Jedro

V obravnavani zadevi tožena stranka ne nasprotuje dejanskim ugotovitvam, da je po obvestilu o napakah izvedla določena sanacijska dela ter se s takšnim ravnanjem ne le zavezala odpraviti napake, pač pa jih je tudi začela odpravljati. Ker je torej tožnika pustila v prepričanju, da bodo napake odpravljene, se na potek enoletnega prekluzivnega roka ne more sklicevati.

Ker napak toženka v primernem roku ni odpravila, sta imela tožnika v skladu s tretjim odstavkom 25. člena ZVKSES po poteku roka pravico vztrajati pri zahtevku na odpravo napak, sama odpraviti napake na stroške tožene stranke ali zahtevati znižanje kupnine. Zakon ponovnega opozarjanja, češ da z delnimi sanacijskimi ukrepi napake niso bile odpravljene, ne zahteva.

ZPP ne predpisuje, da mora izvedenec na ogled, ki ga opravi zato, da lahko odgovori na vprašanja sodišča, vabiti tudi stranke.

Tožena stranka nadalje zatrjuje kršitev načela enake obravnave, ker je bila ob ogledu prisotna tožeča stranka. Navedenemu pritožbeno sodišče ne sledi, saj je bila navzočnost tožnikov ob ogledu potrebna zato, da sta zagotovila vstop v njuno stanovanje, v katerem se je opravljal ogled (36. člen URS).

Izrek

Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu potrdi.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je razsodilo, da se kupnina na podlagi prodajne pogodbe, sklenjene med pravdnima strankama 1. 2. 2008, št. 001/07, za prodajo nepremičnine - posameznega dela z zemljiškoknjižno oznako ID znak: ..., zniža za 19.145,00 EUR. Toženi stranki je naložilo, da v roku 15 dni tožnikoma plača 19.145,00 EUR, skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 25. 9. 2013 dalje. V presežku (za znižanje kupnine za dodatnih 5.145,30 EUR) je tožbeni zahtevek zavrnilo. Odločilo je še, da mora tožena stranka tožnikoma povrniti stroške pravdnega postopka v višini 2.393,94 EUR.

