe je tudi drugačna odločitev o stroških postopka. Ker je tožnica v pravdi s tožbenim zahtevkom uspela v pretežnem delu, ji mora toženec na podlagi 3. odst. 154. člena ZPP povrniti vse njene potrebne pravdne stroške (1. odst. 155. člena ZPP), svoje stroške pa mora trpeti sam. To velja tako za stroške prvostopenjskega postopka (od prvega do drugega delnega umika tožbe zaradi delne izpolnitve obveznosti toženca (1. odst. 158. člena ZPP) in nadaljnje pravdne stroške), kot za stroške pritožbenega postopka. Sodišče jih je odmerilo v skladu z odvetniško in taksno tarifo (upoštevajoč utemeljeno terjani znesek v prvem in drugem obdobju na prvi stopnji in izpodbijani del na drugi stopnji). Prvi obsegajo stroške: poleg že priznanih s strani sodišča prve stopnje (v višini 122,4 točk po Odvetniški tarifi) še za sestavo pripravljalnih vlog z dne 23. 10. 2008 in 3. 12. 2008 (200 + 100 točk po OT) in zastopanje na naroku 22. 1 .2009 (200 + 50 točk po OT), 2 % materialnih stroškov in 20 % DDV ter plačilo sodne takse za sodbo 49,26 EUR. Skupaj znašajo 427,02 EUR. Tožničini pritožbeni stroški pa obsegajo stroške za sestavo pritožbe (250 točk po OT), 2 % materialnih stroškov, 20 % DDV in sodno takso za pritožbo 98,52 EUR, skupaj 238,97 EUR. Stroške postopka ji mora toženec povrniti v roku 15 dni od vročitve te sodbe, po preteku tega roka pa z zakonskimi zamudnimi obrestmi.