Jedro

Pogoji oderuške pogodbe niso podani in zato sporna najemna pogodba ni nična (prvi odstavek 119. člena OZ). Tudi po oceni pritožbenega sodišča je glede na ugotovljena pravno pomembna dejstva več kot očitno, da se tožena stranka kot gospodarski subjekt ne more uspešno sklicevati na nezadostno izkušenost ali lahkomiselnost pri sklepanju sporne najemne pogodbe, in sicer v smeri, da si je tožeča stranka s to pogodbo izgovorila nesorazmerno visoko najemnino in varščino.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi izpodbijana sodba sodišča prve stopnje.

Tožena stranka mora v osmih dneh povrniti tožeči stranki tudi stroške pritožbenega postopka v znesku 264,50 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi (od devetega dne).

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje odločilo, da ostane sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani, VL 82982/2010 z dne 16.6.2010 v celoti v veljavi (glede plačila glavnice v višini 2.660,09 EUR s pp in izvršilnih stroškov v znesku 36,00 EUR s pp). Poleg tega je sodišče prve stopnje z izpodbijano sodbo tudi odločilo, da mora tožena stranka v osmih dneh povrniti tožeči stranki pravdne stroške v višini 399,55 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi za čas od prvega dne po poteku paricijskega roka do plačila.

Zoper to sodbo se je iz vseh pritožbenih razlogov pritožila tožena stranka po svoji pooblaščenki in predlagala pritožbenemu sodišču, da izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne, podrejeno pa, da jo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. V pritožbi opozarja, da je izpodbijana sodba protispisna, saj je prvostopenjsko sodišče v izpodbijano sodbo nepravilno preneslo vsebino listin (najemna pogodba in aneks). Res je sicer, da se je tožena stranka z višino varščine strinjala, vendar ji kaj drugega niti ni preostalo, saj je bil to pogoj za sklenitev najemne pogodbe. Sodišče prve stopnje je spregledalo, da je bila tožena stranka primorana plačati varščino, še preden je sploh sklenila najemno pogodbo. Šele ob sklenitvi najemne pogodbe je tožena stranka izvedela, kolikšna bo mesečna najemnina. Tožena stranka je bila prepričana, da ji bo tožeča stranka ob morebitni prekinitvi najema vrnila celoten znesek varščine. Šlo je za vplačano varščino v višini šest mesečnih najemnin. Po oceni pritožbe bi bilo treba konkretno pogodbo opredeliti kot oderuško, v skladu z določbo 119. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju: OZ). Tožena stranka ni verjela le prejšnjim najemnikom, ampak je verjela tudi tožeči stranki, ki ji je zagotavljala, da bo promet v lokalu visok. Obljubljala ji je tudi, da bo sama naročala storitve. Tožeča stranka ima namreč poslovni sedež le eno nadstropje višje od lokala, ki ga je oddala toženki. Neživljenjski so zaključki sodišča prve stopnje, da bi toženi stranki moralo biti znano, da je promet v lokalu majhen. Tožeča stranka je izkoristila nevednost, lahkomiselnost in neizkušenost toženke z najemi lokalov v centru mesta. Tožeča stranka je imela namen ustvariti nesorazmerno korist, kar je bilo povezano s šibkostjo in ranljivostjo tožene stranke, kamor je treba šteti tudi neizkušenost in lahkomiselnost. Sodišče prve stopnje je pri svoji odločitvi kršilo temeljna načela obligacijskega prava.

Tožeča stranka je po svojem pooblaščencu podala odgovor na pritožbo in predlagala pritožbenemu sodišču, da pritožbo zavrne kot neutemeljeno in potrdi izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje. Priglasila je tudi stroške pritožbenega postopka.

Pritožba tožene stranke ni utemeljena.

V konkretnem primeru je predmet pritožbenega izpodbijanja sodba, s katero je bil na prvi stopnji končan postopek v sporu majhne vrednosti. To sodbo pa se sme izpodbijati samo zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju: ZPP) in zaradi zmotne uporabe materialnega prava (458. člen v zvezi s 480. členom ZPP).