2. Proti ugodilnemu delu sodbe in odločitvi o stroških (I., II. in IV. točka izreka) se pravočasno pritožuje tožena stranka, ki v pritožbi vztraja, da je tožbeni zahtevek „zastaral“, ker je bila tožba vložena po izteku roka za uveljavljanje zahtevka v skladu s prvim odstavkom 480. člena Obligacijskega zakonika(1). Po obvestilih tožnikov o napakah je izvedla določene sanacije oziroma popravila. Tožnika je od izvedenih sanacij do vložitve tožbe na nove napake nista opozorila, torej sta prepozno ponovno grajala napake, saj je od zadnjega popravila minilo že več kot šest mesecev. Nadalje zatrjuje, da je podana kršitev načela kontradiktornosti. Sodišče je izvedenki naložilo, naj na ogled vabi pravdni stranki. Izvedenka je ni vabila po pooblaščencu, temveč neposredno, kar je napačno. S takim postopanjem ji je onemogočila sodelovanje pri tem dejanju in posledično sta tožnika postavljena v ugodnejši položaj, kar kaže na pristranskost izvedenke. Tako ravnanje izvedenke je razvidno tudi iz mnenja, v katerem je navedla, da je vpogledala zgolj v trditve in dokazne listine tožnikov, ne pa tudi v njene trditve in dokaze. Iz teh razlogov je zahtevala izločitev izvedenke, vendar sodišče njeni zahtevi ni ugodilo. Sodišče prve stopnje je v obrazložitvi sodbe navedlo, da bi tožena stranka lahko predlagala nov ogled, kar je na naroku tudi storila, vendar sodišče njenemu predlogu ni ugodilo. Ob pravilnem vabljenju bi se ogleda zagotovo udeležila in tedaj pojasnila svoja strokovna in pravna stališča glede zatrjevanih napak, njihove sanacije in vzrokov. Ne drži, da ob ogledu zaradi pravila prekluzije ne bi smela predložiti načrtov. Prekluzija ima smisel le, kadar je nujno potrebna za zagotovitev učinkovitega sodnega varstva v razumnem roku, predvsem pa pod pogojem, da je zamudo s predložitvijo dokazov in navajanjem dejstev mogoče pripisati krivdi stranke. Dokazovanje z izvedencem poteka v dveh fazah, izvedenec namreč pred izdelavo mnenja pridobiva razne podatke oziroma ugotavlja dejstva, nato pa v mnenju poda strokovni sklep. Če je zgolj eni stranki omogočeno, da je navzoča pri izvedenčevem ugotavljanju dejstev, potem je druga stranka postavljena v neenak položaj, kar predstavlja kršitev načela kontradiktornosti in enakopravnosti. Takšne kršitve ni mogoče odpraviti s tem, da je toženi stranki omogočeno zaslišanje izvedenke, saj bo ta nedvomno vztrajala pri zaključkih iz mnenja. Toženi stranki mora biti zlasti v zadevah, v katerih dejansko stanje posega na strokovno zahtevna področja, omogočeno enakopravno sodelovanje z izvedencem. Izvedenka ob ogledu večinoma sploh ni ugotavljala napak, saj so bile te potrditvah tožnikov že odpravljene. Izvedenka ni navedla, kako je ugotovila, kdo je napake odpravil, kot tudi ne, ali so bila izvedena dela sploh potrebna oziroma ali so bila sploh izvedena. Izvedenka je glede teh vprašanj zgolj povzela trditve tožnikov, sodišče pa je njenemu mnenju nekritično sledilo. Tožena stranka je sanacijo opravila tudi v sosednjem stanovanju, v katerem je bilo zaznati podobno stanje kot v stanovanju tožnikov, pri čemer je izvedenec A. A. v postopku pred Okrožnim sodiščem v Kranju P 149/2010 stroške sanacije ocenil bistveno nižje. Po njegovi presoji je potrebna zgolj demontaža in ponovna montaža parketa po poprejšnji izsušitvi vlage, medtem ko je izvedenka ocenila, da je za odpravo napak potrebna sanacija celotnega tlaka, toplotne izolacije in estriha, pri čemer ni pojasnila, ali so bila ta dela dejansko izvedena in ali so bila sploh potrebna. Napačno je stališče sodišča, da primerjava stroškov z oceno izvedenca A. A. ni na mestu, saj se obe stanovanji nahajata v pritličju in je pri obeh zaznati enake napake. Izvedenka ocene stroškov ne bi smela utemeljiti le z navedbo enega priročnika, temveč bi morala preveriti dodatne ponudbe in cenike za gradbene izdelke. Predlaga razveljavitev izpodbijanega dela sodbe in vrnitev zadeve v novo sojenje.

3. Pritožba je bila vročena v odgovor tožnikoma, ki nanjo nista odgovorila.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Sodišče prve stopnje je pravilno presodilo, da se tožena stranka ne more sklicevati na potek prekluzivnega roka za sodno uveljavljanje zahtevkov iz naslova prodajalčeve odgovornosti za stvarne napake. Rok za uveljavitev jamčevalnih zahtevkov je v prvem odstavku 480. člena OZ določen izključno zaradi zaščite prodajalčevega interesa, in sicer je namen kratkega roka v tem, da prodajalec ni v negotovosti glede dokončne ureditve pravnega razmerja s kupcem. Potrebno pa je varovati tudi interese kupca, saj je sodna uveljavitev zahtevkov potrebna samo v primeru, ko prodajalec svoje obveznosti sanacije napak noče prostovoljno izpolniti. Kadar prodajalec začne odpravljati napako ali izjavi, da bo to storil, kupec ne more presoditi, ali je ponujeni način odprave napake ustrezen, temveč lahko sklepa zgolj, da bo prodajalec napako prostovoljno odpravil. Če prodajalec nato k sanaciji napak ne pristopi ali če poskus sanacije ni uspešen, bi bilo sklicevanje prodajalca na potek enoletnega prekluzivnega roka zloraba pravnega varstva ter v nasprotju z namenom, zaradi katerega je bilo prodajalcu takšno varstvo priznano(2). V obravnavani zadevi tožena stranka ne nasprotuje dejanskim ugotovitvam, da je po obvestilu o napakah izvedla določena sanacijska dela ter se s takšnim ravnanjem ne le zavezala odpraviti napake, pač pa jih je tudi začela odpravljati. Ker je torej tožnika pustila v prepričanju, da bodo napake odpravljene, se na potek enoletnega prekluzivnega roka ne more sklicevati.

