Jedro

Pri prenehanju najemnega razmerja ZPSPP loči odpoved in odstop od najemne pogodbe. Razlika je v tem, da za odpoved ni zakonsko določenega krivdnega razloga, določen pa je enoletni odpovedni rok, za odstop od najemne pogodbe pa je določen zakonski krivdni razlog in krajši (osemdnevni) odpovedni rok.

Izrek

Pritožba se zavrne in se v izpodbijani I. točki izreka potrdi sklep sodišča prve stopnje.

Tožeča stranka sama krije svoje stroške tega pritožbenega postopka.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z v uvodu navedenim sklepom zavrnilo primarni predlog tožeče stranke, ki glasi: “Najemnik T. J. B. s.p. je na podlagi odpovedi pogodbe o najemu št. ... z dne 1. 10. 2001, dolžan v roku 8 dni po vročitvi tega naloga izprazniti poslovni prostor v pritličju H. D. v velikosti 17 m2, […], ter ga praznega oseb in stvari, ki so last najemnika, izročiti najemodajalcu H. in t. R. d.o.o. ter mu povrniti stroške postopka, v roku 8 dni od vročitve sodne odločbe, po preteku tega roka skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi do plačila, da ne bo izvršbe” (I. točka izreka). Nato je ugodilo podrednemu predlogu tožeče stranke in izdalo naslednji izpraznitveni nalog: “Najemniku T. J. B. s.p. se z dnem 27. 10. 2010 odpoveduje pogodba o najemu št. ... z dne 1. 10. 2001 in se mu naloži, da najkasneje do 27. 10. 2011 izrazni poslovni prostor v pritličju H. D. v velikosti 17 m2, [...] ter ga praznega oseb in stvari, ki so last najemnika, izroči najemodajalcu H. in t. R. d.o.o. ter mu povrne stroške postopka, v roku 8 dni od vročitve sodne odločbe, po preteku tega roka skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi do plačila, da ne bo izvršbe” (II. točka izreka). Odmerilo je še stroške tožeče stranke na 190,20 EUR (III. točka izreka). Glede na pravne opredelitve in trditveno podlago tožeče stranke, iz katere izhaja, da je bila najemna pogodba med strankama sklenjena za nedoločen čas, odpoved pa je bila vložena na sodišče 27. 10. 2010, je sodišče prve stopnje zavrnilo primarni predlog tožeče stranke, ker ne upošteva (kogentnega) zakonskega odpovednega roka in ugodilo podrednemu izraznitvenemu zahtevku.

Zoper I. točko izreka sklepa sodišča prve stopnje vlaga pritožbo tožeča stranka po pooblaščeni odvetniški družbi iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku

338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju: ZPP) v zvezi s prvim odstavkom 366. člena ZPP . V pritožbi navaja, da v primeru, če sodišče smatra, da niso podani pogoji za izdajo plačilnega naloga (smiselno naloga za izpraznitev), ne more zavreči predloga, temveč mora v odločbi odločiti, da se predlogu za izdajo plačilnega naloga ne ugodi in postopek nadaljuje s tožbo. Izpostavlja, da Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (v nadaljevanju: ZPSPP) ne določa, da bi bil ničen dogovor o morebitnem krajšem odpovednem roku, kot je bilo to v konkretnem primeru. Ravno nasprotno, udeleženci obligacijskih razmerjih lahko prosto urejajo obligacijska razmerja.

Pritožba ni utemeljena.

Tožeča stranka se v pritožbi neutemeljeno sklicuje na določilo 434. člena ZPP. Omenjeni člen v prvem odstavku določa, da v primeru, če sodišče ne ugodi predlogu za izdajo plačilnega naloga (v tem primeru naloga o izpraznitvi poslovnega prostora) nadaljuje postopek s tožbo. Sodišče prve stopnje ni zavrnilo, ne zavrglo in tako ne ugodilo (celotnemu) predlogu tožeče stranke za izdajo naloga o izpraznitvi poslovnega prostora. Z izpodbijano I. točko izreka ni ugodilo le primarnemu zahtevku, medtem ko je v celoti ugodilo podrednemu zahtevku. Zato ni rabilo odločati o zavrnjenem primarnem zahtevku še v postopku s tožbo, saj je podrejeni zahtevek postavljen (ravno) za primer, če bo primarni zahtevek zavrnjen (tako: A. Galič, Pravdni postopek, Zakon s komentarjem, druga knjiga, Založba Uradni list RS in GV Založba, str. 169). S tem tudi ni storilo očitane relativne bistvene kršitve določb pravdnega postopka po prvem odstavku 339. člena ZPP.