Tožena stranka je imela v času sklepanja sporne najemne pogodbe za gostinski lokal pravni status podjetnice. Podjetnik pa je fizična oseba, ki na trgu samostojno opravlja pridobitno dejavnost v okviru organiziranega podjema (šesti odstavek 3. člena Zakona o gospodarskih družbah, v nadaljevanju: ZGD-1). Podjetnik je torej gospodarski subjekt, od katerega se pričakuje, da se kot dober gospodarstvenik pred sklenitvijo pogodbe za najem gostinskega lokala (v katerem bo opravljal pridobitno dejavnost) prepriča o stanju cen najema gostinskih lokalov na območju, oziroma da se predhodno prepriča o donosnosti gostinskega lokala, ki ga namerava vzeti v najem. V tej zvezi je sodišče prve stopnje na ugotovljena pravno pomembna dejstva (tožena stranka je od prejšnjih najemnikov dva meseca pred sklenitvijo pogodbe izvedela, da tožeča stranka išče novega najemnika za gostinski lokal; ob dvakratnem obisku lokala pred sklenitvijo pogodbe je tožena stranka videla veliko število šolarjev; pred sklenitvijo sporne najemne pogodbe je bila tožena stranka skrbnica koče na T.) pravilno uporabilo materialno pravo, ko je zaključilo, da v konkretnem primeru niso podani pogoji oderuške pogodbe in zato sporna najemna pogodba ni nična (prvi odstavek 119. člena OZ). Tudi po oceni pritožbenega sodišča je glede na ugotovljena pravno pomembna dejstva več kot očitno, da se tožena stranka kot gospodarski subjekt ne more uspešno sklicevati na nezadostno izkušenost ali lahkomiselnost pri sklepanju sporne najemne pogodbe iz leta 2008 (priloga A1), in sicer v smeri, da si je tožeča stranka s to pogodbo izgovorila nesorazmerno visoko najemnino in varščino. Če pa je bila tožena stranka ob sklepanju najemne pogodbe glede višine najemnine in varščine zavedena s strani tožeče stranke, bi šlo kvečjemu za prevaro (49. člen OZ). V tem primeru pa je pogodba izpodbojna (ne pa nična) in tožena stranka bi morala postaviti tožbeni zahtevek za njeno razveljavitev (95. člen OZ). Tega zahtevka pa tožena stranka v konkretnem primeru nedvomno ni uveljavljala.

Povsem pravilna je tudi materialnopravna ocena sodišča prve stopnje, da sta se pogodbeni stranki v tretjem odstavku 13. člena najemne pogodbe dogovorili, da se v primeru predčasnega prenehanja najema po volji najemnika, vplačana varščina šteje kot odstopnina in jo zato v celo zadrži najemodajalec. Določila pogodbe, ki so jasna in nedvoumna, se namreč uporabljajo tako, kot se glasijo (prvi odstavek 82. člena OZ), upoštevaje ob tem načelo prostega in svobodnega urejanja obligacijskih razmerij (3. člen OZ). Sporno pogodbeno določilo po oceni pritožbenega sodišča tudi ni v nobenem nasprotju z ustavo, prisilnimi predpisi ali moralo. Ker je tožena stranka odpovedala najemno razmerje (odstop s trimesečnim odpovednim rokom) pred 6.2.2013 (druga alineja prvega odstavka 13. člena v zvezi s 1. točko tretjega odstavka 10. člena pogodbe), je izgubila vplačano varščino, ker jo je prepustila drugi pogodbeni stranki kot odstopnino (smiselna uporaba 68. člena OZ).

Pritožbeno sodišče tudi ugotavlja, da izpodbijana sodba sodišča prve stopnje ni obremenjena z nobeno bistveno kršitvijo določb pravdnega postopka iz drugega odstavka 339. člena ZPP. V tej zvezi nikakor ne drži pritožbeni očitek, da je podana protispisnost, ker je sodišče prve stopnje v razloge izpodbijane sodbe nepravilno preneslo vsebino najemne pogodbe oziroma aneksa k tej pogodbi.

Iz teh razlogov je pritožbeno sodišče pritožbo tožene stranke zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

Tožeča stranka je upravičena do stroškov za odgovor na pritožbo v višini 264,50 EUR s pp (nagrada za odgovor v višini 196,80 EUR po tarif. št. 3210 Zakona o odvetniški tarifi, v nadaljevanju: ZOdvT, materialni stroški po tarif. št. 6002 ZOdvT v višini 20,00 EUR in 22 % DDV).