6. Neutemeljene so tudi pritožbene navedbe, da tožnika tožene stranke po izvedbi določenih sanacijskih popravil nista opozorila na nove napake, ki so se pojavile po sanaciji. Sodišče prve stopnje je pritožnici pravilno pojasnilo, da tožnika ne zahtevata znižanja kupnine zaradi novih napak, ki bi se pojavile šele po izvedbi sanacije s strani tožene stranke, temveč gre za iste napake, na katere opozarjata že od samega začetka, tj. predvsem pojav vlage v parketu in stenah. Te napake z izvedbo posameznih sanacijskih del niso bile odpravljene. Nenazadnje to pritožnica sama priznava, saj je tekom postopka navajala, da je odpravila toplotne mostove na objektu in da s tem napake niso bile v celoti sanirane, ker je za njihovo dokončno odpravo treba sanirati še stene in parket. Ker napak v primernem roku ni odpravila, sta imela tožnika v skladu s tretjim odstavkom 25. člena ZVKSES(3) po poteku roka pravico vztrajati pri zahtevku na odpravo napak, sama odpraviti napake na stroške tožene stranke ali zahtevati znižanje kupnine. Zakon ponovnega opozarjanja, češ da z delnimi sanacijskimi ukrepi napake niso bile odpravljene, ne zahteva.

7. Pritožbeno sodišče ne sledi pritožbenim navedbam o pristranskosti sodne izvedenke gradbene stroke, ki jo je sodišče prve stopnje angažiralo zaradi ugotovitve in opredelitve napak ter ocene manjvrednosti nepremičnin. Drži sicer, da izvedenka tožene stranke na ogled ni vabila po pooblaščencu, ampak neposredno, kar ni pravilno, a zgolj zato ni mogoče sklepati o njeni pristranskosti. Izvedenka je ob zaslišanju pojasnila, da pooblaščenca ni povabila po pomoti in nikakor ne naklepoma ali zato, ker bi bila naklonjena tožnikoma. Tožena stranka ne more uspeti niti s pritožbenimi navedbami, da naj bi izvedenka prebrala zgolj trditve in dokazne listine tožnikov. Tožena stranka namreč konkretizirane graje, katere njene trditve ali relevantna dokazila naj bi izvedenka spregledala, ni zmogla. Sicer pa je izvedenka v mnenju pojasnila, da ji je bila naložena preučitev celotnega pravdnega spisa P 2309/2013 z vso dokumentacijo ter je ob zaslišanju tudi poudarila, da je pregledala vse listine v spisu, pri odgovoru oziroma pojasnilih pa je povzela tiste, ki so se ji zdele relevantne za odgovore na vprašanja, pri čemer se ni ozirala, ali gre za listine ene ali druge stranke.

8. Pritožnica nadalje zatrjuje, da naj bi sodišče prve stopnje kršilo načelo kontradiktornosti s tem, ko izvedenka na ogled ni povabila njenega pooblaščenca. Zmotno je pritožbeno stališče, da je informativni ogled izvedenca že del dokaznega postopka. Dokaze izvaja sodišče in ne stranke oziroma izvedenec. Dokaz z izvedencem sodišče izvede tako, da izvedenec svoje mnenje poda ustno na obravnavi ali tako, da sodišče na obravnavi vpogleda njegovo pisno mnenje. Dejstvo, da izvedenka pooblaščenca tožene stranke ni povabila na ogled, ki ga je opravila pred izdelavo pisnega mnenja, ne predstavlja zatrjevane relativne procesne kršitve. Kot je pravilno pojasnilo že sodišče prve stopnje, ZPP ne predpisuje, da mora izvedenec na ogled, ki ga opravi zato, da lahko odgovori na vprašanja sodišča, vabiti tudi stranke. Sodelovanje strank se ne zahteva v fazi ogleda, opravljenega s strani izvedenca, temveč se njuna prisotnost zahteva ob izdelavi pisnega mnenja in zaslišanju izvedenca, torej ob samem izvajanju dokazov. Stankina pravica do izjave se namreč udejanji s tem, da se lahko do mnenja opredeli, nanj poda pripombe in zahteva njegovo dopolnitev. To možnost je tožena stranka imela in jo tudi izkoristila, saj je na mnenje podala pripombe, na katere je izvedenka odgovorila, poleg tega je izvedenko tudi zaslišala.

