Jedro

Glede na zgoraj povzeto ugotovljeno dejansko stanje, ki pritožbeno ni izpodbijano, je sodišče prve stopnje pravilno obrazložilo, da gre v konkretni pravdi za odstop od najemne pogodbe ob izpolnjenih pogojih iz 28. člena ZPSPP. Pravilno je tudi razlogovalo, da ugovor kršitve odpovednega roka ni bistven za to pravdno zadevo, ker ne gre za odpoved najemne pogodbe, temveč za odstop od najemne pogodbe. Prav tako je pravilno stališče sodišča prve stopnje, da nista pravno upoštevna ugovora nevzdrževanja poslovnih prostorov in tožnici podanega zahtevka za znižanje najemnine.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi izpodbijana sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožena stranka sama krije svoje stroške pritožbenega postopka in mora povrniti tožeči stranki njene stroške pritožbenega postopka 373,32 EUR v roku 15 dni od vročitve te sodbe.

Obrazložitev

1. Z uvodoma navedeno sodbo je sodišče prve stopnje razsodilo, da je toženka dolžna v roku 8 dni od vročitve sodbe izprazniti poslovne prostore v stavbi št. 1144 na naslovu G. ulica 4, ... in sicer poslovne prostore v pritličju stavbe v izmeri 109,35 m2 ter poslovne prostore v prvem nadstropju stavbe ter jih prazne oseb in stvari, ki so last najemnika, izročiti najemodajalcu Občini ... (točka I. izreka). Odločilo je še, da mora toženka v roku 15 dni od vročitve te sodbe povrniti tožnici stroške pravdnega postopka 1.159,42 EUR, v primeru zamude pa z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne po izteku roka do plačila (točka II. izreka).

2. Toženka je s pritožbo izpodbijala sodbo sodišča prve stopnje z uveljavljanjem vseh treh pritožbenih razlogov iz prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP), predlagala je razveljavitev izpodbijane sodbe in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje. Pritožbene navedbe bodo podane v nadaljevanju te obrazložitve, ko bo pritožbeno sodišče nanje odgovorilo.

3. Tožnica je v odgovoru na pritožbo nasprotovala pritožbenim trditvam in predlagala zavrnitev pritožbe. Priglasila je tudi stroške pritožbenega postopka v višini 373,32 EUR.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Pravno podlago za presojo utemeljenosti tožničinega tožbenega zahtevka predstavljajo določbe Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP, Ur. l. RS, št. 18/74, 34/88, 32/2000 in 102/2002). Določba 28. člena tega zakona določa, da najemodajalec lahko odstopi od najemne pogodbe in zahteva izpraznitev poslovne stavbe, oziroma poslovnega prostora, ob vsakem času, ne glede na pogodbene ali zakonske določbe o trajanju najema, če najemnik tudi po njegovem opominu uporablja poslovno stavbo oziroma poslovni prostor v nasprotju s pogodbo, ali jih uporablja brez potrebne skrbnosti tako, da se dela občutnejša škoda, ali če je najemnik v zamudi s plačilom najemnine dva meseca od dneva, ko ga je najemodajalec na to opomnil, ali najemodajalec iz vzroka, za katerega ni odgovoren, trajno ne more uporabljati prostorov, v katerih je opravljal svojo dejavnost in zato poslovno stavbo, oziroma poslovni prostor sam potrebuje.

Po citirani zakonski določbi je odstop od najemne pogodbe način prenehanja najemne pogodbe, če so izpolnjeni z zakonom taksativno našteti pogoji, torej če so izpolnjeni pogoji, ki so našteti v 28. členu, kot je povzeto zgoraj. Pri odstopu od najemne pogodbe ni odpovednega roka, odstop učinkuje s prejemom odstopne izjave, najemodajalec pa z reivindikacijsko tožbo zahteva, da nekdanji najemnik, ki je v času vložene tožbe le še uporabnik poslovnega prostora, ki le-tega uporablja brez pravnega naslova za njegovo uporabo, le-tega izprazni in izroči tožniku v posest. 6. Iz obrazložitve izpodbijane sodbe izhajajo naslednja ugotovljena dejstva: - da je med pravdnima strankama nesporno, da sta 19. 2. 2018 sklenili najemno pogodbo, s katero je toženka, ki je samostojna podjetnica, najela del stavbe št. 1144 na naslovu G. ulica 4, ..., in sicer pritličje v izmeri 109,95 m2 in prvo nadstropje v izmeri 148,65 m2, - da je med strankama nesporno, da je toženka plačala dve najemnini, in sicer za april in maj 2018, da pa ni plačala najemnin od junija 2018 dalje, - da toženka ni prerekala tožničine trditve, da je tožnica toženko z dopisom z dne 8. 1. 2019 opomnila na plačilo najemnin od junija 2018, toženka pa do 27. 3. 2019, kar predstavlja več kot dva meseca od opomina, neplačanih najemnin ni plačala, - da toženka ni prerekala tožničine trditve, da ni plačala niti nespornega dela najemnin, do katerega je od tožnice zahtevala znižanje najemnine.