Pri prenehanju najemnega razmerja ZPSPP loči odpoved in odstop od najemne pogodbe. Razlika je v tem, da za odpoved po 24. do 26. členu ZPSPP ni zakonsko določenega krivdnega razloga, je pa enoletni odpovedni rok. Za odstop od najemne pogodbe je po 28. členu ZPSPP določen zakonski krivdni razlog in velja krajši (osemdnevni) rok. Tožeča stranka v predlogu sodne odpovedi najema poslovnih prostorov in zahteve za izpraznitev poslovnih prostorov z dne 27. 10. 2010 ni zatrjevala (krivdnih) okoliščin glede odstopa tožeče stranke od najemne pogodbe (razen, da je najemnika z dopisom z dne 22. 2. 2010 obvestila, da odstopa od pogodbe o najemu) in sodišče prve stopnje se je pravilno ukvarjalo z odpovedjo najemne pogodbe po 24. do 26. členu ZPSPP. Tudi tožeča stranka v pritožbi ne zatrjuje, da naj bi najemno razmerje prenehalo zaradi njenega odstopa od najemne pogodbe po 28. členu ZPSPP. Pritožbene navedbe, da tožena stranka naj ne bi nasprotovala odpovedi, da se najemnik nikoli ni protivil odpovedi, da na posredovane dopise sploh ni odreagiral, da enoletnega odpovednega roka nikoli ni uveljavljal, so pritožbene novote. Tožeča stranka zanje ni izkazala, da jih brez svoje krivde ni mogla navesti že v predlogu sodne odpovedi najema poslovnih prostorov in zahteve za izpraznitev poslovnih prostorov. Sodišče druge stopnje zato ni upoštevalo teh pritožbenih novot (prvi odstavek 337. člena ZPP v zvezi s četrtim in šestim odstavkom 286. člena ZPP).

Za odpoved najemne pogodbe tožeča stranka v pritožbi pravilno povzema določilo prvega odstavka 26. člena ZPSPP. Iz tega izhaja, da se pogodba o najemu poslovnih prostorov odpoveduje sodno. To pomeni, da se ne odpoveduje izvensodno z dopisom tožeče stranke, v tem primeru z dopisom z dne 22. 2. 2010 (priloga ...) in dopisom pooblaščene odvetniške družbe z dne 1. 9. 2010 (priloga ...). Na podlagi odpovedi preneha najemno razmerje po določbi drugega odstavka 24. člena ZPSPP s potekom roka, ki ga določa najemna pogodba (odpovedni rok). Ta rok ne more biti krajši od enega leta. Tožeča stranka v pritožbi neutemeljeno izpostavlja, da ZPSPP ne določa, da bi bil ničen dogovor o morebitnem krajšem odpovednem roku in da sta stranki pravno veljavno dogovorili za krajši odpovedni rok. Odpovedni rok v tem primeru je kogenten, kot je to pravilno ugotovilo sodišče prve stopnje v izpodbijanem sklepu. To je potrdila že teorija (tako: A. Ekart, Odpoved najemne pogodbe, objavljeno v: Pravna praksa št. 44/2006, str. 20 in nasl.) ter sodna praksa (tako: odločba Višjega sodišča v Ljubljani z dne 22. 1. 2008, I Cpg 914/2006; odločba Višjega sodišča v Ljubljani z dne 5. 4. 2000, I Cpg 1438/1999). Prav tako se tožeča stranka neutemeljeno sklicuje na namen enoletnega odpovednega roka, ki naj bi bil v tem, da je najemnik po odpovedi najemnega razmerja poslovne prostore lahko koristil še eno leto po odpovedi in da je bila ta določba uzakonjena zaradi varovanja interesov najemnikov in tudi širših družbenih interesov, da so se od sprejetja tega predpisa v mnogočem spremenile razmere, zaradi česar naj bi bilo potrebno dopustiti tudi sporazumno skrajšanje odpovednega roka. Odpovedni rok enega leta je namenjen varovanju negotovega položaja pogodbenih strank v primeru sklenitve najemne pogodbe za nedoločen čas (tako: odločba Višjega sodišča v Ljubljani z dne 22. 1. 2008, I Cpg 914/2006) oziroma, da omogoči najemniku ureditev razmerij za nemoteno poslovanje (pridobitev novih poslovnih prostorov in s tem morebitno povezane aktivnosti za spremembo sedeža najemnika, če je imel sedež na naslovu doslej najetih prostorov in druge aktivnosti; prim.: odločba Višjega sodišča v Ljubljani z dne 5. 4. 2000, I Cpg 1438/1999). Pritožbeno uveljavljani razlogi tako niso podani.

V postopku na prvi stopnji ni bila storjena nobena od tistih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka, na obstoj katerih pazi sodišče druge stopnje po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 366. člena ZPP). Sodišče druge stopnje je zato na podlagi druge točke 365. člena ZPP zavrnilo pritožbo tožeče stranke in potrdilo sklep sodišča prve stopnje v izpodbijani I. točki izreka.

Tožeča stranka sama krije svoje stroške tega pritožbenega postopka, ker s pritožbo ni uspela (prvi odstavek 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP) .