9. Tožena stranka nadalje zatrjuje kršitev načela enake obravnave, ker je bila ob ogledu prisotna tožeča stranka. Navedenemu pritožbeno sodišče ne sledi, saj je bila navzočnost tožnikov ob ogledu potrebna zato, da sta zagotovila vstop v njuno stanovanje, v katerem se je opravljal ogled (36. člen URS). Tožnika ob ogledu nista zatrjevala nobenih novih dejstev oziroma ničesar, kar ne bi bilo že del njune trditvene podlage. Tega niti ne očita. Če bi se želela udeležiti tudi sama, bi lahko nemudoma po prejemu obvestila o ogledu (ki ga je prejela dva dni po datumu ogleda) kontaktirala izvedenko in se še pred izdelavo izvedenskega mnenja dogovorila za nov ogled, pa tega ni storila, temveč je čakala na pisno mnenje. Oprave novega ogleda ni predlagala ne v predlogu za izločitev izvedenke ne ob podaji pripomb na izvedensko mnenje in tudi ne na naroku 28. 6. 2016. Šele na zadnjem naroku glavne obravnave je predlagala opravo ponovnega ogleda, in sicer z utemeljitvijo, da če sodišče ne bo postavilo novega izvedenca, naj vsaj razpiše ponovni ogled. Ob takšni utemeljitvi je sodišče prve stopnje ravnalo povsem pravilno, ko je tak predlog zavrnilo kot nepotreben.

10. Tožena stranka procesno kršitev utemeljuje še z navedbo, da bi ji moralo biti omogočeno sodelovanje pri ogledu izvedenke, saj bi tedaj pojasnila „svoja strokovna in pravna stališča glede zatrjevanih napak, njihove sanacije in vzrokov“. Pritožbeno sodišče poudarja, da ogled izvedenca strankam ne daje možnosti za dopolnjevanje trditvene podlage in vnašanje novih dokaznih listin. Slednje je pritožnici pravilno pojasnilo tudi sodišče prve stopnje. Pritožnica razlagi sodišča prve stopnje nasprotuje in poudarja, da pravila prekluzije ni mogoče uporabiti v primerih, ko stranka dejstev in dokazov ni pravočasno predložila brez svoje krivde. S takšno hipotetično in nekonkretizirano pritožbeno navedbo pritožnica ne more uspeti, saj sploh ne pojasni, katerih trditev ali dokazov v obravnavani zadevi ni mogla pravočasno podati, kot tudi ne okoliščine.

11. Tožena stranka tekom postopka ni nasprotovala trditvam tožnikov glede napak, ki so se pojavile v njunem stanovanju, niti navedbam o delih, ki sta jih tožnika zaradi sanacije napak opravila sama. Ker med strankama navedena dejstva niso bila sporna, je neutemeljena pritožbena graja, da bi morala izvedenka pojasniti, kako je ugotovila, kdo je napake odpravil in ali so bila dela dejansko izvedena. Ugotavljanje teh (nespornih) dejstev izvedenki ni bilo naloženo. Neutemeljene so tudi pritožbene navedbe, da naj bi izvedenka pri ugotavljanju napak zgolj sledila trditvam tožnikov, saj je izvedenka v mnenju jasno razločila med trditvami tožnikov o napakah, trditvami obeh strank o sanaciji napak in lastnimi zaznavami ob ogledu.