Tako ugotovljenih dejstev pritožba ne izpodbija. Ta povzeta ugotovljena dejstva, pa so pravno odločilna dejstva glede na določbo 28. člena ZPSPP, na kateri temelji zahtevek tožnice za izpraznitev poslovnega prostora in izročitev le-tega tožnici.

7. Neutemeljene so toženkine trditve, da je izpodbijana sodba obremenjena z bistveno kršitvijo določb pravdnega postopka iz 6. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Toženka to navedbo utemeljuje s trditvijo, da se je sodišče prve stopnje oprlo le na nedovoljena razpolaganja strank.

Po presoji pritožbenega sodišča je ta pritožbena trditev tudi nejasna. Nedovoljeno razpolaganje strank, ki ga sodišče ne prizna, je razpolaganje v nasprotju s prisilnimi predpisi in razpolaganjem v nasprotju z moralnimi pravili, kot to določa tretji odstavek 3. člena ZPP. S postavljenim zahtevkom za izpraznitev poslovnega prostora, ker so izpolnjeni zakonsko določeni pogoji, ne gre za nikakršno razpolaganje strank v nasprotju s prisilnimi predpisi, niti v nasprotju z moralnimi pravili. Postavljen zahtevek tožnice je povsem v skladu z določbo prej citiranega 28. člena ZPSPP.

8. Pritožba dalje očita, da ima izpodbijana sodba pomanjkljivosti, zaradi katerih se ne more preizkusiti, da je izrek sodbe nerazumljiv in nasprotuje sam sebi, oziroma razlogom sodbe, da sodba sploh nima razlogov, oziroma so razlogi o odločilnih dejstvih nejasni in sami s seboj v nasprotju.

Tudi ta pritožbeni razlog ni utemeljen. Glede na zgoraj povzeto ugotovljeno dejansko stanje, ki pritožbeno ni izpodbijano, je sodišče prve stopnje pravilno obrazložilo, da gre v konkretni pravdi za odstop od najemne pogodbe ob izpolnjenih pogojih iz 28. člena ZPSPP. Pravilno je tudi razlogovalo, da ugovor kršitve odpovednega roka ni bistven za to pravdno zadevo, ker ne gre za odpoved najemne pogodbe, temveč za odstop od najemne pogodbe. Prav tako je pravilno stališče sodišča prve stopnje, da nista pravno upoštevna ugovora nevzdrževanja poslovnih prostorov in tožnici podanega zahtevka za znižanje najemnine.

9. Nekonkretizirana pa je pritožbena trditev, da je izpodbijana sodba obremenjena z bistveno kršitvijo določb pravdnega postopka iz 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, da je sodba protispisna, da je podana protispisnost med razlogi sodbe in listinami v spisu.

Pritožba ne pojasni, kateri razlogi v izpodbijani sodbi so v nasprotju s katerimi listinami v spisu, na bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 15. člena drugega odstavka 339. člena ZPP pa pritožbeno sodišče ne pazi uradoma. Pritožbeno sodišče zato te pritožbene trditve ni obravnavalo.

10. Pritožba dalje očita, da je sodišče prve stopnje zmotno uporabilo določbo 14. člena ZPSPP in s tem zmotno uporabilo materialno pravo.

Tudi ta pritožbena trditev ni utemeljena. Določba 14. člena ZPSPP določa, da če se stranki nista drugače dogovorili, mora najemodajalec izročiti najemniku poslovno stavbo, oziroma poslovni prostor v takem stanju, da je mogoče uporabiti v namen, ki je določen s pogodbo in ga v takem stanju vzdrževati, pri čemer naj čim manj ovira najemnika pri uporabi poslovne stavbe, oziroma poslovnega prostora.

Iz podatkov v spisu izhaja, da toženka ni konkretizirano prerekala tožničinih trditev, da sta z najemno pogodbo izrecno dogovorili, da toženka prevzame poslovni prostor v obstoječem stanju, da si ga mora na lastne stroške usposobiti za obratovanje in pridobiti vsa potrebna dovoljenja in soglasja za izvajanje pogodbene dogovorjene dejavnosti v najetem poslovnem prostoru. Utemeljenost teh trditev pa dokazuje tudi določba 2. člena sklenjene najemne pogodbe – priloga A2. Zgoraj citirana določba 14. člena ZPSPP glede stanja poslovnega prostora dopušča dogovor, kot ga je zatrjevala in dokazala tožnica.