12. Pritožnica nadalje zatrjuje, da iz izvedenska mnenja ni razbrati, ali so bila izvedena dela s strani tožnikov sploh potrebna. Presoja potrebnosti s strani tožnikov izvedenih del glede na (ne) sporna dejstva izvedenki ni bila naložena, temveč ji je bila naložena podaja strokovne ocene o manjvrednosti stanovanja z napakami v primerjavi s stanovanjem brez napak. Takšno presojo je izvedenka tudi podala ter jo utemeljila z ugotovitvami o napakah, potrebnih delih za njihovo odpravo in stroških izvedbe teh del. Ocena manjvrednosti nepremičnine torej ne temelji na ugotavljanju stroškov že izvedenih del s strani tožnikov, temveč stroškov del, ki so po strokovni presoji izvedenke potrebna za odpravo ugotovljenih napak. Slednje jasno izhaja iz vsebine Priloge 1 izvedenskega mnenja, ki obsega oceno stroškov odstranitve obstoječih tlakov in izdelave kompletnega novega tlaka, odstranitve plesni iz stenskih površin in izvedbe slikarskih del, popravila luči na balkonu in popravila tesnenja balkonskih vrat. Pritožnica obstoja napak, zaradi katerih so citirana dela potrebna, ni prerekala, saj ni zanikala vlage v tleh in stenah stanovanja, kakor izhaja iz navedb v tožbi, kot tudi ne zamakanja meteorne vode skozi stropno balkonsko luč in pomanjkljivega tesnenja balkonskih vrat. Glede potrebnosti del za sanacijo napak pa iz odgovorov izvedenke inherentno izhaja, da gre po naravi stvari za dela, ki so potrebna za odpravo napak.

13. Neutemeljeno je tudi pritožbeno sklicevanje, da je izvedenec A. A. v postopku pred Okrožnim sodiščem v Kranju 149/2010 stroške sanacije ocenil bistveno nižje. Sodišče prve stopnje je pravilno pojasnilo, da se tožena stranka ne more uspešno sklicevati na izvedensko mnenje, pridobljeno v drugem sodnem postopku glede napak na drugem stanovanju. Izvedenka je v mnenju in ob zaslišanju pojasnila, da v predmetnem stanovanju ni potrebna le sanacija parketa (kot je za drugo stanovanje ugotovil izvedenec A. A.), ampak izdelava kompletnega tlaka, toplotne izolacije, estriha in parketa. Izvedenka je tudi pojasnila, da je vzrok za nabiranje vlage in kondenza v stanovanju v slabi toplotni izolaciji stropa v kleti pod stanovanjem tožnikov, poleg tega ima njuno stanovanje krajno lego in ga s treh strani obdajajo zunanje stene. Pritožnica ne more uspeti z navedbami, da bi morala izvedenka ugotavljati, ali so bila dela sanacije tlaka dejansko izvedena, saj med strankama ni bilo sporno, da sta tožnika sanirala tlak le v eni sobi. Sicer pa je izvedenka ugotavljala zgolj, da je sanacija tlakov potrebna za odpravo ugotovljene napake - vlage v stenah in tleh. Pritožbeno naziranje, da bi izvedenka morala oceno stroškov utemeljiti drugače in ne le z navedbo enega priročnika, ravno tako ni utemeljeno, saj ni konkretizirano prerekala posameznih stroškovnih postavk, zato ne more uspeti s pritožbeno grajo, da je bila ocena potrebnih stroškov neustrezna.

14. Pritožbeni razlogi po navedenem niso podani, uradoma upoštevnih procesnih kršitev po drugem odstavku 350. člena ZPP pa v postopku pred sodiščem prve stopnje ni bilo. Sodišče druge stopnje je zato pritožbo tožene stranke v celoti zavrnilo kot neutemeljeno in na podlagi 353. člena ZPP potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

15. Toženka s pritožbo ni uspela, zato sama krije svoje pritožbene stroške (prvi odstavek 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP). Odločitev o tem je vsebovana v odločitvi o zavrnitvi njene pritožbe.

Op. št. (1): Ur. l. RS, št. 83/01 s spremembami in dopolnitvami, v nadaljevanju OZ.

Op. št. (2): N. Plavšak, v: Obligacijski zakonik s komentarjem (posebni del), 3. knjiga, komentar k 480. členu, str. 198 - 199. Primerjaj tudi odločbi Vrhovnega sodišča RS II Ips 489/99 s 4. 5. 2000 in II Ips 938/93 s 30. 3. 1995. Op. št. (3): Ur. l. RS, št. 18/2004.