Pravilna je presoja sodišča prve stopnje, da niso pravno odločilne zatrjevane okoliščine, ki jih je toženka v ugovoru zoper izpraznitveni nalog navajala kot razloge za upiranje zahtevku, oziroma s katerimi je utemeljevala neplačevanje najemnin. Toženka je, kot je povzelo sodišče prve stopnje njene navedbe v točki 2. obrazložitve izpodbijane sodbe, trdila, da je od tožnice zahtevala znižanje najemnine zaradi neprimerno vzdrževanih prostorov (kar je, kot izhaja iz njenega dopisa v prilogi B5, zahtevala šele 6. 3. 2019), pa od tožnice ni prejela odgovora. Ob ugotovljenem in neizpodbijanem dejstvu, da toženka ni plačala niti nespornega dela najemnine, do katerega je od tožnice zahtevala znižanje najemnine, pritožbeno sodišče ne dvomi v pravilnost presoje sodišča prve stopnje o utemeljenosti zahtevka za izpraznitev poslovnega prostora.

11. Na podlagi podatkov v spisu je pritožbeno sodišče ugotovilo, da je toženka konkretne trditve podala le v vloženem ugovoru zoper izpraznitve nalog, v nadaljevanju pravdnega postopka pa ni vložila nobene pisne vloge in tudi na naroku za glavno obravnavo ni podala konkretnih navedb. Ker torej toženka pred sodiščem prve stopnje ni navedla v nadaljevanju podanih trditev, v pritožbi pa ni izkazala, da teh trditev ni mogla brez svoje krivde navesti pravočasno, so nedovoljene pritožbene novote (prvi odstavek 337. člena ZPP) naslednje pritožbene trditve: - da je nejasno, komu naj bi toženka plačevala obratovalne stroške, - da plačuje toženka previsoke stroške komunalnih storitev, ker jih plačuje za cel objekt, - da so se že takoj po sklenitvi najemne pogodbe pričele pojavljati težave, vlomi in odtujitve predmetov iz najetih poslovnih prostorov, - da je toženka že junija 2018 tožnici posredovala dopis o ugotovljenih težavah in dejanskem stanju objekta, da je ta dotrajan, - da je toženki nastala materialna škoda 7.200,00 EUR in poslovna škoda 75.000,00 EUR zaradi mesečnega izpada prometa 5.000,00 EUR zaradi neprimernosti poslovnih prostorov, - da se sodišče prve stopnje ni opredelilo do toženkinih navedb o nastali škodi in njenega obsega ni ugotavljalo in se ni ukvarjalo z odškodninsko odgovornostjo, - da toženka podaja pobotni ugovor za plačilo najemnine v višini 75.000,00 EUR.

Ker so to nedovoljene pritožbene novote, pritožbeno sodišče teh trditev ni obravnavalo.

12. Glede na vse obrazloženo izpodbijana sodba ni obremenjena z očitanimi bistvenimi kršitvami pravdnega postopka, pritožbeno sodišče pa tudi ni našlo drugih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka, na katere mora paziti uradoma (drugi odstavek 350. člena ZPP), zato ta pritožbeni razlog ni podan. Sodišče prve stopnje je pravilno uporabilo materialno pravo in posledično je tudi pravilno in popolnoma ugotovilo pravno odločilna dejstva ter materialno pravno pravilno presodilo, da je tožničin zahtevek za izpraznitev poslovnega prostora utemeljen.

13. Pritožba ne izpodbija odločitve o stroških pravdnega postopka. Pritožbeno sodišče pa je ugotovilo, da odločitev tudi v tem delu ni obremenjena z nobeno od tistih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka, na katere mora samo paziti uradoma (drugi odstavek 350. člena ZPP). Pritožba je torej v celoti neutemeljena, zato jo je pritožbeno sodišče zavrnilo in je potrdilo izpodbijano sodbo (353. člen ZPP).

14. Ker toženka s pritožbo ni uspela, mora sama kriti svoje stroške, ki so ji nastali z vloženo pritožbo in povrniti tožnici njene stroške, ki so ji nastali z vloženim odgovorom na pritožbo.

Po pregledu predloženega stroškovnika tožnice je pritožbeno sodišče ugotovilo, da so priglašeni stroški odgovora na pritožbo bili potrebni in tudi priglašeni v skladu z Odvetniško tarifo (OT, Ur. l. RS, št. 2/2015). Ti stroški obsegajo nagrado odvetnici za sestavo odgovora na pritožbo po tar. št. 21/1 OT v višini 500 točk, 2 % materialnih stroškov po tretjem odstavku 11. člena OT in 22 % DDV po drugem odstavku 2. člena OT. Ob upoštevanju vrednosti točke 0,60 EUR znašajo potrebni stroški vloženega odgovora na pritožbo 373,32 EUR in toliko mora povrniti toženka tožnici v roku 15 dni od prejema te sodbe.